Cyfroteka.pl

klikaj i czytaj online

Cyfro
Czytomierz
00707 010250 7445082 na godz. na dobę w sumie
Jak znaleźć i kupić mieszkanie - ebook/pdf
Jak znaleźć i kupić mieszkanie - ebook/pdf
Autor: Liczba stron:
Wydawca: Złote Myśli Język publikacji: polski
ISBN: 9788377016770 Data wydania:
Lektor:
Kategoria: ebooki >> poradniki >> zdrowie
Porównaj ceny (książka, ebook, audiobook).

Jak znaleźć i kupić mieszkanie?

Marzysz o własnym domu? Zastanawiasz się nad zakupem własnych czterech ścian? A może niedługo bierzesz ślub i Twoja sytuacja życiowa sprawi, że będziesz musiał rozejrzeć się za miejscem do mieszkania?

Jeżeli tak, to czytaj dalej, ponieważ mam dla Ciebie bardzo ważne informacje.

Widzisz, na rynku mieszkaniowym i drobnych nieruchomości ostatnio bardzo wiele się dzieje. Polacy zaczynają zarabiać coraz więcej pieniędzy i chcą je wydawać. Wiele osób chce zrealizować swoje marzenia i zdobyć własne 'M' :-)

Wielu osobom już się to udało i mogą się cieszyć swobodą własnego mieszkania. Jednak jeżeli zapytasz kogoś, kto już ma za sobą kupno mieszkania, to na pewno powie Ci, że nie jest to proste zadanie. Na pewno też słyszałeś o nieuczciwych developerach i pośrednikach, którzy sprzeniewierzyli ludziom oszczędności całego życia.

Już niedługo dowiesz się:

- Jakie są 3 najważniejsze czynności, które powinieneś wykonać, zanim zdecydujesz się na kredyt.

- Na ile można zaufać pracownikom bankowym, którzy obliczają Twoją zdolność kredytową.

- Co może spowodować, że nie otrzymasz kredytu na mieszkanie.

- Jak wybrać właściwy i pasujący do inwestycji kredyt. Kredyt, który jest niedopasowany, to więcej wydanych pieniędzy.

- Dlaczego przy wyborze kredytu nie powinno się kierować rankingami kredytów hipotecznych.

Znajdź podobne książki

Darmowy fragment publikacji:

© Copyright by Złote Myśli Tomasz Szopiński, rok 2013 Autor: Tomasz Szopiński Tytuł: Jak znaleźć i kupić mieszkanie Wydanie II Data: 22.03.2013 ISBN: 978-83-7701-677-0 Projekt okładki: Wojciech Kozłowski Redakcja: Magdalena Wasilewska Skład: Legartis Edyta Jurczak Złote Myśli sp. z o.o. 44–117 Gliwice ul. Toszecka 102 www.ZloteMysli.pl e-mail: kontakt@zlotemysli.pl Autor oraz Wydawnictwo „Złote Myśli” dołożyli wszelkich starań, by zawarte w tej książce informacje były kompletne i rzetelne. Nie biorą jednak żadnej odpowiedzialności ani za ich wykorzystanie, ani za związane z tym ewentualne naruszenie praw patentowych lub autorskich. Autor oraz Wydawnictwo „Złote Myśli” nie ponoszą również żadnej odpowiedzialności za ewentualne szkody wynikłe z wykorzystania informacji zawartych w książce. Niniejsza publikacja, ani żadna jej część, nie może być kopiowana, ani w jakikolwiek inny sposób reprodukowana, powielana, ani odczytywana w środkach publicznego przekazu bez pisemnej zgody wydawcy. Wykonywanie kopii metodą kserograficzną, fotograficzną, a także kopiowanie książki na nośniku filmowym, magnetycznym lub innym powoduje naruszenie praw autorskich niniejszej publikacji. Wszelkie prawa zastrzeżone. All rights reserved. Spis treści Wstęp.........................................................................................................5 Od czego zacząć? ......................................................................................7 Nawyk systematyczności .......................................................................11 Strategia na rynku nieruchomości ...................................................12 Pracuj nad zdolnością kredytową ..........................................................15 Jak wybrać ofertę kredytową? ..........................................................18 Nie ma jednej najlepszej oferty kredytowej. .............................18 Kredyt walutowy.........................................................................28 Dodatkowe uwagi dotyczące kredytu ........................................31 Co powinieneś wiedzieć, korzystając z biura nieruchomości? ............34 Zrozumienie transakcji ....................................................................43 Poszukiwania lokalu, czyli co biorę pod uwagę ........................47 Mieszkanie ze skosami ...............................................................53 Umowa przedwstępna ...........................................................................56 Kupno od developera .............................................................................64 Czy ceny nieruchomości spadną? .......................................................72 Przykłady manipulacji cenami transakcyjnymi ...............................75 Dopłaty do kredytów – kto na tym zyskuje? ...................................77 Negocjacje Cenowe .........................................................................78 Przykłady transakcji ..........................................................................82 Mieszkanie w starej kamienicy ..................................................82 Mieszkanie w nowym bloku ......................................................85 Podsumowanie .......................................................................................89 ANEKS ...................................................................................................91 Przykład protokołu zdawczo-odbiorczego .....................................91 Odpowiedzi na pytania internautów ...............................................94 Przydatne strony dla osób rozważających zakup nieruchomości .....................................................................101 Bibliografia ...........................................................................................103 Strategia na rynku nieruchomości Oczekiwania klientów wobec poszukiwanej nieruchomości często są trudne do pogodzenia, ponieważ zazwyczaj trud- no jest znaleźć nieru chomość spełniającą wszystkie wyma- gania klienta. Przy poszukiwa niu nieruchomości kluczowe znaczenie ma odpowiedź na pytanie, czy kupuję jako inwe- stycję, czy też jako mieszkanie dla siebie. Najko rzystniejsze byłoby połączenie jednego z  drugim. Jednakże w  wielu przypadkach jest to niemożliwe. Pozwól, że wytłumaczę na przykła dzie. Osobiście wybierając nieruchomości, trakto- wałem je jako inwe stycje. Dlatego przy inwestycjach kie- ruję się zasadą, że na j ważniejsza jest lokalizacja. Wolę mieć gorszą nieruchomość w do brej lokalizacji niż dobrą nieru- chomość w beznadziejnej lokalizacji. Przez słowo „gorsze” w odniesieniu do mieszkania rozumiem mieszkanie mniej- sze, gorzej urządzone. Mówiąc o lokalizacji – mam na myśli nie tylko dzielnicę czy też otoczenie budynku, ale wszystko to, na co nie będę miał wpływu jako właściciel pojedyn- czego lokalu. Mam tutaj na my śli stan klatki schodowej, stan budynku, sąsiedztwo oraz uciążliwości i wygody zwią- zane z  lokalizacją nieruchomości. Jako drobny inwe stor najprawdopodobniej nie będziesz miał wpły wu na otocze- nie. Mieszkanie do remontu czy chociażby kiepsko urzą- dzone zawsze można uatrakcyjnić, jeżeli oczywiście jego układ ma w sobie poten cjał. Zazwyczaj każde mieszkanie można zmoderni zować czy też zmienić tylko niektóre ele- menty wystroju, żeby po re moncie było atrakcyjniejsze dla najmujących czy kupujących. Z kolei nieciekawa dzielnica 12 Jak znaleźć i kupić mieszkanie Nawyk systematyczności czy też zaniedbany wygląd klatki schodowej będzie czyn- nikiem odstraszającym. Ja osobiście widząc zaniedbaną klat- kę schodową, w ogóle nie mam ochoty oglądać mieszkania znaj dującego się w niej. Kiedy jako student praktykowałem w Niemczech w branży nieruchomości, mój szef często po- wtarzał zdanie trafnie charaktery zujące istotę nieruchomości: „Mit Ihren Immobilien sind Sie immo bil”. W dosłownym tłumaczeniu oznacza to: „Z  własnymi nierucho mościami jest pan nieruchomy”. Otoczenie bardzo silnie oddziałuje na nieruchomość, określając jej wartość. Niezależnie czy w oto- czeniu Twojej nieruchomości powstanie stacja kolejowa, pole golfowe czy oczyszczalnia ścieków – nieruchomości nie da się prze nieść w inne miejsce. Wartość nieruchomości jest bardzo wrażliwa na zmiany oto czenia. Wpływają one na zmianę wartości nieru chomości. Przykłado wo: nieru- chomość zyska na wartości, gdy zostanie podjęta decyzja o budowie pola golfowego w jej okolicy lub może wystar- czyć infor macja o rozpoczęciu budowy oczyszczalni ście- ków, aby nieruchomo ści znajdujące się w  okolicy straciły na wartości. Niekiedy może się udać połączenie inwestycji z  kup- nem na użytek własny. Jeżeli możesz nabyć małe miesz- kanie, ponieważ inwestycja w  nie cechuje się najwyższą stopą zwrotu, postaw nacisk na lokaliza cję. Z kolei głowa rodziny szukająca mieszkania na użytek własny, jednocze- śnie posiadająca kilkoro dzieci, będzie miała trudności, na- stawiając się jednocześnie na inwestycję oraz użyteczność dla siebie, związaną z nabywanym mieszkaniem. Powinna postąpić według zasady: „Ku puję tam, gdzie mi wygodnie, 13 gdzie ceny są przystępniejsze, a nie w dzielnicy, która daje lepszą stopę zwrotu z zainwes-towanych pie niędzy”. Postę- pując według tej zasady, ta osoba będzie mogła nabyć więk- sze mieszkanie, lepiej przystosowane dla całej rodziny. 14 Jak znaleźć i kupić mieszkanie Pracuj nad zdolnością kredytową Kiedy zaplanujesz nabycie mieszkania na kredyt, musisz mieć odpowiednią zdolność finansową oraz dobrą historię kredytową. Rozpoczynając pracę, zacznij budować historię finansową. Opóźnienia w spłacie zobowiązań psują historię finansową. Jeżeli pójdziesz po kredyt do banku w którym posiadasz konto, na które wpływają Twoje miesięczne do- chody, bank powinien wziąć to pod uwagę na Twoją korzyść przy weryfikacji Twojej wiarygodności kredytowej. Celowo użyłem słowa „powinien”. Brałem kredyty oraz ubiegałem się o nie w różnych bankach. Spotkałem się z wieloma ab- surdami, trudnymi do logicznego wytłumaczenia. Dotych- czasowe powiązanie klienta z  bankiem oraz terminowość spłat zobowiązań są zazwyczaj jednym z  czynników bra- nych pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o przyz naniu kredytu. Jeżeli jesteś osobą, która może wyłożyć sto procent ceny mieszkania bez korzystania z  kredytu, moja uwaga o historii fi nansowej Cię nie dotyczy. Zakładam jednak, że przeważająca część osób zamierzających nabyć mieszkanie 15 będzie korzystała z kredytu. Wielu ludzi, którzy – w oce- nie banku – nie posiadają zdolności do spłaty kredytu wraz z odsetkami ani pozytywnej historii finansowej, nie może korzystać z systemu bankowego. Korzystają z usług insty- tucji parabankowych pożyczających pieniądze na wyższy procent lub płacą wysokie koszty dodatkowe wpływające na cenę kredytu. Jeżeli już otrzymują pieniądze, to zazwyczaj przy wyższym oprocentowa niu, które jest premią dla insty- tucji pożyczającej za wyższe ryzyko wystąpienia trudności z terminową spłatą zobowiązań. Piszę to wszystko, abyś wiedział, że zdolność jest kluczową kwestią przy fi- nansowaniu nieruchomości. Z powodu jej braku wie- le osób nie mogło kupić planowanego mieszkania. Jest kilka podstawowych czynników powodujących nieko- rzystną ocenę klienta przez bank. 1. Jednym z  nich jest nieterminowa spłata zobowiązań w przeszłości. Z tego powodu klient mógł trafić do ewi- dencji Biu ra Informacji Kredytowej. 2. Innym niekorzystnym czynnikiem mogą być dochody niewystarczające na zaciągnięcie kredytu. 3. Może być i  taka sytuacja, że klient zarabia pieniądze w „szarej strefie”. Z tego powodu nie może udokumen- tować swoich do chodów. Kiedyś dyrektor oddziału jednego ze sprawdzonych przeze mnie banków powiedział, że niekiedy zdarza się, że jakaś osoba przyjeżdża do banku samochodem wartym kilkaset tysięcy złotych. Jed nocześnie w celu minimalizacji 16 Jak znaleźć i kupić mieszkanie Pracuj nad zdolnością kredytową podatku wykazuje dochód w grani cach minimum socjalne- go i dziwi się, że nie może otrzymać kredytu. Wszystko dla- tego, że nie potrafi wykazać swojej zdolności kredy towej. Planując kredyt, buduj historię kredytową. Jednocześnie pracuj wcześniej nad zdolnością kredytową. Bądź też świa- domy, że zaniżanie dochodów w celu zmniejszenia podatku często mści się w  momencie ubiegania się o  kredyt ban- kowy. Wielu ludzi z biedy wpadało w lichwiarskie odset- ki, ponieważ byli zmuszeni brać nieko rzystne pożyczki lub kredyty. Ich sytuacja stawała się jeszcze gorsza. Oczywiście teraz prawo określa maksymalną wysokość dopuszczal nego oprocentowania. Cóż z tego, jeśli mimo to instytucje oferu- jące pieniądze pobierają dodatkowe opłaty, które w znacz- ny sposób po trafią podnieść koszt całkowity kredytu lub pożyczki. „Zdesperowani klienci biorą pożyczki w  para- bankach, a później szukają pomocy na policji lub w proku- raturze” – taka sytuacja została opisana w portalu Onet.pl2. Mechanizm oszustwa jest następujący: Nieuczciwe biuro pośrednictwa finansowego reklamu- je się, sprawia jąc wrażenie męża opatrznościowego, poma- gającego otrzymać środki finansowe w sytuacji, kiedy inne instytucje odmówiły klientowi kredytu. Klienci, traktując ofertę takiego biura czasem jako ostatnią deskę ratunku, podpisują podsuniętą umowę zawierającą często niedo- zwolone klauzule. Celem nieuczciwych biur jest pobranie w  formie różnych opłat wstępnych jak największej ilości 2 P. Siwanowicz, Kredyty dla naiwnych, źródło: http://banki.onet.pl (stan na dzień 02.11.2007). 17 gotówki od klienta. Kiedy klient dokona wszystkich wpłat i jest przekonany o tym, że spełnił wszystkie warunki, po- średnik mnoży dalsze trud ności. Piszę o tym, abyś miał to na uwadze! Wiele osób podpisuje umowę przedwstępną na zakup mieszkania i  dopiero wtedy dowiaduje się, że nie może z jakichś tam względów wziąć kredytu. Miej świadomość, że możliwość udokumen towania pozytywnej historii kre- dytowej oraz jednocześnie aktualnej zdolności kredytowej wpłynie pozytywnie – dla Ciebie – na koszt kredytu. Jak wybrać ofertę kredytową? Nie ma jednej najlepszej oferty kredytowej. Najlepszy kredyt to kredyt pasujący do Twoich po trzeb. Celem tego rozdziału jest pomoc w  nabyciu umiejęt- ności oceny ofer ty kredytowej oraz pokazanie, czym po- winieneś się kierować, aby znaleźć ofertę dopasowaną do Twoich potrzeb. W  tym rozdziale nie będę przedstawiał oferty poszczególnych banków proponujących kredyty hi- poteczne. Tego typu informacje można bez trudu porów- nać w Internecie, skorzystać z aukcji kredytowych lub udać się do pośrednika kredytowego. Działanie aukcji kredyto- wej polega na tym, że potencjalny kredytobiorca otwierając aukcję, podaje informacje na temat poszukiwanego kre- dytu hipotecznego. Określa kwotę kredytu, liczbę rat itp., 18 Jak znaleźć i kupić mieszkanie Pracuj nad zdolnością kredytową a banki uczestniczące w aukcji składają oso bie poszukującej kredytu swoje oferty. Nie ma jednej najlepszej ofer ty dla wszystkich. Wybór oferty powinien zależeć nie tylko od Twojej zdol ności kredytowej i od tego, ile dany bank jest Ci w sta- nie pożyczyć, ale także od tego, jakie są Twoje zamierzenia związane z nabywaną nieruchomością. Czy będzie to inwestycja długoterminowa, czy może kupujesz z na dzieją na szybką sprzedaż i zarobek związany ze wzrostem ceny nie ruchomości? Niektóre osoby pytają, która oferta rynkowa jest naj lepsza i  który bank najlepiej wybrać. To zależy od wielu czynników. Można znaleźć wiele rankingów kredytów hipotecznych. Problem po lega na tym, że twórcy rankingu muszą się kierować pewnymi założe niami. Wynika to z faktu, że produkt, jakim jest kredy hipoteczny, jest bardzo złożony. Dlatego nie kieruj się ślepo rankingami kredytów hipotecznych. W jednym rankingu twórcy mogli przyjąć założenie, że osoba bierze kredyt na 30 lat przy zaangażowaniu własnym 20 ceny nieru chomości. Z kolei inny ranking uwzględnia maksymalną kwotę kredytu, jaki może uzyskać małżeństwo mieszkające w Warszawie i nieposiadające dzieci. Być może nie będziesz mógł wyłożyć wkładu własnego lub najważ- niejsza będzie dla Ciebie elastyczność oceny zdolności kre- dytowej. Dana oferta jest lepsza od innych, ale za zwyczaj tylko pod pewnym względem. Musisz wziąć pod uwagę swo ją sytuację, zamierzenia związane z daną nieruchomo- ścią oraz na j ważniejsze parametry kredytu, o których piszę, 19 aby dobrać ofertę pasującą do Twojej sytuacji. Np. dany bank elastycznie ocenia zdol ność kredytową, ale w zamian za wyższe oprocentowanie kredytu. W  dodatku oprócz oprocentowania jest wiele innych kosztów i  uciążli wości związanych z otrzymaniem oraz spłatą kredytu. Nie będę w  tym rozdziale omawiał ofert poszczególnych banków, które często się zmieniają. Celem tego rozdziału jest wska- zanie Ci, na co powinieneś zwrócić szczególną uwagę przy wyborze oferty kredy towej. Najwięk szym kosztem kredytu jest oprocentowanie. Zwróć szczególną uwagę na to, w jaki sposób naliczane jest oprocentowanie. Najczęściej jest ono określane na podstawie wskaź- ników WIBOR lub LIBOR. WIBOR jest nazywany ceną pieniądza w Polsce. Oznacza on stopę procentową, na jaką banki pożyczają sobie złotówki. Z  kolei LI BOR oznacza stopę procentową na rynku międzybankowym w Lon dynie. LIBOR oznacza cenę pieniądza w Europie. Na podstawie LI BOR-u banki określają oprocentowanie kredytów hipo- tecznych w dolarach, czy też frankach szwajcarskich. Stano- wi on koszt pozyskania dolarów lub franków szwajcarskich na rynku międzybankowym. Z kolei EURIBOR odnosi się do kosztu pozyskania euro na rynku międzybankowym. Przejrzyste opro centowanie to takie, które w  przypadku kredytów złotowych jest oparte na wskaźniku WIBOR, natomiast w przypadku kredytów walutowych na wskaźni- kach LIBOR lub EURIBOR. Konstrukcja oprocentowania dla złotówki powinna wyglądać następująco: WIBOR 3M lub 6M (są to stopy, według których banki pożyczają sobie 20 Jak znaleźć i kupić mieszkanie Pracuj nad zdolnością kredytową nawzajem złotówki na okres 3 lub 6 miesięcy) + marża banku. W przypadku kiedy WIBOR 3M wynosi np. 4,5 , natomiast marża banku wynosi 1 , to oprocentowanie kre- dytu hipotecznego wynosi w danym momencie 5,5 . Pi- szę „w danym mo mencie”, ponieważ WIBOR jest zmienny i niezależny od banku, natomiast marża powinna być stała w  całym okresie kredytowania. Jednocześnie zapis odno- śnie do oprocentowania powinien znaleźć się w umowie. W  przypadku, kiedy bank odsyła do tabeli opłat i  prowi- zji – tak naprawdę nie będziesz miał wpływu na wysokość oprocentowania w przyszłości. Natomiast kiedy konstruk- cja opro centowania oraz wysokość marży zostanie zapisa- na w umowie – wysokość oprocentowania będzie zależała od sytuacji na rynku międzybankowym, a  nie od decyzji banku, który będzie mógł zmienić tabelę opłat i prowizji. W takim przypadku oprocentowanie może w ciągu okre- su kredytowania zwiększyć się lub zmniejszyć zależnie od okresowej zmiany ceny pieniądza w Polsce lub w Londy- nie (za leżnie, czy masz kredyt zaciągnięty w PLN, czy też w  walucie obcej). Opro centowanie pieniądza na rynku bankowym zmienia się codzien nie. Natomiast banki ak- tualizują oprocentowanie co kwartał lub co pół roku. Dla- tego jeśli zechcesz porównać oprocentowanie kredytów w różnych bankach, to może się okazać, że przy tej samej marży opro centowanie może się różnić. Jeden bank może konstruować oprocen towanie na podstawie aktualnej stopy procentowej na rynku między bankowym, z kolei inny – na podstawie stopy procentowej na rynku międzybankowym z 3 miesięcy. 21 Obecnie powoli rozwija się w  Polsce rynek kredytów hipotecznych typu subprime. Jest to kredyt udzielany oso- bom o słabszej historii kredytowej. Mogły one mieć proble- my ze spłatą kredytów w przeszłości lub nie do końca były w stanie udokumentować swoje do chody w celu obliczenia zdolności kredytowej3. Ceną za możliwość wzięcia kredytu subprime jest jego wyższe oprocentowanie (średnio o 2–4 punkty procentowe) w porównaniu do kredytów dla osób o dobrej historii kredytowej, które jednocześnie są w sta- nie udoku mentować wysokość swoich miesięcznych do- chodów. Są już obecnie dostępne oferty, w ramach których osoby z opóźnieniami w spłacie zobowiązań finansowych mogą liczyć na uzyskanie kredytu (taką ofertę miał kiedyś np. DomBank). Osoby wykonujące zawód zaufania pu- blicznego mogą już liczyć na kredyt na tzw. oświadczenie, bez precyzyjnego dokumen towania dochodów (taką ofer- tę miał kiedyś np. Fortis Bank). Dodatkowo Fortis Bank w swo jej ofercie reklamowej dotyczącej kredytu hipotecz- nego zaznaczał możliwość zaliczenia środków z  przyszłej sprzedaży mieszkania na poczet wkładu własnego. Jeżeli planujesz kupno mieszkania ze z góry powziętym zamia- rem jego szybkiej odsprzedaży w  celu zysku na wzroście ceny mieszkania, wyższe oprocentowanie kredytu nie bę- dzie dla Ciebie wysokim kosztem w długim okresie. Zwróć za to uwagę na możliwość wcześniejszej spłaty kredytu bez ponoszenia do datkowych kosztów. Będzie to istotne, gdy planujesz kupno nieru chomości w celu szybkiej odsprze- 3 Źródło: http://www.ehipoteka.com (stan na dzień 08.10.2007). 22 Jak znaleźć i kupić mieszkanie Pracuj nad zdolnością kredytową daży z zyskiem lub w przyszłości chciałbyś nadpłacić kwo- tę ponad sumę wynikającą z  harmonogramu spłat. Wiele banków żąda w takim przypadku 2–2,5 od kwoty wcze- śniejszej spłaty. Skomplikowany sposób naliczania opłat za wcześniejszą spłatę kredytu posiada DomBank. Bank za- strzega so bie, że jeżeli w okresie krótszym niż 1/3 umow- nego okresu kredy towania kredytobiorca spłaci ponad 90 wypłaconej kwoty kredytu, to bank pobiera opłatę, która jest naliczana według wzoru: wysokość opłaty = kwota kredytu według wartości umowy x 0,1 x (liczba miesię- cy stanowiąca 1/3 okresu kredytowania – liczba miesięcy do dnia dokonania 90 spłaty od dnia uruchomienia kre- dytu/I transzy kredytu)4. Te dwa powyższe banki były ak- tywne na rynku w czasie kiedy przygotowywałem pierwszą wersję tej publikacji (tzn. w 2007 roku). Mimo, że w mię- dzyczasie zmienili się niektórzy uczestnicy rynku (jedne marki zniknęły z rynku, pojawiły się nowe) nie zmieniłem tych przykładów ponieważ moim celem nie jest wykona- nie przeglądu aktualnych ofert rynkowych. Pokazuję róż- ne innowacyjne rozwiązania, aby skłonić czytelników do wnikliwej analizy ofert rynkowych. Nie zawsze to co jest najczęściej reklamowane jest najkorzystniejsze z  punktu widzenia danego klienta. Poza tym pokazując pewne roz- wiązania chcę zwrócić uwagę że konstrukcja wielu produk- tów finansowych potrafi być tak skomplikowana, że przed 4 Opłata za wcześniejszą spłatę kapitału w  przypadku umów kredy- tu zawartych na podstawie wniosków kredytowych złożonych w ban- ku po 30 czerwca 2006 r., źródło: www.dombank.pl (stan na dzień 29.10.2007). 23 podpisaniem trzeba najpierw zrozumieć warunki oferty takie jak np. konstrukcja oprocentowania, warunki wcze- śniejszej spłaty kapitału itd. Rosnące ceny mieszkań spowodowały, że nabywcy mu- sieli zaciągać coraz wyższe kwoty kredytu. To spowodowało ich malejącą zdolność kredytową. W odpowiedzi na rosnące ceny mieszkań część banków zdecydowała się na wydłu- żenie maksymalnego okresu spłaty kredytów. Rozłożenie spłaty kredytu na dłuższy okres przynajmniej teoretycz- nie podwyższa zdolność kredytową osoby ubiegającej się o kredyt na sfinansowanie budowy czy też zakupu miesz- kania. Dłuższy czas spłaty kredytu powoduje większe ryzy- ko wystąpienia trudności z jego spłatą. Dzięki dłuższemu okresowi spłaty wysokość miesięcznej raty kredytu obniża się. Maksymalny czas kredytowania przez bank jest waż- nym czynnikiem, który powinien być brany pod uwagę przez osoby mające trudności związane wykazaniem odpo- wiedniej zdolności kredytowej. Istotnym kryterium jest także szybkość otrzymania kre- dytu. Według portalu finansowego Bankier.pl banki rozpa- trują wnioski średnio przez 3–6 tygodni. Czas przyznania kredytu od momentu złożenia wniosku do podpisania umowy kredytowej i  wypłaty pieniędzy zależy nie tylko od procedur bankowych, ale także od bieżącego obciąże- nia banku wnioskami kredytowymi, które często wynika z aktualnie tr wającej promocji.5 Śledząc oferty kredytowe, 5 Ranking kredytów hipotecznych: najlepszy Metrobank, źródło: www.bankier.pl (stan na dzień 29.10.2007). 24 Jak znaleźć i kupić mieszkanie Pracuj nad zdolnością kredytową możesz natknąć się na reklamy banków oferujących decyzję kredytową w jeden dzień. Jest to zazwyczaj wstępna decyzja kredytowa udzielona na podstawie in formacji deklarowa- nych przez osobę zainteresowaną kredytem. Tak napraw- dę jest to ustna decyzja i nie jest ona wiążąca. Można ufać je dynie temu, co jest na piśmie. Później może się okazać, że części do chodów bank nie weźmie pod uwagę, a  jego pracownik odpowie Ci, że jemu się wydawało, że wszystko jest w porządku. Aby móc otrzy mać wiążącą decyzję, mu- sisz zgromadzić zaświadczenia o zatrudnie niu i osiąganych dochodach. Każdy bank posiada własne druki. Za zwyczaj im mniej wymaganych jest zabezpieczeń, tym kredyt jest droższy. Wpływ na cenę kredytu wywiera także koszt ubezpie- czenia braku jącego wkładu własnego. Większość banków wymaga tego rodzaju ubezpieczenia w  przypadku, gdy udzielana kwota kredytu przekracza 80 wartości nieru- chomości. Według serwisu eHipoteka.com dla kredytu w kwocie 300 000 PLN przy wkładzie własnym wynoszą- cym 0 zł niektóre banki nie pobierają ubezpieczenia bra- kującego wkładu własnego. Jednocześnie dla tych samych parametrów inne banki po bierają tytułem ubezpieczenia kwotę ponad 5 000 zł na pięć lat.6 Jeżeli masz co miesiąc duże wpływy na rachunek, które nie są od razy wydawane, być może dobrym rozwiązaniem będzie dla Ciebie mechanizm bilansujący. Mechanizm działa 6 Ubezpieczenie brakującego wkładu – ranking eHipoteka.com, źródło: http://www.ehipoteka.com (stan na dzień 14.10.2007). 25 w ten sposób, że przy podpisywaniu umowy kredytowej bank otwiera rachunek osobisty, na który wpływają comiesięczne dochody kredytobiorcy oraz rachunek bilansujący (offset). Jeżeli kredytobiorca posiada rachunek z offsetem, to w przy- padku, gdy po dokonaniu opłat zostają na jego rachunku wolne środki, są automatycznie przelewane na rachunek bi- lansujący. Tam bank traktuje je jako chwilowo spłacone, po- nieważ z rachunku bilansującego można je w każdej chwili wycofać. Ponieważ ten rodzaj rachunku jest rozliczany co- dziennie, każdy dzień „leżakowania” nadmiaru gotówki na offsecie sprawia, że odset ki są naliczane od mniejszej kwoty7. Jednakże sprawdź, czy w przy padku kredytu z rachunkiem bilansującym oprocentowanie tego kredytu nie jest wyższe niż przy standardowej ofercie. Wtedy przy nadwyżkach rzę- du 1000 czy 2000 PLN opłaci się jednak skorzystać ze stan- dardowej oferty bez mechanizmu bilansującego. Jeszcze jedna bardzo ważna uwaga. Gdy będziesz zacią- gał kredyt, bank zażąda od Ciebie wystawienia weksla in blanco, który powinien być zabezpieczeniem spłaty kredy- tu do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W  deklaracji wekslowej powinno być precy- zyjnie zapisane, że bank powinien zwrócić Ci weksel po dostarczeniu odpisu z księgi wieczystej zawierającej prawo- mocny wpis hipoteki. Możliwość uzyskania kredytu przewyższającego 100 ceny nieruchomości będzie szczególnie istotna 7 „Kiedy offset?” [w:] Przewodnik. Kredyty hipoteczne. Nowe zasady udzie- lania pożyczek mieszkaniowych. Nr 2/2006, s. 41–42. 26 Jak znaleźć i kupić mieszkanie Pracuj nad zdolnością kredytową przy kredy cie bu dowlano-hipotecznym oraz kupnie mieszkania do remon tu. Zaciągając kredyt budowlano- -hipoteczny lub kupując mieszkanie wymagające remontu, często będziesz miał trudności z  przewidze niem faktycz- nych kosztów remontu. Zawsze budowy oraz remonty pochłaniają więcej czasu i pieniędzy niż wynika to ze spo- rządzonej kalkulacji. W przypadku remontu zazwyczaj na- jbardziej kapi tałochłonnym pomieszczeniem jest łazienka. Z  kolei jeżeli chodzi o  zakup wyposażenia – najbardziej kosztownym pomieszczeniem jest kuchnia. Oczywiście możesz na kupno sofy do pokoju przez naczyć więcej niż na zabudowę kuchni. Jednak zazwyczaj kupno mebli kuchen- nych pod wymiar, wraz ze sprzętem AGD, powoduje, że to właśnie kuchnia jest najbardziej kosztownym pomieszcze- niem. W takiej sytuacji dowiedz się w banku, jak kształtują się koszty związane z podwyższeniem kwoty kredytu. Jesz- cze parę lat temu banki nie były skłonne pożyczać pienię- dzy przy braku wkładu włas nego klienta. Obecnie w wielu bankach istnieje możliwość otrzyma nia kredytu w kwocie przekraczającej wartość nabywanego mieszka nia. Pienią- dze te można przeznaczyć na koszty związane z nabyciem nieruchomości lub urządzenie zakupionego mieszkania. Nie będę reklamował, które to banki. Przeglądając rankingi w Internecie, bez trudu je znajdziesz. Moim celem nie jest wskazywanie ofert konkret nych banków. Wskazuję Ci, na co powinieneś zwrócić uwagę oraz czego szczególnie pil- nować. Może się tak zdarzyć, że bank na przy kład będzie reklamował kredyt bez prowizji. Po wnikliwej anal i zie ofer- ty może się okazać, że zamiast tego bank zażąda od Ciebie 27 obo wiązkowego ubezpieczenia od utraty pracy albo ubez- pieczenia na ży cie. Cena obowiązkowego ubezpieczenia z łatwością pokryje utratę prowizji. Pamiętaj, że nie ma jednej najlepszej oferty kredytowej dla wszyst kich. Kredyt nie jest produktem uniwersal- nym, tylko powi nien być dopasowany do Twoich in- dywidualnych po trzeb. 28 Jak znaleźć i kupić mieszkanie Złote Myśli polecają Finansowy geniusz Daniel Wilczek Gdy uniezależnisz napływ pieniędzy od włożonej w  ich zdobycie pracy, wtedy dopiero zaczniesz się naprawdę bogacić. „Finansowy geniusz” Daniela Wilczka daje kompletne rozwiązanie podstawowych problemów z bu- dowaniem finansowej niezależności. Są to porady z wielu róż- nych źródeł i praktyczne do bólu. CO CIEKAWEGO ZNAJDZIESZ W TEJ KSIĄŻCE? Odkryjesz, „jak przejąć kontrolę nad swoim życiem”. Otrzymasz pomoc w podjęciu ośmiu podstawowych decy- zji, które zaczną cię zmieniać w finansowego geniusza. Dowiesz się, jak przejść od marzeń do namacalnych i impo- nujących efektów. Publikacja zainspiruje cię do działań nakierowanych na efekty. Otrzymujesz 150 pozycji w jednej. Samo czytanie, nawet najlepszych książek, niczego w twoim życiu nie zmieni – musisz zacząć działać. Dlatego tak bardzo pomoże ci ta skondensowana wiedza, inspirująca i łatwa do zastosowania. Dowiedz się, co zrobić, by twoje życie było wreszcie realizacją twoich celów, a nie innej osoby lub firmy. Złote Myśli polecają Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej Marcin Marczak Chcesz opanować do perfekcji sztukę wyszukiwania OKAZJI na rynku nieru- chomości? Wyobraź sobie, że jesteś w stanie wyszukiwać i optymalnie in- westować w nieruchomości, które w niedługim czasie mogą Ci przynieść zwrot z inwestycji rzędu kilkudziesięciu procent. I  co najważniejsze - nawet jeżeli WYDAJE Ci się, że aktualnie i tak nie masz pieniędzy na tego typu inwestycje, to tym bar- dziej powinieneś zainteresować się tą książką, a zobaczysz, jak Twoje podejście do tematu obróci się o 180 stopni. W TEJ PUBLIKACJI ZNAJDZIESZ: 3 dokładnie opisane fazy oceny inwestycji, czyli dowiesz się, jak poznać, czy nieruchomość, którą chcesz kupić, jest rze- czywiście okazją. Dowiesz się, jak przygotować się do negocjacji z osobą, któ- ra nie jest do końca zdecydowana na sprzedaż nierucho- mości poniżej wartości rynkowej. Jak dobrać zespół doradców, tak aby inwestowanie stało się źródłem fortuny i pasywnego dochodu. Niezbędne strategie kupowania nieruchomości w  czasie kryzysu. Złote Myśli polecają Zarabianie prawdziwych pieniędzy Bartosz Nosiadek Wiele osób marzy o tym, by pieniądze same do nich przyszły. Ale tu potrzeba czegoś więcej niż marzenia. Jeśli tylko zdecydujesz się na kilka prostych zmian w swoim podejściu do pieniędzy oraz podejmiesz pewne NIETYPOWE działania, to pie- niądze same zaczną Cię znajdować. Bartosz Nosiadek ma w tej chwili 27 lat, od 6 lat prowadzi firmę zajmującą się doradztwem finansowym. Od 3 lat prowadzi też drugą firmę, inwestującą w nieruchomości. W ciągu ostatnich trzech lat: • kupił 12 działek, • 13 mieszkań, • 70 udziałów w kamienicy w centrum miasta, • zbudował dom na sprzedaż, • obecnie buduje 12 apartamentów mieszkalnych na sprzedaż. CZy ChCESZ SIę DOWIEDZIEć, JAK TO ZrOBIł? Wykorzystanie chociaż jednej prostej lekcji z książki sprawi, że: Zarobisz dodatkowe pieniądze; Zyskasz praktyczną wiedzę na temat nietypowego inwestowa- nia, które przynosi zaskakujące efekty; Rozwiniesz swoje umiejętności sprzedażowe; Obudzisz w sobie ducha przedsiębiorczości, dzięki czemu zo- baczysz pieniądze tam, gdzie inni widzą najwyżej problemy. W swojej książce Bartosz Nosiadek nie tylko dokładnie opowiada swoją historię. Daje Ci wskazówki, które pomogą podjąć KON- KRETNE DZIAŁANIA. Przestaniesz być marzycielem, a staniesz się osobą myślącą jak bogacz. I wtedy naprawdę pieniądze same za- czną wskakiwać do Twojego portfela.
Pobierz darmowy fragment (pdf)

Gdzie kupić całą publikację:

Jak znaleźć i kupić mieszkanie
Autor:

Opinie na temat publikacji:


Inne popularne pozycje z tej kategorii:


Czytaj również:


Prowadzisz stronę lub blog? Wstaw link do fragmentu tej książki i współpracuj z Cyfroteką: