Cyfroteka.pl

klikaj i czytaj online

Cyfro
Czytomierz
00169 005573 14865469 na godz. na dobę w sumie
Bankowość hipoteczna i rynek nieruchomości - ebook/pdf
Bankowość hipoteczna i rynek nieruchomości - ebook/pdf
Autor: Liczba stron: 228
Wydawca: Key Text Język publikacji: polski
ISBN: 978-83-87251-06-2 Rok wydania:
Lektor:
Kategoria: ebooki >> ekonomia, biznes, finanse
Porównaj ceny (książka, ebook, audiobook).

Dobry system kredytowy jest podstawowym warunkiem osiągnięcia sukcesu w restrukturyzacji systemu finansowania rynku nieruchomości w Polsce. Wymaga on stabilnych i zasobnych źródeł finansowania. Z tego względu w finansowaniu nieruchomości szczególne znaczenie mają kredyty hipoteczne, spełniające również wymóg długookresowego źródła finansowania.

Książka przedstawia analizę finansowania inwestycji na rynku nieruchomości przez bankowość hipoteczną. Można w niej wyróżnić dwie części. W części teoretycznej omówione są nieruchomości jako przedmiot inwestowania, geneza i ewolucja bankowości hipotecznej oraz czynniki ryzyka finansowania nieruchomości z ich klasyfikacją, identyfikacją i oceną. W drugiej części przeprowadzono ocenę oferty kredytowej banków dla inwestorów indywidualnych, instytucjonalnych i deweloperów. Autor, porównując różne oferty kredytów hipotecznych, uwzględniał nie tylko wysokość kredytów i ich oprocentowanie, lecz także w szczegółowy sposób zanalizował koszty pozyskiwania kapitału.

Autor podejmuje problemy i sugeruje rozwiązania o dużej doniosłości zarówno z punktu widzenia teoretycznego, jak i praktycznego. Książka jest adresowana do praktyków, działających na rynku nieruchomości i bankowości, wykładowców i studentów uczelni ekonomicznych oraz wszystkich zainteresowanych finansowaniem nieruchomości w Polsce.

Znajdź podobne książki Ostatnio czytane w tej kategorii

Darmowy fragment publikacji:

Dobry system kredytowy jest podstawowym warunkiem osiągnięcia sukcesu w re- strukturyzacji systemu finansowania rynku nieruchomości w Polsce. Wymaga on stabilnych i zasobnych źródeł finansowania. Z tego względu w finansowaniu nieru- chomości szczególne znaczenie mają kredyty hipoteczne, spełniające również wy- móg długookresowego źródła finansowania. Książka przedstawia analizę finansowania inwestycji na rynku nieruchomości przez bankowość hipoteczną. Można w niej wyróżnić dwie części. W części teoretycz- nej omówione są nieruchomości jako przedmiot inwestowania, geneza i ewolucja bankowości hipotecznej oraz czynniki ryzyka finansowania nieruchomości z ich kla- syfikacją, identyfikacją i oceną. W drugiej części przeprowadzono ocenę oferty kredy- towej banków dla inwestorów indywidualnych, instytucjonalnych i deweloperów. Au- tor, porównując różne oferty kredytów hipotecznych, uwzględniał nie tylko wysokość kredytów i ich oprocentowanie, lecz także w szczegółowy sposób zanalizował koszty pozyskiwania kapitału. Autor podejmuje problemy i sugeruje rozwiązania o dużej doniosłości zarówno z punktu widzenia teoretycznego, jak i praktycznego. Książka jest adresowana do prak- tyków, działających na rynku nieruchomości i bankowości, wykładowców i studentów uczelni ekonomicznych oraz wszystkich zainteresowanych finansowaniem nierucho- mości w Polsce. Praca ma zarówno aspekt teoretyczny – systematyzuje metody finansowania rynku nieruchomości przez sektor bankowy, jak i aspekt aplikacyjny, wskazuje bowiem kierunki zmian, jakie powinny być podjęte w systemie bankowym, aby wzrosła rola banków hipotecznych w finansowaniu rynku nieruchomości. Prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak Problematyka pracy w oryginalny sposób wpisuje się w dyskusje nad wkładem sek- tora bankowego w rozwój rynku nieruchomości i zachowaniem zgodności oferowa- nych produktów z oczekiwaniami i preferencjami inwestorów. Prof. zw. dr hab. Halina Henzel bh p9b okładka i rynek.indd 1 2010-11-08 21:55:02 Recenzenci Prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak Prof. zw. dr hab. Halina Henzel Opracowanie graficzne i typograficzne Jacek Tarasiewicz Redaktor Jadwiga Witecka © Copyright by Wydawnictwo Key Text ISBN: 978-83-87251-06-2 Warszawa 2013 Wydanie publikacji dofinansowane przez Politechnikę Częstochowską Wydział Zarządzania Wydawnictwo Key Text sp. z o.o. ul. Sokołowska 9, lok. 410, 01-142 Warszawa tel. 22 632 11 36, faks wew. 212 www.keytext.com.pl wydawnictwo@keytext.com.pl Spis treści Wstęp. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Rozdział 1 Nieruchomości jako przedmiot inwestowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1 1.1. Specyficzne cechy nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1 1.2. Inwestowanie na rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 3 1.3. Źródła i techniki finansowania rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 8 1.4. Rynek nieruchomości a sektor bankowy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 6 1.5. Modele finansowania rynku nieruchomości. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2 1.4.1. Model banku komercyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 3 1.4.2. Model banku hipotecznego. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 4 1.4.3. Model oszczędzania kontraktowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 6 1.4.4. Model rynku wtórnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 8 Rozdział 2 Sektor bankowy jako główne źródło finansowania rynku nieruchomości . . . . . . . . . 6 3 2.1. Geneza i ewolucja bankowości hipotecznej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 3 2.2. Banki uniwersalne i hipoteczne – podobieństwa i różnice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 2 2.3. Aktywność banków hipotecznych na rynku nieruchomości w Polsce . . . . . . . . . . 9 6 2.4. Finansowanie rynku nieruchomości przez system bankowy w Polsce… na tle innych krajów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 Rozdział 3 Ryzyko inwestowania w nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 3.1. Klasyfikacja czynników ryzyka finansowania nieruchomości. . . . . . . . . . . . . . . . . 121 3.2. Identyfikacja i ocena czynników ryzyka działalności inwestycyjnej . . . . . . . . . . . 135 3.3. Instrumenty kontroli poszczególnych rodzajów ryzyka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 Rozdział 4 Znaczenie bankowości hipotecznej w finansowaniu rynku nieruchomości… w Polsce. 173 4.1. Ocena oferty kredytowej banków uniwersalnych i hipotecznych… z punktu widzenia kredytobiorcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 4.1.1. Ocena atrakcyjności oferty kredytowej banków hipotecznych i uniwersalnych z punktu widzenia kredytobiorcy indywidualnego . . . . . . 174 4.1.2. Ocena oferty kredytowej banków uniwersalnych i hipotecznych z punktu widzenia dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 4.2. Finansowanie inwestycji w nieruchomości przez depozyty i emisje listów… zastawnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 4.3. Ocena uwarunkowań i zmian wpływających na tendencje rozwojowe banków… hipotecznych na rynku nieruchomości w Polsce . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 Podsumowanie Szanse i zagrożenia związane z finansowaniem rynku nieruchomości… w Polsce . . . . 215 Bibliografia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219 Wstęp Inwestowanie na rynku nieruchomości wymaga dużego kapitału. Wysoka kapita- łochłonność inwestycji na tym rynku powoduje, że na etapie ich finansowania wy- stępuje duży udział źródeł obcych, głównie kredytów i pożyczek. Na potrzeby fi- nansowania inwestycji na międzynarodowym rynku nieruchomości powstało kilka znacznie różniących się modeli. W Stanach Zjednoczonych w 1938 r. państwo utworzyło agencję rządową Fede- ral National Mortgage Association, która skupuje od szerokiej sieci instytucji finan- sowych wierzytelności z tytułu kredytów hipotecznych i na ich podstawie emituje obligacje hipoteczne (model amerykański). Efektywne funkcjonowanie rozwiąza- nia amerykańskiego wymaga zaangażowania instytucji państwowych. Rozwiązanie charakterystyczne dla Europy polega na wykorzystaniu wierzytel- ności kredytowych zabezpieczonych hipotecznie jako gwarancji zwrotu pieniędzy zainwestowanych w hipoteczne papiery wartościowe, tzw. listy zastawne (model bankowości hipotecznej). Według tego modelu wierzytelności pozostają w bilansie banku. Tradycyjną formą finansowania inwestycji na rynku nieruchomości jest finan- sowanie z depozytów przez banki uniwersalne (model bankowości uniwersalnej). Model ten szczególnie silnie jest rozwinięty we Francji, Włoszech i w Hiszpanii. Wykreowany został również model kredytu kontraktowego, który polega na połączeniu celowego oszczędzania na mieszkanie z późniejszym kredytowaniem in- westycji. Na rynku europejskim silnie rozwijał się model banków hipotecznych (model ten dominuje w Niemczech i Danii). Instytucje te są wyspecjalizowane w zdoby- waniu długoterminowych funduszy przez emisję listów zastawnych. Z pewnością istotnym czynnikiem pobudzającym jego rozwój jest wzrost zainteresowania hi- potecznymi listami zastawnymi ze strony inwestorów. Głównym powodem były atrakcyjne w długim okresie stopy zwrotu oraz niskie ryzyko w porównaniu z inwe- stycjami w akcje. Wartość emisji listów zastawnych emitowanych przez kraje Unii Europejskiej w 1998 r. wynosiła już wtedy 1281,5 mld euro. Inwestorami w euro- pejskie hipoteczne listy zastawne są inwestorzy z USA oraz Kanady, Austrii, krajów azjatyckich, RPA oraz Arabii Saudyjskiej, a z krajów europejskich – ze Szwajcarii, Włoch, Wielkiej Brytanii, Irlandii i krajów skandynawskich. Duże emisje listów za- stawnych na rynki międzynarodowe związane są z trzema zasadniczymi przyczy- nami: 1) 2) 3) wzrostem popytu międzynarodowych inwestorów, rosnącymi problemami płynnościowymi banków uniwersalnych, wysokimi kosztami finansowania działalności kredytowej przez depozyty. 8 Wstęp Rozwój rynku nieruchomości w Polsce wymagał wprowadzenia dodatkowego systemu jego kredytowania przez powołanie banków hipotecznych. Banki uniwer- salne w Polsce nie mogą bowiem przeznaczyć dużej puli kapitału na finansowanie rynku nieruchomości, ponieważ obsługują całą gospodarkę, a rynek nieruchomości wymaga kredytów długoterminowych (15, 20, 25-letnich, a nawet dłuższych). Nie mają one także długoterminowych depozytów, aby przeznaczyć je na kredytowa- nie rynku nieruchomości. Dlatego też wydawało się, że model banku hipotecznego posiada więcej zalet od innych modeli finansowania rynku nieruchomości. Koncen- truje się on tylko na finansowaniu rynku nieruchomości, zdobywając kapitał przez emisję listów zastawnych, które stanowią odmrożenie kapitału wcześniej ulokowa- nego w akcję kredytową. Na 13 stycznia 2008 r. BPH Bank Hipoteczny pozyskał 960 mln zł z emisji listów zastawnych, BRE Bank Hipoteczny – około 810 mln zł, a cały rynek kredytów hipotecznych w Polsce wynosił 110 mld zł. Zasadniczym krokiem w powołaniu banków hipotecznych było uchwalenie usta- wy o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 140, poz. 940 oraz Dz. U. nr 99, poz. 919). Zgodnie z tą ustawą podstawową czyn- nością banku hipotecznego jest udzielanie kredytów zabezpieczonych hipotekami i emitowanie na tej podstawie listów zastawnych. Na rynku nieruchomości działają zarówno banki uniwersalne, jak i banki hi- poteczne jako kredytodawcy konkurujący o klientów. Oceniając aktualną sytuację w sektorze bankowym i na rynku nieruchomości oczekiwano, że działalność ban- ków hipotecznych zacznie odgrywać znaczącą rolę w finansowaniu rynku nieru- chomości. Jednak udział kredytów udzielonych przez banki hipoteczne w Polsce nie jest duży – w 2007 r. stanowił 2,6 kredytów na nieruchomości udzielonych przez sektor bankowy ogółem. List zastawny jako instrument refinansowania kredytów hipotecznych powinien zająć istotne miejsce w finansowaniu inwestycji na rynku nieruchomości. Chociaż obecnie na rynku kredytów hipotecznych w Polsce banki uniwersalne posiadają do- minującą pozycję, to model bankowości hipotecznej jest teoretycznie lepszym roz- wiązaniem od bankowości uniwersalnej i wydaje się, że powinien odgrywać głów- ną rolę w systemie finansowania rynku nieruchomości. Dlatego też podstawowym celem tego opracowania jest przedstawienie obecnej roli banków hipotecznych w Polsce, a także wskazanie na konieczność wprowadzenia niezbędnych zmian w systemie bankowym oraz na rynku nieruchomości, aby bankowość hipoteczna stała się znaczącą formą finansowania rynku nieruchomości w Polsce. Celem niniejszego opracowania jest także próba przedstawienia problematyki dotyczącej sektora bankowego na rynku nieruchomości. Ze względu na złożoność i wieloaspektowość podjętej tematyki skoncentrowano się na najistotniejszych, z punktu widzenia celu pracy, zagadnieniach dotyczących szczególnie bankowości hipotecznej w odniesieniu do rynku nieruchomości. Wykazano zalety finansowania rynku nieruchomości przez bankowość hipoteczną, a szczególnie banki hipoteczne, oraz wskazano bariery ich rozwoju w Polsce. Przeprowadzone analizy rynku doty- czyły: Wstęp 9 1) 2) 3) oceny atrakcyjności oferty kredytowej banków uniwersalnych i banków hipo- tecznych z punktu widzenia kredytobiorcy, oceny kosztów finansowania inwestycji w nieruchomości przez depozyty i emi- sje listów zastawnych, oceny uwarunkowań i zmian wpływających na tendencje rozwojowe banków hipotecznych na rynku nieruchomości w Polsce. Wykorzystanie powszechnie stosowanych metod badawczych i technik groma- dzenia danych pozwoliło na wyselekcjonowanie barier rozwoju bankowości hipo- tecznej w Polsce, co umożliwiło wskazanie niezbędnych zmian na rynku nierucho- mości i w jego otoczeniu, aby model bankowości hipotecznej stanowił przyszłościo- we rozwiązanie systemu bankowego w Polsce. W niniejszym opracowaniu można wyróżnić dwie części. Część pierwsza obej- mująca rozdziały 1–3 jest poświęcona cechom nieruchomości oraz rynkowi nieru- chomości w kontekście ich wpływu na proces finansowania. Poddano wnikliwej analizie prawidłowości zachodzące na rynku kredytów hipotecznych za granicą i w Polsce. Rozdział 3 nie dotyczy bezpośrednio bankowości hipotecznej, lecz wnosi do omawianego tematu ważne i wartościowe elementy. Zaprezentowano w nim, zgodnie z Nową Umową Kapitałową, nowe zmodyfikowane podejście standardowe oparte na ratingu wewnętrznym. Podkreślono, że wprowadza ona takie regulacje, które stanowią gwarancje, że banki będą utrzymywały rezerwy kapitałowe na wy- padek ryzyka kredytowego, rynkowego lub operacyjnego. W części drugiej (rozdział 4) przeprowadzono ocenę atrakcyjności oferty kre- dytowej banków uniwersalnych i banków hipotecznych, która stanowi pogłębioną ocenę modelu bankowości hipotecznej i bankowości uniwersalnej w Polsce. Przepro- wadzono również analizę i ocenę kosztów finansowania inwestycji w nieruchomo- ści, poniesionych przy finansowaniu przez depozyty (właściwość banków uniwer- salnych) oraz przez emisję listów zastawnych (właściwość banków hipotecznych). W podsumowaniu zaprezentowano wnioski wynikające z analizy danych em- pirycznych w porównaniu z danymi teoretycznymi. Stały się one podstawą oceny uwarunkowań rozwoju bankowości hipotecznej na rynku nieruchomości w Polsce i wskazania niezbędnych kierunków zmian wpływających na ich tendencje rozwo- jowe. Forma bankowości hipotecznej powinna stać się dominującym modelem fi- nansowania rynku nieruchomości w Polsce. 1.1. Specyficzne cechy nieruchomości 11 Rozdział 1 Nieruchomości jako przedmiot inwestowania 1.1. Specyficzne cechy nieruchomości Nieruchomość towarzyszy człowiekowi od zarania dziejów. Początkowo pełniła funkcję obiektu użytkowego, stanowiąc miejsce zamieszkania czy prowadzenia działalności gospodarczej. Z biegiem czasu zaczęła spełniać coraz więcej funkcji, stając się nie tylko obiektem użytkowym, lecz także m.in. inwestycyjnym, nabywa- nym dla zabezpieczenia kapitału czy osiągania dochodów. Mnogość funkcji, jakie spełnia nieruchomość, powoduje, że jest ona przedmiotem zainteresowania zarów- no wielu dyscyplin naukowych (prawa, ekonomii, finansów, rolnictwa, sadownic- twa, leśnictwa, inżynierii budowlanej, geodezji), jak i urbanistów, architektów, geo- logów, gleboznawców czy geografów. Wiedza dotycząca nieruchomości ma bardzo szeroki i interdyscyplinarny charakter. Problematyka dotycząca nieruchomości w aspekcie ekonomicznym jest bardzo znacząca w realiach gospodarki rynkowej. Rola tego dobra jako składnika majątku narodowego, jej rynkowy charakter oraz specyficzne cechy jako towaru czy obiek- tu inwestowania powodują, że zajmuje ona główne miejsce w każdej gospodarce rynkowej. Badanie nieruchomości, a w szczególności analiza rynku nieruchomości, napotyka wiele barier, które wynikają m.in. z jej specyficznych cech. Definicja nieruchomości zawarta w art. 46 kodeksu cywilnego (k.c.)1 stanowi, że „(…) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. 1. Powyższa definicja pozwala wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości: Nieruchomości gruntowe powstają przez wyodrębnienie części powierzchni ziemi jako przedmiotu osobnej własności. Rozciągają się one na przestrzeni, nad i pod powierzchnią gruntu w granicach określonych przez społeczno-gospodar- cze jego przeznaczenie. Zgodnie z art. 143 k.c. przedmiotem własności właści- ciela gruntu są jedynie wody stojące stanowiące część składową gruntów, ko- 1 Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 43, 1964, z późn. zm.). 12 2. 3. Rozdział 1. Nieruchomości jako przedmiot inwestowania paliny znajdujące się w obrębie danej nieruchomości, leżące powyżej dolnej jej granicy oraz słup powietrza ponad ziemią (do ograniczonej prawem lotniczym wysokości) wewnątrz geometrycznego kształtu nieruchomości gruntowej. Nieruchomości budynkowe powstają jako fikcja prawna, gdyż grunt i budynek są ze sobą ściśle i nierozerwalnie związane. Potrzeby gospodarcze jednak zmusi- ły do rozdzielenia własności budynku od własności gruntu, na co zezwala użyt- kowanie wieczyste (art. 235 k.c.)2, polegające na przeniesieniu przez właściciela gruntu na rzecz użytkownika wieczystego prawa do wyłącznego korzystania z gruntu, co pozwala mu normalnie korzystać z budynku będącego własnością użytkownika wieczystego. Nieruchomości lokalowe powstają na podstawie przepisów ustawy o własności lokali z 25 czerwca 1994 r.3. Istota nieruchomości lokalowej polega na tym, że można z niej korzystać samodzielnie jak z innych nieruchomości. Zgodnie z art. 2 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali na nieruchomość lokalową składa się: QQ QQ QQ QQ lokal mieszkalny, czyli zespół izb przeznaczony na stały pobyt ludzi, wraz z po- mieszczeniami pomocniczymi, część wspólna, część przynależna (piwnica, strych, garaż, komórka), grunt. Nieruchomości jako dobra ekonomiczne odznaczają się specyfiką, na którą skła- dają się cechy fizyczne, ekonomiczne i instytucjonalno-prawne. Niektóre z nich mają istotny wpływ na efektywność finansowania działalności inwestycyjnej i de- weloperskiej. Cechy nieruchomości wraz ze skutkami ich specyfiki dla procesu fi- nansowania przedstawiono w tabeli 1.1. Analiza istoty cech nieruchomości oraz ich wpływu na proces finansowania nie- ruchomości potwierdza, że w realiach gospodarki rynkowej decydująca wydaje się grupa cech ekonomicznych, a szczególnie lokalizacja (położenie ekonomiczne), ponieważ o wartości nieruchomości decyduje wypadkowa popytu i podaży na da- nym rynku lokalnym. Do cech stymulujących działalność inwestycyjną na rynku nieruchomości należy zaliczyć deficytowość (cecha ekonomiczna), natomiast z grupy cech fizycznych – nieruchomość i trwałość oraz istnienie i działalność instytucji i stowarzyszeń funk- cjonujących na rynku nieruchomości, które należy zaliczyć do cech instytucjonalno- -prawnych. Cechy, które będą wpływały negatywnie na aktywność inwestycyjną na rynku nieruchomości, a zatem i na popyt na kredyty, to: złożoność fizyczna, róż- norodność i niepodzielność (cechy fizyczne) oraz wysoka kapitałochłonność i mała płynność (cechy ekonomiczne). Natomiast prawa dotyczące nieruchomości czy też lokalizacja i współzależność są to cechy, które w zależności od ich konkretnego cha- rakteru mogą wpływać stymulująco na działalność inwestycyjną bądź też obniżać aktywność inwestorów na rynku nieruchomości. 2 Art. 235 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, 1964, poz. 93 z późn. zm.). 3 Ustawa o własności lokali (Dz. U. z 1994 r. nr 85, poz. 188, art. 2 ust. 1 i ust. 3). 1.1. Specyficzne cechy nieruchomości h c y c ą j u s n a n fi w ó t o i m d o p ć ś o n w y t k a m y m a s m y t a , w ó r o t s e w n i ć ś o n w y t . ) i m y n z c e t o p h m e t y d e r k ( h c y c b o ł e d ó r ź e z h c y n a w e l w o d - o s n a n fi o t s ę z c , h c y w o ł a t i p a k w ó d a ł k a n a g a m y w o t e i n e z s k ę i w o P . e l w o d u b i i k n y d u b . p n i l y z c , a i n e i s e i n a n . w z t o a n o z s k ę i w o p ć y b e ż o m ć ś o m o h c u r e i N - u b , i k n y d u b , t n u r g . p n , w ó t n e m e l e u l e i w z ę i s a d a ł k s ć ś o m o h c u r e i N ć ś o n o ż o ł Z . 1 - k a a n i ć ś o t r a w j e j a n a w y ł p w i c ś o m o h c u r e i n u k n y r r e t k a r a h c y n l a k o L n a i m z e z j e c ą j a k i n y w i j c k n u f j e j ą n a i m z e z e n a z ą i w z i c ś o m o h c u r e i n . o g e n n e z r t s e z r p a i n a w o r a d o p s o g a z e i n a l p w a i n a w o s n a n fi o k y z y r i z d o r u c s j e i m w ć ś o ł a t s e ż k a n d e J . o g e n z c e t o p h i u t y d e r k m e i n e z c e i p z e b a z z . p n a n a z ą i w z i c ś o m o h c u r e i n a i n a ż ą i c b o ć ś o w t a Ł . j e i n w i c e z r p h c y n a w o r e i k s . h c y w o d a ł k s w ó t n e m e l e i m a h c e c i m y n n e i m d o z u k z ą i w z w o g e w o t y d e r k a i n e z c e i p z e b a z e l e c a n . p n , i c ś o m o h c u r e i n ę n e c y w a i n d u r t u ć ś o n o ż o ł Z w a r p a i c ę i n k i n u u l e c w a n a z c z s e i m e z r p ć y b e ż o m e i n ć ś o m o h c u r e i N u c s j e i m w ć ś o ł a t S ć ś o m o h c u r e i N . 2 a i n a w o s n a n fi u s e c o r p a l d i k t u k S e n z c y z fi y h c e C a i n a w o t s e w n i s e c o r p a n e c ą j a w y ł p w i c ś o m o h c u r e i n y h c e C . 1 1 . a l e b a T y h c e c a t o t s I i c ś o m o h c u r e i n a h c e C . p L 13 y, n y d e j j e j a n u d ę l g z w e z a i n a w o s n a n fi y b e z r t o p a n o t s ę z c j e n a z d a w o r p e z r p . r e t k a r a h c y n l a z r a t w o p e i n y n o r h c o o d e i n e ż ą d b u l u ł a t i p a k y t a k o l o k a j i c ś o m o h c u r e i n e i n a g e z r t s o P . m y n l a k o l u k n y r a n e j c y t s e w n i . ą j c a fl n i d e z r p u ł a t i p a k h c y c ą z c y t o d w a r p u l e i w e i n e i n b ę r d o y w a n a l a w z o p ć ś o ł a w r T ć y b ą g o m o t e r ó t k , o g e t s y z c e i w a i n a w o k t y ż u . p n , i c ś o m o h c u r e i n a i n e z c e i p z e b a z m e t o i m d e z r p z a r o o g e w o k n y r u t o r b o m e t o i m d e z r p i c ś o m o h c u r e i n y n e c y w e i c n e m o m w m e l b o r p i w o n a t s ć ś o n d o r o n ż ó R . o g e w o t y d e r k z a r o u t n u r g a n z c y z fi ć ś o n l a z c z s i n z e i N i l w o d u b i w ó k n y d u b ć ś o ł a w r t a k o s y w ć ś o ł a w r T . 3 - u r e i n h c y n z c y t n e d i h c ó w d . p n ( i c ś o m - o h c u r e i n h c y m a s h c i k a t h c ó w d k a r B e z y b ż a i c o h c , h c y w o t n u r g i c ś o m o h c ż e i n w ó r , ę j c a z i l a k o l h c i a n u d ę l g z w - o l a k o l i h c y w o k n y d u b i c ś o m o h c u r e i n ) h c y w ć ś o n d o r o n ż ó R . 4 14 Rozdział 1. Nieruchomości jako przedmiot inwestowania . i j c k n u f ą i n z e z r p j e n o i n ł e p o d u k n u s o t s w i c ś o m o h c u r e i n ą j c a z i l a k o l e n z c i m o n o k e y h c e C i j c a t p a d a ć ś o n z c e i n o k ą j u d o w o p . p n , h c y n z c i n h c e t h c a g e i b a z h c y n w o t z s o k y n a i m z ć e i z d i w e z r p e ż k a t i s u m i c ś o m o h c u r e i n a i n a w o s n a n fi r o t k e S . i j c k n u f j e n n i a l d , i c ś o w o d o h c o d j e j w e i z d i m y t a z o c a , i c ś o m o h c u r e i n u n a t s y z r o k y w w i ą n d ę ł b z e ż k a t z c e l , i m y n l a r u t k n u n o k u l k y c w m e c s j e i m z o k l y t e i n e n a z ą i w z h c y n ż ó r o ą j u d y c e d e t y n a i m Z . w ó k n u r a w h c y c ą j e i n t s i o d ę i s a i n a w o s a p o d y r u t a b u k z a r o o g e w t a ł u k t u k s o k a j ć a ł o w y w ą g o m e i n , e z r u t a b u k j e n o l ś e r k o o y t k e i b o a n u k n y d u b d o u t n u r g a i n e l e i z d z o r u k a r b i j e z c r a d o p s o g y r u t k n u n o k i c ś o n n e i m z e z e c ą j a k i n y w , e i c y p o p w y n a i m Z o g e n z c y z fi o d ę i s i s o n d o a t a h c e C ć ś o n l e i z d o p e i N . 5 1 1 . i l e b a t . d c i j c a z i l a k o l j e n o l ś e r k o o . p n i c ś o m o h c u r e i n ) ć ś o l i a n o z c i n a r g o ( ć ś o k d a z R o d u k n u s o t s w ć ś o l i a c ą j a z c r a t s y w e i N ć ś o w o t y c fi e D . 1 i c ś o m o h c u r e i n h c y t ą ż a d o p y z d ę i m e j c r o p o r p a l ś e r k o ) a t s a i m m u r t n e c w ( i o d u n e i s e i n d o w , a i n a w o b e z r t o p a z y. c w a d o t y d e r k a k y z y r u t s o r z w o d i z d a w o r p u t y d e r k ę i s e i z d ę b i c ś o t r a w m o i z o P . ć ś o t r a w h c i a n c ą j a w y ł p w , e i n a n m e t y p o p a , ć ś o m o h c u r e i n z e z r p h c y n a d a i s o p h c e c m y t a z o c a , ą i c ś o w o t y c fi e d ą k o s y w ę i s e c ą j u z y r e t k a r a h c i c ś o m o h c u r e i n t a ł p s e i s e r k o w i c ś o m o h c u r e i n ż a d o p d a N . i j c y t s e w n i j e i k a t ć ś o n j y c k a r t a ą c ą j a l ś e r k o , m e t y p o p a ą ż a d o p y z d ę i m ą j c r o p o r p ą i n d e i w o p d o e i z d i ł a w o s n a n fi e i n t ę h c e i z d ę b i c ś o m o h c u r e i n a i n a w o s n a n fi r o t k e S . i j c r o p o r p h c y t d o i c ś o n ż e l a z w ł a i n e i m z a i n a z ą i w z o r , a j c a z i l a k o l k a j h c i k a t e w o ł a i r e t a m i e n z c i n o t k e t i h c r a j e i k a t a i n a w o s n a n fi i c ś o w i l ż o m a z s k ę i w z o c , i c ś o m o h c u r e i n ć ś o w o d o h c o d ę l o r ą n d ę z r o z s w r e i p i ą k o s y w ą j u n m r e t e d ć ś o n p ę t s o d i e i n e z c o t o , e i n e ż o ł o p e i n d e i w o p d O u t a w y r g d o a n z c i m o n o k e a j c a z i l a k o l . i c ś o m o h c u r e i n a i n a w o k t y ż u m y z c y z r p , m y n z c i m o n o k e i . h c y c b o ł e d ó r ź e z i c ś o m o h c u r e i n u b o s o p s o g e n o l ś e r k o a l d e i n e z c a n z e c ą j u d y c e d a m m y n z c i m o n o k e k a j , m y n z c y z fi m e d ę l g z w d o p m e d ę l g z w d o p m i k t s y z s w e d e z r p i j c a z i l a k o l u r o b y w ć ś o n f a r T i j c a z i l a k o l o n w ó r a z a n o y z c y t o D a j c a z i l a k o L . 2 e l t a n e i n e z c a n z e n d ę z r o g u r d a ł a i m e i z d ę b i c ś o m o h c u r e i n ć ś o k a j a m a S , i c ś o m o h c u r e i n m e t a z a , i c ś o m o h c u r e i n ć ś o t r a w a n ć a w y ł p w b ó s o p s y n z c a n z w i e i n e z c a n z . a i n a w o s n a n fi j e j i j z y c e d ć ś o n z s u ł s a n i e c ą j u d y c e d ć e i m ą g o m i c ś o m o h c u r e i n i j e n a w o s n a n fi u n e z c o t o w y n a i m Z a i n a w o n o j c k n u f e z r a z s b o w i m a n a i m z ę j c a l e r o k ą k o s y w a l ś e r k o a t a h c e C , a i n a w o k t y ż u m e b o s o p s y z d ę i m o p ć ś o n ż e l a z ł ó p s W . 3 2.1. Geneza i ewolucja bankowości hipotecznej 63 Rozdział 2 Sektor bankowy jako główne źródło finansowania rynku nieruchomości 2.1. Geneza i ewolucja bankowości hipotecznej Działalność gospodarcza człowieka zależy w znacznej mierze od posiadanych przez niego nieruchomości stanowiących podstawę produkcji dóbr i usług materialnych oraz niematerialnych. Pełnią one funkcję czynnika produkcji. Ponieważ rynki nieruchomości charakteryzują się wysoką kapitałochłonnością, występuje na nich duża koncentracja działalności sektora finansowego. W finansowaniu rynku nieruchomości uczestniczy głównie sektor bankowy oraz instytucje rynku kapitałowego. Podstawową rolę odgry- wają jednak banki. System bankowy jest definiowany przez prawo bankowe, które można rozpa- trywać w szerokim i wąskim ujęciu. Szeroko rozumiane prawo jest zbiorem norm prawnych, ujętych w kilku ustawach oraz licznych aktach wykonawczych regulu- jących działalność banków1, w węższym znaczeniu – stanowi podstawowa ustawę określającą działalność i organizację banków2. Powstanie i rozwój bankowości datuje się od XVII w. Pierwszym bankiem emisyj- nym był Bank Szwecji (1668 r.) oraz Bank Anglii (uznawany za najstarszy bank cen- tralny – 1694 r.)3. Od roku 1800 na świecie były powoływane kolejno Bank Francji (1800 r.), Bank Holandii (1814 r.), Narodowy Bank Austrii i Bank Norweski (1817 r.), Bank Belgii (1850 r.), Bank Hiszpanii (1856 r.), Państwowy Bank Rosji (1860 r.), Nie- miecki Bank Rzeszy (1875 r.), Bank Japonii (1882 r.), System Rezerwy Federalnej (FED) jako bank centralny Stanów Zjednoczonych (1913 r.). Na ziemiach polskich decyzją ministra Skarbu Królestwa Polskiego – Ksawerego Druckiego -Lubeckiego – w 1828 r. został powołany bank centralny – Bank Polski, stając się centralną instytucją finansową4. W roku 1860 odebrano mu przywilej emi- sji papierów wartościowych, a w 1886 r. przekształcono w oddział rosyjskiego Banku 1 Z. Krzyżkiewicz, Podręcznik do nauki bankowości, Biblioteka Menedżera i Bankowca, Warszawa 1999, s. 59. 2 Tamże, s. 60. 3 W. Baka, Bankowość centralna – funkcje – metody – organizacja, Biblioteka Menedżera i Bankow- ca, Warszawa 1998, s. 14–19. 4 B. Pietrzak, Narodowy Bank Polski, w: Bankowość, J. Głuchowski, J. Szambelańczyk (red.), Wy- dawnictwo Wyższej Szkoły Bankowej, Poznań 1999, s. 84. 64 Rozdział 2. Sektor bankowy jako główne źródło finansowania rynku nieruchomości Państwa. Również w 1916 r. powstała Polska Krajowa Kasa Pożyczkowa (PKKP) jako instytucja emisyjna, jednocześnie obsługująca procesy gospodarcze w Generalnym Gubernatorstwie Warszawskim. W dniu 11 stycznia 1924 r. Sejm RP powołał Bank Polski SA, który czynności operacyjne zaczął wykonywać 28 kwietnia 1924 r. Po wybuchu II wojny światowej w wyniku ewakuacji Bank Polski 5 września 1939 r. wraz ze swoimi podstawowymi aktywami (złotem) poprzez Rumunię i Francję trafił do Londynu, gdzie przetrwał okres okupacji hitlerowskiej w Polsce. Do kraju Bank z zapa- sem złota powrócił w 1946 r., ale nie wznowił już działalności. Tymczasem dekretem z 15 styczna 1945 r. powołano do życia Narodowy Bank Polski ze statutem opartym na statucie Banku Polskiego. Od momentu powrotu Banku Polskiego do kraju rozpoczął się okres stopniowej jego likwidacji. Funkcję centralnego banku państwa przejął NBP. W okresie powojennym polski system bankowy zreformowano dwukrotnie. Ce- lem tych zmian w obu przypadkach było dostosowanie struktury bankowości do kierunku reform wdrażanych w gospodarce. Pierwsza gruntowna reforma ban- kowości została przeprowadzona w latach 1948–1953. Była zgodna z kierunkiem zmian w gospodarce, które zmierzały do uspołecznienia gospodarujących podmio- tów i centralizacji decyzji. Polegała ona na wprowadzeniu systemu monopolu ban- kowego państwa socjalistycznego5. Opierał się on na dwóch podstawowych zasa- dach: 1) 2) monopolu bankowym państwa, połączeniu funkcji emisyjnej z bezpośrednim kredytowaniem i obsługą klientów. Zmiany ustrojowe, przywracające gospodarkę rynkową, spowodowały dokona- nie drugiej reformy systemu bankowego w latach 1988–19896. Jej istotę stanowił powrót do zasad działa nia powszechnie stosowanych w świecie, które były stop- niowo wdrażane wraz ze zmia nami zachodzącymi w gospodarce narodowej. Zmia- ny te zmierzały do zastąpienia central nego zarządzania metodami parametryczny- mi. Przyjęta przez Sejm ustawa Prawo bankowe usamodzielniła aparat bankowy, przyjmując podporządkowanie zasad jego działania wymogom ekonomicznym7. Określiła umowną płasz czyznę stosunków między bankami a przedsiębiorstwami i uzależniła korzystanie z kre dytu bankowego od posiadania przez te przedsiębior- stwa zdolności kredytowej, czyli zdolno ści do spłaty kredytu i odsetek. Począwszy od 1983 r. banki odeszły od do tychczasowej zasady kredytowania całości zgłoszo- nych potrzeb, a nawet mogły odmówić udzielenia kredytu. Rzeczywisty przełom w polskiej bankowości nastąpił w 1989 r. w wyniku uchwa- lenia przez Sejm dwóch ustaw: 1) 2) o Narodowym Banku Polskim Prawo bankowe 9. 8, 5 E. Dąbrowski, W.L. Jaworski, Z. Krzyżkiewicz, Bankowość, PWE, Warszawa 1988, s. 147. 6 G. Rogowski, Metody analizy i oceny banku na potrzeby zarządzania strategicznego, Wyd. Wyż- szej Szkoły Bankowej, Poznań 1998, s. 10. 7 Ustawa Prawo bankowe z 26 lutego 1982 r. (Dz. U. z 1982 r. nr 7, poz. 56). 8 Ustawa o Narodowym Banku Polskim z 31 stycznia 1989 r. (Dz. U. z 1989 r. nr 4, poz. 22). 9 Tamże, poz. 21. 2.1. Geneza i ewolucja bankowości hipotecznej 65 Według ustawy o Narodowym Banku Polskim nastąpiła przebudowa NBP zmie- rzająca w kierunku zwiększenia jego roli jako centralnego banku państwa oraz banku banków. Na jej podstawie NBP zaczął funkcjonować jak bank centralny, który stano- wi pierwszy szczebel systemu bankowego i znajduje się w każdym kraju gospodar- czo rozwiniętym. Jego zadaniem było dbanie o interesy ogólnokrajowe, czyli o ja- kość pieniądza narodowego, tworzenie warunków do rozwoju gospodarczego oraz zapewnienie płynności i bezpieczeństwa systemu bankowego. Oddziaływanie objęło całą gospodarkę i miało dokonywać się za pośrednictwem banków tworzących drugi szczebel systemu bankowego10. Warunki do powoływania tych banków zwanych ko- mercyjnymi lub handlowymi stworzyła druga ustawa Prawo bankowe. Druga refor- ma przywróciła bankom prawo do decydowania o swojej działalności, a generowanie zysku stało się ich podstawowym celem11. Istotna dla systemu bankowego noweliza- cja prawa bankowego nastąpiła w 1997 r. i weszła w życie na początku 1998 r.12. Obecnie do podstawowych aktów prawnych regulujących system bankowy w Polsce należą trzy następujące ustawy13: 1) 2) 3) ustawa Prawo bankowe z 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 140, poz. 939), obowią- zująca od 1 stycznia 1998 r. Postanowienia tej ustawy regulują status prawny poszczególnych rodzajów banków oraz określają podstawowe czynności (usługi) bankowe, obowiązki i uprawnienia banków i ich klientów, podstawowe dziedzi- ny działalności bankowej itp.; ustawa o Narodowym Banku Polskim z 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 140, poz. 938), której postanowienia obowiązują od 1 stycznia 1998 r. Dotyczą one w mniejszym zakresie bezpośredniej obsługi klientów banków. Zawarte w tej ustawie regulacje odnoszą się do nadzoru bankowego, informując o działaniach na rzecz bezpieczeństwa banków i tym samym ulokowanych w nich depozy- tów; ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 140, poz. 939). Jej postanowienia weszły w życie 1 stycznia 1998 r. Ustawą tą przywrócono w polskim systemie bankowym instytucję listów za- stawnych i banków hipotecznych, wyspecjalizowanych w udzielaniu długo- terminowych kredytów hipotecznych głównie na budownictwo przemysłowe i mieszkaniowe. Ponadto opublikowana w „Dzienniku Ustaw” nr 111 ustawa z 23 sierpnia 2001 r. o zmianie ustawy – Prawo bankowe, wprowadza najnowszą modyfikację prawa ban- kowego. Te akty prawne stanowią podwaliny polskiej bankowości. Aktualna struktura systemu bankowego w najbardziej ogólnym podziale to bank centralny, banki komer- cyjne (depozytowo-kredytowe, uniwersalne) oraz banki wyspecjalizowane14. 10 W. Baka, Bankowość centralna, funkcje – metody – organizacja, jw., s. 28. 11 M. Rajczyk, Podstawy bankowości komercyjnej. 1. Organizacja i zarządzanie bankiem komercyj- nym, Fundacja Banku Śląskiego, Bielsko-Biała 1997, s. 10. 12 Ustawa Prawo bankowe i Ustawa o Narodowym Banku Polskim, jw. 13 T. Wyszomirski, Bank dla przedsiębiorcy i nie tylko, Kwantum, Warszawa 1998, s. 11. 14 Z. Krzyżkiewicz, Podręcznik do nauki bankowości, jw., s. 46. 66 Rozdział 2. Sektor bankowy jako główne źródło finansowania rynku nieruchomości Bank centralny (Narodowy Bank Polski) działa na podstawie ustawy z 29 sierp- nia 1997 r. o Narodowym Banku Polskim15. Jego podstawowym celem jest utrzyma- nie stabilnego poziomu cen, przy jednoczesnym wspieraniu polityki gospodarczej rządu. Ponadto: QQ QQ QQ QQ prowadzenie bankowej obsługi budżetu państwa, regulowanie płynności banków oraz ich refinansowanie, kształtowanie warunków niezbędnych do rozwoju systemu bankowego, prowadzenie działalności dewizowej i gospodarki rezerwami dewizowymi. Banki komercyjne to samodzielne instytucje finansowe świadczące określone usługi, których celem jest osiąganie zysku. Gromadzą one wolne zasoby pieniężne gospodarstw domowych i podmiotów gospodarczych, a następnie udzielają kredy- tów tym podmiotom, które wykazują popyt na pieniądz. Banki wyspecjalizowane to banki wykonujące tylko określone operacje. Spe- cjalizacja może dotyczyć obsługi konkretnej dziedziny gospodarki lub oferowania danego produktu. Banki specjalistyczne zajmują się m.in. gromadzeniem oszczęd- ności, finansowaniem średnio- i długoterminowych potrzeb przedsiębiorstw, za- spokajaniem potrzeb finansowych uczestników rynku nieruchomości16. Przykładem banku wyspecjalizowanego jest bank hipoteczny, który udziela kredytów zabez- pieczonych hipoteką oraz refinansuje swoją działalność na rynku kapitałowym za pomocą listów zastawnych. Funkcjonowanie banków hipotecznych w Polsce regu- luje ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 29 sierpnia 1997 r.17. Geneza banków hipotecznych i listów zastawnych sięga greckiej hipoteki, włoskich listów dłużnych i niderlandzkich listów kolonialnych. Najważniejsze były jednak wydarzenia na terytoriach Polski, Francji i Niemiec18. Zniszczenia wojny siedmioletniej (1756–1763) zrodziły potrzebę wypracowania efektywnego systemu kredytowania odbudowy śląskiej gospodarki rolnej. Fryderyk II wydał 27 sierpnia 1767 r. tzw. Gabinet-Ordre, na podstawie którego 5 lipca 1770 r. powstało Śląskie Towarzystwo Kredytowe Ziemskie z siedzibą we Wrocławiu. Było ono publiczno- prawnym przymusowym związkiem ziemiańskim, którego celem było udzielanie tanich, długoterminowych kredytów dla rolnictwa oraz emitowanie tzw. majątko- wych listów zastawnych, zabezpieczanych hipoteką na konkretnych nieruchomo- ściach. Na wzór Śląskich Towarzystw Kredytowych Ziemskich powstawały dalsze towarzystwa kredytowe. Idea towarzystw kredytowych ziemskich zaowocowała nowymi instytucjami kredytowymi w Danii, Szwecji, Norwegii, Finlandii, Rumunii i Austrii. Powstawały też towarzystwa o charakterze miejskim, finansujące miejskie inwestycje w zakresie nieruchomości. Intensywny rozwój przemysłu w niektórych państwach europejskich, a szczególnie w Anglii, Holandii czy Francji spowodował, 15 Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o Narodowym Banku Polskim, jw. 16 J. Grzywacz, Podstawy bankowości. System bankowy. Kredyty i rozliczenia, Ryzyko i ocena banku. Marketing, Difin, Warszawa 2002, s. 37. 17 Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. z 1997 r. nr 140, poz. 940, po no- welizacji Dz. U. z 2002 r. nr 126, poz. 1070). 18 R.W. Kaszubski, M. Olszak, Bank hipoteczny. Zagadnienia prawne, Difin, Warszawa 2002, s. 15– 24; K. Kanigowski, Bank hipoteczny a rynek nieruchomości, Twigger, Warszawa 2001, s. 14–5. 3.1. Klasyfikacja czynników ryzyka finansowania nieruchomości 121 Rozdział 3 Ryzyko inwestowania w nieruchomości 3.1. Klasyfikacja czynników ryzyka finansowania nieruchomości Podmioty prowadzące działalność gospodarczą są narażone na oddziaływanie róż- nych rodzajów ryzyka. Działalność gospodarcza wiąże się z koniecznością podejmo- wania decyzji, których skutki odnoszą się do przyszłości oraz zależą od zmiennych warunków otoczenia. Przyszłość, jej zmienność i brak pewności co do rodzaju i za- istnienia zmian wprowadza element niepewności do każdej podejmowanej decyzji. Należy również zauważyć, że wraz przedłużeniem się okresu między podjęciem de- cyzji a jej przyszłymi skutkami rośnie niepewność ich osiągnięcia. Dlatego im dłuż- szy okres staramy się przewidywać, tym trudniejsze i obarczone większą niepewno- ścią są decyzje. Pojęcie „ryzyko” pochodzi od starowłoskiego risicare, które oznacza: ośmielić się, odważyć się, przez co powinno być rozumiane jako wybór, a nie nieuchronne przeznaczenie1. W języku greckim słowo rhize oznacza: opłynięcie przylądka, czyli śmiały czyn, w języku łacińskim słowo risicum oznacza: szansę, prawdopodobień- stwo wystąpienia zdarzenia pozytywnego lub negatywnego, sukcesu lub poraż- ki2, po arabsku znaczyło pierwotnie: „zarabianie na codzienny chleb”3. Ryzyko jest czynnikiem determinującym wszelkiego rodzaju działania. Chociaż potocznie niepewność i ryzyko są stosowane zamiennie, to w literatu- rze ekonomicznej F.H. Knight4 wprowadza teorię niepewności mierzalnej i niemie- rzalnej. Według tej teorii ryzyko można w pewien sposób oszacować, dlatego Kni- ght określa je niepewnością mierzalną, a niepewność, której nie można określić, nazywa ryzykiem niemierzalnym. Niepewność mierzalna, czyli ryzyko, występuje wtedy, gdy wynik działalności może być określony za pomocą jednego z prawdopo- 1 P.L. Bernstein, Przeciw bogom. Niezwykle dzieje ryzyka, WIG-Press, Warszawa 1997, s. 19. 2 R. Jakubowski, Teoria ryzyka. Stosunek do ryzyka a zachowania ludzkie, Prace Naukowe Akade- mii Ekonomicznej we Wrocławiu, nr 777, Wrocław 1997. 3 M. Bryx, R. Matkowski, Inwestycje w nieruchomości, Poltext, Warszawa 2001, s. 81. 4 Knight F.H., Risk, Uncertainly and Profit, University of Boston Press, Boston 1921, s. 233; Chica- go-London 1985, s. 233. 122 Rozdział 3. Ryzyko inwestowania w nieruchomości dobieństw (miary): matematycznego, statystycznego czy szacunkowego. Jeśli zaś danej działalności nie można określić za pomocą żadnej miary, to mamy do czynie- nia z niepewnością5. W literaturze przedmiotu prezentowanych jest wiele różnych definicji pojęcia ryzyka inwestycyjnego, co pozwala stwierdzić, iż nie można go jednoznacznie i obiektywnie zdefiniować. Jednak najbardziej trafna definicja ryzyka mówi, że: „ryzyko to prawdopodobieństwo poniesienia straty, związane z podjęciem okre- ślonej decyzji gospodarczej. Ryzyko jest miarą niepewności rezultatów oczekiwa- nych w przyszłości jako efekt określonej inwestycji”6. Przedsięwzięciom inwestycyjnym towarzyszy wiele rodzajów ryzyka, specyficz- nych dla danej działalności, a wpływających znacznie na bieżącą sytuację finansową podmiotu. Odpowiednie skuteczne zarządzanie ryzykiem przez podmiot wywiera z kolei wpływ na jego przyszłą kondycję finansową. Koniecznością jest identyfikacja ryzyka według kategorii: 1) 2) 3) 4) decyzji podejmowanych dla osiągnięcia określonych celów, źródeł powstawania ryzyka, przejawów ryzyka, miar ryzyka. Ryzyko rozpatrywane w kategoriach decyzji podejmowanych dla osiągnię- cia określonych celów rozważa Sinkey7, który stwierdza, że ryzyko to niepewność związana z przyszłymi wydarzeniami i wynikami decyzji. Z definicji tej wynikają wyraźnie dwa aspekty ryzyka: 1) ryzyko traktowane jako niebezpieczeństwo, możliwość wystąpienia czynników generujących negatywne skutki (pure risk, static risk), możliwość wystąpienia nie tylko straty, ale i ponadprzeciętnych zysków. W tym ujęciu ryzyko rozumiane jest neutralnie, a zarazem dwustronnie, czyli zarówno w sensie negatywnym, jak i pozytywnym. Ten aspekt ryzyka wskazuje na wystą- pienie efektu niezgodnego z oczekiwanym (speculative risk, dynamic risk). Podej- ście to dało podstawy do wyróżnienia dwóch kategorii ryzyka: ryzyka czystego i ryzyka spekulacyjnego8. 2) Ponadto Z. Wilimowska określa ryzyko jako niepewność przewidywania zdarzeń w przyszłości, podkreślając bardzo dobitnie, że wynika to z niepewności i niedokład- ności posiadanych informacji, na podstawie których dokonuje się przewidywania przyszłości9. 5 M. Wierzbińska, Ryzyko w gospodarce rynkowej w okresie transformacji systemowej, Wydawnic- two Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej, Lublin 1996, s. 8−12. 6 M. Bryx, Matkowski R., Inwestycje…, jw., s. 81. 7 J.K. Sinkey, Commercial Bank Financial Management in the Financial Services Industry, Macmillan Publishing Company 1992, s. 391. 8 Z. Wilimowska, Ryzyko inwestowania, „Ekonomika i Organizacja Przedsiębiorstwa” 1998, nr 7, s. 5–6. 9 Tamże. 3.1. Klasyfikacja czynników ryzyka finansowania nieruchomości 123 Uwzględniając źródła powstawania ryzyka, przeprowadza się kategoryzację jego definicji. Na przykład Holscher10, podkreślając wyraźnie wagę posiadanych in- formacji, określa ryzyko jako zagrożenie nieosiągnięcia zamierzonego zysku, a wy- nikające z posiadania niepełnej informacji. Natomiast według Kreima11 ryzyko wy- nika z podejmowania nieoptymalnych decyzji z punktu widzenia założonego celu jako skutku niepełnych informacji. Uwzględniając występowanie przejawów ryzyka, Chudzik12 definiuje je jako ne- gatywne odchylenie osiągniętej wielkości celowej od poziomu wcześniej zaplano- wanego. Podobnie określa pojęcie ryzyka Wyczański13, określając go jako brak pew- ności wynikający z obawy, że aktywa mogą nie przynieść spodziewanej stopy zy- sku lub może zdarzyć się strata. Gardner i Mills14 określają ryzyko jako potencjalne wahania oczekiwanego dochodu, natomiast Fisher i Jordan15 traktują ryzyko jako rozkład prawdopodobieństwa przyszłego dochodu. Za kategorią ryzyka szacowanego przez prawdopodobieństwo jako jego miarę opowiada się Skov16, proponując następujące definicje ryzyka: „(…) ryzyko określa się jako prawdopodobieństwo straty. Definicja ta kojarzy się negatywnie”, „prawdopodo- bieństwo zdarzenia ocenianego negatywnie”, „stopień prawdopodobieństwa wystą- pienia zdarzeń niezależnych od podmiotu działającego, których nie może on dokład- nie przewidzieć i którym nie może w pełni zapobiec, ale które – przez zmniejszenie wyników użytecznych i/lub przez zwiększenie kosztów – odebrałyby działaniu zupeł- nie lub częściowo cechę skuteczności, korzystności i ekonomiczności”17. Wszystkie prezentowane definicje i określenia ryzyka bardzo wyraźnie podkre- ślają szczególnie wagę pełnych informacji. Inną klasyfikację różnorodnych ryzyk za- wierają prace Sangowskiego18 i Ronki-Chmielowiec19. Autorzy ci wyróżniają: QQ QQ ryzyko finansowe i niefinansowe (straty powodują skutki dające się ująć finanso- wo i takie, które nie mają tego charakteru), ryzyko statyczne i dynamiczne (ryzyko takie istniałoby i mogłoby się pojawić nawet w przypadku braku postępu ekonomicznego i technologicznego, ponadto 10 R. Holscher, Riskokosten – Management In Kreditinstituten, Frankfurt 1987; Z. Wilimowska, Ryzy- ko…, jw., s. 6. 11 Z. Wilimowska, Ryzyko…, jw., s. 6. 12 R. Chudzik, Kategorie ryzyka bankowego, próba klasyfikacji zjawisk, „Bank i Kredyt” 1992, nr 1. 13 P. Wyczański, Ocena ryzyka kredytowego (zdolność kredytowa klientów, ryzyko i zabezpieczenie), Materiały i Studia, nr 23, Narodowy Bank Polski, Warszawa 1991. 14 Z. Wilimowska, Ryzyko…, jw., s. 6. 15 Tamże. 16 N.A. Skov, Finanse i zarządzanie. Amerykańskie propozycje dla polskich firm prywatnych, Inter- national School of Management, Warszawa 1991; S. Nahotko, Ryzyko ekonomiczne w działal- ności gospodarczej, Oficyna Wydawnicza Ośrodka Postępu Organizacyjnego, Bydgoszcz 2001, s. 37–38. 17 T. Pszczołowski, Mała encyklopedia prakseologii i teorii organizacji, Ossolineum, Wrocław–War- szawa–Kraków–Gdańsk 1978; E. Cade, Managing Bank, Pisk, Woodhead, New York 1999, s. 47, cyt. za P. Misztal, Zabezpieczenie przed ryzykiem kursu walutowego, Difin, Warszawa 2004, s. 35. 18 T. Sangowski, Ubezpieczenia gospodarcze, Poltext, Warszawa 2001. 19 W. Ronka-Chmielowiec, Ubezpieczenia. Rynek i ryzyko, PWE, Warszawa 2002. 124 Rozdział 3. Ryzyko inwestowania w nieruchomości takie, które jest wynikiem zmian ekonomicznych, technologicznych i organiza- cyjnych), ryzyko fundamentalne (ma ono wpływ na całe społeczeństwo oraz na wiele jed- nostek), ryzyko partykularne (stanowi zagrożenie dla jednostek), ryzyko czyste (jego wystąpienie powoduje stratę, a jego brak – nie powoduje żadnych zmian majątkowych), ryzyko spekulatywne (realizacja danego przedsięwzięcia powoduje wystąpienie strat lub korzyści20), ryzyko probabilistyczne (można obliczyć przy wykorzystaniu metod matema- tycznych i statystycznych), ryzyko estymatyczne (obarczone jest dużą możliwością błędu; zbliżone jest do niepewności)21, ryzyko majątkowe (powoduje szkody w dobrach majątkowych), ryzyko osobowe (powoduje szkody w dobrach osobistych). QQ QQ QQ QQ QQ QQ QQ QQ Podsumowując należy stwierdzić, że ryzyko ma wymiar finansowy (można do- konać jego pomiaru), a niepewność ma wymiar tylko informacyjny, gdyż dostępne informacje uniemożliwiają ocenę strat i zysków, czyli oczekiwanych skutków przy- szłych decyzji22. Ponieważ decyzje inwestycyjne muszą bazować na prognozowaniu prawdopo- dobnego przyszłego ukształtowania się warunków, w jakich inwestycja będzie reali- zowana i eksploatowana, a nie na warunkach rzeczywistych, ryzyko wiąże się z wy- borem wariantu decyzyjnego z jakiegoś zbioru możliwych rozwiązań. Jednak decy- zje podejmuje się w pewnych określonych warunkach ograniczających, które często eliminują wybór teoretycznie najlepszej decyzji. Wybór jednego wariantu decyzyjne- go dokonuje się zwykle na podstawie przesłanek zawartych w określonym zbiorze informacji. Należy jednak zauważyć, że im bliżej początku procesu inwestycyjnego, tym większy jest zbiór możliwych wariantów decyzyjnych (rozwiązań), a mniejszy zbiór informacji. Natomiast w miarę zaawansowania procesu inwestycyjnego liczba możliwych rozwiązań maleje, a powiększa się zbiór informacji. Na końcu procesu inwestycyjnego, gdy dysponujemy już prawie pełnym pakietem informacji, obszar możliwych wyborów decyzyjnych jest bardzo mały. Zależność ta została przedsta- wiona na rysunku 3.1. Nazywana jest paradoksem decyzji inwestycyjnych. Pola pod krzywymi liczby rozwiązań i ilości informacji w czasie realizacji proce- su inwestycyjnego przedstawiają obszary możliwego wyboru rozwiązań i zakresu znanych informacji. Liczba wariantów decyzji inwestycyjnych (liczba rozwiązań) i informacje pozwalające ocenić te decyzje określają prawdopodobieństwo wyboru 20 Ten rodzaj ryzyka uwzględniany jest tylko w praktyce ubezpieczeniowej. Został on wprowa- dzony przez A.H. Mowbraya i R.H. Blancharda w pracy Insurance, its Theory and Practice in the United States, New York: McGraw-Hill Book Company, 1967. 21 F.H. Knight, Risk, Uncertainly…, jw., s.19–20. 22 E. Ostrowska, Ryzyko inwestycyjne, s. 24, cyt. za K. Czerkas, Ryzyko w kredytach hipotecznych. Wymagania banków, „Prawo Bankowe” 2003, nr 6(70), s.73–74. 4.1. Ocena oferty kredytowej banków uniwersalnych i hipotecznych… 173 Rozdział 4 Znaczenie bankowości hipotecznej w finansowaniu rynku nieruchomości… w Polsce 4.1. Ocena oferty kredytowej banków uniwersalnych i hipotecznych… z punktu widzenia kredytobiorcy Podstawową działalnością zarówno banku uniwersalnego, jaki i banku hipotecz- nego jest udzielanie kredytów. Banki te są samodzielnymi i samofinansującymi się przedsiębiorstwami udzielającymi m.in. kredytów hipotecznych. Różne mają koszty udzielania kredytów i inne refinansowanie przez system depozytowy (banki uni- wersalne) i listy zastawne (banki hipoteczne). Różna jest również atrakcyjność ich oferty kredytowej z punktu widzenia kredytobiorcy. W niniejszej książce jako hipotezę przyjęto stwierdzenie, że model bankowo- ści hipotecznej, teoretycznie lepszy i często stosowany na rynkach nieruchomości w krajach Unii Europejskiej, będzie dominującym modelem finansowania rynku nieruchomości w Polsce. Weryfikację przyjętej hipotezy stanowi próba oceny uwa- runkowań i zmian wpływających na tendencje rozwojowe bankowości hipotecznej na rynku nieruchomości w Polsce. Prezentowane w tym rozdziale wyniki empiryczne są rezultatem analizy da- nych jednostkowych pochodzących z opracowanych ankiet kierowanych do ban- ków uniwersalnych i banków hipotecznych, firm deweloperskich oraz z publiko- wanych danych statystyki bankowej, Głównego Urzędu Statystycznego oraz z an- kiet NBP. Badaniami objęto wszystkie istniejące w Polsce banki hipoteczne (trzy zareje- strowane i funkcjonujące banki hipoteczne), dziewięć należących do największych banków uniwersalnych, dwie największe ogólnopolskie firmy deweloperskie oraz kilka firm – liderów deweloperskich rynków lokalnych. 174 Rozdział 4. Znaczenie bankowości hipotecznej w finansowaniu rynku nieruchomości… 4.1.1. Ocena atrakcyjności oferty kredytowej banków hipotecznych i uniwersalnych z punktu widzenia kredytobiorcy indywidualnego Bank jako samodzielne i samofinansujące się przedsiębiorstwo obsługuje zarówno osoby prywatne, jak i firmy, tzn. inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych (biznesowych). Bank uniwersalny, działając na mocy ustawy – Prawo bankowe z 1997 r., prze- prowadza podstawowe operacje finansowe. Zazwyczaj specjalizuje się w obsłudze klientów indywidualnych i małych firm (bank detaliczny) albo koncentruje się na usługach dla średnich i dużych przedsiębiorstw (bank korporacyjny), obsługując także osoby prywatne, z reguły jednak w ramach tzw. private banking – właścicie- li i menedżerów obsługiwanych firm. Środki uzyskane z oprocentowania, kosztów okołokredytowych i oprocentowania pożyczek to zysk, a środki uzyskane z depozy- tów są przeznaczone na refinansowanie kredytów (system depozytowy). Bank hipoteczny natomiast specjalizuje się w długoterminowym finansowaniu nieruchomości komercyjnych przeznaczonych na sprzedaż, wynajem lub o charak- terze użytkowym. Klientami banku są: QQ QQ QQ QQ QQ QQ małe i średnie przedsiębiorstwa, inwestorzy instytucjonalni, tj. fundusze inwestujące w obiekty biurowe, centra handlowe i dystrybucyjne, powierzchnie magazynowe, hotele butikowe w więk- szych miastach lub należące do uznanych, międzynarodowych sieci, deweloperzy, właściciele kamienic, gminy, w niewielkim stopniu inwestorzy indywidualni. Preferowaną strukturą organizacyjną banku jest spółka celowa. Bank hipotecz- ny finansuje: QQ QQ nieruchomości komercyjne i deweloperów mieszkaniowych, jednostki samorządu terytorialnego. Tylko jeden z działających banków hipotecznych – Pekao Bank Hipoteczny Spółka Akcyjna (dawniej BPH Bank Hipoteczny SA) specjalizuje się w obsługiwaniu (w nie- wielkim stopniu) inwestorów indywidualnych. Środki na swoją działalność banki hipoteczne pozyskują głównie przez emisję listów zastawnych i to stanowi dla nich główne źródło refinansowania działalności kredytowej. Podmiot gospodarczy stojący przed decyzją inwestycyjną rozpatruje zalety i wady różnych możliwości, starając się wytypować źródło lub połączyć źródła opty- malne dla danej inwestycji i aktualnego stanu prawno-finansowego przedsięwzię- cia. Decydując o finansowaniu inwestycji zarówno ze źródeł własnych, jak i obcych, należy pamiętać, że zwiększanie stopnia zadłużenia powoduje zwiększanie również kosztów kapitału obcego, co zmniejsza pozytywny efekt dźwigni finansowej. Zwykle udział kredytów w przedsięwzięciach w sektorze nieruchomości jest duży ze względu na ich dużą kapitałochłonność. Jeśli inwestycje przynoszą dochód, kre- dyt jest spłacany z bieżących dochodów z nieruchomości, dla inwestycji niedocho- dowych (poprawa warunków mieszkaniowych inwestora) źródłem spłaty kredytu 4.1. Ocena oferty kredytowej banków uniwersalnych i hipotecznych… 175 będą dochody własne. Banki zachęcają klientów do zaciągania kredytów, szczegól- nie mieszkaniowych, jednak koszty pozyskania kapitału na inwestowanie na rynku nieruchomości są dosyć znaczne i to one są najważniejsze dla kredytobiorców. Kredytobiorcy zwracają też uwagę na długoterminowość kredytu. Istotna będzie też prowizja oraz ewentualne opłaty pobierane przez bank za wcześniejszą spłatę. Zaciągając kredyt na 20–40 lat, zmierzamy do maksymalnego zmniejszenia rat kredy- towych. Rozważana jest możliwość wcześniejszej spłaty kredytu, sprawdzając: QQ QQ czy bank pobiera prowizję od wcześniejszej spłaty i w jakiej wysokości, jeśli istnieje możliwość wcześniejszej spłaty zaciągniętego kredytu bez dodatko- wych kosztów, czy nie jest on ograniczony terminem (np. przed upływem jakie- goś terminu od momentu zawarcia umowy). Jest to sposób zabezpieczenia się banku przed przenoszeniem kredytu do innego banku na zasadzie refinansowa- nia (zamiana kredytu na lepszy, bo tańszy). Kredytobiorcę inwestującego na rynku nieruchomości również bardzo interesuje oprocentowanie kredytu. Na wysokość oprocentowania składają się bowiem dwa podstawowe elementy – indeks (stopa bazowa) i marża: QQ stopa bazowa jest zmienna i liczona według stopy oprocentowania pożyczek udzielanych bankom przez NBP. Większość banków ustala oprocentowanie kre- dytów mieszkaniowych na podstawie wskaźnika WIBOR lub LIBOR (oprocento- wanie pożyczek złotowych lub walutowych na rynku międzybankowym). Indeks jest częścią zmienną warunkowaną średnią arytmetyczną stawek trzymiesięcz- nych LIBOR, WIBOR i EURIBOR, marża (zarobek banku). Jest to zysk banku ponad rynkową stopę procentową (WIBOR, LIBOR itp.). Jest ona na ogół stała i w niektórych bankach w 2008 r. wynosiła od 4,5 do 6 1, natomiast w 2010 r. wynosi już od 1,05 (ING Bank Śląski) do 4,80 (Bank BPH)2. Do wielkiego kryzysu banki przyjmowały jako koszt pozyskania kapitału – oprócz odsetek od udzielonego kredytu – również dodatkowe koszty, na które składały się: QQ QQ QQ QQ QQ QQ QQ rozpatrzenie wniosku, prowizja (przyznanie kredytu), marża banku, oprocentowanie kredytu, ubezpieczenie niskiego wkładu, ubezpieczenie pomostowe, założenie księgi wieczystej, podatek od hipoteki, weksel, wiek. Odbiciem konkurencji w sektorze bankowym, decydującej o jego aktywności na rynku nieruchomości, są opłaty pobierane przez banki za rozpatrzenie wniosku. QQ QQ QQ QQ 1 http://www.centrum.elblag.pl/kredyty.htm, 18.02.2008. 2 Raport Szybko.pl i Expandera, Analiza wtórnego rynku nieruchomości. Ceny mieszkań w sierpniu 2010, Ceny domów. 176 Rozdział 4. Znaczenie bankowości hipotecznej w finansowaniu rynku nieruchomości… Jest to kwota w wysokości od 50 zł do 100 zł, niezależnie od wysokości proponowa- nej kwoty kredytu. Należy jednak zauważyć, że banki coraz częściej przeprowadza- ją tę operację bez pobierania opłaty. Za samo przyznanie kredytu bank pobiera kwotę w wysokości od 0,5 do 2 wartości przyznanego kredytu. Średnia wartość prowizji pobieranej przez bank przy uruchomieniu kredytu wynosi 1 . Niemniej jednak w niektórych bankach przy kredycie 100 tys. zł prowizja wynosi 1,5 tys. zł, przy kredycie w wysokości 200 tys. zł – wartość prowizji banku wynosi 3 tys. zł. W obu przypadkach wartość pro- wizji banku stanowi 1,5 wartości przyznanego kredytu. Marża to część składowa oprocentowania kredytów udzielanych przez bank. Marża banku to wartość, jaką bank zarabia, udzielając kredytu. Na oprocentowanie większości kredytów długoterminowych składają się dwa czynniki: stała marża banku oraz tzw. stopa referencyjna, która jest zmienna w cza- sie. Stopa ta określa „cenę pieniądza” w danej walucie, po jakiej banki udzielają so- bie nawzajem kredytów. Dla złotówki jest to WIBOR, natomiast dla głównych walut światowych – LIBOR. Ze względu na mniejszą stabilność polskiej gospodarki (więk- sze ryzyko inwestycyjne), cena kredytów złotówkowych jest znacznie wyższa. W okresie niepokojących wydarzeń, stanowiących pierwsze oznaki światowego kryzysu finansowego, na dzień 18.08.2008 r. WIBOR 3-miesięczny (3M) (Warsaw In- terbank Offer Rate – WIBOR – stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom), na którym opiera się oprocentowanie kredytów złotowych wynosił 6,60 , natomiast LIBOR 3M (London Interbank Offer Rate – LIBOR – stopa procento- wa kredytów udzielanych na rynku międzynarodowym w Londynie, ustalana o go- dzinie 11:00 GMT) na franka szwajcarskiego CHF wynosił 2,78 . W okresie wielkiego kryzysu w systemach finansowych WIBOR 3M stanowił 5,14 , LIBOR – 1,08 . Od jesieni 2009 r., czyli po wielkim kryzysie, WIBOR stanowił już 4,14 , natomiast LIBOR – 0,25 . Oprocentowanie kredytu jest stymulowane przez marżę banku, którą dokłada on do stopy procentowej na rynku międzybankowym (np. WIBOR czy LIBOR, czyli kosztu pieniądza na rynku międzybankowym). W roku 2008 średnia marża kredytu złotowego w wysokości 300 tys. zł i bez wkładu własnego wynosiła 1 pkt proc. i pozostawała stabilna do września. W grudniu 2008 r. wynosiła już 1,72 pkt. proc. Jeszcze więcej wzrosła marża kredytów we frankach szwajcarskich. Od stycznia do września 2008 r. utrzymywała się na poziomie około 1,4 pkt. proc. W grudniu 2008 r. wynosiła już 2,74 pkt. proc. Marża stanowi bardzo istotny parametr kredytu hipotecznego, ponieważ jest stały w całym okresie kredytowania. W przypadku kredytu złotówkowego wzrost kosztów kredytu zależy od inflacji i decyzji NBP w sprawie stóp procentowych. Jeśli inf
Pobierz darmowy fragment (pdf)

Gdzie kupić całą publikację:

Bankowość hipoteczna i rynek nieruchomości
Autor:

Opinie na temat publikacji:


Inne popularne pozycje z tej kategorii:


Czytaj również:


Prowadzisz stronę lub blog? Wstaw link do fragmentu tej książki i współpracuj z Cyfroteką: