Cyfroteka.pl

klikaj i czytaj online

Cyfro
Czytomierz
00281 006351 14490242 na godz. na dobę w sumie
Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Komentarz - ebook/pdf
Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Komentarz - ebook/pdf
Autor: Liczba stron: 440
Wydawca: C. H. Beck Język publikacji: polski
ISBN: 978-83-255-4998-5 Data wydania:
Lektor:
Kategoria: ebooki >> prawo i podatki >> nieruchomości
Porównaj ceny (książka, ebook (-5%), audiobook).

W prezentowanym 2. wydaniu komentarza została bardzo szczegółowo omówiona ustawa z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska), która weszła w życie 29.4.2012 r.

Autor, który brał udział w pracach legislacyjnych nad tą ustawą, poddaje analizie charakter, tryb i formę zawarcia umowy deweloperskiej, prawa i obowiązki stron tej umowy, a także wyjaśnia na czym polegają i jak funkcjonować mają w praktyce środki ochrony zapewniane przez dewelopera nabywcom lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, takie jak mieszkaniowy rachunek powierniczy, gwarancja bankowa oraz ubezpieczeniowa. Przedmiotowa ustawa pomimo krótkiego czasu stosowania zrodziła wiele problemów oraz wątpliwości związanych z zawieraniem umów deweloperskich, które Autor w bardzo przystępny sposób wyjaśnia.

Niniejsza publikacja składa się z poszczególnych części:

  1. Część pierwsza komentarza zawiera szczegółowe omówienie ustawy deweloperskiej, drugie wydanie w porównaniu do poprzedniego zostało uzupełnione i rozszerzone o kwestie problematyczne, które zrodziły się na gruncie stosowania ustawy w praktyce.
  2. Druga część zawiera postanowienie Trybunału Konstytucyjnego sygnalizujące potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań oraz przykłady postanowień umownych uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wpisane do Rejestru klauzul niedozwolonych.

Komentarz stanowi cenną pomoc dla deweloperów i ich klientów, notariuszy, sędziów, adwokatów, radców prawnych oraz pośredników w obrocie nieruchomościami, a także dla aplikantów notarialnych, sądowych, adwokackich i radcowskich.

Znajdź podobne książki Ostatnio czytane w tej kategorii

Darmowy fragment publikacji:

KRÓTKIE KOMENTARZE BECKA Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska) Polecamy nasze publikacje z tego zakresu: R. Strzelczyk, A. Turlej WŁASNOŚĆ LOKALI, wyd. 3 Komentarze Becka J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI, wyd. 3 Komentarze Becka K. Pietrzykowski SPÓŁDZIELNIE MIESZKANIOWE, wyd. 7 Krótkie Komentarze Becka J. Chaciński OCHRONA PRAW LOKATORÓW, wyd. 3 Krótkie Komentarze Becka M. Wolanin PODZIAŁY I SCALENIA NIERUCHOMOŚCI, wyd. 2 Nieruchomości J. Jaworski AKTUALIZACJA OPŁATY ZA UŻYTKOWANIE WIECZYSTE ORAZ PIERWOKUP USTAWOWY Nieruchomości www.ksiegarnia.beck.pl Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska) Komentarz 2. wydanie uzupełnione i rozszerzone Ryszard Strzelczyk WYDAWNICTWO C..H. BECK WARSZAWA 2013 Wydawca: Wioleta Beczek © Wydawnictwo C.H. Beck 2013 Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa Skład i łamanie: DTP Service Druk i oprawa: Elpil, Siedlce ISBN 978-83-255-4997-8 ISBN e-book 978-83-255-4998-5 Spis treści Przedmowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XI A. Komentarz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rozdział 1. Przepisy ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Art. 1. Zakres przedmiotowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Art. 2. Zakres przedmiotowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Art. 3. Definicje pojęć . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Art. 4. Środki ochrony . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 3 3 18 45 92 Rozdział 2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy . . . . . . . . . . . 114 Art. 5. Mieszkaniowy rachunek powierniczy . . . . . . . . . . . . . . 114 Art. 6. Wypowiedzenie umowy mieszkaniowego ra chunku powierniczego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 Art. 7. Warunek gwarancji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 Art. 8. Prawo dysponowania środkami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 Art. 9. Prowizje i opłaty mieszkaniowego rachunku powierniczego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 Rozdział 3. Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 Art. 10. Zamknięty mieszkaniowy rachunek powier niczy . . . . 147 Art. 11. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy . . . . . . . 149 Art. 12. Kontrola . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 Art. 13. Odstąpienie od umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 Art. 14. Rozwiązanie umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 Rozdział 4. Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa 161 Art. 15. Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa . . . . . . . . . . . . 161 Art. 16. Zabezpieczenie roszczeń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 Rozdział 5. Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 Art. 17. Prospekt informacyjny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 Art. 18. Doręczenie prospektu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 V Spis treści Art. 19. Informacja o zmianie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 Art. 20. Informacje o sytuacji prawno-finansowej . . . . . . . . . . . 194 Art. 21. Udostępnienie dokumentów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196 Rozdział 6. Umowa deweloperska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 Art. 22. Zakres umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 Art. 23. Wpis roszczeń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 Art. 24. Harmonogram przedsięwzięcia . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 Art. 25. Wysokość odsetek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 Art. 26. Forma umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 Art. 27. Przeniesienie prawa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300 Art. 28. Nieważność przepisów umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349 Rozdział 7. Odstąpienie od umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . 350 Art. 29. Odstąpienie od umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350 Art. 30. Skorzystanie z prawa odstąpienia . . . . . . . . . . . . . . . . . 370 Art. 31. Oświadczenie woli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373 Rozdział 8. Przepisy karne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377 Art. 32. Prospekt informacyjny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377 Art. 33. Zatajenie informacji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378 Art. 34. Wypłacenie środków . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379 Rozdział 9. Zmiany w przepisach obowiązujących , przepisy przejściowe i przepis końcowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381 Art. 35. Zmiany Prawa budowlanego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381 Art. 36. Zmiana Prawa upadłościowego i naprawczego . . . . . . . 382 Art. 37. Stosowanie przepisów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392 Art. 38. Stosowanie środków ochrony . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394 Art. 39. Wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę . 396 Art. 40. Przegląd funkcjonowania przepisów . . . . . . . . . . . . . . 396 Art. 41. Wejście w życie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 396 B. Postanowienia Trybunału Konstytucyjnego oraz przykłady postanowień umownych uznanych za niedozwolone prawo- mocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsu- mentów wpisane do Rejestru klauzul niedozwolonych . . . . . 397 1. Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z 2.8.2010 r., S 3/10 (OTK-B 2010, Nr 6, poz. 407) . . . . . . 399 2. Przykłady postanowień umownych uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wpisane do Rejestru klauzul niedozwolonych . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407 Indeks rzeczowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 419 VI Przedmowa Mocą przepisu art. 75 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.), do zadań władz publicznych należy m.in. zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych obywa- teli. Na władzach tych spoczywa obowiązek popierania działań obywate- li zmierzających do uzyskania własnego mieszkania, który powinien być realizowany przez kształtowanie systemu prawa wspierającego i chronią- cego dążących do tego obywateli. W zakresie tak ukształtowanych obo- wiązków państwa mieści się również konieczność kreowania spójnych przepisów chroniących klientów deweloperów. Co więcej, przepis art. 76 Konstytucji RP nakłada na władze publicz- ne obowiązek podejmowania działań mających na celu ochronę konsu- mentów przed nieuczciwymi praktykami podmiotów wykorzystujących swą dominującą pozycję rynkową m.in. przez unikanie odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań. Dotych- czasowy brak regulacji chroniącej prawa nabywców lokali mieszkalnych w transakcjach deweloperskich pozostawał w sprzeczności z obowiązka- mi władz publicznych wynikającymi z Konstytucji RP. Na powyższe przepisy powołał się Trybunał Konstytucyjny w posta- nowieniu z 2.8.2010 r. (S 3/10, OTK-B 2010, Nr 6, poz. 407), stwierdza- jąc istnienie luki prawnej, której usunięcie jest niezbędne do zapewnienia spójności systemu prawnego Rzeczypospolitej Polskiej, w którym zasyg- nalizował Sejmowi RP i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań. W uzasadnieniu powołanego wyżej orzeczenia TK wskazał, że obecnie Polska jest jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, w których relacja między klientem i deweloperem nie jest regulowana żadnymi przepisami. W większości państw Unii prawo chroni klientów firm deweloperskich. We Francji już od 1954 r. obowiązuje regulacja, zgodnie z którą dewelo- per może finansować inwestycję ze środków klientów po uprzednim prze- niesieniu na nich udziału we własności gruntu, na którym ma powstać in- westycja. W Niemczech deweloperowi wolno przyjmować zaliczki tylko wraz z postępem inwestycji. Klienci wpłacają pieniądze na rachunek po- wierniczy w banku, a dzięki gwarancji bankowej mają pewność, że od- zyskają wpłacone zaliczki w razie niepowodzenia inwestycji. Natomiast VII Przedmowa w Danii i Szwecji zakazana jest sprzedaż mieszkań w inwestycji, która dopiero się rozpoczęła. Sprzedaż obejmuje wyłącznie gotowe mieszkania i domy, a dla pełnego bezpieczeństwa klientów deweloperów uregulowa- no nawet sam moment przeniesienia własności i gwarancji ceny. Pieniądze kupujących trafiają do depozytu, a do dewelopera – dopiero po przenie- sieniu własności [zob. K. Milewska, R. Łopiński, K. Czerkas, P. Kuglarz, Ochrona nabywcy przyszłych (powstających) lokali w świetle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwią- zań prawnych, Warszawa 2004]. Zdaniem TK, konieczne się stało określenie w prawie polskim wzajem- nych praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej, sposobu jej wyko- nania, a także odpowiedzialności stron w razie jej niewykonania lub nie- należytego wykonania. O ochronę konsumenta będącego stroną umowy deweloperskiej apelowali także Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów oraz Rzecznik Praw Obywatelskich, którzy zwrócili się do Prezesa Rady Ministrów z prośbą o rozważenie potrzeby podjęcia działań legisla- cyjnych w tym zakresie. W odpowiedzi na przedstawione wyżej postulaty, zgodnie z ogromnym społecznym zapotrzebowaniem, Sejm RP uchwalił 16.9.2011 r. ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinne- go (Dz.U. Nr 232, poz. 1377). Ustawa weszła w życie po upływie sześ- ciomiesięcznego vacatio legis, tj. z dniem 29.4.2012 r. Zmieniła ona dia- metralnie zasady funkcjonowania pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce, zapewniając osobom nabywającym na tym rynku lokale miesz- kalne i domy jednorodzinne ochronę znacznie skuteczniejszą od dotych- czasowej. Za poważną wadę nowej regulacji należy uznać ostateczne wycofanie się ustawodawcy z obligatoryjności zapewnienia nabywcom najskutecz- niejszego środka ochrony ich praw, jakim byłaby gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, co nastąpiło w drodze przyjęcia przez Sejm niefortun- nej poprawki senackiej polegającej na dodaniu do art. 4 kolejnego pkt 4, umożliwiającego zawieranie umów deweloperskich bez tych gwarancji. Odstąpiono tym samym od słusznego zamysłu zagwarantowania nabywcy zwrotu wpłaconych środków pieniężnych w każdym przypadku nieprze- niesienia na niego, w uzgodnionym terminie, własności lokalu mieszkal- nego albo domu jednorodzinnego, spowodowanego nierzetelnością de- welopera lub jego upadłością. Według pierwotnej wersji ustawy, w takiej sytuacji środki pieniężne wykorzystane przez dewelopera, tzn. wypłaco- ne mu już przez bank z rachunku powierniczego, nabywca miał odzyski- wać właśnie z owych gwarancji. Dopuszczenie do obrotu prawnego umów deweloperskich bez tych gwarancji zniweczyło wcześniejszą koncepcję VIII Przedmowa ustawodawcy, umożliwiając nabywcom zawieranie umów deweloperskich w warunkach znacznego ryzyka. Niewątpliwą zaletą ustawy jest wprowadzenie do systemu prawa pol- skiego innych silnych środków ochrony praw osób nabywających od de- weloperów lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne, takich jak miesz- kaniowy rachunek powierniczy oraz prospekt informacyjny. Kluczowe znaczenie dla ochrony praw nabywców ma wprowadzona ustawą obligatoryjność formy aktu notarialnego dla umowy deweloper- skiej, będącej umową zobowiązującą dewelopera do przeniesienia na na- bywcę własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego po je- go wybudowaniu. Umowa ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości, co zna- cząco zwiększa ochronę jego praw. Obowiązek zapewnienia zgodności postanowień umów deweloperskich z przepisami nowej ustawy, a także eliminacja z tych umów klauzul abu- zywnych, tzn. postanowień umownych uznanych za niedozwolone pra- womocnym wyrokiem SOKiK i wpisanych do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa UOKiK, spoczywa na notariuszach, którzy obowiązani są czuwać nad należytym zabezpiecze- niem praw i słusznych interesów stron tych umów. Warszawa, październik 2013 r. Ryszard Strzelczyk IX Wykaz skrótów 1. Akty prawne BFGU . . . . . . . . . . . . . ustawa z 14.12.1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711 ze zm.) DziałUbezpU . . . . . . . ustawa z 22.5.2003 r. o działalności ubezpiecze- niowej (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 950) GospNierU . . . . . . . . . ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomoś- ciami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) KC . . . . . . . . . . . . . . . ustawa z 23.4.1964 r. − Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) Konstytucja RP . . . . . Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.) KPA . . . . . . . . . . . . . . . ustawa z 14.6.1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 267) KPC . . . . . . . . . . . . . . ustawa z 17.11.1964 r. − Kodeks postępowania cy- wilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) KRO . . . . . . . . . . . . . . ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuń- czy (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 788 ze zm.) KSH. . . . . . . . . . . . . . . ustawa z 15.9.2000 r. – Kodeks spółek handlo- wych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 1030) KWU . . . . . . . . . . . . . ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hi- potece (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.) KZ . . . . . . . . . . . . . . . . rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 27.10.1933 r. – Kodeks zobowiązań (Dz.U. Nr 82, poz. 598 ze zm.) OchrKonkurU . . . . . . . ustawa z 16.2.2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) OchrNabU . . . . . . . . . ustawa z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) PlZagospU. . . . . . . . . . ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodaro- waniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) XI Wykaz skrótów PrBank . . . . . . . . . . . . ustawa z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 1376 ze zm.) PrBud . . . . . . . . . . . . . ustawa z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) PrGeod . . . . . . . . . . . . ustawa z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kar- tograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.) PrKsWieczR . . . . . . . . rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17.9.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wie- czystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.) PrNot . . . . . . . . . . . . . ustawa z 14.2.1991 r. − Prawo o notariacie (tekst PrPrywM . . . . . . . . . . ustawa z 4.2.2011 r. – Prawo prywatne międzyna- jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) rodowe (Dz.U. Nr 80, poz. 432) PrUpNapr . . . . . . . . . . ustawa z 28.2.2003 r. − Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 1112 ze zm.) SpółdzMieszkU . . . . . ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach miesz- kaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) TimeshareU . . . . . . . . . ustawa z 16.9.2011 r. o timeshare (Dz.U. Nr 230, WarTechR . . . . . . . . . . rozporządzenie poz. 1370) Ministra Infrastruktury z 12.4.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuo- wanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) WłLokU . . . . . . . . . . . ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) 2. Organy i instytucje BFG . . . . . . . . . . . . . . Bankowy Fundusz Gwarancyjny CEIDG . . . . . . . . . . . . Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej KRS . . . . . . . . . . . . . . Krajowy Rejestr Sądowy NBP . . . . . . . . . . . . . . . Narodowy Bank Polski NSA . . . . . . . . . . . . . . . Naczelny Sąd Administracyjny PZFD . . . . . . . . . . . . . . Polski Związek Firm Deweloperskich RPO . . . . . . . . . . . . . . Rzecznik Praw Obywatelskich SA . . . . . . . . . . . . . . . . sąd apelacyjny XII Wykaz skrótów SN . . . . . . . . . . . . . . . Sąd Najwyższy SO . . . . . . . . . . . . . . . sąd okręgowy SOKiK . . . . . . . . . . . . Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów TK . . . . . . . . . . . . . . . Trybunał Konstytucyjny UE . . . . . . . . . . . . . . . Unia Europejska UOKiK . . . . . . . . . . . . Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów WSA . . . . . . . . . . . . . . wojewódzki sąd administracyjny 3. Czasopisma i publikatory BSN . . . . . . . . . . . . . . . Biuletyn Sądu Najwyższego Dz.U. . . . . . . . . . . . . . Dziennik Ustaw Jur. . . . . . . . . . . . . . . . Jurysta MoP . . . . . . . . . . . . . . Monitor Prawniczy NPN. . . . . . . . . . . . . . . Nowy Przegląd Notarialny ONSA . . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyj- nego ria A ria B ONSAiWSA . . . . . . . . Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyj ne- go i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych OSNC . . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna OSNC-ZD . . . . . . . . . . Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna – Zbiór Dodatkowy OSNP . . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Admini- stracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych OSP . . . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Sądów Polskich OTK . . . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego OTK-A . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego – Se- OTK-B . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego – Se- Pal. . . . . . . . . . . . . . . . Palestra PPH . . . . . . . . . . . . . . . Przegląd Prawa Handlowego PS . . . . . . . . . . . . . . . . Przegląd Sądowy Rej. . . . . . . . . . . . . . . . Rejent ROPS. . . . . . . . . . . . . . Rocznik Orzecznictwa i Piśmiennictwa z zakresu Prawa Spółdzielczego 4. Inne skróty ang. . . . . . . . . . . . . . . . angielski art. . . . . . . . . . . . . . . . . artykuł cz. . . . . . . . . . . . . . . . . część XIII Wykaz skrótów ds. . . . . . . . . . . . . . . . . do spraw ha . . . . . . . . . . . . . . . . hektar itd. . . . . . . . . . . . . . . . i tak dalej itp. . . . . . . . . . . . . . . . i temu podobne km . . . . . . . . . . . . . . . kilometr lit. . . . . . . . . . . . . . . . . litera m . . . . . . . . . . . . . . . . . metr m.in. . . . . . . . . . . . . . . między innymi nast. . . . . . . . . . . . . . . następne Nb . . . . . . . . . . . . . . . . numer brzegowy niepubl. . . . . . . . . . . . . niepublikowany np. . . . . . . . . . . . . . . . . na przykład Nr . . . . . . . . . . . . . . . . numer orz. . . . . . . . . . . . . . . . orzeczenie pkt . . . . . . . . . . . . . . . punkt por. . . . . . . . . . . . . . . . porównaj post. . . . . . . . . . . . . . . . postanowienie poz. . . . . . . . . . . . . . . . pozycja przyp. . . . . . . . . . . . . . przypis r. . . . . . . . . . . . . . . . . . rok red. . . . . . . . . . . . . . . . redakcja RP . . . . . . . . . . . . . . . . Rzeczpospolita Polska s. . . . . . . . . . . . . . . . . . strona (-y) sprost. . . . . . . . . . . . . . sprostowanie t. . . . . . . . . . . . . . . . . . tom tekst jedn. . . . . . . . . . . tekst jednolity tj. . . . . . . . . . . . . . . . . to jest tzn. . . . . . . . . . . . . . . . to znaczy tzw. . . . . . . . . . . . . . . . tak zwany ust. . . . . . . . . . . . . . . . . ustęp w. . . . . . . . . . . . . . . . . wiek w zw. . . . . . . . . . . . . . w związku wyr. . . . . . . . . . . . . . . . wyrok zd. . . . . . . . . . . . . . . . . zdanie ze zm. . . . . . . . . . . . . . ze zmianami zł . . . . . . . . . . . . . . . . . złoty zob. . . . . . . . . . . . . . . . zobacz XIV A. Komentarz Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego1 z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) Spis treści Rozdział 1. Przepisy ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rozdział 2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy . . . Rozdział 3. Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego . . . . . . . . . . . . . . . 10–14 Rozdział 4. Gwarancja bankowa i gwarancja Art. 1–4 5–9 ubezpieczeniowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15–16 Rozdział 5. Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . 17–21 Rozdział 6. Umowa deweloperska . . . . . . . . . . . . . . . . 22–28 Rozdział 7. Odstąpienie od umowy deweloperskiej . . 29–31 Rozdział 8. Przepisy karne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32–34 Rozdział 9. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i przepis końcowy . . 35–41 Rozdział 1. Przepisy ogólne Art. 1. [Zakres przedmiotowy] Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lo- kalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabyw- cę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości za- budowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego 1 Niniejszą ustawą zmienia się ustawy: ustawę z dnia 7.07.1994 r. – Prawo bu- dowlane oraz ustawę z dnia 28.02.2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze. 3 1 2 Art. 1 A. Komentarz nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Spis treści I. Zakres ustawowej regulacji . . . . . . . . . . . . . . II. Nieprecyzyjność tytułu ustawy . . . . . . . . . . . III. Obligatoryjność stosowania nowej regulacji IV. Prawo dewelopera do gruntu . . . . . . . . . . . . . I. Zakres ustawowej regulacji Nb 1 11 13 18 1. Zakres normowania. Ustawa wprowadziła do prawa polskiego nowe instrumenty ochrony praw osób nabywających od deweloperów lokale mieszkalne oraz domy jednorodzinne, i to zarówno te posado- wione na gruncie stanowiącym własność dewelopera, jak i te, które zostały wybudowane na gruncie oddanym deweloperowi w użytko- wanie wieczyste. W pierwszym przypadku deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) wraz z odpowiednim udziałem we własności grun- tu (całą własnością gruntu), w drugim przypadku deweloper zobowią- zuje się do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) wraz z odpowiednim udziałem w użytkowa- niu wieczystym gruntu (całością użytkowania wieczystego gruntu). 2. Przedmiot regulacji. Od razu trzeba podkreślić, że przedmiotem ustawowej ochrony jest nabycie od dewelopera: 1) tylko lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, co wynika z treści art. 1 OchrNabU, 2) tylko przez nabywcę będącego osobą fizyczną, co wynika z defini- cji nabywcy zamieszczonej w art. 3 pkt 4 OchrNabU, według któ- rej jest nim osoba fizyczna, która na podstawie umowy dewelo- perskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz zobowiązu- je się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelope- ra na poczet ceny nabycia tego prawa. Warto zauważyć, że ustawa nie wyłącza z grona chronionych nią nabywców osób fizycznych będących przedsiębiorcami działającymi w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, np. nabywającymi lokale mieszkalne i domy jednorodzinne w celu ich wynajmowania. 4 3 4 5 Rozdział 1. Przepisy ogólne Art. 1 3. Wyłączenia. Oznacza to a contrario, że komentowanej ustawie nie podlega: 1) nabycie od dewelopera lokalu niemieszkalnego (np. lokalu biu- rowego) lub budynku niebędącego domem jednorodzinnym (np. warsztatu samochodowego); 2) nabycie od dewelopera lokalu mieszkalnego lub domu jednoro- dzinnego, lecz przez nabywcę niebędącego osobą fizyczną (np. przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością). 4. Definicje. Pojęcie lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego zostało wyjaśnione w uwagach do art. 3 komentarza. W tym miejscu wypada jedynie przypomnieć, że lokalem mieszkalnym w rozumie- niu OchrNabU jest samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu usta- wy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Odnośnie do pojęcia domu jednorodzinnego wskazać trzeba, że ko- mentowana ustawa formułuje własną jego definicję, stanowiąc, że jest to dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniacze- go lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Ustawodawca dopuszcza zatem wznoszenie w ramach umów deweloperskich domów jednorodzinnych przeznaczo- nych częściowo do zaspokajania potrzeb innych niż mieszkaniowe. 5. Przypadki nabycia chronione ustawą. Analiza treści art. 1 OchrNabU, dokonana z uwzględnieniem przepisów WłLokU, prowa- dzi do wniosku, że ustawowej ochronie podlegają cztery przypadki na- bycia, a mianowicie nabycie od dewelopera: 1) własności lokalu mieszkalnego wraz ze związanym z jego włas- nością udziałem we własności gruntu oraz wszelkich części bu- dynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali; 2) własności lokalu mieszkalnego wraz ze związanym z jego włas- nością udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu oraz takim sa- mym udziałem we własności wszelkich części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali; 3) własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, tzn. własności gruntu wraz z własnością domu jednorodzinnego wybudowanego na tym gruncie; 4) użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własno- ści domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiące- 5
Pobierz darmowy fragment (pdf)

Gdzie kupić całą publikację:

Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Komentarz
Autor:

Opinie na temat publikacji:


Inne popularne pozycje z tej kategorii:


Czytaj również:


Prowadzisz stronę lub blog? Wstaw link do fragmentu tej książki i współpracuj z Cyfroteką: