Cyfroteka.pl

klikaj i czytaj online

Cyfro
Czytomierz
00207 007879 13585842 na godz. na dobę w sumie
Najem lokali. Komentarz. Wydanie 2 - ebook/pdf
Najem lokali. Komentarz. Wydanie 2 - ebook/pdf
Autor: Liczba stron: 426
Wydawca: C. H. Beck Język publikacji: polski
ISBN: 978-83-255-6550-3 Data wydania:
Lektor:
Kategoria: ebooki >> prawo i podatki >> nieruchomości
Porównaj ceny (książka, ebook, audiobook).

Najem lokali. Komentarz, stanowi wyczerpujące omówienie poruszanej problematyki w oparciu o trzy zasadnicze akty prawne:

- art. 659–692 Kodeksu cywilnego (przepisy ogólne dotyczące umowy najmu);

- ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego regulującej zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150);

- przepisów regulujących najem lokali z zasobów towarzystw budownictwa społecznego, tj. art. 23–33 ustawy z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 255).

 

Komentarz uwzględnia pogłębioną i rozszerzoną analizę przepisów oraz najnowsze orzecznictwo przedmiotowe.

Obecne, 2 wydanie uwzględnia omówienie najnowszych zmian, w tym m.in.:

- zmianę art. 26 ust. 3 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego; zmiana ma charakter porządkowy dostosowujący do nowelizacji ustawy o działach administracji rządowej; uchwalona ustawa wprowadza zmianę nazwy działu administracji rządowej;

- zmianę art. 17 oraz dodanie art. 2 ust. 1 pkt 5a, art. 4 ust. 2a, rozdział 4a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego regulującej zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy; nowelizacja wprowadza zmiany dotyczące problematyki związanej z wykonywaniem sądowych orzeczeń o eksmisji, w tym obowiązki gmin w zakresie wskazania i dostarczania tymczasowych pomieszczeń osobom, wobec których orzeczono opróżnienie lokalu, a nie przysługuje im lokal zamienny lub socjalny; stanowi również wykonanie postanowienia Trybunału Konstytucyjnego skierowanego do Sejmu o dokonanie zmian przepisów regulujących postępowanie egzekucyjne prowadzone przez komornika;

- zmianę art. 4a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego regulującej zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy; zmiana ma charakter porządkowy dostosowujący do nowelizacji ustawy o działach administracji rządowej; uchwalona ustawa wprowadza zmianę nazwy działu administracji rządowej: „budownictwo, gospodarka przestrzenna i mieszkaniowa” na: „budownictwo, lokalne planowanie i zagospodarowanie przestrzenne oraz mieszkalnictwo”;

- zmianę art. 19a ust. 1, 19b ust. 1 oraz 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego regulującej zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy; zgodnie z nowelizacją umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat; właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Komentarz stanowi cenną pomoc zarówno dla praktyków prawa: adwokatów, radców prawnych, notariuszy, prokuratorów oraz sędziów, a także komorników, aplikantów zawodów prawniczych oraz studentów.

Znajdź podobne książki Ostatnio czytane w tej kategorii

Darmowy fragment publikacji:

Komentarze Becka Adam Doliwa Najem lokali Komentarz 2. wydanie C·H·BECK KOMENTARZE BECKA Najem lokali Polecamy nasze najnowsze publikacje z serii Komentarze Becka: Marcin Bejm (red.) USTAWA O PARTNERSTWIE PUBLICZNO-PRYWATNYM. KOMENTARZ, wyd. 2 Leszek Wilk, Jarosław Zgorodnik KODEKS KARNY SKARBOWY. KOMENTARZ, wyd. 2 Robert Kędziora KODEKS POSTĘPOWANIA ADMINISTRACYJNEGO. KOMENTARZ, wyd. 4 Bogusław Banaszak KONSTYTUCJA RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. KOMENTARZ Jacek Jaworski, Arkadiusz Prusaczyk, Adam Tułodziecki, Marian Wolanin USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI. KOMENTARZ, wyd. 3 Ewa Ferenc-Szydełko (red.) PRAWO AUTORSKIE. KOMENTARZ, wyd. 2 Zygmunt Niewiadomski (red.) PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE. KOMENTARZ, wyd. 7 Zygmunt Niewiadomski (red.) PRAWO BUDOWLANE. KOMENTARZ, wyd. 5 www.ksiegarnia.beck.pl Najem lokali Komentarz dr hab. Adam Doliwa 2. wydanie WYDAWNICTWO C.H.BECK WARSZAWA 2014 Propozycja cytowania: Doliwa, [w:] Najem lokali. Komentarz, art. 659 KC, Nb 2, Warszawa 2014 Wydawca: Dagna Kordyasz © Wydawnictwo C.H.Beck 2014 Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, 00–203 Warszawa Skład i łamanie: Wydawnictwo C.H.Beck Druk: Elpil, Siedlce ISBN 978-83-255-6549-7 ISBN e-book 978-83-255-6550-3 Spis treści Przedmowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Kodeks cywilny (wyciąg) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (wyciąg) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego . . . . . . . . . . . . . . . . Indeks rzeczowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII IX 1 161 223 409 V Przedmowa Prezentowana książka, w wybranej ze względu na potrzeby praktyki stosowania prawa formule komentarza do wybranych ustaw, poświęcona została instytucji najmu lokalu. Zawiera ona przeprowadzoną na gruncie poglądów doktryny i bogatego dorobku orzecznictwa sądowego analizę, po pierwsze konstrukcji umowy najmu, w tym umowy najmu lokalu, po drugie zasad i form ochrony praw lokatorów oraz po trzecie zasad najmowania lokali znajdujących się w zasobach towarzystw budownictwa społecznego. Taki wybór tematyki prezentowanego opracowania wynika z założenia, że najem lokalu, a szczególnie najem lokalu mieszkalnego, to instytucja, która realizuje ważne funkcje społeczne i gospodarcze. Z punktu widzenia najemcy stanowi dogodną formę zaspokajania tzw. potrzeb mieszkaniowych, zaś z punktu widzenia wynajmującego jest sposobem zagospodarowania mienia i źródłem określonych dochodów. Konstrukcja umowy najmu przedstawiona została w drodze wykładni przepisów KC o najmie, tj. art. 659–692. Elementem konstrukcji stosunku prawnego najmu lokalu są także prawa i obowiązki stron umowy wynikające z przepisów szczególnych. W konsekwencji poniżej zawarte są tezy komentarza do przepisów KC o najmie (art. 659–692), do przepisów ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz do przepisów rozdz. 4 (art. 23–33) ustawy z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, regulujących zakładanie oraz działalność towarzystw budownictwa mieszkaniowego, w tym zwłaszcza polegającą na wynajmowaniu lokali. Książka, z racji swej formuły, adresowana jest przede wszystkim do praktyków, zajmujących się problematyką prawną najmu. W drugim wydaniu komentarz został uzupełniony i poprawiony, i uwzględnia zarówno dokonane od 2010 r. zmiany aktów prawnych, jak i dorobek doktryny i najnowsze orzecznictwo sądowe. Białystok, sierpień 2014 r. Adam Doliwa VII Wykaz skrótów 1. Źródła prawa EwidLU . . . . . . . . . . ustawa z 10.4.1974 r. o ewidencji ludności i do- wodach osobistych (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 139, poz. 993 ze zm.) GospKomU . . . . . . . ustawa z 20.12.1996 r. o gospodarce komunalnej (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 45, poz. 236) GospNierU . . . . . . . . ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomo- ściami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.) GospNierRolnSPU . . ustawa z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieru- chomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1187 ze zm.) KC . . . . . . . . . . . . . ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) poz. 553 ze zm.) KK . . . . . . . . . . . . . ustawa z 6.6.1997 r. – Kodeks karny (Dz.U. Nr 88, Konstytucja RP . . . . Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) KPC . . . . . . . . . . . . ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.) KRO . . . . . . . . . . . . ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opie- KSH . . . . . . . . . . . . ustawa z 15.9.2000 r. – Kodeks spółek handlowych kuńczy (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 788 ze zm.) (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1030 ze zm.) KWU . . . . . . . . . . . . ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych KZ . . . . . . . . . . . . . . rozporządzenie i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.) Prezydenta Rzeczypospolitej z 27.10.1933 r. – Kodeks zobowiązań (Dz.U. Nr 82, poz. 598 ze zm.) NajLokU . . . . . . . . . ustawa z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) IX Wykaz skrótów OchrLokU . . . . . . . . ustawa z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Ko- deksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150 ze zm.) PBudMieszkU . . . . . ustawa z 26.10.1995 r. o niektórych formach po- pierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 255 ze zm.) PostEgzAdmU . . . . . . ustawa z 17.6.1966 r. o postępowaniu egzekucyj- nym w administracji (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1015 ze zm.) PrBud . . . . . . . . . . . ustawa z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. PrSpółdz . . . . . . . . . ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (t.j. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) Dz.U. z 2013 r. poz. 1443) PWKC . . . . . . . . . . . ustawa z 23.4.1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.) SamGminU . . . . . . . . ustawa z 8.3.1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 594 ze zm.) SpółdzMieszkU . . . . ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszka- niowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222) WłLokU . . . . . . . . . . ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) 2. Organy, organizacje i instytucje BGK . . . . . . . . . . . . Bank Gospodarstwa Krajowego KRS . . . . . . . . . . . . Krajowy Rejestr Sądowy NSA . . . . . . . . . . . . Naczelny Sąd Administracyjny SA . . . . . . . . . . . . . . Sąd Apelacyjny RM . . . . . . . . . . . . . Rada Ministrów SN . . . . . . . . . . . . . . Sąd Najwyższy TBS . . . . . . . . . . . . . Towarzystwo Budownictwa Społecznego UOKiK . . . . . . . . . . Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów WSA . . . . . . . . . . . . Wojewódzki Sąd Administracyjny . . . . . . . . . . . . Dziennik Ustaw 3. Publikatory i czasopisma Biul. SN . . . . . . . . . Biuletyn Sądu Najwyższego Dz.U. Dz.Urz. Gl. KPP . . . . . . . . . . . . . Kwartalnik Prawa Prywatnego X . . . . . . . . . . Dziennik Urzędowy . . . . . . . . . . . . . . Glosa Wykaz skrótów MoP . . . . . . . . . . . . Monitor Prawniczy NP . . . . . . . . . . . . . . Nowe Prawo NZS . . . . . . . . . . . . . Nowe Zeszyty Samorządowe OSA . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych OSAB . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w Białymstoku OSN . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Sądu Najwyższego OSNAPiUS . . . . . . . Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Administra- cyjna Pracy i Ubezpieczeń Społecznych . . . . . . . . . . . . . Palestra OSNC . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna OSNP . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Pracy OSP . . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Sądów Polskich OSS . . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych OTK-A . . . . . . . . . . Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego seria A Pal. PG . . . . . . . . . . . . . . Prawo Gospodarcze PiP . . . . . . . . . . . . . Państwo i Prawo PPH . . . . . . . . . . . . . Przegląd Prawa Handlowego Pr.Sp. Prok. i Pr. Prz.Sejm. PS . . . . . . . . . . . . . . Prawo Sądowe R.Pr. . . . . . . . . . . . . Radca Prawny Rej. . . . . . . . . . . . . . Rejent ST . . . . . . . . . . . . . . Samorząd Terytorialny TPP . . . . . . . . . . . . . Transformacje Prawa Prywatnego Wok. . . . . . . . . Prokuratura i Prawo . . . . . . . . . Przegląd Sejmowy . . . . . . . . . . . . Prawo Spółek . . . . . . . . . . . . Wokanda . . . . . . . . . . . . . . . następny (-a, -e) . . . . . . . . . . niepublikowany (-a, -e) 4. Inne skróty n. niepubl. Nr orz. post. t. t.j. uchw. SN(7) . . . . . . . uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu . . . . . . . . . . . . . . numer . . . . . . . . . . . . . orzeczenie . . . . . . . . . . . . postanowienie . . . . . . . . . . . . . . . tom . . . . . . . . . . . . . . tekst jednolity sędziów . . . . . . . . . . . . uchwała . . . . . . . . . . . . . wyrok . . . . . . . . . . . . . . . zeszyt . . . . . . . . . . . . . . zdanie uchw. wyr. z. zd. XI 1. Kodeks cywilny1 z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93) Tekst jednolity z dnia 17 grudnia 2013 r. (Dz.U. 2014, poz. 121)2 (zm.: Dz.U. 2014, poz. 827) Wyciąg ( . . . ) Księga trzecia. Zobowiązania ( . . . ) Tytuł XVII. Najem i dzierżawa Literatura: Z. Bidziński, Nowa regulacja prawna w zakresie ochrony lokatorów, KPP 2001, Nr 4; F. Błahuta, Najem lokali w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego, NP 1958, Nr 12; E. Bończak-Ku- charczyk, Ochrona praw lokatorów. Najem i inne formy odpłatnego użytkowania mieszkań w świetle nowych przepisów, Warszawa 2002; W. Chróścielewski, J. P. Tarno, Elementy administracyjnoprawne najmu lokali mieszkalnych oraz dodatki mieszkaniowe, ST 1995, Nr 9; T. Czech, Hipoteka obejmująca roszczenia o czynsz najmu lub dzierżawy, Rej. 2008, Nr 1; J. Czerwiakowski, Konstrukcje prawne ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, Pal. 1994, Nr 11; A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2012; G. Domański, Rękojmia przy najmie, NP 1967, Nr 3; K. Dybowski, Ustawa o ochronie praw 1 Treść odnośnika publikujemy na końcu ustawy. 2 Tekst jednolity ogłoszono dnia 23.01.2014 r. Doliwa 1 Przed Art. 659 1. Kodeks cywilny lokatorów na tle wcześniejszych uregulowań, PiP 2001, Nr 11; tenże, Wybrane zagadnienia ustawy o najmie lokali mieszkalnych, PiP 1995, Nr 1; A. Gola, J. Suchecki, Najem i własność lokali. Przepisy i ko- mentarz, Warszawa 2000; J. Gwiazdomorski, Najem lokali jako problem kodyfikacyjny, PiP 1956, Nr 4; J. Jezioro, [w:] E. Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Warszawa 2004; M. Jędrzejewska, [w:] T. Ereciński, J. Gudowski, M. Jędrzejewska, Komentarz do Kodeksu postępowania cywilnego. Część I, t. 1, Warszawa 1999; J. Kaspryszyn, Skutki wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego jednemu z małżonków, PS 2000, Nr 10; K. Krzekotowska, Status prawny najemców mieszkań zakładowych a ich prywatyzacja, PiP 1996, Nr 11; G. Kuźma, D. Okolski, Ochrona wynajmującego w przypadku naruszenia umowy najmu lokalu użytkowego, PPH 2003, Nr 12; P. Machnikowski, Skutki prawne ulepszenia przedmiotu najmu według art. 676 KC, AUWr 2004, Nr 289; A. Mączyński, Dawne i nowe instytucje polskiego prawa mieszkaniowego, KPP 2002, Nr 1; M. Nazar, Ochrona praw lokatorów (cz. 1 i 2), MoP 2001, Nr 19–20; J. Panowicz-Lipska, [w:] System Prawa Prywatnego, t. 8, Prawo zobowiązań – część szczegółowa, rozdz. 1, Warszawa 2004; H. Pietrzkowski, [w:] Kodeks cywilny. Praktyczny komentarz z orzecznic- twem, t. II (praca zbiorowa), Warszawa 2005; K. Pietrzykowski, Najem. Komentarz, [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Warszawa 2004; J. Pokrzywniak, Wypowiedzenie najmu, MoP 2001, Nr 21; P. Radomski, Umowy najmu i dzierżawy w kontekście problemu pobierania pożytków, Pr.Sp. 2000, Nr 7–8; Z. Radwański, Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 1994; tenże, [w:] System Prawa Prywatnego, t. 2, Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2002; Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania – część szczegółowa, Warszawa 2005; J. Rajski, Dopuszczalność umownego zastrzeżenia możliwości wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony, PPH 1998, Nr 4; tenże, Umowne zastrzeżenia możliwości wypowiedzenia najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony, PPH 1999, Nr 6; E. Rogala, Zwrot przez gminę nakładów inwestycyjnych po zakończeniu umowy dzierżawy gruntu, FK 2008, Nr 6; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa tenże, Komentarz do ustawy o księgach rzeczowe, Warszawa 1996; wieczystych i hipotece, Warszawa 2002; J. Szachułowicz, Prawno-rzeczowe środki ochrony stosunku najmu lokali, Pal. 1968, Nr 5; A. Szpunar, Wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony, Rej. 1996, Nr 6; tenże, Umowa o udostępnienie skrytki bankowej, PB 2003, Nr 1; R. Sztyk, Przywrócenie okazjonalnej umowy najmu lokalu, Rej. 2010, Nr 5; A. Śmieja, Najem zawarty na czas oznaczony w świetle przepisów kodeksu cywilnego, Rej. 1996, Nr 2; D. Tomaszewski, Zakończenie najmu 2 Doliwa Tytuł XVII. Najem i dzierżawa Art. 659 lokalu, Kraków 1999; R. Trzaskowski, Skutki zastrzeżenia w umowie najmu lokalu użytkowego z terminem końcowym klauzuli swobodnego jej wypowiedzenia w świetle art. 673 § 3 KC, PS 2003, Nr 10; T. Wiśniewski, Prawo zatrzymania w kodeksie cywilnym, PS 1999, Nr 2; Z. Zaporowska, Wokół umów najmu i dzierżawy wierzchowców, Pal. 2009, Nr 3–4; A. Zawadowski, Prawnicze dylematy rynku najmu nieruchomości użytkowych, R.Pr. 1998, Nr 3; F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych. Stan prawny na 20.XII.1996, Kraków 1997. Dział I. Najem Rozdział I. Przepisy ogólne Art. 659. [Pojęcie; oznaczenie czynszu] § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie- oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. § 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świad- czeniach innego rodzaju. Spis treści Nb I. Umowa najmu i stosunek prawny najmu . . . . . . . . . 1 II. Czynsz i jego oznaczenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 III. Przedmiot najmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 IV. Forma umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 I. Umowa najmu i stosunek prawny najmu 1. Przedmiotem regulacji komentowanego art. 659 KC jest 1 umowa najmu, jako umowa typowa (nazwana). Przepis art. 659 § 1 normuje przedmiotowo istotne elementy treści umowy najmu (essentialia negotii) – ustanawia zatem wymagania odnośnie do jej minimalnej istotnej treści, która pozwala zakwalifikować 3 Doliwa 1. Kodeks cywilny Art. 659 dany akt czynności prawnej jako umowę najmu. Na podstawie tego przyporządkowania można wskazać właściwe przepisy, które regulują prawa i obowiązki stron umowy najmu w zakresie, jaki nie został objęty treścią oświadczeń woli stron zawartej umowy (por. art. 56 KC); por. Z. Radwański, [w:] System Prawa Prywatnego, t. 2, 2002, s. 260. Z kolei przepis art. 659 § 2 KC (który został 10.7.2001 r. zmieniony – przez skreślenie zd. 2, które brzmiało: „Przepisy dotyczące sprzedaży według cen sztywnych, maksymalnych, minimalnych i wynikowych stosuje się odpowiednio” – na mocy przepisu art. 26 pkt 3 OchrLokU) określa regułę, na podstawie której oznacza się czynsz najmu. 2. W świetle przepisu art. 659 § 1 akt umowy najmu wyznacza stronom powinne zachowania, tj. przyznaje im określone upraw- nienia i obowiązki. Przez umowę najmu bowiem, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Tym samym na podstawie zawartej umowy najmu pomiędzy jej stronami, tj. wynajmującym i najemcą nawiązuje się stosunek prawny najmu; przy czym zgodnie z treścią przepisu art. 56 KC, czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwy- czajów. Por. uzasadnienie do uchw. SN z 30.5.1990 r. (III CZP 8/90, OSNC 1990, Nr 10–11, poz. 124), w którym SN wyjaśnił, iż: „Treść czynności prawnej odnosi się do treści złożonych oświadczeń woli, które konstytuują czynność prawną. Innymi słowy, treść czynności prawnej stanowi istotny element kreujący czynność prawną, w której znajdują wyraz wyłącznie same decyzje uczestników czynności prawnej. (. . . ) Artykuł 56 KC wyraźnie odróżnia skutki czynności prawnej wyrażone w niej samej, a więc w oświadczeniach woli, od innych następstw prawnych, które w sumie wyrażają treść stosunku prawnego”. 3. Dopuszczalne jest zastrzeżenie w umowie najmu lokalu obowiązku wynajmującego dokonania – w chwili rozwiązania umowy – zwrotu wszelkich nakładów poczynionych przez najemcę na lokal i uzależnienie obowiązku najemcy zwrotu lokalu od 4 Doliwa 2 3 Tytuł XVII. Najem i dzierżawa Art. 659 wykonania tego zobowiązania; uchw. SN z 29.11.1991 r. (III CZP 124/91, OSP 1992, Nr 9, poz. 207). Zob. też częściowo aprobujące glosy T. Wiśniewskiego, OSP 1992, Nr 9, poz. 207 i A. Szpunara, OSP 1993, Nr 4, poz. 86. 4. Stronami umowy najmu są wynajmujący i najemca; 4 tak wynajmującym, jak i najemcą może być każda osoba fi- zyczna albo prawna (z zachowaniem przepisów o zdolności do czynności prawnych), a także jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznała zdolność prawną (zob. art. 331); por. K. Pietrzykowski, [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, s. 223. 5. Stosunek prawny najmu ma charakter stosunku cywilno- 5 prawnego; jak orzekł NSA w wyr. z 15.10.1998 r. (II SA/Gd 268/97, niepubl.): „Lokal użytkowy należący do gminy może być oddany w najem lub w dzierżawę wyłącznie na podstawie umowy cywilnoprawnej, a ewentualne spory, jakie mogą powstać na tym tle, są rozstrzygane przez sądy powszechne”. W uzasadnieniu NSA wyjaśnił, iż w obowiązującym stanie prawnym organy administracji publicznej nie są właściwe do rozstrzygania spraw dotyczących zawarcia tak umów najmu, jak i dzierżawy lokali użytkowych. Zob. też wyr. SN z 10.5.1966 r. (II CR 322/65, OSNC 1966, Nr 10, poz. 179), w świetle którego stosunek, który powstaje między Skarbem Państwa (sądem wojewódzkim) a komornikiem w razie zajmowania przez komornika pomieszczenia na biuro w budynku sądowym, jest stosunkiem cywilnoprawnym. Warunki korzystania przez komornika z tego pomieszczenia w budynku niepodlegającym publicznej gospodarce lokalami mogą strony określić w drodze umowy, przy czym z reguły korzystanie to powinno być odpłatne. 6. Przedmiotem dzierżawy mogą być tylko takie rzeczy, których 6 charakter dopuszcza przynoszenie przez nie pożytków, choć z drugiej strony rzeczy przynoszące pożytki mogą być również przedmiotem najmu, pod warunkiem że najemca nie będzie uprawniony do pobierania pożytków. Chociażby z tego powodu stworzenie zamkniętych katalogów rzeczy mogących być wyłącznie 5 Doliwa Art. 659 przedmiotem umowy najmu lub wyłącznie umowy dzierżawy nie jest możliwe (wyr. SA w Poznaniu z 5.3.2013 r., I ACa 83/13, Legalis). 1. Kodeks cywilny 7. Sąd Najwyższy w post. z 18.5.2001 r. (III KKO 3/01, OSNP 2002, Nr 7, poz. 173) wyraził trafny pogląd, że sprawy dotyczące najmu lokali mieszkalnych lub zamiany takich lokali nie podlegają władczej kompetencji organów administracji publicznej. W uzasadnieniu SN wyjaśnił, że przedstawiona sprawa jest niewątpliwie sprawą cywilną, tj. sprawą należącą do drogi sądowej w rozumieniu art. 1, 2 oraz art. 199 § 1 pkt 1 KPC. Jest oczywiste, że jeżeli przedmiotem sporu jest żądanie dotyczące ukształtowania prawa do lokalu mieszkalnego według najmu, to jest sprawą ze stosunków z zakresu prawa cywilnego w rozumieniu art. 1 KPC. W tej sytuacji, niedopuszczalność rozpoznania sprawy cywilnej w postępowaniu sądowym – stosownie do art. 2 § 3 KPC – musiałaby wynikać z przepisu szczególnego. 8. Stosunek prawny najmu, kreowany na podstawie zawartej umowy najmu, ma charakter stosunku prawnego obligacyjnego; umowa najmu bowiem konstruuje po stronie najemcy wierzytel- ność skierowaną do wynajmującego o okresowe używanie jego rzeczy, por. Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania, s. 76. 9. Umowa najmu ma charakter zobowiązujący, w związku z czym decydująca jest możliwość wykonania przez wynaj- mującego swojego obowiązku. Z zawarciem najmu nie wiąże się żadna czynność rozporządzająca rzeczą, w związku z czym nie jest niezbędne istnienie po stronie wynajmującego tytułu uprawniającego go do rozporządzania rzeczą (wyr. SA w Gdańsku z 19.12.2012 r., I ACa 739/12, niepubl.). 10. Z treści umowy najmu wynika, że najemca ma status posia- dacza zależnego rzeczy będącej przedmiotem najmu (zob. art. 336 KC). Ze względu na taki status najemcy przysługują przewidziane prawem środki ochrony posesoryjnej (zob. art. 342 i n. KC oraz art. 478–479 KPC). 11. Najemca, w ramach stosunku prawnego najmu, jest upraw- niony do używania rzeczy oddanej mu przez wynajmującego; 6 Doliwa 7 8 9 10 11 Tytuł XVII. Najem i dzierżawa Art. 659 uprawnienie do używania rzeczy nie obejmuje prawa do jej zużycia (por. art. 675 KC), a także prawa do pobierania pożytków, jakie używana rzecz ewentualnie przynosi (por. art. 659 § 1 i art. 693 § 1 w zw. z art. 53 i 55 KC). Wierzytelność jednej ze stron stosunku umownego o okresowe używanie cudzej rzeczy powstaje także w ramach stosunku prawnego dzierżawy (zob. art. 693 i n. KC), leasingu (zob. art. 7091 i n.) i użyczenia (zob. art. 710 KC). Przy tym jednak na podstawie zawartej umowy dzierżawy, dzierżawca, oprócz prawa do używania rzeczy wydzierżawiającego uzyskuje jeszcze prawo do pobierania jej pożytków (por. art. 693 § 1 KC); użyczenie zaś – w odróżnieniu od najmu i dzierżawy – jest czynnością prawną nieodpłatną (por. art. 710 i n. KC). Wymienione umowy łączy ich wspólna społeczna i gospodarcza funkcja – są one prawnymi formami korzystania z cudzych rzeczy lub praw a tym samym sposobami zaspokajania określonych potrzeb oraz interesów osobistych i majątkowych. 12. Mimo określenia umowy jako umowy dzierżawy brak 12 zapisu w jej treści prawa pozwanej do pobierania pożytków, które ma fundamentalne znaczenie dla umowy dzierżawy, czym w istotny sposób różni ją od umowy najmu, przesądza o innej, niż nadana przez strony, kwalifikacji stosunku prawnego; wyr. SA w Białymstoku z 23.3.2007 r. (I ACa 56/07, OSAB 2007, Nr 1, poz. 3). 13. Zauważyć jednak należy, że znaczenie prawnej regulacji 13 kontraktu najmu w związku ze wskazanymi wyżej podobieństwami pomiędzy nimi a umowami dzierżawy i leasingu polega na tym, że w myśl przepisów art. 694 i 70917 KC, we wskazanym tam zakresie do dzierżawy i leasingu stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. 14. Dla osoby pozostawiającej swój samochód na parkingu 14 istotne znaczenie przy dokonywaniu oceny, jakie usługi są ofe- rowane przez prowadzącego parking, a więc jakiej treści umowa jest z nim zawierana, czy jest to umowa przechowania, czy umowa najmu miejsca postojowego, mają widoczne oznaczenia parkingu oraz takie elementy rzeczywistości dostrzegane natychmiast przez 7 Doliwa
Pobierz darmowy fragment (pdf)

Gdzie kupić całą publikację:

Najem lokali. Komentarz. Wydanie 2
Autor:

Opinie na temat publikacji:


Inne popularne pozycje z tej kategorii:


Czytaj również:


Prowadzisz stronę lub blog? Wstaw link do fragmentu tej książki i współpracuj z Cyfroteką: