Cyfroteka.pl

klikaj i czytaj online

Cyfro
Czytomierz
00284 006354 14490245 na godz. na dobę w sumie
Najem i wynajem lokali komercyjnych - ebook/pdf
Najem i wynajem lokali komercyjnych - ebook/pdf
Autor: Liczba stron: 231
Wydawca: Lexis Nexis Język publikacji: polski
ISBN: 978-83-278-0132-6 Data wydania:
Lektor:
Kategoria: ebooki >> prawo i podatki >> cywilne
Porównaj ceny (książka, ebook (-8%), audiobook).

W publikacji Najem i wynajem lokali komercyjnych omówiono praktyczne zagadnienia związane z umową najmu na cele komercyjne. Szczegółowo przeanalizowano w niej m.in. kwestie dotyczące podmiotów i przedmiotu umowy, form jej zawarcia, czasu trwania, zakończenia umowy, jej nieważności i wypowiedzenia, czynszu i odpowiedzialności – czyli te zagadnienia, które potencjalny najemca i potencjalny wynajmujący powinni ustalić i odnotować w treści umowy najmu.

Obecne, drugie wydanie książki zostało wzbogacone o najnowsze orzecznictwo sądowe dotyczące omawianej tematyki. Ponadto udoskonalono formę prezentacji poszczególnych zagadnień. Forma ta polega na przedstawieniu umowy najmu lokali użytkowych z dwóch różnych punktów widzenia. Te same zagadnienia zostały przeanalizowane z punktu widzenia interesów wynajmującego oraz osobno z punktu widzenia interesów najemcy.

Książka przeznaczona jest dla dwóch grup odbiorców. Po pierwsze – ze względu na wygodne ujęcie tematyki oraz formułę dwóch punktów widzenia – dla prawników praktyków, w tym adwokatów, radców prawnych i aplikantów tych zawodów prawniczych. Po drugie – ze względu na zawarte w niej szczegółowe objaśnienia i praktyczne informacje – dla uczestników obrotu gospodarczego, którzy przygotowują umowy najmu, nie będąc profesjonalistami w dziedzinie prawa.

Dr Agnieszka Damasiewicz jest autorką i współautorką publikacji dotyczących praktycznych kwestii umów zawieranych w obrocie nieruchomościami i obrocie sztuką. Źródłem podejścia praktycznego do prezentowanych zagadnień jest wieloletnia praca dla kancelarii radców prawnych związana z formułowaniem i negocjowaniem umów, a także egzekwowaniem ich realizacji. Źródłem podejścia teoretycznego jest działalność naukowa. Połączenie tych dwóch podejść wspiera wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu wykładów z elementami warsztatowymi jako formy przekazywania wiedzy i umiejętności.

Znajdź podobne książki Ostatnio czytane w tej kategorii

Darmowy fragment publikacji:

Najem i wynajem lokali komercyjnych Agnieszka Damasiewicz Wydanie 2 Warszawa 2013 Redaktor prowadzący: Anna Popławska Opracowanie redakcyjne: Joanna Choroszczak-Magiera Redakcja techniczna: Krzysztof Koziarek Projekt okładki i stron tytułowych: Michał Piotrowski © Copyright by Lexis Nexis Polska Sp. z o.o. 2013 Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych – bez pisemnej zgody Autorki i wydawcy. ISBN 978-83-278-0132-6 Lexis Nexis Polska Sp. z o.o. Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02–222 Warszawa tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68 Infolinia: 22 572 99 99 Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92 www.Lexis Nexis.pl, e-mail: biuro@Lexis Nexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.Lexis Nexis.pl Spis treści Spis treści szczegółowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 CZĘŚĆ A Wynajmujący ROZDZIAŁ I. Podmioty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 1. Uprawnienie i brak uprawnienia do zawarcia umowy najmu . . . . . . . 23 2. Zmiana najemcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 3. Zmiana wynajmującego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 ROZDZIAŁ II. Przedmiot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 1. Lokal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 2. Sposób korzystania z lokalu a przeznaczenie lokalu . . . . . . . . . . . . . . 44 3. Stan lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 3.1. Stan lokalu w chwili wydania go najemcy . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 3.2. Stan lokalu w czasie trwania umowy najmu – nakłady . . . . . . . 59 3.3. Stan lokalu po zakończeniu umowy najmu . . . . . . . . . . . . . . . . 67 4. Ubezpieczenie (odesłanie do części B) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 5. Klucze i inspekcje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 ROZDZIAŁ III. Czynsz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 1. Ustalenie wysokości czynszu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 1.1. Podstawy określania stawek czynszu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 1.2. Dostosowanie lokalu do potrzeb najemcy a wysokość czynszu . 75 1.3. Czynsz niepieniężny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 2. Zmiana wysokości czynszu a zmiana umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 3. Opłaty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 4. Kaucja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 5 Spis treści ROZDZIAŁ IV. Forma umowy (odesłanie do części B) . . . . . . . . . . . . 84 ROZDZIAŁ V. Czas trwania umowy najmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 1. Czas oznaczony i nieoznaczony (odesłanie do części B) . . . . . . . . . . 84 2. Rozpoczęcie i zakończenie trwania umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 ROZDZIAŁ VI. Zakończenie umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 1. Wypowiedzenie umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 1.1. Powody wypowiedzenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 1.2. Skuteczność wypowiedzenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 1.3. Trwanie umowy po wypowiedzeniu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 2. Rozwiązanie umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 3. Odstąpienie od umowy (odesłanie do części B) . . . . . . . . . . . . . . . . 105 ROZDZIAŁ VII. Odpowiedzialność . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 1. Odpowiedzialność kontraktowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 2. Zabezpieczenia roszczeń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 3. Przedawnienie roszczeń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 ROZDZIAŁ VIII. Najemca i wynajmujący a osoby trzecie . . . . . . . . . . 125 ROZDZIAŁ IX. Alternatywy najmu (odesłanie do części B) . . . . . . . . 128 ROZDZIAŁ X. Dodatkowe zastrzeżenia (odesłanie do części B) . . . . 129 ROZDZIAŁ XI. Konkurencja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 CZĘŚĆ B Najemca ROZDZIAŁ I. Podmioty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 1. Uprawnienia i brak uprawnień do zawarcia umowy najmu . . . . . . . . 132 2. Zmiana najemcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 3. Zmiana wynajmującego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 ROZDZIAŁ II. Przedmiot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 1. Lokal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 2. Sposób korzystania z lokalu a przeznaczenie lokalu . . . . . . . . . . . . . . 152 3. Stan lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 3.1. Stan lokalu w chwili wydania go najemcy . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 3.2. Stan lokalu w czasie trwania umowy najmu – nakłady . . . . . . . 172 3.3. Stan lokalu po zakończeniu umowy najmu . . . . . . . . . . . . . . . . 179 4. Ubezpieczenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 6 Spis treści 5. Klucze i inspekcje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 ROZDZIAŁ III. Czynsz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 1. Ustalenie wysokości czynszu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 1.1. Podstawy określenia stawek czynszu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 1.2. Dostosowanie lokalu do potrzeb najemcy a wysokość czynszu . 194 1.3. Czynsz niepieniężny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198 2. Zmiana wysokości czynszu a zmiana umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 3. Opłaty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 4. Kaucja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 ROZDZIAŁ IV. Forma umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 ROZDZIAŁ V. Czas trwania umowy najmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 1. Czas oznaczony i nieoznaczony . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 2. Rozpoczęcie i zakończenie trwania umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 ROZDZIAŁ VI. Zakończenie umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 1. Wypowiedzenie umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 1.1. Powody wypowiedzenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 1.2. Skuteczność wypowiedzenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 1.3. Trwanie umowy po wypowiedzeniu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 2. Rozwiązanie umowy najmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217 3. Odstąpienie od umowy najmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217 ROZDZIAŁ VII. Odpowiedzialność . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218 1. Odpowiedzialność kontraktowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218 2. Zabezpieczenia roszczeń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 3. Przedawnienie roszczeń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 ROZDZIAŁ VIII. Najemca i wynajmujący a osoby trzecie . . . . . . . . . . 225 ROZDZIAŁ IX. Alternatywy najmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227 1. Dzierżawa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227 2. Podnajem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229 3. Użyczenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230 4. Wirtualne biuro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 ROZDZIAŁ X. Dodatkowe zastrzeżenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233 ROZDZIAŁ XI. Konkurencja (odesłanie do części A) . . . . . . . . . . . . . . 234 Zakończenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235 7 Spis treści szczegółowy Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 CZĘŚĆ A Wynajmujący ROZDZIAŁ I. Podmioty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 1. Uprawnienie i brak uprawnienia do zawarcia umowy najmu . . . . . . . 23 [1] Kto może być wynajmującym lokal użytkowy . . . . . . . . . . . . 23 [2] Współwłaściciele jako wynajmujący lokal . . . . . . . . . . . . . . . 24 [3] Na czym polega zarząd nieruchomością wspólną . . . . . . . . . 25 [4] Sposób podjęcia decyzji o wynajmie wspólnego lokalu . . . . . 29 [5] Współwłaściciel jako reprezentant wynajmującego, a nie jako wynajmujący . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 [6] Podział czynszu między współwłaścicieli . . . . . . . . . . . . . . . 30 [7] Wynajmującym lokal użytkowy może być także użytkownik lub współużytkownik wieczysty nieruchomości . . . . . . . . . . 31 [8] Wynajmującym lokal użytkowy może być dzierżawca . . . . . 31 [9] Wynajmującym lokal użytkowy może być najemca . . . . . . . 32 [10] Wynajmującym lokal użytkowy może być biorący w użyczenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 [11] Kto może być najemcą lokalu użytkowego (odesłanie do części B) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 [12] Jakie dokumenty powinien sprawdzić wynajmujący, zanim zawrze umowę najmu lokalu użytkowego . . . . . . . . . . . . . . . 33 [13] Brak uprawnień wynajmującego do zawarcia umowy (odesłanie do części B). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 [14] Plan wynajmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 [15] Sprawdzenie wypłacalności najemcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 9 Spis treści szczegółowy 2. Zmiana najemcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 [16] Konieczny jednocześnie przelew wierzytelności i przejęcie długu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 [17] Więcej niż jedna osoba po stronie najemcy . . . . . . . . . . . . . . 37 [18] Sprzedaż przedsiębiorstwa wraz z prawem najmu (odesłanie do części B). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 3. Zmiana wynajmującego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 [19] Zbycie lokalu a odpowiedzialność wynajmującego wobec najemcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 [20] Rozliczenia między stronami umowy najmu w razie sprzedaży lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 [21] Bezskuteczność wypowiedzenia a zbycie lokalu . . . . . . . . . . 41 [22] Ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości (odesłanie do części B) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 [23] Upływ okresu wypowiedzenia przed zbyciem lokalu (odesłanie do części B). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 ROZDZIAŁ II. Przedmiot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 1. Lokal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 [24] Definicja lokalu użytkowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 2. Sposób korzystania z lokalu a przeznaczenie lokalu . . . . . . . . . . . . . . 44 [25] Przeznaczenie lokalu w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 [26] Wpływ uchwał wspólnoty mieszkaniowej na zmianę przeznaczenia lokalu należącego do jednego z właścicieli . . . 49 [27] Profil działalności najemcy według umowy a porządek domowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 3. Stan lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 [28] Trzy okresy odpowiedzialności za stan wynajmowanego lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 3.1. Stan lokalu w chwili wydania go najemcy . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 [29] Ustalenie sposobu korzystania z lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 [30] Stwierdzenie stanu lokalu – rola protokołu zdawczo- -odbiorczego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 [31] Lokal nieprzydatny do umówionego użytku i lokal z wadami ograniczającymi przydatność (odesłanie do części B) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 [32] Stan budynku w kontekście stanu lokalu przydatnego do umówionego użytku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 [33] Metody obrony wynajmującego przed zarzutami związanymi z wadami lokalu (odesłanie do części B). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 10 Spis treści szczegółowy 3.2. Stan lokalu w czasie trwania umowy najmu – nakłady . . . . . . . 59 [34] Nakłady na lokal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 [35] Podział odpowiedzialności za dokonywanie nakładów pomiędzy wynajmującego i najemcę . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 [36] Rozróżnienie nakładów koniecznych i ulepszających . . . . . . 60 [37] Drobne nakłady obciążające najemcę (odesłanie do części B). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 [38] Sposób korzystania z lokalu przez najemcę a zmiany w lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 [39] Rozliczenia z tytułu nakładów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 [40] Zastrzeżenia o rozliczeniach nakładów dokonane w interesie wynajmującego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 [41] Interpretacja zachowania wynajmującego wobec czynionych ulepszeń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 [42] Ulepszenia, na które wynajmujący obligatoryjnie musi się zgodzić . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 [43] Wady lokalu i lokal nieprzydatny do umówionego użytku . . 67 3.3. Stan lokalu po zakończeniu umowy najmu . . . . . . . . . . . . . . . . 67 [44] Kryteria oceny stanu lokalu w chwili jego zwrotu przez najemcę . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 [45] Skutki faktycznej akceptacji przez wynajmującego nakładów dokonywanych przez najemcę (odesłanie do części B). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 [46] Na czym polega zwrot lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 [47] Rola protokołu zdawczo-odbiorczego (odesłanie do części B) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 [48] Zabezpieczenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 4. Ubezpieczenie (odesłanie do części B) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 5. Klucze i inspekcje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 [49] Inspekcje wynajmującego dokonywane w lokalu . . . . . . . . . 71 [50] Dorabianie kluczy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 ROZDZIAŁ III. Czynsz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 1. Ustalenie wysokości czynszu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 1.1. Podstawy określania stawek czynszu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 [51] Analiza rynku najmu komercyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 [52] Zmienna stawka czynszu (odesłanie do części B) . . . . . . . . 74 1.2. Dostosowanie lokalu do potrzeb najemcy a wysokość czynszu . 75 [53] Adaptacja lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 [54] Niewłaściwy stan lokalu a wyjściowa stawka czynszu . . . . . 75 1.3. Czynsz niepieniężny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 [55] Czynsz w postaci usług lub towarów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 11 Spis treści szczegółowy 2. Zmiana wysokości czynszu a zmiana umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 [56] Niezależność wypowiadania umowy i wypowiadania wysokości czynszu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 3. Opłaty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 [57] Co się składa na opłaty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 4. Kaucja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 [58] Oprocentowanie kaucji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 ROZDZIAŁ IV. Forma umowy (odesłanie do części B) . . . . . . . . . . . . . 84 ROZDZIAŁ V. Czas trwania umowy najmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 1. Czas oznaczony i nieoznaczony (odesłanie do części B) . . . . . . . . . . 84 2. Rozpoczęcie i zakończenie trwania umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 [59] Moment rozpoczęcia wykonywania umowy . . . . . . . . . . . . . 84 [60] Zwrot lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 ROZDZIAŁ VI. Zakończenie umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 [61] Różnice między sposobami zakończenia umowy . . . . . . . . . 88 1. Wypowiedzenie umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 1.1. Powody wypowiedzenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 [62] Ustawowe powody wypowiedzenia umowy najmu . . . . . . . . 89 [63] Wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia . . . 89 [64] Wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia jako sankcja za zwłokę w zapłacie czynszu . . . . . . . . . . . . . . 90 [65] Co oznacza zwłoka „za dwa pełne okresy płatności” . . . . . . 93 [66] Wypowiedzenie z zachowaniem terminów wypowiedzenia . 94 [67] Umownie ustalone powody wypowiedzenia umowy najmu . 95 [68] Przykładowe powody wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony z punktu widzenia interesów wynajmującego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 1.2. Skuteczność wypowiedzenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 [69] Wątpliwości co do skuteczności wypowiedzenia . . . . . . . . . . 98 [70] Forma oświadczenia woli o wypowiedzeniu . . . . . . . . . . . . . 100 [71] Wypowiedzenie umowy najmu a spór między współwynajmującymi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 [72] Wypowiedzenie umowy a brak odbioru pism . . . . . . . . . . . . 102 [73] Brak oświadczenia o dokonaniu wypowiedzenia . . . . . . . . . 102 [74] Opuszczenie lokalu przez najemcę . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 1.3. Trwanie umowy po wypowiedzeniu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 [75] Skutki pozostania najemcy w lokalu po wygaśnięciu umowy najmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 [76] Bezumowne korzystanie z lokalu (odesłanie do części B) . . 105 12 Spis treści szczegółowy 2. Rozwiązanie umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 [77] Alternatywa dla wypowiedzenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 3. Odstąpienie od umowy (odesłanie do części B) . . . . . . . . . . . . . . . . 105 ROZDZIAŁ VII. Odpowiedzialność . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 1. Odpowiedzialność kontraktowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 [78] Przepisy dotyczące odpowiedzialności kontraktowej . . . . . . 106 [79] Przesłanki odpowiedzialności kontraktowej . . . . . . . . . . . . . 106 [80] Przypadki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez wynajmującego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 [81] Roszczenia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 [82] Kara umowna i odsetki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 [83] Odpowiedzialność za wady lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 [84] Jednoczesna odpowiedzialność wynajmującego na podstawie przepisów o najmie i ogólnych przepisów o odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania w postaci odstąpienia lub wypowiedzenia . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 [85] Niepłacenie czynszu jako samopomoc stosowana przez najemcę . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 [86] Niemożliwość świadczenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 [87] Roszczenia wynajmującego wobec najemcy za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie umowy (odesłanie do części B). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 2. Zabezpieczenia roszczeń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 [88] Ryzyko wynajmującego i mechanizmy zabezpieczeń . . . . . . 121 3. Przedawnienie roszczeń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 [89] Termin przedawnienia roszczeń najemcy i wynajmującego . 122 [90] Oznaczenie początku biegu terminu przedawnienia . . . . . . . 123 [91] Wyłączenie innych przepisów o przedawnieniu oraz roszczenia z tytułu umowy najmu a roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 [92] Zarzut przedawnienia a zarzut nadużycia prawa (odesłanie do części B). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 ROZDZIAŁ VIII. Najemca i wynajmujący a osoby trzecie . . . . . . . . . . 125 [93] Ograniczony obowiązek wynajmującego chronienia najemcy przed osobami trzecimi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 [94] Odpowiedzialność za osoby trzecie i wobec osób trzecich . . 126 ROZDZIAŁ IX. Alternatywy najmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 [95] Alternatywy najmu (odesłanie do części B) . . . . . . . . . . . . 128 13 Spis treści szczegółowy ROZDZIAŁ X. Dodatkowe zastrzeżenia (odesłanie do części B) . . . . . 129 ROZDZIAŁ XI. Konkurencja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 [96] Nieuczciwe postanowienia umowne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 CZĘŚĆ B Najemca ROZDZIAŁ I. Podmioty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 1. Uprawnienia i brak uprawnień do zawarcia umowy najmu . . . . . . . . 132 [1] Kto może być najemcą lokalu użytkowego . . . . . . . . . . . . . . 132 [2] Kto może być wynajmującym lokal użytkowy (odesłanie do części A) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 [3] Jakie dokumenty powinien sprawdzić najemca, zanim zawrze umowę najmu lokalu użytkowego . . . . . . . . . . . . . . . 132 [4] Brak uprawnień do zawarcia umowy najmu . . . . . . . . . . . . . 136 [5] Szczególne zasady przy reprezentacji spółek . . . . . . . . . . . . 140 2. Zmiana najemcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 [6] Konieczny jednocześnie przelew wierzytelności i przejęcie długu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 [7] Więcej niż jedna osoba po stronie najemcy . . . . . . . . . . . . . . 143 [8] Sprzedaż przedsiębiorstwa wraz z prawem najmu . . . . . . . . 144 3. Zmiana wynajmującego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 [9] Decydujące dla najemcy znaczenie formy umowy w przypadku zbycia lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 [10] Definicja daty pewnej w umowie najmu . . . . . . . . . . . . . . . . 146 [11] Skuteczność daty pewnej ujawnionej na jednym egzemplarzu umowy najmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 [12] Rozliczenia w razie skutecznego wypowiedzenia umowy przez nabywcę lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 [13] Ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 [14] Bezskuteczność wypowiedzenia a zbycie lokalu (odesłanie do części A) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 [15] Upływ okresu wypowiedzenia przed zbyciem lokalu . . . . . . 151 ROZDZIAŁ II. Przedmiot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 1. Lokal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 [16] Przedmiot wynajmu – lokal, powierzchnia, ściana (odesłanie do części A). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 2. Sposób korzystania z lokalu a przeznaczenie lokalu . . . . . . . . . . . . . . 152 14
Pobierz darmowy fragment (pdf)

Gdzie kupić całą publikację:

Najem i wynajem lokali komercyjnych
Autor:

Opinie na temat publikacji:


Inne popularne pozycje z tej kategorii:


Czytaj również:


Prowadzisz stronę lub blog? Wstaw link do fragmentu tej książki i współpracuj z Cyfroteką: