Cyfroteka.pl

klikaj i czytaj online

Cyfro
Czytomierz
01810 017086 16421356 na godz. na dobę w sumie
Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron - ebook/pdf
Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron - ebook/pdf
Autor: Liczba stron: 496
Wydawca: Wolters Kluwer Język publikacji: polski
ISBN: 978-83-264-4682-5 Data wydania:
Lektor:
Kategoria: ebooki >> prawo i podatki >> cywilne
Porównaj ceny (książka, ebook, audiobook).

Stan prawny na 1.03.2012 r.

Książka stanowi pierwsze monograficzne opracowanie poświęcone prawnej konstrukcji umowy deweloperskiej dokonane z perspektywy prawa polskiego. Autor nie tylko opisuje poszczególne elementy treści tej umowy, lecz koncentruje się także na wskazaniu prawnych instrumentów zabezpieczających strony przed jej niewykonaniem. Analiza unormowań prawa polskiego - uwzględniających przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego z 2011 r. - dokonana została na tle zagranicznych rozwiązań normatywnych dotyczących umów deweloperskich. Książkę wyróżnia oryginalne zaprezentowanie elementów treści umowy deweloperskiej w ujęciu funkcjonalnym dokonane na podstawie analizy umów wykorzystywanych w praktyce obrotu, a także rozbudowana część zawierająca wnioski.

Książka szeroko odnosi się do orzecznictwa sądów polskich dotyczącego umowy deweloperskiej, a także pokrewnych jej problemów prawnych; wyczerpująco przedstawia też poglądy zawarte w polskiej literaturze przedmiotu. Walorem szczególnie cennym dla praktyków może być przedstawienie przez autora konsekwencji prawnych wielu potencjalnych sytuacji odnoszących się do zawierania i wykonywania umowy deweloperskiej.

Adresaci:
Opracowanie skierowane jest przede wszystkim do prawników, lecz posłużyć może jako pomoc również przedsiębiorcom oraz klientom deweloperów, pragnącym poszerzyć swoją wiedzę na temat prawnej sytuacji stron umowy deweloperskiej.



'Przedstawiona monografia jest wartościowym dziełem autorskim o istotnych walorach teoretycznych i o ważnym znaczeniu dla praktyki prawniczej. Jest napisana ciekawie i ładnym językiem, łatwo dostrzec autentyczne zainteresowanie Autora tematem'.

Prof. zw. dr hab. Wojciech J. Katner
Znajdź podobne książki Ostatnio czytane w tej kategorii

Darmowy fragment publikacji:

Wstęp Wytyczenie ram działalności inwestycyjnej w budownictwie sta‐ nowi ważki problem społeczny, jak i złożone zagadnienie prawne. Z jednej strony bowiem wiąże się z korzystaniem z prawa własności nieruchomości, czy to dla zaspokojenia potrzeb samego właściciela, czy też z myślą o przekształceniu nieruchomości i jej późniejszym zbyciu, z drugiej natomiast strony w ten rodzaj działalności gospodarczej wpleciona jest pewna misja, związana z dostarczaniem szczególnego dobra, jakim jest nieruchomość o przeznaczeniu mieszkaniowym. Z prawnego punktu widzenia mamy do czynienia ze zjawiskiem wie‐ loaspektowym, angażującym szeroki wachlarz przepisów, m.in. z za‐ kresu prawa administracyjnego, cywilnego czy finansowego. Działalność budowlana ma swój istotny wymiar mieszkaniowy, poprzez który próbuje się zaspokajać jedno z podstawowych dążeń człowieka, jakim jest posiadanie stałego miejsca zamieszkania, które umożliwiałoby realizację jego esencjalnych potrzeb życiowych. Uwa‐ runkowania społeczno-gospodarcze w Polsce i odzwierciedlający je kształt uregulowań prawnych doprowadziły na przestrzeni ostatnich dwudziestu lat do znaczącej przemiany w zakresie budownictwa miesz‐ kaniowego. Jego organizatorem przestało być – ujmując to w skrócie – państwo, którego funkcję przejęli sami zainteresowani, uczestnicy ryn‐ ku. Doprowadziło to do rozkwitu – wzorem państw zachodnioeuro‐ pejskich – modelu deweloperskiego, który obecnie wedle danych sta‐ tystycznych stanowi obok budownictwa na potrzeby indywidualne główną siłę sprawczą w budownictwie mieszkaniowym, jak również odgrywa istotną rolę w tzw. budownictwie komercyjnym. Z wieloaspektową problematyką działalności deweloperskiej w budownictwie wiąże się niechybnie kwestia prawnej istoty kontrak‐ towych stosunków zobowiązaniowych zawieranych pomiędzy organi‐ 17 Wstęp zatorami budownictwa – deweloperami – a ich klientami. Sprowadzają się one do ujęcia w ramy pojęciowe tzw. umowy deweloperskiej. Ten stosunkowo nowy w rodzimej praktyce kontraktowej typ umowy zys‐ kał znaczną popularność ze względu na czynniki społeczno-ekono‐ miczne, takie jak niesłabnący popyt na nowe mieszkania czy rozpow‐ szechnienie deweloperskiego modelu wykonywania inwestycji budow‐ lanych. Narastanie tego zjawiska prowadzi do wykształcenia pewnego standardu treściowego wspólnego większości umów, jednakże równo‐ cześnie rodzi wiele pytań dotyczących natury prawnej stosunku zobo‐ wiązaniowego, relewantnych źródeł prawa, zakresu swobody kontrak‐ towej stron czy wreszcie konsekwencji prawnych zdarzeń związanych z niewłaściwym wykonaniem umowy. Jednocześnie, z perspektywy już kilkunastu lat można stwierdzić, że istota prawna umowy deweloper‐ skiej nie doczekała się pogłębionej analizy teoretycznej. Prezentowane opracowanie stanowi monograficzne ujęcie cha‐ rakterystyki prawnej umowy deweloperskiej. W pierwszej kolejności starałem się w nim dokonać szczegółowej analizy elementów treści zo‐ bowiązaniowego stosunku prawnego kreowanego przez umowę dewe‐ loperską. Wymagało to przede wszystkim zakreślenia granic przed‐ miotowo-treściowych tego typu umowy i postawienia jej w opozycji do umów podobnych, takich jak np. umowa o wybudowanie domu jed‐ norodzinnego czy umowa sprzedaży już istniejącej nieruchomości. W treści książki przyjąłem dość wąskie, lecz znajdujące potwierdzenie w obcych systemach prawnych, ujęcie przedmiotu umowy deweloper‐ skiej. Zdecydowana większość uwag odnosi się bowiem do lokalu o charakterze mieszkalnym, z uwagi na dominujące wykorzystywanie w praktyce kontraktowej umowy deweloperskiej do nabywania tego rodzaju nieruchomości. Niemniej jednak z prawnego punktu widzenia poglądy wyrażone w opracowaniu można odnieść również do lokali o innym charakterze, w szczególności użytkowych (biurowych, hand‐ lowych czy usługowych), a także do nieruchomości budynkowej (np. budownictwa jednorodzinnego), jeżeli nabycie ich własności od‐ bywa się w oparciu o deweloperski model wykonywania inwestycji bu‐ dowlanych. Ponadto konsekwentnie dążyłem do oddzielenia zagad‐ nień dotyczących umowy deweloperskiej od tych, które związane są z następującą po niej umową wyodrębniającą na rzecz nabywcy część 18 Wstęp nieruchomości – umową ustanowienia odrębnej własności lokalu, względnie umową sprzedaży. Drugim z celów zrealizowanych na kartach niniejszego opraco‐ wania było opisanie empirycznego modelu umowy deweloperskiej, wywodzącego się z wzorców umów występujących w obrocie. Wska‐ zanie najczęściej spotykanych elementów treści umowy zostało zapre‐ zentowane w oparciu o kryterium funkcjonalne, uwzględniające struk‐ turę kontraktowych interesów dewelopera i nabywcy. Realizacja tego zadania pozwoliła na przedstawienie typowego układu praw i obo‐ wiązków stron umowy deweloperskiej oraz pogrupowanie postano‐ wień umownych realizujących podobne cele w odniesieniu do stosun‐ ku zobowiązaniowego. Wyeksponowanie względnie powtarzalnych postanowień umowy typowej wydaje się ponadto być przydatne do potencjalnego sformułowania jej normatywnych elementów. Po trzecie, przedstawiłem rozwiązania mogące zniwelować dys‐ proporcje w kontraktowej sytuacji stron umowy deweloperskiej. Prze‐ ważnie bowiem wyraża się ona w takim sformułowaniu treści umowy, dzięki któremu deweloper zyskuje szeroki wachlarz uprawnień, dążąc jednocześnie do ograniczenia własnej odpowiedzialności. Wpływa to na zakres obowiązków nabywcy i możliwość domagania się przez niego spełnienia świadczeń wynikających z zawartej umowy. Osiągnięcie sta‐ nu bliskiego równowadze kontraktowej jest możliwe przy wykorzys‐ taniu istniejących instytucji prawa zobowiązań, służyć temu mogą również szczególne instrumenty znane w obcych systemach prawnych, na co starałem się zwrócić uwagę. Książka opiera się na zmodyfikowanej treści mojej rozprawy dok‐ torskiej, zatytułowanej Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej, która powstała pod kierunkiem profesora Uniwersytetu Gdańskiego dra hab. Jerzego Ciszewskiego, obroniona zaś została przed Komisją Rady Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego dnia 28 stycznia 2011 r. Wiele cennych uwag dotyczących wzbogacenia tre‐ ści rozprawy doktorskiej o elementy predestynujące ją do opubliko‐ wania jako monografii wyrazili recenzenci przewodu doktorskiego – prof. zw. dr hab. Wojciech J. Katner oraz profesor Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu dr hab. Tomasz Sokołowski. Moim recenzentom za ich sformułowanie raz jeszcze chciałbym złożyć ser‐ deczne podziękowania. 19 Wstęp Uchwalenie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) w niewielkim stopniu wpłynęło na konstrukcję książki. Głównym ku temu powodem jest fakt, że ustawa ta odnosi się jedynie do pewnego wycinka wachlarza zagadnień prawnych dotyczą‐ cych umowy deweloperskiej, skupiając się na wskazaniu elementów treści umowy, które mają wzmacniać pozycję nabywcy, a także instru‐ mentów insolwencyjnych. Poza jej zakresem znajdują się zatem zapre‐ zentowane w książce i poddane analizie komparatystycznej zagadnie‐ nia dotyczące charakteru prawnego umowy deweloperskiej, jej stosun‐ ku do innych typów umów, najczęściej spotykanych elementów treści umowy oraz ich funkcji, granic swobody kontraktowej, szczególnie ważnych w kontekście tzw. postanowień niedozwolonych, czy też sub‐ sydiarnych sposobów zabezpieczenia interesów stron w tego typu umowach. Niemniej w miejscach, w których było to wymagane, treść opracowania uwzględnia zmiany wprowadzone wspomnianą ustawą. Uwagi przedstawione w niniejszej monografii wyrażone zostały na tle stanu prawnego obowiązującego w dniu 1 stycznia 2012 r., jednakże uwzględniają przepisy wspomnianej wyżej ustawy mimo jej później‐ szego wejścia w życie. 20 Rozdział 1 Społeczne uwarunkowania modelu deweloperskiego w budownictwie mieszkaniowym 1.1. Uwagi wprowadzające Prawną analizę zagadnień związanych z umową deweloperską na‐ leży rozpocząć od omówienia kwestii dotyczących działalności dewe‐ loperskiej i jej oddziaływania na stosunki gospodarcze, a w szerszym zakresie – na stosunki społeczne. Nietrudno bowiem zauważyć, że za‐ wiązywanie w oparciu o umowy deweloperskie stosunków prawnych jest zaledwie jednym z instrumentów prowadzenia działalności gospo‐ darczej przez deweloperów. Tym samym próba zbadania normatyw‐ nych i funkcjonalnych aspektów umowy deweloperskiej bez uwzględ‐ nienia korzeni tego rodzaju kontraktu, które sięgają w głąb uwarun‐ kowań społecznych i ekonomicznych panujących w Polsce w ostatnich latach, byłaby obarczona ryzykiem niedostatecznie pogłębionej anali‐ zy. Prawo stanowione, jak i zobowiązaniowe stosunki prawne zawią‐ zywane pomiędzy uczestnikami obrotu gospodarczego są bowiem re‐ fleksami zapotrzebowań i dążeń o masowym charakterze, przez co przejawiają swą służebną i wtórną rolę wobec zjawisk zachodzących w społeczeństwie i gospodarce. Rozpatrywanie zatem umowy dewelo‐ perskiej jako istotnego z punktu widzenia społecznego i gospodarcze‐ go, a jednak niemalże niedostrzeganego przez stanowione prawo ro‐ dzaju kontraktu przez pryzmat działalności deweloperskiej wydaje się być uzasadnione. Działalność deweloperska, rozumiana jako prowadzona przez de‐ weloperów aktywność gospodarcza polegająca na organizacji przed‐ 21 Rozdział 1. Społeczne uwarunkowania modelu deweloperskiego... sięwzięcia budowlanego, którego celem jest powstanie przynajmniej jednego budynku z wyodrębnionymi w jego strukturze lokalami miesz‐ kalnymi lub użytkowymi oraz późniejsza ich sprzedaż lub wynajęcie, pełni różne funkcje1 o charakterze społecznym i gospodarczym. Najważniejszą z nich, dającą początek innym aspektom działal‐ ności deweloperskiej, jest funkcja ekonomiczna. Działalność dewelo‐ perska, mająca charakter działalności gospodarczej, wykonywana jest z chęci osiągnięcia zysku. To on jest motywem skłaniającym różne podmioty do jej prowadzenia. Pozostałe funkcje tej działalności mają wobec tej pierwszorzędnej charakter wtórny, będąc w zasadzie jej kon‐ sekwencjami. Wśród tych funkcji na wyróżnienie zasługują zwłaszcza dwie. Po pierwsze, funkcja zaspokajania popytu na nowe nieruchomości, co czyni zadość niezmiennym zapotrzebowaniom społecznym. Przez ostatnie dziesięciolecia ta sfera potrzeb musiała liczyć na wsparcie nie‐ mal wyłącznie ze strony państwa, które nie było w stanie spełnić wszystkich oczekiwań. Wraz z przemianami społeczno-ustrojowymi przełomu lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych ubiegłego stulecia zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa stało się de facto domeną podmiotów prowadzących działalność gospodarczą i oparte zostało na zasadach wolnorynkowych, z niewielkim udziałem tzw. bu‐ downictwa społecznego. Drugim przejawem wpływu działalności deweloperskiej na sto‐ sunki społeczno-ekonomiczne jest jej oddziaływanie na nieruchomość. Przejawia się ono zarówno w zmianie (wzroście) użyteczności nieru‐ chomości w porównaniu z jej poprzednim stanem, jak i dotyka szerszej perspektywy związanej z kształtowaniem ładu przestrzennego na określonym terenie. Inwestycje deweloperskie realizowane są często na obszarach dotychczas posiadających inne przeznaczenie niż zabudowa mieszkaniowa (np. nieużytki, rola, tereny przemysłowe), nadając nowy kształt urbanistyczny najbliższej okolicy. Ta rola działalności dewelo‐ perskiej jest nie do przecenienia w szczególności dla władz lokalnych, które kształtują gospodarkę przestrzenną na danym terenie. Jedno‐ 1 Rozpatrywane tutaj w znaczeniu empirycznie dającego się wykazać wpływu da‐ nego zjawiska na rzeczywistość, a nie roli, jaka mu została powierzona do odegrania; Z. Ziembiński, O pojmowaniu celu, zadania, roli i funkcji prawa, PiP 1987, z. 12, s. 19–22; I. Bogucka, O pojęciu „funkcja prawa”, PiP 1990, z. 9, s. 51–52; eadem, Funkcje prawa. Analiza pojęcia, Kraków 2000, s. 27–31. 22 1.2. Organizacja i ewolucja systemu... cześnie ten aspekt stanowi jedną z istotnych barier rozwoju i czynników ryzyka w prowadzeniu tego rodzaju działalności. Deweloperzy skarżą się na brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, opieszałość procesu decyzyjnego we właściwych organach administra‐ cji lokalnej czy duży stopień nieprzewidywalności rozstrzygnięć, ma‐ jący swe źródło w niejednoznaczności stanowionego prawa i pozosta‐ wienia jego interpretacji w gestii urzędników2. Działalność deweloperska wpływa także na sytuację ekonomiczną pozostałych podmiotów, co spowodowane jest wchodzeniem przez deweloperów w stosunki zobowiązaniowe. Mogą mieć one charakter pracowniczy, przez co deweloperzy jako pracodawcy będą wpływać na rynek pracy, lub niepracowniczy – związany ze współpracą dewelope‐ rów z innymi podmiotami. Dzięki szerokiemu zaangażowaniu dewe‐ loperów w siatkę powiązań prawnych z podmiotami działającymi w wielu warstwach gospodarki ci pierwsi stają się jej ważnym ogniwem, wykraczającym poza sferę budowlaną, istotnym również dla rynków finansowych, nieruchomości, usług prawniczych, reklamowych itd. Oceniając działalność deweloperską z punktu widzenia fiskalnych interesów Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, nie można pominąć faktu, że wiąże się ona z korzyściami finansowymi uzyskiwanymi przez te podmioty z danin publicznych (podatków, opłat). Obciążają one nie tylko deweloperów, ale i innych uczestników procesu deweloperskiego, np. nabywcę lokalu, który uiszcza podatek od towarów i usług z tytułu jego nabycia, a później – podatek od nie‐ ruchomości. Działalność deweloperska ma zatem wpływ na funkcję fiskalną, oddziałując bezpośrednio i pośrednio na zwiększenie docho‐ dów budżetowych podmiotów publicznych. 1.2. Organizacja i ewolucja systemu budownictwa mieszkaniowego w Polsce po 1945 r. Przyjmując koniec II wojny światowej za moment początkowy w opisie sposobu organizacji i rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce – z uwagi na bezpośredni wpływ zjawisk występujących po 1945 r. na istotny z punktu widzenia rozwoju systemu deweloperskiego 2 W.A. Werner, E. Wężyk, T. Jaworski, System deweloperski w Polsce – bariery, efekty i ryzyko funkcjonowania, Warszawa 2002, s. 17 i n. oraz s. 29 i n. 23 Rozdział 1. Społeczne uwarunkowania modelu deweloperskiego... w budownictwie okres lat dziewięćdziesiątych XX w. – można wyróżnić kilka charakterystycznych etapów. Pierwszy z nich trwał przez pięt‐ naście lat od zakończenia działań wojennych. Przedsiębrane wówczas wysiłki koncentrowano przede wszystkim na odbudowie substancji mieszkaniowej ze zniszczeń wojennych, przy znaczącym udziale pań‐ stwa i budownictwa indywidualnego. Drugi etap rozpoczął się w latach sześćdziesiątych ubiegłego stulecia i zapoczątkował na szerszą skalę budownictwo spółdzielcze, które miało zastąpić bezpośrednie wysiłki państwa w budowaniu nowych mieszkań. W trzeciej kolejności zapo‐ czątkowano budowę osiedli miejskich w technologii wielkopłytowej, co rozpoczęło się w latach siedemdziesiątych i trwało przez kilkanaście następnych lat, przyczyniając się do gwałtownego wzrostu liczby no‐ wych mieszkań oddawanych do użytku. Kolejna faza przypadła na pierwszą połowę lat dziewięćdziesiątych, cechującą się zapaścią na ryn‐ ku budownictwa mieszkaniowego, wywołaną w głównej mierze per‐ turbacjami ekonomicznymi związanymi z transformacją ustrojową. Piąty etap trwa od połowy ostatniej dekady XX w. i wyróżnia się wzros‐ tem liczby nowych mieszkań, przy jednoczesnym zmierzchu budow‐ nictwa spółdzielczego i wkroczeniem – częściowo w jego miejsce – podmiotów prowadzących działalność deweloperską. Dokładniejsze omówienie tych przemian ostatnich dziesięcioleci pozwoli na przybli‐ żenie genezy działalności deweloperskiej na polskim rynku budownic‐ twa mieszkaniowego. Druga połowa lat czterdziestych XX w. w budownictwie (również mieszkaniowym) upłynęła na odbudowie zniszczeń wojennych i kształtowaniu nowego ustroju społeczno-gospodarczego. Nadrzędny w tej gałęzi gospodarki cel – odgruzowanie, a następnie ukończenie nowych budowli – realizowany był narzędziami wykorzystywanymi także do urzeczywistniania celu drugorzędnego, lecz bardziej ogólne‐ go, a więc wdrażania nowego ładu państwowego. Inicjatywę przejęło tutaj państwo: to ono wzięło na siebie wysiłek organizacyjny i finan‐ sowy tego przedsięwzięcia, jak również – wskutek dokonywanych ma‐ sowo zmian własnościowych – to ono stało się głównym fundatorem i gospodarzem mieszkań3. Pomocne w realizacji programu odbudowy infrastruktury budowlanej były także szczególne rozwiązania prawo‐ dawcze, np. dekret z dnia 26 października 1945 r. o własności i użyt‐ 3 Zob. M. Bednarek, Prawo do mieszkania w konstytucji i ustawodawstwie, War‐ szawa 2007, s. 93 oraz 99. 24 1.2. Organizacja i ewolucja systemu... kowaniu gruntów na terenie m. st. Warszawy4. Na jego podstawie grunty na obszarze m. st. Warszawy z dniem jego wejścia w życie prze‐ szły na własność gminy m. st. Warszawy, a od 1950 r. stały się włas‐ nością państwową; dekret z dnia 26 października 1945 r. o rozbiórce i naprawie budynków zniszczonych i uszkodzonych wskutek wojny5. Zasoby mieszkaniowe pozostające w rękach prywatnych nie zostały formalnie znacjonalizowane, jednakże ich właściciele narażeni byli na istotne ograniczenie wykonywania swego prawa własności, podpo‐ rządkowane realizacji polityki mieszkaniowej państwa6. Te cechy po‐ wojennego systemu mieszkaniowego będą widoczne przez następne dziesięciolecia PRL. Sytuację mieszkaniową w latach powojennych dodatkowo kom‐ plikował chaos i zupełnie nowa rzeczywistość tamtych czasów. Koniec wojny wymusił na milionach Polaków pozostawienie majątków na dawnych wschodnich rubieżach Rzeczypospolitej i przeniesienie ośrodków życiowych w nieznane – na tereny leżące pomiędzy Bugiem a Odrą. Wiele ocalałych domostw czy mieszkań pozostało bez swoich prawnych właścicieli lub ich spadkobierców, którzy zginęli lub za‐ mieszkali poza granicami Polski. Wszystko to zrodziło konieczność dokonania w bardzo krótkim czasie zmiany miejsca zamieszkania i niełatwej akomodacji do nowych warunków życiowych na masową skalę. Te przeobrażenia nie zawsze były rejestrowane przez instytucje systemu prawnego. Często posiłkowano się rozwiązaniami z założenia tymczasowymi, które z biegiem czasu przekształciły się w permanent‐ ne. Konsekwencje tego odczuwalne są do dziś. Wymiernym objawem tamtych zaniedbań jest prawne nieusankcjonowanie – poprzez doko‐ nanie odpowiednich czynności prawnych oraz zmian w treści ksiąg wieczystych – faktycznej nacjonalizacji wielu nieruchomości znajdu‐ jących się przed rokiem 1945 w rękach osób różnych narodowości, między innymi Niemców oraz Żydów czy innych niż Skarb Państwa podmiotów. Jednym z największych wyzwań w powojennej odbudowie kraju było dźwignięcie zrujnowanej infrastruktury, a w jej ramach – wielo‐ rodzinnego budownictwa mieszkaniowego. Był to najbardziej efek‐ tywny sposób zaspokajania potrzeb mieszkaniowych na masową skalę, 4 Dz. U. Nr 50, poz. 279 z późn. zm. 5 Tekst jedn.: Dz. U. z 1947 r. Nr 37, poz. 181 z późn. zm. 6 Por. ibidem, s. 101 i n. 25 Rozdział 1. Społeczne uwarunkowania modelu deweloperskiego... uzasadniony ze względów ekonomicznych oraz pragmatycznych. Bu‐ downictwo wielorodzinne pod względem potencjalnej skali potrzeb mieszkaniowych, które mogłyby być zaspokojone w danym czasie, przy zaangażowaniu określonych sił, poniesieniu odpowiednich kosztów i z wykorzystaniem danej powierzchni, jest bardziej wydajne niż bu‐ downictwo indywidualne. Nie bez znaczenia jest tu również fakt, że budownictwo indywidualne wymaga zorganizowania procesu budo‐ wy, a niekiedy i samodzielnego jej przeprowadzenia przez osobę, która jest zainteresowana późniejszym zamieszkaniem w danym domu. Nie każdy jest w stanie sprostać takiemu zadaniu, co uzasadnia istnienie powszechnego zapotrzebowania na zorganizowanie budowy mieszkań przez osoby trzecie. Pierwszorzędna rola wielorodzinnego budownic‐ twa mieszkaniowego organizowanego przez podmioty wyspecjalizo‐ wane nie zmarginalizowała zupełnie nurtu budownictwa indywidual‐ nego, głównie jednorodzinnego. Istniał on nadal, będąc niekiedy jedy‐ ną realną możliwością zaspokojenia zapotrzebowania na własne miesz‐ kanie. Niemniej główny ciężar budowy nowych mieszkań, ze względu na czynniki wskazane powyżej, spoczywać miał na budownictwie wie‐ lorodzinnym, które z uwagi na swój charakter nie było organizowane ani wykonywane przez przyszłych jego beneficjentów. Powojenna restauracja wielorodzinnego budownictwa mieszka‐ niowego była jednym z elementów wymiernej, fizycznej odbudowy kraju, niezwykle doniosłej dla większości obywateli szczególnie w miastach, gdzie zniszczenia w substancji mieszkaniowej były naj‐ większe. Przeciwnikami w tym procesie były braki w pozostałej infra‐ strukturze (między innymi drogowej i kolejowej), warunkującej spraw‐ ne przeprowadzenie odbudowy zasobów mieszkaniowych, niedobory środków produkcji oraz konieczność prowadzenia robót w wielu miejs‐ cach jednocześnie. Odbudowa zniszczonych budynków, jako sposób zaspokojenia lawinowo narosłych potrzeb mieszkaniowych spowodo‐ wanych nagłym niedoborem znacznej liczby mieszkań, okazała się nie‐ wystarczająca. Państwo, będąc organizatorem i zarządcą całego syste‐ mu budownictwa, sięgnęło do innych środków mających na celu roz‐ ładowanie zdecydowanej nadwyżki pomiędzy popytem a podażą na rynku mieszkaniowym. Narzędziem takim stało się na przykład zagę‐ szczanie wykorzystania istniejącego zasobu mieszkaniowego poprzez dokwaterowywanie mieszkańców w już zamieszkałych budynkach czy lokalach, nierzadko będących przedmiotem prywatnej własności. Uza‐ 26 1.2. Organizacja i ewolucja systemu... sadnieniem tak prowadzonej polityki mieszkaniowej było dostosowa‐ nie do jej założeń minimalnych wskaźników powierzchni mieszkalnej w zależności od ilości stale przebywających w mieszkaniu osób7. Z kolei instrumentem koncentracji w rękach państwa systemu bu‐ downictwa mieszkaniowego oraz dystrybucji nowych mieszkań było uzależnienie prawa do zamieszkiwania w danym miejscu nie od moż‐ liwości ekonomicznych obywateli, lecz od decyzji administracyjnej właściwego organu lub przydziału mieszkania8. Było to zgodne ze scen‐ tralizowanym modelem dystrybucji dóbr w gospodarce socjalistycznej, powiązanym z czynnikami sięgającymi fundamentów ideologicznych. W stosunkach społecznych z czasem doprowadziło to jednak do anta‐ gonizmów społecznych oraz zjawisk korupcyjnych. By zaspokoić swe potrzeby mieszkaniowe, jednostki gorzej wartościowane przez system dystrybucji mieszkań zmuszone były wykazywać się swoistą zaradnoś‐ cią życiową w obchodzeniu mechanizmów selekcji jego beneficjen‐ tów9. Tak erozyjne dla systemu stworzonego przez państwo zjawiska nie występowałyby, gdyby był on w stanie zaspokoić istniejące potrzeby mieszkaniowe na dostatecznym poziomie. Cały czas swój wkład w liczbę mieszkań oddawanych do użytku wnosiło budownictwo indywidualne. Był on względnie stały aż do roku 1990 i wynosił ok. 25–30 ogółu nowo budowanych mieszkań, przy czym ta forma budownictwa znacznie większą rolę odgrywała na tere‐ nach wiejskich aniżeli w miastach. Tam – z racji specyfiki zamieszki‐ wania – ciężar zapewnienia nowych mieszkań spoczywał w głównej mierze na zbiorowym budownictwie organizowanym przez odrębne podmioty (państwo, spółdzielnie mieszkaniowe, zakłady pracy). Z przyczyn ideologicznych oraz pragmatycznych ta forma budownic‐ twa, choć – zwłaszcza w stosunkach wiejskich – mocno uniezależniona od pomocy państwa, była przez nie wspierana, co było wyrazem pewnej 7 Zob. M. Bryx, Finansowanie budownictwa mieszkaniowego, Warszawa 2000, s. 11. 8 Zob. rozdział 4 uchwały nr 122 Rady Ministrów z dnia 22 maja 1965 r. w sprawie zapewnienia warunków dalszego rozwoju spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego (M.P. Nr 27, poz. 133). 9 M. Bryx, Finansowanie..., s. 10. 27 Rozdział 1. Społeczne uwarunkowania modelu deweloperskiego... kontroli państwowej również nad tym fragmentem budownictwa mieszkaniowego10. Ideologicznie doniosła, lecz trudna rola łączenia przez państwo wysiłków organizacyjnych i finansowych w procesie zaspokajania – zwłaszcza w miastach – potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa za‐ częła podlegać zmianom w latach sześćdziesiątych XX w. Nastąpił roz‐ wój budownictwa spółdzielczego11, co w konsekwencji doprowadziło do zwiększenia udziału tej formy organizacyjnej budownictwa w ilości nowobudowanych mieszkań, która w końcu lat sześćdziesiątych osiąg‐ nęła poziom dwukrotnie wyższy niż jeszcze piętnaście lat wcześniej. Na przestrzeni lat 1960–1978 przy niemal stałej liczbie spółdzielni miesz‐ kaniowych oscylującej wokół tysiąca, nastąpił diametralny wzrost licz‐ by ich członków oraz objętych przez nie zasobów mieszkaniowych. W 1960 r. spółdzielnie miały ok. 146,4 tys. członków, by w roku 1970 osiągnąć poziom ok. 1 mln, a w roku 1978 – ok. 2,3 mln członków. Liczba nowych mieszkań spółdzielczych oddanych do użytku odnoto‐ wała w tym okresie podobną dynamikę wzrostu: 1960 r. – 53,8 tys., 1970 r. – 589 tys., 1978 r. – 1,55 mln. Jednocześnie z budowy mieszkań na szeroką skalę zaczęło wycofywać się państwo12. Wraz z przemianą organizacyjną w budownictwie mieszkaniowym nastąpiła zamiana sposobu jego finansowania. Państwo, nie będąc na tyle wydolne, by sprostać istniejącym potrzebom w tym zakresie, scedowało ostateczny koszt budowy mieszkań na ich przyszłych mieszkańców (członków spółdzielni mieszkaniowych), którzy musieli ponieść go w postaci 10 Zob. dekret z dnia 10 grudnia 1952 r. o odstępowaniu przez Państwo nierucho‐ mego mienia nierolniczego na cele mieszkaniowe oraz na cele budownictwa indywi‐ dualnych domów jednorodzinnych (Dz. U. Nr 49, poz. 326); uchwałę nr 71 Rady Mini‐ strów z dnia 2 czerwca 1978 r. w sprawie rozwoju, organizacji i zaopatrzenia budownic‐ twa indywidualnego (M.P. Nr 23, poz. 78 z późn. zm.); uchwałę nr 180 Rady Ministrów z dnia 24 sierpnia 1981 r. w sprawie pomocy Państwa dla ludności rolniczej na jedno‐ rodzinne budownictwo mieszkaniowe (M.P. Nr 25, poz. 218); uchwałę nr 51 Rady Mi‐ nistrów z dnia 2 marca 1981 r. w sprawie pomocy kredytowej Państwa dla ludności nierolniczej na jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe oraz przebudowę pomie‐ szczeń w budynkach państwowych na cele mieszkalne (M.P. Nr 9, poz. 70). 11 Główny Urząd Statystyczny, Rocznik Statystyczny 1980, s. 380, tabl. 27 (555). 12 Gospodarka państwowa oddała w 1960 r. 68,3 tys. nowych mieszkań, a w 1970 r. – 45,1 tys. W ramach gospodarki spółdzielczej w 1960 r. oddano do użytku 14,7 tys. miesz‐ kań, a w 1970 r. – 95,5 tys.; Główny Urząd Statystyczny, Rocznik Statystyczny 1971, s. 440, tabl. 8 (580). 28 1.2. Organizacja i ewolucja systemu... tzw. wkładu mieszkaniowego13. Jednocześnie istniał system pomocy finansowej: dla ludności – w postaci premii za systematyczne oszczę‐ dzanie za pomocą książeczek mieszkaniowych PKO14 oraz dla spół‐ dzielni mieszkaniowych na finansowanie budowy – w postaci kredytów bankowych15. Państwo jednak nie odstąpiło od zupełnego uwolnienia spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego spod swoich wpływów, pozostawiając je pod nadzorem prezydiów rad narodowych16. Odnotowana w latach sześćdziesiątych poprawa wyników w mieszkalnictwie była ledwie początkiem bezprecedensowego w po‐ wojennej historii Polski, wręcz lawinowego, wzrostu liczby oddawa‐ nych mieszkań, który miał miejsce w latach siedemdziesiątych (zob. wykres 1 w załączniku 3). U schyłku tego okresu oddawano niemal 300 tys. nowych mieszkań rocznie. Niewątpliwie na tak dobrą koniunkturę w budownictwie mieszkaniowym w ówczesnym dziesięcioleciu wpływ miała poprawa sytuacji gospodarczej w kraju, dofinansowanie uzys‐ kane z zagranicznych kredytów, które w znacznej części przeznaczone zostało na rozbudowę infrastruktury, oraz wykorzystanie w budow‐ nictwie mieszkaniowym prefabrykatów17 (tzw. wielkiej płyty), co wpły‐ nęło na skrócenie czasu trwania budowy. Jednocześnie przełom lat sie‐ demdziesiątych i osiemdziesiątych był końcem trwającego od zakoń‐ 13 Paragraf 27 uchwały nr 122. 14 Zob. uchwałę nr 47 Rady Ministrów z dnia 29 stycznia 1963 r. w sprawie dalszego rozwoju oszczędzania na mieszkaniowych książeczkach oszczędnościowych Powszech‐ nej Kasy Oszczędności (M.P. Nr 13, poz. 69); uchwałę nr 125 Rady Ministrów z dnia 22 maja 1965 r. w sprawie dalszego rozwoju oszczędzania na mieszkaniowych książecz‐ kach oszczędnościowych powszechnych kas oszczędności (M.P. Nr 27, poz. 136 z późn. zm.). 15 Zob. § 5 uchwały nr 122; § 6 uchwały nr 281 Rady Ministrów z dnia 10 grudnia 1971 r. w sprawie zasad realizacji i finansowania uspołecznionego budownictwa miesz‐ kaniowego (M.P. Nr 60, poz. 398 z późn. zm.). 16 Paragraf 31 uchwały nr 122. 17 W latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych nastąpił zdecydowany wzrost wykorzystania technologii wielkopłytowej w budownictwie. O ile w roku 1970 z wielkiej płyty wybudowano 19,1 wszystkich oddanych w tym roku budynków mieszkalnych, w latach 1978–1984 wskaźnik ten kształtował się na poziomie 70–78 , marginalizując popularne wcześniej technologie wielkoblokową (55,5 w 1970 r.) oraz tradycyjną (21,1 w 1970 r.); Główny Urząd Statystyczny, Rocznik Statystyczny 1985, s. 260, tabl. 14 (372). Od drugiej połowy lat osiemdziesiątych udział technologii wielkopłytowej w ogólnej liczbie oddawanych budynków mieszkalnych systematycznie maleje (26,1 w 1994 r.) na rzecz technologii tradycyjnej (46,6 w 1994 r.); Główny Urząd Statystyczny, Rocznik Statystyczny 1995, s. 425, tabl. 47 (552). 29 Rozdział 1. Społeczne uwarunkowania modelu deweloperskiego... czenia wojny trendu wzrostowego w liczbie mieszkań oddawanych do użytku. Nie mogło to pozostać niezauważone przez społeczeństwo, szczególnie po tak rozbudzonych nadziejach w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, jak miało to miejsce w epoce Gierka oraz po spadku wydajności budownictwa mieszkaniowego do poziomu z koń‐ ca lat sześćdziesiątych. Po zatrzymaniu się liczby oddawanych do użytku mieszkań na po‐ ziomie zbliżonym do 200 tys. aż do 1988 r. przyszedł kolejny spadek. Trudna sytuacja gospodarcza w kraju odbiła się na kondycji wieloro‐ dzinnego budownictwa mieszkaniowego. Przemiany końca lat osiem‐ dziesiątych, a także odmienne warunki gospodarowania początku lat dziewięćdziesiątych pogłębiły tylko istniejący już kryzys mieszkanio‐ wy. Państwo przestało być motorem napędowym mieszkalnictwa, zła koniunktura dopadła również spółdzielnie mieszkaniowe18. Zaspoka‐ janie potrzeb mieszkaniowych w sposób bezpośredni nie było już do‐ meną państwa, a w nowym porządku społeczno-gospodarczym zostało przeniesione na samych obywateli. Spowodowało to radykalną zmianę w prawnym i ekonomicznym postrzeganiu dobra, jakim jest mieszka‐ nie. Przestało ono być zapewniane czy subsydiowane przez państwo i rozdzielane w oparciu o instrumenty administracyjne, a stało się to‐ warem rynkowym, przedmiotem obrotu i działalności gospodarczej. Wywołało to przynajmniej częściowe uwolnienie cywilnoprawnej re‐ gulacji mieszkań dotykającej sfery własnościowej spod wpływów prze‐ pisów o charakterze administracyjnym19. Trudności ze zrozumieniem rynkowych zasad nabywania miesz‐ kań, nienajlepsza sytuacja ekonomiczna budżetu państwa oraz społe‐ czeństwa, wiele innych, pilniejszych wydatków publicznych oraz nie‐ wykształcenie systemu finansującego i organizującego wielorodzinne budownictwo mieszkaniowe, który mógłby zastąpić aktywne dotych‐ czas w tej mierze państwo, doprowadziły w pierwszej połowie lat dzie‐ więćdziesiątych wskaźniki nowo budowanych mieszkań do najniż‐ szych od czterdziestu lat poziomów. Trwający od początku lat osiem‐ dziesiątych trend spadkowy osiągnął wtedy najniższe rejestry. Liczba mieszkań oddawanych do użytku była w owym czasie zdecydowanie niewystarczająca, by zaspokoić istniejący na nie popyt. 18 Por. P. Nowacki, Deweloper jako organizator i wykonawca budownictwa miesz‐ kaniowego, Nieruchomości 2005, nr 9, s. 30. 19 Por. M. Bednarek, Prawo do mieszkania..., s. 139–141. 30 1.3. Wydajność polskiego budownictwa mieszkaniowego... Przez cały okres trwający od zakończenia II wojny światowej po‐ trzeby mieszkaniowe społeczeństwa, wyrażające się w różnicy pomię‐ dzy liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań, nie znalazły za‐ spokojenia. Potrzeba ta określona jest w niedoborze szacowanym na ok. 1–1,5 mln mieszkań. Jak wynika z zaprezentowanych danych (zob. wykres 2 w załączniku 3), braki w tym zakresie najmniejsze były w połowie lat osiemdziesiątych. W analizowanym okresie mimo stale rosnącej liczby mieszkań oraz gospodarstw domowych wielkość nie‐ doboru mieszkań utrzymywała się na stosunkowo stałym poziomie (w liczbach bezwzględnych), wobec czego odsetek gospodarstw do‐ mowych pozbawionych własnego mieszkania w ciągu ostatnich sześć‐ dziesięciu lat ulegał systematycznemu zmniejszeniu (z ok. 15 w 1960 r. do ok. 8 w 2006 r.). 1.3. Wydajność polskiego budownictwa mieszkaniowego na tle innych gospodarek narodowych Dla określenia wydajności budownictwa mieszkaniowego w Polsce po 1945 r. w szerszym kontekście warto nie tylko przyrównać jego wy‐ niki do innych państw europejskich, ale i dokonać zestawienia liczby nowych mieszkań oddawanych do użytku w Polsce z analogicznymi wynikami innego kraju europejskiego o zbliżonej liczbie mieszkańców, a więc podobnym zapotrzebowaniu na tego rodzaju dobro. Za najlep‐ szy wzorzec porównania dynamiki wzrostu w budownictwie mieszka‐ niowym na przestrzeni ostatniego półwiecza można uznać Hiszpanię (zob. wykres 3 w załączniku 3). Jest to państwo o liczbie mieszkańców zbliżonej do Polski w całym analizowanym okresie, co świadczy o po‐ równywalnej liczbie gospodarstw domowych. Ponadto na początku lat sześćdziesiątych XX w. w obu krajach istniejące zasoby mieszkaniowe pozostawały na porównywalnym poziomie20, dzięki czemu różnicy w dynamice liczby oddawanych mieszkań w opisywanym okresie nie można tłumaczyć zupełnie różnym poziomem ilości mieszkań istnie‐ jących, co mogłoby rzutować na skalę potrzeb mieszkaniowych wy‐ 20 Według stanu na 1960 r. w Hiszpanii było 7,7 mln mieszkań, natomiast w Polsce – 7,0 mln mieszkań; Główny Urząd Statystyczny: Rocznik Statystyczny 1961, tabl. 18 (416); Rocznik Statystyczny 1972, s. 693, tabl. 133 (1067). 31 Rozdział 1. Społeczne uwarunkowania modelu deweloperskiego... magających zaspokojenia. Z powyższego wynika, iż w połowie ubieg‐ łego stulecia w Hiszpanii i Polsce istniały analogiczne współczynniki demograficzne i mieszkaniowe, determinujące zbliżoną skalę potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa. Uzasadniają one porównanie rozwoju budowy nowych mieszkań w okresie kolejnych kilku dziesięcioleci w obu tych krajach. W pierwszej dekadzie analizowanego okresu (od połowy lat pięć‐ dziesiątych do połowy lat sześćdziesiątych XX w.) liczba nowych miesz‐ kań oddawanych do użytku w Polsce i Hiszpanii znajdowała się na bardzo podobnym poziomie, oscylującym wokół 100–150 tys. lokali. Kolejna dekada w Polsce odznaczała się umiarkowanym wzrostem tego wskaźnika, podczas gdy w Hiszpanii mieszkalnictwo odnotowywało dynamiczny rozwój, a liczba nowych mieszkań tam budowanych o ok. 50 przewyższała poziom notowany w Polsce. Związane to było z li‐ beralnymi zmianami gospodarczymi w Hiszpanii (tzw. hiszpański cud gospodarczy, el milagro español), które doprowadziły ten kraj do czo‐ łówki najszybciej rozwijających się państw świata w tamtym czasie. Taka sytuacja w hiszpańskim budownictwie mieszkaniowym trwała aż do schyłku dyktatury generała Franco w drugiej połowie lat siedem‐ dziesiątych. Po tym okresie nastąpił gwałtowny spadek dynamiki oddawania do użytku nowych mieszkań, zbliżając te wskaźniki do poziomów bu‐ downictwa polskiego, które w pierwszej połowie lat osiemdziesiątych znajdowało się w fazie wyhamowywania po nad wyraz intensywnym okresie drugiej połowy lat siedemdziesiątych. Gdy słaba koniunktura w polskim mieszkalnictwie powodowała stagnację, a później spychała wskaźniki nowo budowanych mieszkań do najniższych poziomów (druga połowa lat osiemdziesiątych i początek lat dziewięćdziesiątych), hiszpańskie budownictwo mieszkaniowe nie tylko odżyło, ale i zapo‐ czątkowało niezwykle dynamiczny i nieporównywalny w skali euro‐ pejskiej wzrost wskaźnika budowy nowych mieszkań. Miało to nie‐ wątpliwie związek z przystąpieniem Hiszpanii do Wspólnot Europej‐ skich w 1986 r. i wynikającym z tego faktu polepszeniem sytuacji eko‐ nomicznej tego kraju. Zapoczątkowany ponad dwadzieścia lat temu wzrost doprowadził do oddania w 2004 r. w Hiszpanii ponad 550 tys. nowych mieszkań – pięciokrotnie więcej niż w tym samym roku w Polsce. 32 1.3. Wydajność polskiego budownictwa mieszkaniowego... Porównanie rocznych wskaźników nowo budowanych mieszkań w Polsce i Hiszpanii dowodzi, że wydajność polskiego budownictwa mieszkaniowego w drugiej połowie XX w. była niższa niż w Hiszpanii. Utwierdza to również w przekonaniu, iż była ona mniejsza w porów‐ naniu do istniejącego zapotrzebowania. Jeżeli przy niemal takiej samej liczbie ludności w obu państwach w Hiszpanii budowano więcej miesz‐ kań, oznacza to, iż istniała tam odpowiednich rozmiarów potrzeba społeczna przekładająca się na popyt ekonomiczny. Wniosek o istnie‐ jącym niezaspokojonym zapotrzebowaniu z kolei łatwo przenieść na grunt warunków polskich, mając w pamięci podobne wskaźniki de‐ mograficzne i zbliżony poziom zasobów mieszkaniowych w obu kra‐ jach na początku okresu poddanego analizie. Ostatnie dwadzieścia lat z kolei przyniosło wyraźną dysproporcję pomiędzy liczbą nowych mieszkań budowanych w Hiszpanii i w Polsce, co jeszcze dobitniej ukazuje skalę załamania mieszkalnictwa w naszym kraju u schyłku ubiegłego stulecia. Wyłaniająca się z tego porównania teza o niskiej wydajności pol‐ skiego budownictwa mieszkaniowego w ostatnich dekadach byłaby zbyt słabo uargumentowana, gdyby oprzeć ją jedynie na porównaniu wydajności budownictwa hiszpańskiego i polskiego. Takie bezpośred‐ nie zestawienie było możliwe głównie ze względu na zbliżone wskaźniki wpływające na istniejące potrzeby mieszkaniowe w obu krajach. Warto jednak porównać możliwości budownictwa mieszkaniowego w Polsce i innych krajach europejskich, biorąc wszakże pod uwagę fakt, iż po‐ siadają one zróżnicowaną liczbę mieszkańców (gospodarstw domo‐ wych), a co za tym idzie – inne potrzeby mieszkaniowe. Porównanie zatem powinno być oparte nie na liczbach bezwzględnych ilustrujących nowe mieszkania corocznie oddawane do użytku, lecz na wskaźnikach zobiektywizowanych, biorących pod uwagę zróżnicowaną liczbę lud‐ ności w poszczególnych krajach. Porównanie Polski na tle wybranych krajów europejskich (istniejących w zasadniczo niezmienionych gra‐ nicach od lat pięćdziesiątych XX w. do chwili obecnej) pod względem wydajności budownictwa mieszkaniowego będzie zatem oparte na co‐ rocznej liczbie nowo budowanych mieszkań w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców (zob. tabelę 1 w załączniku 3). Już wstępny ogląd danych ilustrujących tę zależność pokazuje, że przez ostatnie pięćdziesiąt lat Polska należała do tych krajów, w których oddawano najmniej nowych mieszkań w przeliczeniu na tysiąc miesz‐ 33 Rozdział 1. Społeczne uwarunkowania modelu deweloperskiego... kańców. Jest to szczególnie widoczne w końcowej części tego okresu, która rozpoczyna się w latach dziewięćdziesiątych XX w. Dynamiczny wzrost liczby nowo budowanych w Polsce mieszkań z połowy lat sie‐ demdziesiątych pozwolił ledwie zbliżyć się do europejskiej średniej w tym względzie. Za charakterystyczny na tle porównawczym można również uznać spadek w Polsce analizowanego wskaźnika w dekadzie 1985–1995, podczas gdy w większości porównywanych krajów euro‐ pejskich w tym czasie nastąpił wzrost liczby oddawanych mieszkań na tysiąc mieszkańców, po lekkim jego spadku w latach 1975–1985. Zobiektywizowany wskaźnik wydajności budownictwa mieszka‐ niowego dla wybranych państw europejskich dobitnie pokazuje, jak mało zdolne do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych – nie tylko w porównaniu z Hiszpanią – było polskie budownictwo w ostatnim półwieczu. Bez wątpienia jest to wynikiem ogólnego stanu gospodarki narodowej, gdyż sytuacja w budownictwie mieszkaniowym – finanso‐ wo i organizacyjnie silnie związanym z państwem do 1990 r., a następ‐ nie uzależnionym od zamożności obywateli – jest papierkiem lakmu‐ sowym kondycji ekonomicznej kraju i jego mieszkańców. Stąd też lep‐ sze wyniki w budownictwie mieszkaniowym zachodnioeuropejskich państw o gospodarce wolnorynkowej i zamożniejszych społeczeń‐ stwach (choć wyjątkiem w tej mierze mogą być Włochy). Nie można jednakże obarczać winą za takie wskaźniki wyłącznie panującego w Polsce przez większość analizowanego okresu systemu gospodarki centralnie sterowanej. Podobny istniał na Węgrzech czy w Rumunii, a państwa te posiadały lepsze wskaźniki liczby mieszkań oddawanych do użytku na tysiąc mieszkańców niż Polska. Przedstawione wyżej dane pokazują zdecydowanie niewystarcza‐ jący poziom zaspokajania potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa w Polsce w ostatnich pięćdziesięciu latach, który wyraża się w zbyt ma‐ łej liczbie nowych mieszkań oddawanych co roku do użytku. Prowadzi to do stwierdzenia, że popyt na nowe mieszkania dominuje nad ryn‐ kową podażą tego dobra. Zgodnie z jednym z podstawowych praw ekonomicznych musi to przełożyć się na cenę mieszkania. To głównie przerost popytu nad podażą wywołany niewydolnym systemem bu‐ dowy nowych mieszkań, nad którym przez lata pieczę sprawowało państwo, doprowadził w końcu ubiegłego stulecia do poszukiwania al‐ ternatywnych metod organizacji budowy nowych mieszkań na szeroką skalę, wykraczającą poza indywidualne potrzeby. Jednym z nich, przy‐ 34 1.4. Geneza działalności deweloperskiej w Polsce jętym wraz z innymi instytucjami gospodarki rynkowej, stała się dzia‐ łalność deweloperska. 1.4. Geneza działalności deweloperskiej w Polsce Początki działalności deweloperskiej w Polsce, mające wpływ na obecny jej stan, sięgają przełomu lat osiemdziesiątych i dziewięćdzie‐ siątych XX stulecia. Przyczyny tego zjawiska są zróżnicowane. Naj‐ ważniejsza była transformacja społeczno-gospodarcza, w wyniku któ‐ rej państwo przestało organizować i subsydiować system powszechne‐ go budownictwa mieszkaniowego. Liczba nowych mieszkań oddawa‐ nych do użytku systematycznie spadała, a istniejący popyt, w niewielkim stopniu pohamowany urynkowieniem cen i powstaniem rażącej dysproporcji pomiędzy ich pułapem a możliwościami finanso‐ wymi obywateli, pozostawał niezaspokojony. Inne formy budownic‐ twa mieszkaniowego, w tym budownictwo indywidualne, nie były w stanie odpowiedzieć na istniejące zapotrzebowanie w sferze miesz‐ kaniowej. Z ekonomicznego punktu widzenia spowodowało to po‐ wstanie luki rynkowej, która domagała się wypełnienia21. Wprowadzenie swobody działalności gospodarczej umożliwiło wykonywanie działalności na rynku budownictwa mieszkaniowego przez znacznie szerszą niż dotychczas rzeszę podmiotów. Brakowało organizatorów budownictwa i wykonawców „instytucjonalnych”, któ‐ rzy byliby w stanie zapewnić budowę nowych mieszkań na względnie szeroką skalę, wyręczając jeszcze aktywne w tym względzie państwo i spółdzielnie mieszkaniowe22. Uwarunkowania ekonomiczne i prawne stworzyły więc szansę na pojawienie się na rynku budownictwa miesz‐ kaniowego nowej kategorii podmiotów, skłonnych organizować pro‐ ces budowy mieszkań. Niezbędne okazało się także ukształtowanie systemu finansowania inwestycji mieszkaniowych, wspierającego za‐ równo ich wykonawców, jak i przyszłych nabywców mieszkań, który 21 P. Nowacki, Deweloper..., s. 30. 22 Zob. R. Łopiński, Ochrona nabywcy w przedsięwzięciach deweloperskich (w:) K. Milewska, R. Łopiński, K. Czerkas, P. Kuglarz, Ochrona nabywcy przyszłych (powsta‐ jących) lokali w świetle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiązań prawnych, Zeszyt Hipoteczny 2004, nr 19, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa 2004, s. 9–11. 35 Rozdział 1. Społeczne uwarunkowania modelu deweloperskiego... w nowej rzeczywistości gospodarczej musiał zostać oparty w znacznym stopniu na instytucjach finansowych. Potrzeby te zostały dostrzeżone i odzwierciedlone, choć z pewnym opóźnieniem, w ustawodawstwie, w którym istotnie zreformowano przepisy dotyczące budownictwa mieszkaniowego: poczynając od zmiany podejścia do prawa własności23, a na modyfikacji ochrony praw najemców kończąc24. Nowy model systemu dofinansowywania bu‐ downictwa mieszkaniowego przez państwo25 zyskał charakter socjalny, a nie powszechny. Wreszcie, jako przyczynę narodzin działalności de‐ weloperskiej można podać także umożliwienie nieskrępowanego usta‐ nawiania odrębnej własności lokali począwszy od 1 stycznia 1995 r. Było to niezbędne dla prowadzenia działalności deweloperskiej w nur‐ cie obowiązującego systemu prawnego oraz idei wyznawanych przez ustawodawcę, a nie praeter legem, jak to w znacznej mierze miało miej‐ sce w pierwszej połowie lat dziewięćdziesiątych26. Nowy stan prawny umożliwił zawieranie niewystępującego dotąd typu umów, zobowią‐ zujących do wybudowania lokalu mieszkalnego, ustanowienia jego od‐ rębnej własności i przeniesienia tego prawa na nabywcę lokalu (umów o budowę)27, co znacznie lepiej chroniło interesy nabywców niż stoso‐ wane wcześniej umowy (przedwstępne) sprzedaży nieruchomości. Wprowadzenie nowych ram ustawowych, w które w znacznej mierze miało być wpisane budownictwo mieszkaniowe, upatrywane było jako środek stymulujący rozwój tej gałęzi gospodarki. Podobne nadzieje wiązano z umożliwieniem prawnego wyodrębniania lokali w okresie międzywojennym28. Przemiany ekonomiczne połączone z usunięciem socjalistycznych barier prawnych i stopniowym tworzeniem nowych ram ustawowych doprowadziły w drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych do dynamicz‐ 23 Zob. M. Bednarek, Prawo do mieszkania..., s. 128 i n. 24 Zob. ibidem, s. 421 i n. 25 Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budow‐ nictwa mieszkaniowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 z późn. zm.). 26 Prawne formy organizowania przedsięwzięć realizatorskich (deweloperskich) w tym czasie opisuje L. Ligęza, Umowa realizatorska (developerska), PUG 1999, nr 6, s. 12–13; zob. też: M. Bednarek, Prawo do mieszkania..., s. 123–125. 27 Por. A. Jedliński, Umowa o wybudowanie lokalu w celu ustanowienia jego odręb‐ nej własności – umowa developerska, PS 2005, nr 9, s. 68–69. 28 G. Tatarkiewicz, Mieszkania na własność, Gazeta Sądowa Warszawska 1925, s. 409; M. Kurman, W sprawie mieszkań na własność, Gazeta Sądowa Warszawska 1925, s. 503. 36 1.4. Geneza działalności deweloperskiej w Polsce nego rozwoju działalności deweloperskiej w budownictwie mieszka‐ niowym. Doskonale ilustruje to wykres przedstawiający ilość nowych mieszkań oddawanych do użytku w tamtym okresie (por. wykres 1 w załączniku 3). Trwający od początku lat osiemdziesiątych spadek, nasilający się od roku 1990 r., osiągnął swoje apogeum w 1996 r.29, najgorszym od kilku dekad pod względem ilości mieszkań oddanych do użytku. Wów‐ czas ich liczba szacowana była na 62 13030. Następne lata zapoczątko‐ wały trend wzrostowy w tym zakresie, który utrzymany został również przez pierwsze dziesięciolecie obecnego stulecia. O tym, że jest to za‐ sługa wkroczenia do budownictwa mieszkaniowego nowej formy or‐ ganizowania budowy mieszkań – działalności deweloperskiej – prze‐ konują następne dane statystyczne. Liczba mieszkań oddawanych do użytku przez główny filar bu‐ downictwa mieszkaniowego w okresie PRL, czyli spółdzielnie miesz‐ kaniowe, od początku lat dziewięćdziesiątych systematycznie malała. O ile na początku tamtej dekady kształtowała się na poziomie ok. 80 tys.31, w roku 1995 osiągnęła liczbę 26,6 tys.32, by w 2003 r. zmaleć do 12 tys.33 W podobnym regresie, jednak na dużo mniejszą skalę, znajdowała się liczba mieszkań budowanych przez zakłady pracy. I tak, w 1990 r. było to 15,4 tys. mieszkań, w 1995 r. – 2,5 tys., zaś w 2003 r. zaledwie 1 tys. Na względnie stałym poziomie w analizowanym okresie utrzymy‐ wała się liczba mieszkań oddawanych do użytku w ramach budownic‐ twa komunalnego (ok. 2–3 tys.) oraz indywidualnego (ok. 30–40 tys. z nagłym wzrostem w 2003 r. do poziomu 118 tys., a następnie spad‐ kiem do 57,6 tys. w roku 2006). Z uwagi jednak na fakt prowadzenia badań statystycznych w sposób zaliczający do tej ostatniej kategorii 29 Ze względu na trwanie procesu budowlanego w czasie zmiany koniunkturalne w budownictwie mieszkaniowym wyrażające się w liczbie mieszkań oddawanych do użytku przesunięte są o ok. 2–3 lata w stosunku do zdarzeń o podłożu ekonomicznym lub prawnym, które zmiany te spowodowały. 30 Główny Urząd Statystyczny, Mieszkania oddane do użytkowania w poszczegól‐ nych miesiącach lat 1991–2008 (tablice przeglądowe), dane ze strony internetowej GUS – http://www.stat.gov.pl. 31 Główny Urząd Statystyczny, Rocznik Statystyczny 1995, s. 227, tabl. 27 (282). 32 Główny Urząd Statystyczny, Rocznik Statystyczny Rzeczypospolitej Polskiej 2000, s. 218, tabl. 18 (217). 2005, s. 331, tabl. 19 (237). 33 Główny Urząd Statystyczny, Rocznik Statystyczny Rzeczypospolitej Polskiej 37
Pobierz darmowy fragment (pdf)

Gdzie kupić całą publikację:

Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron
Autor:

Opinie na temat publikacji:


Inne popularne pozycje z tej kategorii:


Czytaj również:


Prowadzisz stronę lub blog? Wstaw link do fragmentu tej książki i współpracuj z Cyfroteką: