Cyfroteka.pl

klikaj i czytaj online

Cyfro
Czytomierz
00330 007444 13828094 na godz. na dobę w sumie
Umowa deweloperska w systemie prawa prywatnego - ebook/pdf
Umowa deweloperska w systemie prawa prywatnego - ebook/pdf
Autor: Liczba stron: 557
Wydawca: C. H. Beck Język publikacji: polski
ISBN: 978-83-255-5105-6 Rok wydania:
Lektor:
Kategoria: ebooki >> prawo i podatki >> monografie prawnicze
Porównaj ceny (książka, ebook (-5%), audiobook).

„Umowa deweloperska w systemie prawa prywatnego” to monografia poświęcona w całości współczesnej umowie deweloperskiej, wprowadzonej normatywnie do systemu prawa polskiego ustawą z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Publikacja stanowi pierwsze naukowe opracowanie nowej regulacji prawnej. Ma ona charakter kompleksowy i obejmuje całokształt problematyki związanej z umową deweloperską, także w ujęciu komparatystycznym, odnoszącym się do rozwiązań przyjętych w obcych systemach prawnych. W monografii poruszone zostały liczne wątki historyczne oraz sformułowane postulaty de lege ferenda.

Znajdź podobne książki Ostatnio czytane w tej kategorii

Darmowy fragment publikacji:

Rozdział I. Geneza umowy deweloperskiej w systemie prawa polskiego na tle rozwiązań legislacyjnych niektórych państw europejskich § 1. Charakter prawny tzw. umów deweloperskich zawieranych w Polsce przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej Początki.działalności.deweloperskiej.w.Polsce.sięgają.koń- ca.lat.80.XX.w..Wprowadzenie.faktycznej.swobody.działal- ności. gospodarczej,. związane. z. dokonującą. się. w. tym. cza- sie.transformacją.społeczno-gospodarczą,.przyczyniło.się.do. przejmowania. czynności. z. zakresu. budownictwa. mieszka- niowego.przez.podmioty.prywatne.działające.w.celach.ko- mercyjnych..Do.chwili.wejścia.w.życie.ustawy.z.24.6.1994.r.. o.własności.lokali1,.umowy.określane.zwyczajowo.„dewelo- perskimi”. (od. ang.. development. –. stworzenie,. rozwijanie,. rozwój).zawierano.w.trybie.przepisów.Kodeksu.cywilnego... Po.wejściu.w.życie.ustawy.o.własności.lokali,.tzn..od.1.1.1995.r.,. umowy.te.zawierano.częściowo.na.podstawie.jej.art..9,.obowią- zującego.zresztą.do.chwili.obecnej2,.częściowo.zaś,.na.podsta- wie.przepisów.Kodeksu.cywilnego,.bowiem.wymagania.narzu- 1.T.j..Dz.U..z.2000.r..Nr.80,.poz..903.ze.zm. 2.Zob..G. Bieniek, Z. Marmaj,.Własność.lokali..Komentarz,.Warszawa.2008,. s..123–127;.R. Dziczek,.Własność.lokali..Komentarz..Wzory.pozwów.i.wniosków. sądowych,.Warszawa.2012,.s..103–105. 5 Rozdział I. Geneza umowy deweloperskiej w systemie prawa polskiego... cone.deweloperom.w.art..9.WłLokU.uznawane.były.przez.nich. za.nazbyt.uciążliwe. Powołany.powyżej.przepis.art..9.WłLokU.stanowi.w.ust..1,.że. do.powstania.odrębnej.własności.lokalu.może.dojść.w.wykona- niu.umowy.zobowiązującej.właściciela.gruntu.do.wybudowa- nia.na.tym.gruncie.domu.oraz.ustanowienia.–.po.zakończeniu. budowy.–.odrębnej.własności.lokali.i.przeniesienia.tego.prawa. na.drugą.stronę.umowy.lub.na.inną.osobę.wskazaną.w.umowie.. Według.ust..2.tego.przepisu,.przesłankami.ważności.takiej.umo- wy.jest.uzyskanie.przez.właściciela.gruntu.pozwolenia.na.bu- dowę.oraz.ujawnienie.w.księdze.wieczystej.roszczenia.nabyw- cy.o.ustanowienie.odrębnej.własności.lokalu.i.przeniesienie.na. jego.rzecz.tego.prawa3..W.przypadku.łącznego.spełnienia.obu. przesłanek,.ochronę.nabywców.przed.niesolidnym.dewelope- rem.zapewnić.ma.ust..3.omawianego.tu.przepisu,.dotyczący.wy- konawstwa.zastępczego..Stanowi.on,.że.w.wypadku.wykonania. umowy.w.sposób.wadliwy.albo.sprzeczny.z.jej.postanowienia- mi,.sąd.może.–.na.wniosek.każdego.nabywcy.–.powierzyć.dal- sze.wykonanie.umowy.innemu.wykonawcy.na.koszt.i.niebezpie- czeństwo.właściciela.gruntu4..Dotychczasowe.funkcjonowanie. tej.regulacji.nie.pozostawia.najmniejszych.złudzeń,.że.ochrona. praw.nabywców.zapewniana.w.ramach.wykonawstwa.zastęp- czego.ma.charakter.zupełnie.iluzoryczny5..Zauważyć.warto,.że. rozwiązanie.to.dotyczy.w.praktyce.głównie.deweloperów.upad- łych,.a.zabezpieczenie.praw.nabywców.lokali.w.drodze.wyko- 3.Zob..R. Strzelczyk,.[w:].R. Strzelczyk,.A. Turlej,.Własność.lokali..Komentarz,. Warszawa. 2010,. s.. 263–271;. A. Wilk,. Nowa. regulacja. umowy. deweloperskiej,. RP.(dodatek.naukowy).2011,.Nr.120. 4.Orzeczenie.sądu.wydane.w.tym.trybie.powinno.określać.podmiot,.któremu. powierzono.wykonawstwo.zastępcze.oraz.zakres.czynności.koniecznych.do.zakoń- czenia.budowy.(zob..uchw..SN.z.16.5.2008.r.,.III.CZP.35/08,.OSNC.2009,.Nr.7–8,. poz..92). 5.Bezpośrednio.po.wejściu.w.życie.ustawy.o.własności,.J. Skąpski,.komentując. nową.wówczas.regulację.zawartą.w.art..9.WłLokU.pisał,.że.opiera.się.ona.na.wierze,. iż.ostatecznie.sąd.zorganizuje.wybudowanie.domu,.przyznając.w.dalszej.części. wypowiedzi,.że.jego.wiara.tak.głęboko.nie.sięga.(tak.J. Skąpski,.Własność.lokali. w.świetle.ustawy.z.24.6.1994.r.,.KPP.1996,.z..2,.s..235).. 6 § 1. Charakter prawny tzw. umów deweloperskich... nawstwa.zastępczego.prowadzonego.na.koszt.i.niebezpieczeń- stwo.upadłego,.to.dla.tych.nabywców.wizja.mało.atrakcyjna. Przed.wejściem.w.życie.ustawy.deweloperskiej,.zarówno. umowy.zawierane.w.trybie.art..9.WłLokU,.jak.i.umowy.zawie- rane.na.zasadach.ogólnych.Kodeksu.cywilnego,.określano.za- miennie.i.niejednoznacznie.mianem.„deweloperskich”,.„reali- zatorskich”.lub.„realizacyjnych”6..Ich.istotnym.elementem.stało. się.zobowiązanie.nabywcy.do.zapłaty.całej.ceny.z.góry,.tzn..przed. przeniesieniem.na.jego.rzecz.własności.lokalu,.najczęściej.. jeszcze.przed.jego.wybudowaniem..Zapłaty.dokonywano.z.re- guły.sukcesywnie,.według.harmonogramu.ustalonego.przez.. strony. Analizy.charakteru.prawnego.tzw..umów.deweloperskich,. zawieranych.przed.wejściem.w.życie.ustawy.deweloperskiej,. dokonał.Sąd.Najwyższy.w.uzasadnieniu.wyroku.kasacyjnego. z.9.7.2003.r.7,.w.którym.wyjaśnił.m.in.,.że.umowa.deweloper- ska,.na.podstawie.której.zamawiający.jest.zobowiązany.do.zapła- ty.całej.należności.za.wybudowanie.lokalu,.ustanowienie.jego. odrębnej.własności.i.przeniesienie.jej.na.zamawiającego,.nie.jest. umową.przedwstępną,.o.której.mowa.w.art..389.KC..Zdaniem. Sądu.Najwyższego,.umowa.taka.jest.rodzajem.umowy.nienazwa- nej.(mieszanej),.powstałej.ze.szczególnego.połączenia.czynności. prawnych.podejmowanych.w.ramach.budowlanego.procesu.in- westycyjnego,.w.której.podstawę.i.przyczynę.działania.dewelo- pera.stanowi.docelowy.zamiar.przekazania.inwestycji.użytkow- nikowi..Źródłem.tej.umowy.są.elementy.treści.różnych.umów. nazwanych,.które.tworzą.nierozłączną.i.jednolitą.całość.określo- ną.przez.wskazany.cel.gospodarczy..Nadaje.jej.to.cechy.nowości. i.oryginalności.w.stosunku.do.ustawowych.typów.umów,.któ- rych.elementy.zawiera..Możliwość.przypisania.umowie.dewe- loperskiej.skutków.prawnych.właściwych.dla.poszczególnych. umów.nazwanych.zależeć.będzie.–.zdaniem.Sądu.Najwyższego. 6.Zob..A. Damasiewicz,.M. Olczyk,.S. Szuster,.M. Wyrwiński,.Umowy.dewelo- perskie,.Warszawa.2006. 7.IV.CKN.305/01,.OSNC.2004,.Nr.7–8,.poz..130. 7 Rozdział I. Geneza umowy deweloperskiej w systemie prawa polskiego... –.od.stopnia.jej.odrębności.w.stosunku.do.tych.umów..Im.jest. on.większy,.tym.mniejszą.rolę.w.określeniu.skutków.prawnych. umowy.deweloperskiej.odgrywać.będzie.stosowanie.przepisów. dotyczących.pokrewnych.umów.nazwanych. W.podobnym.duchu.wypowiedział.się.Sąd.Najwyższy.w.wy- roku.z.8.8.2007.r.8,.w.którym.wyjaśnił,.że.umowa.deweloper- ska.jest.rodzajem.umowy.nienazwanej.(mieszanej),.powstałej. ze.szczególnego.połączenia.czynności.realizowanych.w.ramach. budowlanego. procesu. inwestycyjnego,. w. której. podstawę.. i.przyczynę.działania.dewelopera.stanowi.docelowy.zamiar.prze- kazania.inwestycji.użytkownikowi.za.ustalonym.wynagrodze- niem. Analiza.wieloletniego.już.funkcjonowania.art..9.WłLokU.wy- kazuje.jednoznacznie,.że.przepis.ten.nie.znajdował.zastosowania. do.większości.spotykanych.w.praktyce.tzw..umów.deweloper- skich9..Umowy.te.zawierano.z.reguły.bez.ujawnienia.roszczeń. zamawiającego.w.księdze.wieczystej,.często.przed.uzyskaniem. pozwolenia.na.budowę..Wobec.braku.łącznego.spełnienia.prze- słanek.z.art..9.ust..2.WłLokU,.umowy.te.nie.zapewniały.zamawia- jącym.możliwości.realizacji.roszczenia.o.przeniesienie.własno- ści.w.trybie.art..64.KC.i.1047.KPC..Pojawiło.się.nawet.pytanie. o.ważność.tych.umów..Odpowiedzi.w.tej.sprawie.udzielił.Sąd. Najwyższy.w.orzeczeniach.z.30.6.2004.r.10.oraz.z.29.2.2008.r.11. wyjaśniając,.że.zawarcie.umowy.o.treści.odpowiadającej.art..9. ust..1.WłLokU,.która.nie.spełnia.wymogów.art..9.ust..2.WłLokU. oznacza,.że.przepis.ten.nie.ma.do.niej.zastosowania,.a.nie.–.że. 8.I.CSK.177/07,.OSNC.2008-ZD,.Nr.3,.poz..67. 9.Co.do.tzw..umów.deweloperskich,.zawieranych.przed.wejściem.w.życie. ustawy.deweloperskiej.zob..szerzej.A. Jedliński,.Umowa.o.wybudowanie.lokalu. w.celu.ustanowienia.jego.odrębnej.własności.–.umowa.developerska,.PS.2005,.Nr.9,.. s..68–78;.M. Nazar,.Własność.lokali..Podstawowe.zagadnienia.cywilnoprawne,. Lublin.1995;.E. Drozd,.Ustanowienie.odrębnej.własności.lokalu,.Rej..1994,.Nr.12,. s..24–48. 10.IV.CK.521/03,.Gl..2006,.Nr.4,.s..10. 11.II.CSK.463/07,.MoP.2008,.Nr.7,.s..341. 8 § 1. Charakter prawny tzw. umów deweloperskich... jest.ona.nieważna..Ta.linia.orzecznicza.utrzymuje.się.do.chwili. obecnej12. Polimorficzny.i.niejednoznaczny.charakter.tzw..umów.dewe- loperskich,.zawieranych.przed.wejściem.w.życie.ustawy.o.ochro- nie.praw.nabywcy.lokalu.mieszkalnego.lub.domu.jednorodzin- nego,.prowadzi.do.wniosku,.że.zawierano.je.w.gruncie.rzeczy. w.ramach.swobody.kontraktowania.wynikającej.z.art..3531. KC,.z.wyłączeniem.możliwości.zamieszczania.w.nich.klauzul. abuzywnych,.rozumianych.jako.postanowienia.umowne.uzna- ne.za.niedozwolone.prawomocnym.wyrokiem.Sądu.Ochrony. Konkurencji.i.Konsumentów.(SOKiK).i.wpisanych.do.reje- stru.niedozwolonych.klauzul.umownych,.prowadzonego.przez. Prezesa.Urzędu.Ochrony.Konkurencji.i.Konsumentów.(UOKiK),. a.więc.urzędu.pełniącego.rolę.swoistego.„negatywnego.ustawo- dawcy”,.którego.działalność.skierowana.jest.właśnie.na.elimina- cję.z.obrotu.prawnego.tego.typu.klauzul..Charakterystycznych. elementów.treści.takich.umów.nie.określano.mianem.essentia- liae negotii,.a.to.wobec.zarezerwowania.tego.terminu.dla.umów. nazwanych,.co.omówione.zostało.w.Rozdziale.III.§.3. Mimo. znacznego. zróżnicowania. charakteru. prawnego. tzw..umów.deweloperskich,.w.pewnym.uogólnieniu.przyjąć. można,.że.były.to.najczęściej.umowy:. 1).dwustronnie.zobowiązujące,.gdyż.obowiązek.świadczenia. ciążył.w.nich.na.obu.stronach.umowy, 2).odpłatne,.gdyż.obie.strony.umowy.na.skutek.jej.zawarcia. uzyskać.miały.określoną.korzyść.majątkową, 3).wzajemne,. gdyż. zakładały. ekwiwalentność. wzajemnych. świadczeń.stron, 12. Wcześniej. podobną. tezę. przyjął. Sąd. Apelacyjny. w. Lublinie. w. wyroku. z.25.8.1998.r.,.I.ACa.201/98.(OSA-LUB.1998,.Nr.4,.poz..18).wyjaśniając,.że.zawarcie. umowy,.której.treść.odpowiada.art..9.ust..1.WłLokU,.lecz.która.nie.spełnia.wy- mogów.określonych.w.ust..2.tego.artykułu,.oznacza.jedynie,.że.do.umowy.tej. ustawa.o.własności.lokali.nie.ma.zastosowania.(ze.względu.na.sprzeczność.z.art..9.. ust..2),.natomiast.nie.oznacza,.że.jest.to.umowa.nieważna,.jeżeli.odpowiada.prze- pisom.KC. 9 Rozdział I. Geneza umowy deweloperskiej w systemie prawa polskiego... 4).konsumenckie,. gdyż. zawierali. je. z. reguły. przedsiębiorcy. z.konsumentami,.w.rozumieniu.art..221.KC,.tzn..osobami. fizycznymi.dokonującymi.czynności.prawnej.niezwiązanej. bezpośrednio.z.ich.działalnością.gospodarczą.lub.zawodową. Podkreślić.warto,.że.umowa.zawarta.w.trybie.art..9.WłLokU,. spełniająca.wszystkie.wymagania.narzucone.tym.przepisem,. jest.umową.zobowiązującą.do.przeniesienia.własności.nieru- chomości,.w.rozumieniu.art..156.KC13..Stosownie.do.dyspo- zycji.art..158.KC,.winno.się.ją.zawierać.w.formie.aktu.notarial-. nego14.. § 2. Niekonstytucyjność przewlekłego braku rodzimej regulacji chroniącej prawa nabywców nowopowstających lokali mieszkalnych Przewlekły.brak.kompleksowej.regulacji.prawnej.dotyczącej. umów.deweloperskich.w.poprzednim.reżimie.prawnym,.tzn.. przed.wejściem.w.życie.ustawy.deweloperskiej,.skłonił.Trybunał. Konstytucyjny.do.zasygnalizowania.Sejmowi.Rzeczypospolitej. Polskiej.i.Radzie.Ministrów.potrzeby.podjęcia.inicjatywy.ustawo- dawczej.w.kwestii.regulacji.stosunków.między.stronami.umowy. 13.Przychylam.się.do.stanowiska.S. Rudnickiego.i.G. Rudnickiego,.którzy.uwa- żają,.że.jest.to.umowa.zobowiązująca.do.przeniesienia.własności.nieruchomości,. pod.warunkiem.wybudowania.domu.w.terminie.określonym.przez.zakończenie. budowy.(tak.S. Rudnicki,.G. Rudnicki,.Komentarz.do.Kodeksu.cywilnego..Księga. druga..Własność.i.inne.prawa.rzeczowe,.Warszawa.2011,.s..164);.zob..też.ibidem,. s..142. 14.Praktyka.poszła.jednak.w.kierunku.zawierania.tych.umów.w.formie.jedynie. pisemnej,.co.utrudniało,.czy.wręcz.uniemożliwiało,.ich.ewentualne.egzekwowanie. na.drodze.sądowej..Co.do.konstrukcji.umowy.o.przeniesienie.własności.oraz.jej. formy.zob..S. Rudnicki,.Własność.nieruchomości,.Warszawa.2012,.s..179–191;. co.do.umów.przenoszących.własność.zawartych.w.wykonaniu.istniejącego.zobo- wiązania.zob..S. Breyer,.Przeniesienie.własności.nieruchomości,.Warszawa.1975,. s..124–127.. 10 § 2. Niekonstytucyjność przewlekłego braku rodzimej regulacji... deweloperskiej.w.celu.zapewnienia.ochrony.praw.nabywców. mieszkań..Sygnalizacji.tej.dokonał.Trybunał.Konstytucyjny.w..po- stanowieniu.z.2.8.2010.r.15,.stwierdzając.istnienie.luki.prawnej,. której.usunięcie.jest.niezbędne.dla.zapewnienia.spójności.syste- mu.prawnego.Rzeczypospolitej.Polskiej16. W. uzasadnieniu. powyższego. orzeczenia. Trybunał. Kon- stytucyjny.wskazał,.że.Polska.jest.jednym.z.ostatnich.krajów. Unii.Europejskiej,.w.których.relacja.między.klientem.i.dewe- loperem.nie.jest.regulowana.żadnymi.przepisami..Trybunał. Konstytucyjny.podniósł,.że.w.większości.państw.Unii.prawo. chroni.klientów.firm.deweloperskich..We.Francji.już.od.1954.r.. obowiązuje.regulacja,.zgodnie.z.którą.deweloper.może.finanso- wać.inwestycję.ze.środków.klientów.po.uprzednim.przeniesie- niu.na.nich.udziału.we.własności.gruntu,.na.którym.ma.powstać. inwestycja17..W.Niemczech.deweloperowi.wolno.przyjmować. zaliczki.tylko.wraz.z.postępem.inwestycji..Klienci.wpłacają.pie- niądze.na.rachunek.powierniczy.w.banku,.a.dzięki.gwarancji. bankowej.mają.pewność,.że.odzyskają.wpłacone.zaliczki.w.razie. niepowodzenia.inwestycji..Natomiast.w.Danii.i.Szwecji.zakaza- na.jest.sprzedaż.mieszkań.w.inwestycji,.która.dopiero.się.rozpo- częła..Sprzedaż.obejmuje.wyłącznie.gotowe.mieszkania.i.domy,. a.dla.pełnego.bezpieczeństwa.klientów.deweloperów.uregulo- wano.nawet.sam.moment.przeniesienia.własności.i.gwarancji. ceny..Pieniądze.kupujących.trafiają.do.depozytu,.a.do.dewelope- 15.S.3/10,.OTK–B.2010,.Nr.6,.poz..407. 16.B. Gliniecki.słusznie.zauważa,.że.Trybunał.Konstytucyjny.dostrzegł.lukę. zagrażającą.koherentności.systemu.prawnego.już.na.etapie.wstępnego.badania. sprawy,.tzn..w.postanowieniu.odmawiającym.nadania.biegu.skardze.kasacyjnej.. Autor.wyraża.zatem.wątpliwość,.czy.mimo.zaniechania.dalszego.procedowania.nad treścią.skargi.faktycznie.doszło.do.„stwierdzenia”.luki.w.prawie.(zob..B. Gliniecki,. Glosa.do.postanowienia.TK.z.2.8.2010.r.,.S.3/10,.PiP.2012,.Nr.3). 17.Chodzi.tu.o.Décret n. 54–1123 v. 10.11.1954 sur la protection de l’épargne contre certaines activités répréhensibles dans le domaine de la construction, JCP 1954, III, 19313.(Rozporządzenie.Nr.54–1123,.wersja.z.10.11.1954,.w.sprawie. ochrony.oszczędności.przed.niektórymi.zakazanymi.praktykami.w.dziedzinie. budownictwa,.Zeszyt.Prawny.z.1954,.III,.19313).. 11 Rozdział I. Geneza umowy deweloperskiej w systemie prawa polskiego... ra.–.dopiero.po.przeniesieniu.własności18..Zdaniem.Trybunału. Konstytucyjnego,.konieczne.stało.się.określenie.w.prawie.pol- skim.wzajemnych.praw.i.obowiązków.stron.umowy.deweloper- skiej,.sposobu.jej.wykonania,.a.także.odpowiedzialności.stron. w.razie.jej.niewykonania.lub.nienależytego.wykonania. W.powyższym.orzeczeniu.sygnalizacyjnym.Trybunał.Kon- stytucyjny.zauważył.także,.że.na.mocy.art..75.Konstytucji.RP.do. zadań.władz.publicznych.należy.zaspokajanie.potrzeb.mieszka- niowych.obywateli..Na.władzach.tych.spoczywa.obowiązek.po- pierania.działań.obywateli.zmierzających.do.uzyskania.własnego. mieszkania,.który.powinien.być.realizowany.przez.kształtowanie. systemu.prawa.wspierającego.i.chroniącego.dążących.do.tego. obywateli..W.zakresie.tak.ukształtowanych.obowiązków.państwa. mieści.się.również.konieczność.kreowania.spójnych.przepisów. chroniących.klientów.deweloperów. Trybunał.Konstytucyjny.przypomniał.również,.że.art..76. Konstytucji.RP.nakłada.na.władze.publiczne.obowiązek.podej- mowania.działań.mających.na.celu.ochronę.konsumentów.przed. nieuczciwymi.praktykami.podmiotów.wykorzystujących.swą. dominującą.pozycję.rynkową,.między.innymi.przez.unikanie. odpowiedzialności.z.tytułu.niewykonania.lub.nienależytego. wykonania.zobowiązań..Zdaniem.Trybunału.Konstytucyjnego,. dotychczasowy.brak.regulacji.chroniącej.prawa.nabywców.lo- kali.mieszkalnych.w.transakcjach.deweloperskich.pozostawał. w.sprzeczności.z.obowiązkami.władz.publicznych.wynikający- mi.z.Konstytucji.RP. O.ochronę.konsumenta.będącego.stroną.umowy.dewelo- perskiej.apelował.w.poprzednim.reżimie.prawnym,.tzn..przed. 18.Zob..K..Milewska, R..Łopiński, K..Czerkas,.P. Kuglarz,.Ochrona.nabywcy.przy- szłych.(powstających).lokali.w.świetle.regulacji.prawnych.wybranych.krajów.euro- pejskich.i.wnioski.dla.polskich.rozwiązań.prawnych,.Zeszyt.Hipoteczny.2004,.Nr.19;.. A. Machowska,.[w:].R. Adamus, B. Groele, A. Machowska, Z. Miczek, P. Kuglarz, J. Płoch,.Upadłość.deweloperska..Komentarz.do.wybranych.przepisów.ustawy. o.ochronie.praw.nabywcy.lokalu.mieszkalnego.lub.domu.jednorodzinnego,.War- szawa.2012,.s..15–16. 12 § 3. Nowa regulacja polska na tle ustawodawstw niektórych... uchwaleniem.ustawy.deweloperskiej,.także.Urząd.Ochrony. Konkurencji.i.Konsumentów.(UOKiK).oraz.Rzecznik.Praw. Obywatelskich,.który.zwrócił.się.do.Prezesa.Rady.Ministrów. z.prośbą.o.rozważenie.potrzeby.podjęcia.działań.legislacyjnych. w.tym.zakresie. § 3. Nowa regulacja polska na tle ustawodawstw niektórych rozwiniętych państw europejskich W.odpowiedzi.na.przedstawione.powyżej.postulaty,.zgod- nie. z. ogromnym. społecznym. zapotrzebowaniem,. Sejm. Rzeczypospolitej.Polskiej.uchwalił.16.9.2011.r..ustawę.o.ochro- nie.praw.nabywcy.lokalu.mieszkalnego.lub.domu.jednorodzin- nego19..Weszła.ona.w.życie.29.4.2012.r.,.zmieniając.diametralnie. zasady.funkcjonowania.pierwotnego.rynku.mieszkaniowego. w.Polsce. Tytuł.ustawy.tylko.częściowo.odpowiada.przedmiotowi.jej.. regulacji..Można.by.z.niego.błędnie.sądzić,.że.ustawa.dotyczy. każdego.przypadku.nabycia.lokalu.mieszkalnego.lub.domu.jed- norodzinnego,.podczas.gdy.faktycznie.chroni.ona.jedynie.pra- wa.osób.fizycznych.zawierających.umowę.deweloperską..Poza. zakresem.jej.działania.pozostaje.natomiast.nabycie.lokalu.miesz- kalnego.lub.domu.jednorodzinnego.w.ramach.innego.stosunku. prawnego,.np..w.ramach.umowy.sprzedaży,.zamiany.czy.daro- wizny..Natychmiastowej.„korekty”.nieprecyzyjnego.i.dość.nie- poręcznego.tytułu.ustawy.dokonała.doktryna,.określając.ją.mia- nem.„ustawy.deweloperskiej”20. Przypomnieć.w.tym.miejscu.warto,.że.na.etapie.prac.legis- lacyjnych.proponowano.zatytułowanie.omawianej.tu.ustawy. 19.Dz.U..Nr.232,.poz..1377. 20.Zob..J. Jacyszyn,.Recenzja..Ryszard.Strzelczyk,.Ochrona.praw.nabywcy.lokalu. mieszkalnego.lub.domu.jednorodzinnego..Komentarz,.Rej..2012,.Nr.7–8,.s..186;. R. Adamus, [w:] R. Adamus, B. Groele, A. Machowska, Z. Miczek, P. Kuglarz, J. Płoch,.Upadłość…,.s..105. 13 Rozdział I. Geneza umowy deweloperskiej w systemie prawa polskiego... właśnie.„ustawą.deweloperską”..Propozycja.ta.nie.została.jednak. przyjęta.ze.względu.na.dążność.projektodawcy.do.podkreślenia,. już.w.samym.tytule.ustawy,.jej.ochronnego.dla.nabywcy.charak- teru..Mając.na.uwadze.treść.ustawy,.a.także.powyższy.postulat,. właściwszym.tytułem.wydaje.się.de lege lata.„ustawa.o.ochronie. praw.nabywcy.lokalu.mieszkalnego.lub.domu.jednorodzinnego. zawierającego.umowę.deweloperską”. Ustawa.deweloperska.wprowadziła.silne.i.wielopłaszczyzno- we.zabezpieczenia.chroniące.nabywców.lokali.mieszkalnych,. a.także.domów.jednorodzinnych,.zarówno.przed.nierzetelnoś- cią.dewelopera,.jak.i.przed.jego.upadłością,.która.może.być.wy- nikiem.okoliczności.od.niego.niezależnych,.takich.jak.choćby. słaba.koniunktura.rynkowa.czy.kryzys.gospodarczy..Realizacja. ochrony.praw.nabywców.lokali.mieszkalnych.i.domów.jedno- rodzinnych.zapewniana.jest.przez: 1).ochronę.wpłat.dokonywanych.przez.nabywców.–.co.realizo- wane.jest.przez.obligatoryjne.zapewnienie.każdemu.nabywcy. mieszkaniowego.rachunku.powierniczego.oraz.precyzyjne. określenie. warunków,. od. spełnienia. których. uzależniona. będzie.wypłata.tych.środków.deweloperowi,.a.także.fakul- tatywne.zapewnienie.tym.nabywcom.gwarancji.instytucji. finansowej,.takiej.jak.bank.lub.zakład.ubezpieczeń,. 2).ingerencję.ustawodawcy.w.zasady.i.tryb.zawierania.umów. deweloperskich.–.co.realizowane.jest.przez.określenie.tych. zasad.oraz.zastrzeżenie.dla.umowy.deweloperskiej.formy.aktu. notarialnego, 3).nałożenie.na.deweloperów.obowiązków.przedumownych. (przedkontraktowych).–.co.realizowane.jest.przez.wskazanie. w.ustawie.szeregu.obowiązków,.od.spełnienia.których.uzależ- niona.jest.możliwość.zawarcia.przez.nich.umowy.deweloper- skiej,.takich.jak.np..sporządzenie.i.doręczenie.potencjalnym. nabywcom.prospektu.informacyjnego, 4).określenie.treści.umowy.deweloperskiej.–.co.realizowane. jest.przez.wyszczególnienie.w.ustawie.jej.istotnych.przed- miotowo.postanowień, 14
Pobierz darmowy fragment (pdf)

Gdzie kupić całą publikację:

Umowa deweloperska w systemie prawa prywatnego
Autor:

Opinie na temat publikacji:


Inne popularne pozycje z tej kategorii:


Czytaj również:


Prowadzisz stronę lub blog? Wstaw link do fragmentu tej książki i współpracuj z Cyfroteką: