Cyfroteka.pl

klikaj i czytaj online

Cyfro
Czytomierz
00204 007080 15344509 na godz. na dobę w sumie
Prawo nieruchomości. Wydanie 6 - ebook/pdf
Prawo nieruchomości. Wydanie 6 - ebook/pdf
Autor: Liczba stron: 694
Wydawca: C. H. Beck Język publikacji: polski
ISBN: 978-83-8128-796-8 Data wydania:
Lektor:
Kategoria: ebooki >> prawo i podatki
Porównaj ceny (książka, ebook, audiobook).

Książka Prawo nieruchomości obejmuje całość najistotniejszej problematyki prawnej związanej z nieruchomościami, uregulowanej w kodeksie cywilnym, ustawie o własności lokali, ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawie o księgach wieczystych i hipotece, prawie o notariacie oraz wielu innych aktach prawnych.

W publikacji omówiono zagadnienia dotyczące m.in.:

Książka przeznaczona jest dla osób pragnących pogłębić wiedzę o nieruchomościach, w szczególności dla notariuszy, sędziów, adwokatów, radców prawnych, komorników, zarządców nieruchomości oraz pośredników w obrocie nieruchomościami, a także aplikantów notarialnych, sądowych, adwokackich, radcowskich i komorniczych. Mogą z niej korzystać również studenci wydziałów prawa i administracji oraz słuchacze studiów podyplomowych.

Znajdź podobne książki Ostatnio czytane w tej kategorii

Darmowy fragment publikacji:

Rozdział 9. Odrębna własność lokali § 29. Modele odrębnej własności lokali 236 237 238 Odrębna własność lokalu jest w istocie rzeczy własnością wydzielo- nej fizycznie części budynku. Ustawodawstwo państw europejskich od setek lat boryka się z problemem pogodzenia tej instytucji z fundamentalną zasadą prawa rzeczowego superficies solo cedit, przypisującą właścicielo- wi gruntu wszystko, co jest z nim trwale związane. Trudność polega prze- de wszystkim na konieczności zapewnienia właścicielowi lokalu trwałego prawa do gruntu pod budynkiem oraz niektórych części budynku po- łożonych poza lokalem. W przeciwnym razie właściciel lokalu nie będzie mógł wykonywać przysługującego mu prawa własności, gdyż już samo dotarcie do lokalu będzie się wiązać z naruszeniem praw osób trzecich, tj. przejściem przez cudze podwórze i klatkę schodową. Sposób rozwiązania przedstawionego tu problemu przez poszczególne ustawodawstwa zależy w dużym stopniu od ich przywiązania do zasady su- perficies solo cedit. Im większe przywiązanie do tej zasady, tym mniej- sze pole dla odrębnej własności lokali. Znakomitym punktem odniesienia przy omawianiu odrębnej własności lokalu są konstrukcje prawne przedstawione w 1968 r. przez Z. Radwań- skiego1. W późniejszych latach analizowali je także i inni autorzy, m.in. Z.K. Nowakowski2 oraz E. Gniewek3. Obejmują one trzy koncepcje odręb- nej własności lokalu, przedstawione poniżej: 1 Z. Radwański, Funkcja społeczna, treść i charakter prawny odrębnej własności lokali, SC 1968, t. XI, s. 60–65. 2 Zob. Z.K. Nowakowski, [w:] System, t. 2, 1977, s. 450 i nast. 3 Zob. E. Gniewek, Własność osobista lokali mieszkalnych w prawie polskim, AUWr. Prawo 1986, Nr 145, s. 53–54. Nb. 236–238 § 29. Modele odrębnej własności lokali 121 I. Model własności lokalu połączonej z serwitutami Według tej koncepcji cały budynek dzieli się bez reszty na odrębne piętra, których własność, określana niekiedy własnością horyzontalną, zostaje przeniesiona na poszczególne osoby. W modelu tym właściciel parteru jest jednocześnie wyłącznym właścicielem gruntu pod budyn- kiem, zaś właściciel najwyższego piętra staje się wyłącznym właścicie- lem dachu pokrywającego budynek. Z własnością każdego piętra związa- ny jest kompleks służebności umożliwiających korzystanie z innych pięter oraz gruntu i dachu, w zakresie niezbędnym do prawidłowego korzystania z piętra własnego i zgodnie z zasadą servitutibus civiliter utendum est1. Przedstawiona tu konstrukcja oznacza w zasadzie model odrębnej włas- ności „piętra”, a nie „lokalu”. Nasuwa się zatem pytanie, czy termin „włas- ność lokalu połączona z serwitutami” został przez autora użyty prawidłowo. Użycie terminu „lokal” w omawianej tu koncepcji jest – moim zda- niem – dopuszczalne. Uznanie piętra za swoisty lokal jest zgodne z se- mantyką języka polskiego. Lokalami są wydzielone fizycznie części bu- dynków, a zatem mogą być nimi również i piętra. Za poprawnością tej nazwy przemawia również fakt, że w ramach omawianej tu konstrukcji jest dopuszczalny także podział budynku na części pięter, a te bez wątpienia uznać można za odrębne lokale. Istotę omawianego podziału stanowi brak części wspólnych budynku, tzn. jego parcelacja dokonana bez reszty. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że model ten jest w praktyce dość nie- wygodny i konfliktogenny. Na jego tle pojawiają się trudne do rozwiązania zagadnienia prawne, dotyczące m.in. dopuszczalności dobudowy dodatko- wych pięter przez właściciela najwyższej kondygnacji, sposobu korzysta- nia z piwnic i podwórza przez właściciela parteru itp. 239 240 241 242 II. Model dualistyczny (klasyczny) W tej konstrukcji właściciele odrębnych lokali stają się jednocześnie współwłaścicielami gruntu oraz wszystkich części budynku przezna- czonych do wspólnego użytku – stąd nazwa koncepcja dualistyczna. Nierozerwalne połączenie prawa do lokalu z prawem do nieruchomości wspólnej czyni z każdego z tych praw res extra commercium, zapewniając każdoczesnemu właścicielowi lokalu trwały dostęp do niego2. 243 1 E. Gniewek wymienia dla przykładu służebność przechodu oraz obowiązek utrzy- mania urządzeń. Zob. E. Gniewek, Własność osobista, s. 54. 2 Chodzi tu o „czysty” model dualistyczny. Pomijam tu rozważania na temat bardziej skomplikowanego stanu prawnego powstającego przy sukcesywnym wyodrębnianiu Nb. 239–243 122 Rozdział 9. Odrębna własność lokali 244 245 246 Koncepcja dualistyczna, nazywana niekiedy klasyczną, cieszy się w doktrynach państw europejskich największym uznaniem. W ramach tej koncepcji konkurują ze sobą trzy odmienne stanowiska określające wzajemne relacje powiązanych praw. Według pierwszego z nich prawo odrębnej własności lokalu ma cha- rakter nadrzędny, a udział we własności nieruchomości wspólnej sta- nowi jego przynależność (accessio) i dzieli jego los, zgodnie z zasadą accessio cedit principali. Orędownicy tego poglądu argumentują, że war- tość użytkową przedstawia sam lokal, natomiast udział w nieruchomości wspólnej umożliwia jedynie korzystanie z niego. Pogląd ten bliski jest zwłaszcza doktrynom dopuszczającym znaczne odstępstwa od zasady su- perficies solo cedit. Według drugiego stanowiska prawem głównym jest udział w nieru- chomości wspólnej, zaś prawo odrębnej własności lokalu ma charakter akcesoryjny (accessorium) i niejako podąża za prawem głównym, we- dług zasady accessorium sequitur suum principale. Zwolennicy tego po- glądu eksponują wysoką ekonomiczną wartość gruntu oraz konstruk- cyjnych części budynku. Pogląd ten dominuje w doktrynach mocniej przywiązanych do zasady superficies solo cedit. Istnieje wreszcie stanowisko trzecie, zakładające bezprzedmiotowość porównywania wartości praw, które samodzielnie istnieć nie mogą. Zwolennicy tego poglądu przyjmują, że absolutna nierozerwalność obu praw wyznacza jednolitą sytuację prawną podmiotu stosunku prawnego, a każde z praw determinuje inną stronę tej samej instytucji1. W doktrynie niemieckiej pojawił się nawet pogląd o możliwości objęcia tą instytucją trzeciej grupy praw, a mianowicie stosunków obligacyjnych powstałych między współwłaścicielami2. Należy podkreślić znaczną doniosłość prawną przyjęcia przez okreś- lone ustawodawstwo konkretnego poglądu w omawianej tu kwestii. Wybór stanowiska pierwszego oznacza, że odrębna własność lokalu, jako prawo nadrzędne, determinuje w pewnym sensie byt prawny udziału w nieru- chomości wspólnej. Przyjęcie stanowiska drugiego prowadzi do wniosku przeciwnego, według którego odrębna własność lokalu niejako „podąża” lokali, np. przy sukcesywnej sprzedaży lokali przez gminę lub dewelopera. 1 Tak m.in. M. Wolff, L. Raiser, Sachenrech, Tübingen 1957, s. 358 oraz H. Wester- mann, Lehrbuch des Sachenrechts, Karlsruhe 1953, s. 127. Zwolennikiem tego poglądu w doktrynie polskiej był J. Liberman. Zob. J. Liberman, Własność mieszkania, NP 1961, Nr 4, s. 484–485. 2 Zob. J. Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, München–Berlin 1958, s. 151. Nb. 244–246 § 29. Modele odrębnej własności lokali 123 za udziałem w nieruchomości wspólnej. Zaaprobowanie stanowiska trze- ciego wyklucza podobne rozważania. Zajęcie zdecydowanego stanowiska w kwestii relacji obu praw przybie- ra na znaczeniu w doktrynach dopuszczających możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach posadowionych na gruntach o słab- szym niż własność tytule prawnym, np. oddanych w użytkowanie wieczy- ste1. Rodzi się tu m.in. skomplikowany problem losów odrębnej własności lokali po wygaśnięciu prawa do gruntu. 247 III. Model współwłasności szczególnego rodzaju (niewłaściwej własności lokalu) 248 249 W modelu tym budynek i grunt pozostają przedmiotem współwłas- ności, a udział każdego współwłaściciela ukształtowany zostaje w taki sposób, że łączy się z nim uprawnienie do wyłącznego używania i dys- ponowania konkretnym lokalem. Zdaniem Z. Radwańskiego uprawnie- nie to ma charakter rzeczowy, a zatem nie jest to zwykła współwłasność w częściach ułamkowych połączona z obligacyjną umową o sposobie ko- rzystania (quoad usum). Autor uważa, że konstrukcja ta lokuje upraw- nione podmioty w sytuacji prawnej analogicznej do tworzonej w ramach koncepcji dualistycznej, z silniejszym jednak podkreśleniem elementu kolektywnego2. Nauka prawa nie wypracowała jednolitej terminologii dla określenia po- wyższej konstrukcji. Według niektórych autorów należy tu mówić o ogra- niczonym prawie rzeczowym, według innych o „niewłaściwej własności lokalu”, choć termin ten budzi poważne zastrzeżenia wobec faktu, że kon- strukcja ta nie tworzy odrębnej własności lokali3. Najodpowiedniejszy zda- je się być jednak termin użyty przez Z. Radwańskiego, który mówi po pro- stu o swoiście ukształtowanej współwłasności4. Model ten, stosowany dawniej w ustawodawstwach germańskich, przypomina nieco znaną prawu polskiemu konstrukcję umowy o sposo- bie korzystania (quoad usum), której postanowienia zostały wpisane do księgi wieczystej. 1 O trudnościach interpretacyjnych w tym zakresie zob. S. Grzybowski, Prawo cywil- ne. Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976, s. 111; E. Gniewek, Własność osobista, s. 62–67. 2 Tak Z. Radwański, Funkcja społeczna, s. 63. 3 Pomysł uznania przedstawionej tu konstrukcji za ograniczone prawo rzeczowe zde- cydowanie odrzucił E. Gniewek. Zob. E. Gniewek, Własność osobista, s. 124. 4 Zob. Z. Radwański, Funkcja społeczna, s. 62–63. Nb. 247–249 250 251 252 124 Rozdział 9. Odrębna własność lokali § 30. Geneza i ewolucja odrębnej własności lokali I. Własność lokali w starożytności i wiekach średnich Dążenie do posiadania własnego lokum jest pewnie tak stare jak dzieje ludzkości. Instytucja odrębnej własności lokalu była znana już prawom antycznym Bliskiego Wschodu, a także kręgu kultury helleńskiej1. Nie znało jej jednak prawo rzymskie, sztywno trzymające się zasady su- perficies solo cedit. Średniowieczny rozwój okolonych murami obronnymi miast2 przy- czynił się do regionalnych ograniczeń zasady superficies solo cedit na rzecz dopuszczalności nabywania przez osoby fizyczne odrębnej własności budowli bądź ich części. Przedmiotem odrębnej własności stawały się nie tylko odrębne lokale, lecz często niewydzielone fizycznie pomieszczenia, a nawet pojedyncze izby. Rygorystyczne przestrzeganie zasady superfi- cies solo cedit nie mogło się ostać w ciasnych średniowiecznych miastach. Możliwość nabycia własnego mieszkania lub warsztatu stała się w wiekach średnich koniecznością. Prawom feudalnym, tj. prawom ukształtowanym w okresie dominacji stosunków feudalnych, instytucja odrębnej własno- ści lokalu zawdzięcza początki swego rozkwitu. Z drugiej jednak strony, dochodziło w wiekach średnich do zacierania się wyraźnej cezury pomiędzy własnością (proprietas, dominium), a róż- nymi formami prawa na rzeczy cudzej (ius in re aliena). Przyczyniało się to do częstego zastępowania odrębnej własności lokali innymi (słabszymi) formami korzystania z rzeczy, a w konsekwencji do późniejszego zaniku tej instytucji3, czego wyrazem było pominięcie tej instytucji w wielkich kodyfikacjach XVIII i XIX w. II. Własność lokali na tle wielkich kodyfikacji XVIII i XIX w. 253 Obowiązujący w krajach dziedzicznych monarchii habsburskiej Kodeks cywilny austriacki, w pełnym oryginalnym brzmieniu – Allgemeines Ge- setzbuch für die gesamten Deutschen Erbländer de Österreichischen 1 Tak tamże, s. 41; Z.K. Nowakowski, [w:] System, t. 2, 1977, s. 435; zob. też R. Ber- nard, La propriété des étages et des appartements dans les maisons horizontalement divisées, Paris 1928, s. 16–20; R. Taubenschlag, The law of Greco-Roman-Egypt in the light of the papyri, New York 1944, s. 180 i nast. 2 Szerzej o rozwoju miast M. Sczaniecki, Powszechna historia państwa i prawa, War- szawa 2002, s. 83, 127–129, 145, 162–163. 3 Zob. K. Koranyi, Powszechna historia prawa, Warszawa 1976, s. 14–15. Nb. 250–253 § 30. Geneza i ewolucja odrębnej własności lokali 125 Monarchie, czyli Powszechna księga ustaw cywilnych dla wszystkich kra- jów dziedzicznych niemieckich monarchii austriackiej, nazywany potocz- nie Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch lub ABGB, nie zawierał żad- nych przepisów dotyczących własności lokali i regulował w § 521–522 jedynie służebność mieszkania. Niedopuszczalność dzielenia budynków, a także „dalszego rozdrabniania” budynków już podzielonych, wynikała w prawie austriackim z rozporządzenia z 8.2.1853 r., a następnie z ustawy z 30.3.1879 r. o dzieleniu budynków na części fizyczne (w istocie rzeczy o zakazie ich dzielenia). Podobnie uchwalony dla państw niemieckich w 1896 r. Kodeks cywil- ny niemiecki1, nazywany Bürgerliches Gesetzbuch lub BGB, nie prze- widywał możliwości nabywania odrębnej własności budynków bądź ich części. Znana mu była natomiast konstrukcja współwłasności szcze- gólnego rodzaju. Formułował ją § 1010 tego kodeksu, który dopuszczał takie ukształtowanie zarządu i użytkowania nieruchomości, aby każdemu współwłaścicielowi przysługiwało prawo do samodzielnego korzystania z konkretnej jej części, np. określonego lokalu. Przepis ten umożliwiał po- nadto umowne wyłączenie roszczeń o zniesienie współwłasności nierucho- mości, które mogło przybierać charakter czasowy albo wiekuisty. Wciąg- nięcie takiej umowy do księgi wieczystej wywoływało skutek rzeczowy, polegający na obciążeniu poszczególnych udziałów w sposób określony w umowie. Powstawał tym samym trwały związek pomiędzy konkret- nym udziałem a związanym z nim konkretnym lokalem. Zbycie udziału pociągało za sobą zbycie prawa do wyłącznego korzystania z danego lo- kalu, a zatem wywierało podobne skutki gospodarcze, jak zbycie odrębne- go lokalu. Z tego właśnie powodu opisany tu surogat odrębnej własności lokalu określano niekiedy – niezbyt trafnie – mianem niewłaściwej włas- ności lokalu (zob. § 29 pkt III). Niechęć ustawodawcy niemieckiego do dzielenia budynków była tak duża, iż zakazał on nabywania ich części nie tylko w ramach prawa włas- ności, lecz nawet w ramach prawa zabudowy. Ogólny zakaz nabywania własności mieszkań został w prawie niemieckim zawarty w § 1 roz- porządzenia z 15.1.1919 r. o prawie zabudowy. Budził on jednak wiele kontrowersji i głosów krytycznych. Lukę spowodowaną brakiem instytucji odrębnej własności lokalu wy- pełniała w prawie niemieckim dopuszczalność ustanowienia na całym bu- dynku lub jego części ograniczonej służebności osobistej polegającej na prawie zamieszkiwania. Kwestię tę regulowały przepisy § 1090–1093 254 255 256 1 Kodeks ten wszedł w życie 1.1.1900 r. Nb. 254–256 126 Rozdział 9. Odrębna własność lokali 257 258 259 Kodeksu cywilnego niemieckiego. Służebność ta miała, co do zasady, cha- rakter nieprzenośny, lecz można ją było odstąpić za zgodą właściciela albo osoby, której służyło prawo zabudowy1. Instytucja odrębnej własności lokalu obca była także prawu rosyjskie- mu. Przepis 1396 Tomu X Części I Zwodu Praw Cesarstwa Rosyjskiego (Swod Zakonow) zakazywał pod rygorem nieważności „rozdrabniania przez sprzedaż” najrozmaitszych majętności, m.in. zakładów przemy- słowych, fabryk i sklepów. Nie formułował on wprawdzie ogólnego za- kazu dzielenia budynków, lecz jedynie z tego względu, że będąc aktem o charakterze kazuistycznym, niczego nie formułował w ogólności. Po- wołany tu przepis 1396 pojmowany był jednak przez doktrynę rosyjską jako przeszkoda do dokonania podziału budynku w drodze czynności prawnych innych niż eksdewizja2. Skutki tej ostatniej łagodzono w wo- jewództwach zachodnich (zapadnych gubiernjach) przez wprowadzenie w 1848 r. zakazu dalszego rozdrabniania udziałów w domach posiadanych podzielnie oraz zakazu sprzedaży tych udziałów osobom innym niż pozo- stali współwłaściciele3. Namiastkę instytucji odrębnej własności lokalu stanowił w wielkich kodyfikacjach XVIII i XIX w. jedynie art. 664 Kodeksu Napoleona (Code Napoleon)4. Z faktu, że przepis ten regulował wzajemne rozliczenia po- między właścicielami pięter wywodzono, że dopuszczał on możliwość ustanawiania ich odrębnej własności. Komentowany przepis miał za- tem doniosłe znaczenie dla instytucji odrębnej własności lokali na obsza- rach mocy obowiązywania Kodeksu Napoleona, w tym także na ziemiach polskich. Z przedstawionych tu faktów wynika, że wielkie kodyfikacje XVIII i XIX w., poza rachityczną regulacją zawartą w art. 664 Kodeksu Napo- leona, wprowadzoną zresztą ad hoc dopiero na ostatnim etapie prac legis- lacyjnych, pominęły całkowicie instytucję odrębnej własności lokalu. 1 Szerzej na temat prawa mieszkania zob. Z. Lisowski, Kodeks cywilny obowiązujący na ziemiach zachodnich Rzeczypospolitej Polskiej, Poznań 1933, s. 495–496. 2 Eksdewizję określano niekiedy mianem „egzdywizji” lub „rozbiorem”. Zob. A. Zda- nowicz, M. Bohusz-Szyszko, J. Filipowicz, W. Tomaszewicz, F. Czepieliński, W. Korotyń- ski, B. Trentowski, Słownik języka polskiego, cz. I, Wilno 1861, s. 291. Proces eksdywi- zorski polegał na wydzielaniu z nieruchomości dłużnika pomiędzy wierzycieli jej części w naturze. Prowadzony był przez sądy eksdywizorskie. 3 Zob. J. Kozłowski, W. Szawłowski, Zwód Praw byłego Cesarstwa Rosyjskiego Tom X, Część I, t. I, Wilno 1930, s. 318. 4 Przyjęty ustawą z 30 ventôse’a roku XII (21.3.1804 r.) Kodeks cywilny Francu- zów (Code civil des Français) otrzymał w 1807 r. nazwę Kodeksu Napoleona (Code Napoleon). Nb. 257–259 § 30. Geneza i ewolucja odrębnej własności lokali 127 Warto w tym miejscu nadmienić, że możliwość zaakceptowania od- rębnej własności lokali wykluczała także większość ówczesnych romani- stów. Dla przykładu, wybitny niemiecki historyk prawa F.C. von Savigny (1779–1861) uznawał tę instytucję za niemożliwą do przyjęcia zarówno z przyczyn prawnych, jak i fizycznych1. Przedstawiona tu niechęć do odrębnej własności lokali wynikała zarów- no z renesansu prawa rzymskiego, jak i z pojawiających się coraz częś- ciej możliwości bezpiecznej rozbudowy miast poza granice fortyfikacji. Brak gruntów budowlanych przestał być w omawianym okresie palącym problemem. Wokół ściśniętych murami i wałami obronnymi starych miast zaczęły wyrastać przestronne nowe dzielnice. Można w nich było wzno- sić domy niższe, bez konieczności „walczenia” o każdy skrawek gruntu. Nie bez znaczenia dla „eliminacji” instytucji odrębnej własności loka- li w omawianym okresie pozostawał również fakt niedomagań tej insty- tucji pod rządami praw feudalnych. Jak już zostało powiedziane, prawa te nie wykształciły przejrzystej koncepcji dzielenia budynków. Przepla- tała się w nich wielość niespójnych pomysłów. Niepowetowaną szkodę dla rozwoju komentowanej instytucji wyrządziło dopuszczenie w wiekach średnich możliwości prawnego wydzielania niewyodrębnionych fizycznie części budynków, takich jak np. pojedyncze izby. Do powstania odrębnej własności pomieszczeń dochodziło najczęściej na skutek odziedziczenia budynku lub mieszkania przez wielu spadkobierców. Powstawało na tym tle wiele sporów, w tym także sądowych. Nie trudno zresztą wyobrazić so- bie możliwość zaistnienia konfliktu w mieszkaniu, którego każda izba na- leży do innego właściciela. Z przedstawionych wyżej powodów nowoczesne na owe czasy wiel- kie kodyfikacje2, bazujące na przejrzystych i uporządkowanych instytu- cjach prawa rzymskiego, odcięły się od średniowiecznej spuścizny prawnej w tym zakresie, powracając do fundamentalnej zasady rzymskiego porząd- ku prawnego superficies solo cedit. Miało to ogromny wpływ na rozwój odrębnej własności lokali w tworzącym się prawie polskim, ponieważ ko- dyfikacje te nadal obowiązywały na ziemiach odrodzonego państwa pol- skiego po odzyskaniu niepodległości w 1918 r. 260 261 262 263 1 Zob. Z. Radwański, Funkcja społeczna, s. 43 wraz z powołaną tam literaturą, w szczególności F.C. Savigny, Das recht des Besitzes, § 22, Giessen 1837, s. 301–302. 2 Za nowoczesną nie można uznać jedynie kodyfikacji rosyjskiej. Nb. 260–263 128 Rozdział 9. Odrębna własność lokali 264 265 266 267 III. Renesans odrębnej własności lokali w Europie okresu międzywojennego Chroniczny brak mieszkań w zniszczonej I wojną światową zubożałej Europie zmusił ustawodawstwa poszczególnych państw do przywrócenia instytucji odrębnej własności lokalu. Koncepcja własnego mieszkania zgodna była ze społecznym i gospodarczym duchem czasów. Związana z industrializacją migracja niezamożnej ludności wiejskiej do miast wymu- szała rozwój taniego budownictwa wielomieszkaniowego. Problem jego finansowania rozwiązywano najczęściej przez udzielanie ludności miej- skiej długoterminowych kredytów mieszkaniowych, zabezpieczanych hi- potecznie na nabywanych mieszkaniach. Aby jednak było to możliwe, na- leżało uprzednio uregulować prawnie instytucję odrębnej własności lokalu. Właśnie w tych okolicznościach pojawiły się w poszczególnych pań- stwach europejskich bardziej lub mniej kompleksowe regulacje omawia- nej tu instytucji. Zaliczyć do nich należy m.in.: ustawę belgijską z 1924 r.1, rumuńską z 1927 r., grecką z 1929 r., bułgarską z 1933 r., węgierską z 1934 r., włoską z 1934 r.2 i francuską z 1938 r.3. Z tego też okresu po- chodzi pierwsza regulacja polska zawarta w rozporządzeniu Prezyden- ta RP z 24.10.1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.). Warto zaznaczyć, że w okresie międzywojennym instytucja odrębnej własności lokali święciła swe triumfy w Stanach Zjednoczonych Amery- ki, gdzie na odrębne lokale dzielono nie tylko „zwykłe” budynki, lecz na- wet „drapacze chmur”. Nieprzychylne omawianej tu instytucji europejskie ustawodawstwa germańskie usankcjonowały jej prawny byt dopiero po II wojnie świa- towej. Na terenie Austrii dokonała tego ustawa z 1948 r., na obszarze ów- czesnej Niemieckiej Republiki Federalnej – ustawa z 1951 r., na obszarze 1 Belgijska ustawa z 8.7.1924 r. zmieniała i uzupełniała przepisy Kodeksu cywil- nego dotyczące współwłasności. Rozwijała ona w 6 jednostkach redakcyjnych zasady wynikające z art. 664 Kodeksu Napoleona, dookreślając przy tym prawa i obowiąz- ki właścicieli mieszkań, nie krępując ich jednak nadmiernie. Ratio legis tej regulacji przedstawił wyczerpująco O. Cambron, Traité théorétique et pratique de la Copropriété et de la division des maisons par étages ou par appartements, Bruxelles 1925. 2 Postanowienia zawarte w tej ustawie przeniesione zostały następnie do włoskiego Kodeksu cywilnego. 3 Została ona zastąpiona ustawą z 10.7.1965 r. o statusie współwłasności nierucho- mości zabudowanych. Zob. A. Machowska, K. Wojtyczek (red.), Prawo francuskie, t. 1, Kraków 2004, s. 152–153. Nb. 264–267 § 30. Geneza i ewolucja odrębnej własności lokali 129 Niderlandów – ustawa z 1952 r.1, zaś w Szwajcarii – ustawa z 1963 r., no- welizująca szwajcarski Kodeks cywilny2. IV. Własność lokali na ziemiach odrodzonego państwa polskiego Zarówno w okresie zaborów, jak i w pierwszych latach po odzyska- niu niepodległości obowiązywała na ziemiach polskich mozaika ustawo- dawstw obcych. Zasady dzielenia budynków i przenoszenia ich własności różniły się w zależności od miejsca ich położenia. Dopuszczalność oraz formę czynności prawnych przenoszących własność części budynku przed 1934 r. należy oceniać przez pryzmat systemu prawnego obowią- zującego na obszarze, na którym budynek się znajdował. 268 1. Ziemie byłego zaboru austriackiego Kodeks cywilny austriacki wchodził w życie na ziemiach polskich eta- pami. Obejmował on trzy części, tj. prawo osobowe, prawo rzeczowe oraz przepisy wspólne obu tym prawom. Kodeks ten nie zawierał żadnej regu- lacji dotyczącej ustanawiania odrębnej własności lokali. Część Kodeksu cywilnego austriackiego została uchylona na zie- miach polskich dopiero w 1933 r. przez rozporządzenie Prezyden- ta RP z 27.10.1933 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks zobowiązań (Dz.U. Nr 82, poz. 599 ze zm.). Wiele regulacji obowiązywało jednak jesz- cze po II wojnie światowej. Uchylił je dopiero art. IV § 1 pkt 1 dekretu z 11.10.1946 r. – Przepisy wprowadzające Prawo rzeczowe i Prawo o księ- gach wieczystych (Dz.U. Nr 57, poz. 321 ze zm.). Brak regulacji kodeksowej, połączony z zakazem wyodrębniania lokali, zawartym w ustawie z 30.3.1879 r. o dzieleniu budynków na części fizycz- ne, uniemożliwiały nabywanie własności lokali na tym obszarze. Ogra- niczenia te nie znajdowały zastosowania jedynie do lokali uprzednio wy- dzielonych. Lokale wyodrębnione wcześniej zachowywały swój prawny byt i mogły zostać wpisane do ksiąg publicznych. Mogły one również być przedmiotem obrotu, lecz bez możliwości dalszego rozdrabniania. Miarą niechęci ustawodawcy austriackiego do koncepcji dzielenia budynków był przepis § 3 ustawy z 30.3.1879 r. o dzieleniu budynków 269 270 271 272 1 Podobnie jak we Włoszech, przepisy tej ustawy przeniesione zostały następnie do holenderskiego Kodeksu cywilnego. 2 Zob. Z. Radwański, Funkcja społeczna, s. 45 wraz z powołaną tam literaturą. Nb. 268–272 130 Rozdział 9. Odrębna własność lokali na części fizyczne, według którego skupienie w jednej osobie własności wydzielonych już części budynku powodowało ex lege ich scalenie. Po- łączonych podmiotowo części nie wolno było powtórnie rozłączyć. Podle- gały one łącznie zarówno obrotowi, jak i egzekucji. 2. Ziemie byłego zaboru pruskiego Na ziemiach byłego zaboru pruskiego obowiązywał Kodeks cywilny niemiecki, najsilniej trzymający się zasady superficies solo cedit. Podział budynków na tym obszarze był wykluczony, a występująca na nim spo- radycznie odrębna własność lokali wynikała z zaszłości feudalnych. Na obszarze tym nie można było ustanawiać odrębnej własności lokali, moż- na było natomiast nabywać własność lokali już istniejących. Wynika- ło to zarówno z treści samego kodeksu, jak również z § 1 rozporządzenia z 15.1.1919 r. o prawie zabudowy. 3. Kresy Wschodnie Na Kresach Wschodnich, tzn. ziemiach znajdujących się uprzednio w granicach Cesarstwa Rosyjskiego, obowiązywał w zakresie prawa pry- watnego Tom X Część I Zwodu Praw Cesarstwa Rosyjskiego, który uchylony został częściowo w 1933 r. Przepisami wprowadzającymi Kodeks zobowiązań1. Większość zawartych w nim regulacji utrzymała się jednak w Polsce przez cały okres dwudziestolecia międzywojennego, mimo że w samej Rosji zaprzestano ich stosowania po Rewolucji Październikowej. Przepisy Tomu X Część I Zwodu Praw zostały na ziemiach polskich uchy- lone ostatecznie dopiero po II wojnie światowej, przede wszystkim mocą art. VI PWPrRzecz. Przenoszenie własności części budynków w praktyce zdarzało się na tym obszarze sporadycznie, ponieważ podział budynków na części był w prawie rosyjskim, co do zasady, niedopuszczalny. Wyjątek stanowiła eksdewizja, o której była już wcześniej mowa. Od 1928 r. obowiązywała na Ziemiach Wschodnich zmodyfikowana wersja Prawa z 31.8.1919 r. o ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach (tekst jedn. Dz.U. z 1928 r. Nr 53, poz. 510), przez co regulacje dotyczące przenoszenia własności nieruchomości 273 274 275 276 1 Przepisy szczególne dla obszaru mocy obowiązującej Tomu X Części I Zwodu Praw zawarte zostały w rozdziale V Przepisów wprowadzających Kodeks zobowiązań. Nb. 273–276 § 30. Geneza i ewolucja odrębnej własności lokali 131 upodobniły się znacznie do opisanych poniżej rozwiązań obowiązujących na ziemiach byłego Królestwa Polskiego. 4. Ziemie byłego Królestwa Kongresowego Na obszarze byłego Królestwa Kongresowego, nazywanego niekiedy „Kongresówką”, funkcjonowało prawo francusko-polskie, ujęte w wielo- krotnie nowelizowanym Kodeksie cywilnym Francuzów (Code civil des Français), obowiązującym na ziemiach polskich pod nadaną mu w 1807 r. z inicjatywy samego Cesarza nazwą – Kodeks Napoleona (Code Napole- on). Nazwa ta utrzymała się w Polsce, choć we Francji zmieniano ją kilka- krotnie, aby ostatecznie powrócić do nazwy pierwotnej – Kodeks cywilny (Code civil), pod którą obowiązuje do dnia dzisiejszego. Dla instytucji odrębnej własności lokalu na omawianym tu obszarze najdonioślejsze znaczenie miał art. 664 Kodeksu Napoleona, dotyczący odrębnej własności pięter. Był to w zasadzie jedyny przepis obowiązujący na ziemiach polskich do 1934 r., dopuszczający możliwość dzielenia bu- dynków na części1. Na jego podstawie dokonywano w odrodzonej Rze- czypospolitej w latach 20. XX w. pierwszych wydzieleń lokali. Komen- towany przepis stanowił więc zalążek instytucji odrębnej własności lokalu w Rzeczypospolitej Polskiej. Uchylił go dopiero art. 23 rozporządzenia Prezydenta RP z 24.10.1934 r. o własności lokali. V. Instytucjonalizacja odrębnej własności lokalu w 1934 r. Pierwszej instytucjonalizacji odrębnej własności lokalu dokona- ło w prawie polskim rozporządzenie Prezydenta RP z 24.10.1934 r. o własności lokali. Było ono aktem rangi ustawowej, ponieważ wydane zostało na mocy ustawy z 15.3.1934 r. o upoważnieniu Prezydenta RP do wydawania rozporządzeń z mocą ustawy (Dz.U. Nr 28, poz. 221)2. Projekt rozporządzenia przygotowało Ministerstwo Sprawiedliwości, a jego wy- konanie powierzono Ministrowi Sprawiedliwości oraz Ministrowi Spraw Wewnętrznych. Rozporządzenie podpisał Prezydent RP I. Mościcki. We- szło ono w życie z dniem ogłoszenia, tj. 28.10.1934 r., uchylając art. 664 Kodeksu Napoleona oraz austriacką ustawę z 30.3.1879 r. o dzieleniu 277 278 279 1 Zob. S. Płaza, Historia prawa w Polsce na tle porównawczym, cz. 3, Kraków 2001, s. 133–134. 2 Delegacja dla Sejmu do uchwalenia ustawy upoważniającej Prezydenta RP do wy- dawania rozporządzeń z mocą ustawy wypływała z ust. 6 Konstytucji RP z 17.3.1921 r., który to przepis został wprowadzony nowelą z 2.8.1926 r. (Dz.U. Nr 44, poz. 267). Nb. 277–279 132 Rozdział 9. Odrębna własność lokali budynków na części fizyczne1. Od tej też daty znana jest prawu pol- skiemu kompleksowa regulacja dotycząca instytucji odrębnej włas- ności lokalu. Rozporządzenie o własności lokali nie wprowadziło definicji loka- lu. Stanowiło ono jedynie, że mieszczące się w jednym budynku oddziel- ne lokale, piętra i części pięter, uznane przez właściwą władzę budowla- ną2 za samodzielne pomieszczenia, mogły stanowić przedmiot odrębnej własności (art. 1 ust. 1). Wykładnia językowa3 tego przepisu prowadzi do wniosku, że w przedwojennym prawie polskim, wbrew literalnemu brzmie- niu tytułu rozporządzenia, przedmiotem odrębnej własności mogły być sa- modzielne pomieszczenia. „Lokale”, „piętra” i „części pięter” stanowiły podzbiory zbioru „pomieszczenia”. Użycie przez ustawodawcę w tytule aktu terminu „lokal” uznać należy za niespójność językową. Przy konse- kwentnym zastosowaniu w tytule aktu terminologii użytej w jego treści, prawidłowy byłby tytuł „rozporządzenie o własności pomieszczeń”. W prawie przedwojennym, odmiennie niż obecnie, warunkiem usta- nowienia odrębnej własności lokalu było jego całkowite usytuowa- nie w jednym budynku. Przepisy nie dopuszczały możliwości uznania za część składową lokalu pomieszczenia położonego poza tym budyn- kiem4, np. wolno stojącej komórki. Rozporządzenie o własności lokali nie wprowadziło żadnych ograniczeń dotyczących ich przeznaczenia. Możliwe było zatem wydzielanie lokali za- równo mieszkalnych, jak i użytkowych. Części nieruchomości i urządzenia służące do użytku wszystkich właś- cicieli poszczególnych lokali lub pewnych grup tych właścicieli stanowiły 280 281 282 283 1 Artykuł 23 rozporządzenia o własności lokali błędnie powołał uchylaną ustawę austriacką, jako ustawę z 1872 r., podczas gdy faktycznie była to ustawa z 1879 r. Zob. J. Korzonek, Ustawa hipoteczna, Kraków 1932, s. 48 oraz W. Dbałowski, J. Prze- worski, Kodeks cywilny zawierający obowiązującą w okręgach sądów apelacyjnych w Krakowie i Lwowie oraz sądu okręgowego w Cieszynie ustawę cywilną, ustawy i rozporządzenia dodatkowe, z uwzględnieniem ustawodawstwa polskiego, oraz orzecz- nictwa Sądu Najwyższego, Warszawa 1927, s. 54. 2 Właściwość miejscowa i rzeczowa władz budowlanych wynikała z rozporządzenia Prezydenta RP z 16.2.1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli (Dz.U. Nr 23, poz. 202 ze zm.). Było ono wielokrotnie nowelizowane i zostało ostatecznie uchylone dopiero na mocy art. 96 ustawy z 31.1.1961 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 7, poz. 46 ze zm.). 3 Odnośnie do wykładni językowej przepisów prawa zob. A. Brzozowski, W.J. Kocot, E. Skowrońska-Bocian, Prawo cywilne, s. 70–71. 4 Obecnie taką możliwość daje art. 2 ust. 4 WłLokU, dopuszczający uznanie za części składowe lokalu pomieszczeń usytuowanych poza budynkiem, pod warunkiem jednak, że znajdują się one w granicach nieruchomości gruntowej. Nb. 280–283 § 30. Geneza i ewolucja odrębnej własności lokali 133 własność wspólną (art. 1 ust. 2 tego rozporządzenia). Każdoczesny na- bywca lokalu nabywał związany z lokalem udział w tej własności. Udział bez lokalu oraz lokal bez udziału stanowiły res extra commercium. Współwłasnością objęte zostały wymienione exempli modo: grunt, funda- menty, mury zewnętrzne, mury konstrukcyjne, mury oddzielające poszcze- gólne wyłączone ze wspólnej własności lokale, dachy, strychy, piwnice, klatki schodowe i wiele innych. Rozporządzenie nie wprowadziło żadnego algorytmu ustalania wiel- kości udziałów w nieruchomości wspólnej. Przedwojenny ustawodawca, odmiennie niż ustawodawca obecny, zostawił stronom w tym względzie całkowitą swobodę. Czynność prawna ustanowienia odrębnej własności lokali wymagała ad solemnitatem formy aktu notarialnego. Rygor nieważności wynikał wprost z art. 2 ust. 1 rozporządzenia o własności lokali, a ponadto z ogól- nej zasady dotyczącej przenoszenia własności nieruchomości wyrażonej w art. 82 § 1 Prawa o notariacie z 1933 r. Analiza literalnego brzmienia przepisów rozporządzenia, mówiących o jednym akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokali, mo- głaby prowadzić do wniosku, że przedwojenne prawo nie dopuszczało możliwości wyodrębnienia pojedynczego lokalu. Byłby to jednak wniosek błędny. Wprawdzie jednoczesne ustanowienie odrębnej własności wszyst- kich lokali stanowiło idealny wzorzec, niemniej był to wzorzec trudny do realizacji. Praktyka poszła zatem w kierunku sukcesywnego wyodrębnia- nia lokali. Żaden przepis nie ograniczał takiej możliwości. Prawu przedwojennemu nie był znany tryb ustanowienia odrębnej własności lokali w drodze jednostronnej czynności prawnej dokona- nej przez właściciela nieruchomości. Ustawodawca nie dopuszczał ta- kiej możliwości. Właściciel budynku nie mógł zatem ustanowić odrębnej własności lokali na swoją rzecz, a następnie dokonywać ich sukcesywnej sprzedaży. Możliwość taką wprowadził do prawa polskiego dopiero art. 7 ust. 1 WłLokU. Prawo odrębnej własności lokalu podlegało obligatoryjnemu ujaw- nieniu w księgach hipotecznych. Stanowił tak § 1 rozporządzenia Mi- nistra Sprawiedliwości z 28.10.1934 r. o sposobie ujawniania w księgach hipotecznych prawa odrębnej własności lokali i innych praw rzeczowych na tych lokalach (Dz.U. Nr 94, poz. 853)1. Określiło ono zasady prowa- dzenia ksiąg dla lokali, tzw. ksiąg lokalowych, na terenie całego kraju, 284 285 286 287 288 1 Rozporządzenie wydane zostało na mocy art. 22 ust. 2 rozporządzenia o własności lokali i weszło w życie 28.10.1934 r. Nb. 284–288 134 Rozdział 9. Odrębna własność lokali z zachowaniem terminologicznej spuścizny porozbiorowej. Na jego pod- stawie zakładano: 1) księgi hipoteczne – dla obszaru mocy obowiązywania Kodeksu Napo- leona i Tomu X Części I Zwodu Praw; 2) wykazy hipoteczne – dla obszaru mocy obowiązywania Kodeksu cy- wilnego austriackiego; 3) wykazy ksiąg gruntowych, nazywane księgami wieczystymi – dla ob- szaru mocy obowiązywania Kodeksu cywilnego niemieckiego. Pozostawienie w akcie prawa polskiego obcej nomenklatury oraz przy- jęcie zróżnicowanego obszarowo sposobu prowadzenia ksiąg lokalowych miało na celu zapewnienie spójności tych ksiąg z prowadzonymi na tych obszarach księgami budynkowymi. Polskie księgi lokalowe niejako „wto- piły się” w obce systemy ksiąg hipotecznych (gruntowych). Przyjęty przez ustawodawcę dla ksiąg lokalowych termin księgi hipo- teczne nie był w pełni poprawny. Historycznie rzecz ujmując, księgami hipotecznymi nazywano w zasadzie te księgi, które – jak to miało miejsce w kodeksowej hipotece francuskiej – odzwierciedlały jedynie stan obcią- żeń hipotecznych (registre de la conservation des hypotheques). Omawia- ne tu księgi lokalowe miały jednak szersze przeznaczenie. Rejestrowano w nich, oprócz obciążeń hipotecznych, również inne obciążenia oraz stan własności lokalu. Księgami o tak szerokim przeznaczeniu były zazwy- czaj księgi gruntowe (niem. Grundbücher, franc. livres fonciers)1. Przy- jęcie przez ustawodawcę nazwy „księgi gruntowe” nie wchodziło jednak w rachubę, jako budzące reminiscencje niemieckie. Ponadto termin ten nie przystawał etymologicznie do określenia nim ksiąg lokalowych. Wydaje się, że z przytoczonych wyżej powodów najwłaściwszą na- zwą dla przedwojennych ksiąg lokalowych byłby rodzimy termin „księgi wieczyste”, wprowadzony do prawa polskiego ustawą z 1818 r. – Prawo o ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach. Nadanie księgom lokalowym tej nazwy podkreśliłoby szeroki zakres peł- nionych przez nie funkcji. Ustawodawca przedwojenny nie zdecydował się jednak na ten termin. Za nazwą „księgi hipoteczne” przemawiało wie- loletnie przyzwyczajenie ludności polskiej, zwłaszcza na ziemiach byłego Królestwa Kongresowego. 289 290 291 1 Zob. J. Glass, [w:] J. Glass, A. Kraus, F. Zoll, Instytucja ksiąg gruntowych na zie- miach polskich – zarys prawa hipotecznego w byłym Królestwie Polskim, Warszawa– Kraków 1922, s. 14 i nast. Nb. 289–291
Pobierz darmowy fragment (pdf)

Gdzie kupić całą publikację:

Prawo nieruchomości. Wydanie 6
Autor:

Opinie na temat publikacji:


Inne popularne pozycje z tej kategorii:


Czytaj również:


Prowadzisz stronę lub blog? Wstaw link do fragmentu tej książki i współpracuj z Cyfroteką: