Cyfroteka.pl

klikaj i czytaj online

Cyfro
Czytomierz
00294 005117 13082198 na godz. na dobę w sumie
Ustawa deweloperska. Komentarz - ebook/pdf
Ustawa deweloperska. Komentarz - ebook/pdf
Autor: Liczba stron: 473
Wydawca: Lexis Nexis Język publikacji: polski
ISBN: 978-83-278-0045-9 Data wydania:
Lektor:
Kategoria: ebooki >> prawo i podatki >> cywilne
Porównaj ceny (książka, ebook (-8%), audiobook).

Ustawa deweloperska. Komentarz to kompleksowe, pogłębione omówienie przepisów ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

W publikacji przedstawiono obszerną analizę przepisów ustawy deweloperskiej, z uwzględnieniem powiązanych z nimi przepisów Kodeksu cywilnego, Prawa upadłościowego i naprawczego oraz Prawa bankowego. Szczególny nacisk położono na wyjaśnienie spornych aspektów umowy deweloperskiej oraz umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Istotnym walorem książki są liczne obrazowe przykłady oraz praktyczne wskazówki dotyczące stosowania komentowanych przepisów w obrocie gospodarczym.

W książce wykorzystano bogate orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów na temat klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich, jak również decyzje Prezesa UOKiK w odniesieniu do praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.

Publikacja skierowana jest przede wszystkim do notariuszy, sędziów, radców prawnych, deweloperów, a także pracowników banków zajmujących się kredytowaniem nabywców i deweloperów oraz obsługą mieszkaniowych rachunków powierniczych. Ze względu zaś na praktyczne ujecie tematu oraz przystępny język książka może również zainteresować nabywców lokali i domów jednorodzinnych.

Tomasz Czech – doktor nauk prawnych, radca prawny, autor cenionych komentarzy do przepisów o hipotece i kredycie konsumenckim, a także wielu innych publikacji z dziedziny prawa cywilnego i bankowego.

Znajdź podobne książki Ostatnio czytane w tej kategorii

Darmowy fragment publikacji:

Ustawa deweloperska Komentarz Tomasz Czech Wydanie 1 Stan prawny na 1 maja 2013 roku Warszawa 2013 Redaktor prowadzący: Katarzyna Gierłowska Opracowanie redakcyjne: Iwona Długoszewska Opracowanie techniczne: Krzysztof Koziarek Projekt okładki i stron tytułowych: Michał Piotrowski © Copyright by Lexis Nexis Polska Sp. z o.o. 2013 Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych – bez pisemnej zgody Autora i wydawcy. ISBN 978-83-278-0045-9 Lexis Nexis Polska Sp. z o.o. Ochota Offi ce Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68 Infolinia: 22 572 99 99 Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92 www.lexisnexis.pl, e-mail: biuro@lexisnexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.lexisnexis.pl Spis treści Spis treści Spis treści Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 USTAWA z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) . . . . . 19 Rozdział 1. Przepisy ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Art. 1. Przedmiotowy zakres regulacji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 I. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 II. Cel ustawy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 III. Zakres czasowy u.o.p.n. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 IV. Zakres podmiotowy u.o.p.n. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 V. Zakres przedmiotowy u.o.p.n. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 VI. Ogólna ocena przepisów u.o.p.n. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 VII. Wykładnia przepisów u.o.p.n. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 VIII. Znaczenie art. 1 u.o.p.n. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 Art. 2. Zakres ustawy. Umowa przedwstępna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 I. Zakres ustawy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 II. Umowa przedwstępna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Art. 3. Defi nicje wyrażeń ustawowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 I. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 II. Deweloper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 III. Lokal mieszkalny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 IV. Dom jednorodzinny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 V. Nabywca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 VI. Umowa deweloperska – uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 VII. Charakter prawny umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 VIII. Elementy przedmiotowo istotne umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . 47 IX. Przedmiot umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 X. Cechy umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 XI. Umowa deweloperska a umowy pokrewne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 XII. Przedsięwzięcie deweloperskie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 www.lexisnexis.pl 5 Spis treści XIII. Zadanie inwestycyjne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 XIV. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 XV. Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 XVI. Trwały nośnik informacji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 XVII. Rozpoczęcie sprzedaży . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 Art. 4. Środki ochrony nabywcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 I. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 II. Rodzaje środków ochrony . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 III. Wybór środka ochrony . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 IV. Sposób wykonania obowiązku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 V. Termin ustanowienia środka ochrony . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 VI. Zasada ciągłości funkcjonowania środka ochrony nabywcy . . . . . . . . . . . . 96 VII. Sankcje w stosunku do dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 VIII. Rozpoczęcie sprzedaży przed 29 kwietnia 2012 r. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Rozdział 2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 Art. 5. Mieszkaniowy rachunek powierniczy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 I. Wprowadzenie do przepisów rozdziału 2 u.o.p.n. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 II. Regulacja prawna umowy rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . . . 101 III. Rachunek mieszkaniowy jako szczególnego rodzaju rachunek bankowy 101 IV. Rachunek mieszkaniowy jako rachunek płatniczy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 V. Rodzaje rachunków mieszkaniowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 VI. Konstrukcja prawna umowy rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . . 107 VII. Treść umowy rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 VIII. Kwestia abuzywności klauzul w umowie rachunku mieszkaniowego . . . 115 IX. Forma umowy rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 X. Strony umowy rachunku mieszkaniowego – deweloper . . . . . . . . . . . . . . 118 XI. Strony umowy rachunku mieszkaniowego – bank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 XII. Pozycja prawna nabywcy w stosunku rachunku mieszkaniowego . . . . . . 122 XIII. Obowiązek zawarcia umowy rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . 124 XIV. Obowiązki przedkontraktowe banku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 XV. Wpłaty na rachunek mieszkaniowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 XVI. Ewidencjonowanie wpłat i wypłat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 XVII. Kredyt w rachunku mieszkaniowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 XVIII. Oprocentowanie środków na rachunku mieszkaniowym . . . . . . . . . . . . . 131 XIX. Opłaty i prowizje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 XX. Obowiązki informacyjne banku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 XXI. Tajemnica bankowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 XXII. Ochrona danych osobowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 XXIII. Przeciwdziałanie praniu pieniędzy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 XXIV. Przelew i zastawienie wierzytelności z umowy rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 XXV. Wygaśnięcie stosunku rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 XXVI. Przedawnienie roszczeń z umowy rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . 153 XXVII. Upadłość dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 6 Spis treści XXVIII. Śmierć dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 XXIX. Zajęcie rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 XXX. Zagadnienia kolizyjnoprawne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 Art. 6. Skutki wypowiedzenia umowy rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . . 162 I. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 II. Obowiązek dewelopera dotyczący otwarcia nowego rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 III. Obowiązki banku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 IV. Sytuacja prawna nabywcy w relacji z deweloperem po rozwiązaniu umowy rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171 V. Upadłość dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 VI. Zmiana umowy rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 VII. Zmiana umowy rachunku mieszkaniowego a zmiana umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 Art. 7. Niewypłacalność banku prowadzącego rachunek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179 I. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179 II. Upadłość banku prowadzącego rachunek mieszkaniowy . . . . . . . . . . . . . 180 III. Warunek gwarancji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 IV. Stosunek gwarancji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 V. Obowiązki dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 VI. Wypłata gwarantowanej kwoty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 VII. Wypłata środków z masy upadłości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 VIII. Płatności nabywcy na rachunek mieszkaniowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 Art. 8. Przeznaczenie środków z otwartego rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . 188 I. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 II. Cel wykorzystania środków z rachunku otwartego . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 III. Kontrola przeznaczenia wypłat z rachunku otwartego . . . . . . . . . . . . . . . 194 IV. Wypłata deweloperowi środków z rachunku otwartego – inne przypadki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195 Art. 9. Koszty prowadzenia rachunku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 Rozdział 3. Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego . . . . . . . . . 200 Art. 10. Wypłata środków z zamkniętego rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . 200 I. Wprowadzenie do przepisów rozdziału 3 u.o.p.n. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 II. Ochrona nabywcy na podstawie umowy zamkniętego rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 III. Przesłanki wypłaty środków z zamkniętego rachunku mieszkaniowego . . . 201 IV. Kontrola banku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 V. Przelew i zastawienie roszczenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207 VI. Pozostałe zagadnienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 Art. 11. Wypłata środków z otwartego rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . . 209 I. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209 II. Wpłaty nabywców na rachunek otwarty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 III. Znaczenie harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego . . . . . . . . . 211 IV. Wypłata środków z rachunku otwartego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 www.lexisnexis.pl 7 Spis treści V. Zakres kontroli banku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 VI. Rozliczenie wypłat z rachunku otwartego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217 VII. Odmowa wypłaty środków z rachunku otwartego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 VIII. Odpowiedzialność banku i jego pracowników . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 Art. 12. Kontrola przedsięwzięcia deweloperskiego przez bank . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 I. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 II. Nadzorca bankowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227 III. Umowa z nadzorcą bankowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228 IV. Kontrola rzeczowa postępów przedsięwzięcia deweloperskiego . . . . . . . 230 V. Kontrola fi nansowa wydatków . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 VI. Dostęp banku do informacji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237 VII. Koszty kontroli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 Art. 13. Wypłata środków nabywcy po odstąpieniu od umowy deweloperskiej . . . . 239 I. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 II. Zakres przedmiotowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240 III. Roszczenia nabywcy w razie odstąpienia od umowy deweloperskiej . . . 241 IV. Wypłata środków z rachunku mieszkaniowego na rzecz nabywcy . . . . . 243 V. Weryfi kacja podstawy do wypłaty środków . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 VI. Przelew i zastawienie roszczenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 VII. Zbieg dyspozycji nabywców i dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 VIII. Pozostałe zagadnienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 Art. 14. Wypłata środków nabywcy po rozwiązaniu umowy deweloperskiej . . . . . . 251 I. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251 II. Zakres przedmiotowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251 III. Porozumienie stron . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 IV. Wypłata środków z rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 V. Pozostałe zagadnienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 Rozdział 4. Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 Art. 15. Gwarancje bankowa i ubezpieczeniowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 I. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 II. Gwarancja bankowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262 III. Gwarancja ubezpieczeniowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 IV. Gwarancje pojedyncze i globalne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 V. Zabezpieczone wierzytelności . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 VI. Suma i termin gwarancji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 VII. Warunki wypłaty z gwarancji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265 VIII. Wygaśnięcie gwarancji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 Art. 16. Przejście roszczeń. Zakres zabezpieczenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 I. Subrogacja ustawowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 II. Zabezpieczenie odsetek i utraconych korzyści . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 Rozdział 5. Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej . . . . . . . 270 Art. 17. Prospekt informacyjny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270 I. Wprowadzenie do przepisów rozdziału 5 u.o.p.n. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270 II. Obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . 271 8 Spis treści III. Sankcja za naruszenie obowiązku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272 IV. Funkcje prospektu informacyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273 V. Charakter prawny prospektu informacyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273 VI. Charakter prawny wzoru umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275 Art. 18. Doręczenie prospektu informacyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276 I. Obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276 II. Forma prospektu informacyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278 III. Dodatkowe udostępnienie prospektu informacyjnego w postaci papierowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 IV. Sankcje za naruszenie obowiązku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 Art. 19. Zmiany informacji w prospekcie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 Art. 20. Wzór prospektu informacyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283 I. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283 II. Treść i forma prospektu informacyjnego – uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . 284 III. Treść prospektu informacyjnego – uwagi szczegółowe . . . . . . . . . . . . . . . 285 IV. Prospekt informacyjny jako integralna część umowy deweloperskiej . . . 288 Art. 21. Udostępnienie nabywcy dokumentów przez dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . 290 I. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 II. Zakres udostępnianych dokumentów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 III. Sankcje za naruszenie obowiązku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 IV. Pozostałe zagadnienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 Rozdział 6. Umowa deweloperska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 Art. 22. Treść umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 I. Wprowadzenie do przepisów rozdziału 6 u.o.p.n. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295 II. Pojęcie umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 III. Rola notariusza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 IV. Dodatkowe warunki zawarcia umowy deweloperskiej po stronie nabywcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298 V. Dodatkowe warunki zawarcia umowy deweloperskiej po stronie dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 VI. Dokument umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 VII. Elementy normatywne i informacyjne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303 VIII. Znaczenie elementów określonych w art. 22 ust. 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304 IX. Aktualność informacji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 X. Niedozwolone postanowienia umowne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308 XI. Oznaczenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 XII. Cena nabycia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 XIII. Zobowiązania dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318 XIV. Przedmiot umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323 XV. Środki ochrony nabywcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328 XVI. Informacje na temat pozwolenia na budowę . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332 XVII. Rozpoczęcie i zakończenie prac budowlanych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333 XVIII. Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334 XIX. Odsetki i kary umowne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336 www.lexisnexis.pl 9 Spis treści XX. Sposób pomiaru powierzchni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340 XXI. Potwierdzenie odbioru prospektu informacyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341 XXII. Tryb odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego . . . . . . . . 342 XXIII. Obciążenia nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343 XXIV. Inne postanowienia umowne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346 XXV. Treść dokumentu umowy przedwstępnej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352 XXVI. Prospekt informacyjny jako integralna część umowy deweloperskiej . . . 353 XXVII. Zmiany w treści prospektu informacyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354 XXVIII. Umowa rozporządzająca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357 XXIX. Przelew wierzytelności . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361 XXX. Przedawnienie roszczeń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363 XXXI. Wpływ upadłości dewelopera na umowę deweloperską . . . . . . . . . . . . . . 364 XXXII. Zagadnienia kolizyjnoprawne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368 XXXIII. Zmiana umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369 XXXIV. Wygaśnięcie umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370 Art. 23. Wpis roszczenia nabywcy w księdze wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370 I. Wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371 II. Treść wpisu roszczenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374 III. Pierwszeństwo roszczenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376 IV. Skutki wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . 377 V. Obligatoryjność czy fakultatywność wniosku? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383 VI. Zmiana wpisu roszczenia w księdze wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386 VII. Wykreślenie wpisu roszczenia z księgi wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387 VIII. Wpis roszczenia nabywcy z tytułu umowy przedwstępnej . . . . . . . . . . . . 389 IX. Inne zagadnienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391 Art. 24. Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391 I. Pojęcie i znaczenie harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego . . 392 II. Treść harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego . . . . . . . . . . . . . . 393 III. Zmiana harmonogramu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394 IV. Pozostałe zagadnienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395 Art. 25. Odsetki i kary umowne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 396 Art. 26. Forma aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400 I. Forma aktu notarialnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400 II. Zmiana umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401 III. Podział kosztów związanych z zawarciem umowy deweloperskiej . . . . . 401 Art. 27. Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego. Odpowiedzialność za wady . . . 403 I. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 404 II. Kolejność czynności . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 404 III. Odbiór lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) . . . . . . . . . . . . . . . 405 IV. Odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . 409 Art. 28. Semidyspozytywność przepisów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411 Rozdział 7. Odstąpienie od umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 415 Art. 29. Przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 415 I. Wprowadzenie do przepisów rozdziału 7 u.o.p.n. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 416 10 Spis treści II. Konstrukcja uprawnienia do odstąpienia od umowy deweloperskiej . . . 417 III. Powstanie i wygaśnięcie uprawnienia nabywcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417 IV. Przesłanki uprawnienia nabywcy – uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420 V. Przesłanki uprawnienia nabywcy – art. 29 ust. 1 pkt 1 . . . . . . . . . . . . . . . 422 VI. Przesłanki uprawnienia nabywcy – art. 29 ust. 1 pkt 2 . . . . . . . . . . . . . . . 423 VII. Przesłanki uprawnienia nabywcy – art. 29 ust. 1 pkt 3 . . . . . . . . . . . . . . . 424 VIII. Przesłanki uprawnienia nabywcy – art. 29 ust. 1 pkt 4 . . . . . . . . . . . . . . . 425 IX. Przesłanki uprawnienia nabywcy – art. 29 ust. 1 pkt 5 . . . . . . . . . . . . . . . 426 X. Przesłanki uprawnienia nabywcy – art. 29 ust. 1 pkt 6 . . . . . . . . . . . . . . . 427 XI. Uprawnienie dewelopera do odstąpienia od umowy deweloperskiej . . . 430 XII. Wykonywanie uprawnienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435 XIII. Forma oświadczenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436 XIV. Odstąpienie od umowy przedwstępnej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436 XV. Upadłość dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 437 XVI. Pozostałe zagadnienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438 Art. 30. Zakaz wprowadzania odstępnego. Skutki odstąpienia . . . . . . . . . . . . . . . . . 441 I. Zakaz zastrzegania odstępnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441 II. Skutki wykonania prawa odstąpienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 443 III. Obowiązek zwrotu świadczeń po odstąpieniu przez nabywcę . . . . . . . . . 444 IV. Obowiązek naprawienia szkody . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447 V. Przelew roszczeń nabywcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448 VI. Koszty związane z odstąpieniem od umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . 448 VII. Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera . . . . . . 449 VIII. Skutki odstąpienia w razie upadłości dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450 IX. Pozostałe zagadnienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452 Art. 31. Zgoda na wykreślenie roszczenia nabywcy z księgi wieczystej . . . . . . . . . . . 452 I. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452 II. Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę . . . . . . . . . . . . . . . 453 III. Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera . . . . . . . . . . . . 455 Rozdział 8. Przepisy karne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459 Art. 32. Odpowiedzialność karna za niesporządzenie prospektu informacyjnego . . . 459 I. Wprowadzenie do przepisów rozdziału 8 u.o.p.n. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459 II. Odpowiedzialność za wykroczenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459 Art. 33. Odpowiedzialność karna za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461 Art. 34. Odpowiedzialność karna za wypłatę środków z rachunku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 462 Rozdział 9. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i przepis końcowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464 Art. 35–36 (pominięte) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464 Art. 37. Zakres czasowy stosowania art. 4 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464 I. Ogólne zasady intertemporalne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464 II. Stosowanie środków ochrony nabywców . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465 III. Upadłość dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467 www.lexisnexis.pl 11 Spis treści Art. 38. Informacja o niestosowaniu środków ochrony . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467 Art. 39. Pomiar powierzchni użytkowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468 Art. 40. Obowiązek sprawozdawczy Rady Ministrów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 469 Art. 41. Wejście ustawy w życie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470 Bibliografi a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 471 Wykaz skrótów Wykaz skrótów Wykaz skrótów 1. Akty prawne k.c. k.k. Konstytucja RP – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) – ustawa z 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (Dz.U. Nr 88, poz. 553 ze zm.) k.p.a. k.p.c. k.r.o. k.s.h. k.w. p.b. p.bud. p.not. p.p.m. ze zm.) – ustawa z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 267) – ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) – ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 788) – ustawa z 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.) – ustawa z 21 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 46, poz. 275 ze zm.) – ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. Nr 1376 ze zm.) – ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) – ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) – ustawa z 4 lutego 2011 r. Prawo prywatne międzynarodowe (Dz.U. Nr 80, poz. 432 ze zm.) p.spółdz. – ustawa z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.) p.u.n. – ustawa z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 1112 ze zm.) rozp. inf. rozp. Rzym I u.b.f.g. u.g.n. u.k.k. – rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakłada- nia i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. Nr 162, poz. 1575 ze zm.) – rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 593/2008 z 17 czerwca 2008 r. w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych (Rzym I) (Dz.Urz. UE 2008 L 177/6) – ustawa z 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711 ze zm.) – ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – ustawa z 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz.U. Nr 126, poz. 715 ze zm.) www.lexisnexis.pl 13 Wykaz skrótów u.k.s.c. – ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) u.k.w.h. – ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) u.l.z.b.h. – ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (tekst u.n.z.f. u.o.d.o. u.o.k.k. u.o.p.n. u.p.e.a. jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 99, poz. 919 ze zm.) – ustawa z 2 kwietnia 2004 r. o niektórych zabezpieczeniach fi nansowych (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 942) – ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 101, poz. 926 ze zm.) – ustawa z 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) – ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) – ustawa z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 1015) u.p.n.p.r. – ustawa z 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz.U. Nr 171, poz. 1206) u.p.p.p. – ustawa z 16 listopada 2000 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz fi nansowa- niu terroryzmu (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 46, poz. 276 ze zm.) u.s.k.o.k. – ustawa z 5 listopada 2009 r. o spółdzielczych kasach oszczędnościowo -kredytowych u.s.m. u.u.p. u.w.l. u.z.r. (Dz.U. z 2012 r. Nr 855, poz. 1166 ze zm.) – ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) – ustawa z 19 sierpnia 2011 r. o usługach płatniczych (Dz.U. Nr 199, poz. 1175) – ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) – ustawa z 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 67, poz. 569 ze zm.) 2. Organy promulgacyjne – Dziennik Ustaw Dz.U. – Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej Dz.Urz. UE M.P. – Monitor Polski 3. Ofi cjalne wydawnictwa z orzecznictwem OSNC OSNC-ZD OSNKW OSP OTK OTK-A OTK-B OTK ZU – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna (od 1995 r.) – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna – Zeszyt Dodatkowy – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Karna i Wojskowa – Orzecznictwo Sądów Polskich – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Zbiór Urzędowy, Seria A – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Zbiór Urzędowy, Seria B – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Zbiór Uzupełniający 4. Czasopisma EPS KPP MoP MPB MPH NPN PiP – „Europejski Przegląd Sądowy” – „Kwartalnik Prawa Prywatnego” – „Monitor Prawniczy” – „Monitor Prawa Bankowego” – „Monitor Prawa Handlowego” – „Nowy Przegląd Notarialny” – „Państwo i Prawo” 14 Wykaz skrótów PB PPH PS PUG RPr SP TPP – „Prawo Bankowe” – „Przegląd Prawa Handlowego” – „Przegląd Sądowy” – „Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego” – „Radca Prawny” – „Studia Prawnicze” – „Transformacje Prawa Prywatnego” 5. Nazwy organów BFG SA SN SO SOKiK TK UE UOKiK – Bankowy Fundusz Gwarancyjny – Sąd Apelacyjny – Sąd Najwyższy – Sąd Okręgowy – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Trybunał Konstytucyjny – Unia Europejska – Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów 6. Inne art. cyt. Lex Lexis Nexis n. niepubl. nr p.proc. pkt por. poz. scil. tekst jedn. ust. zm. zob. – artykuł – cytowany – system informacji prawnej Wolters Kluwer Polska – Lexis.pl – Serwis Prawniczy Lexis Nexis Polska – następny – niepublikowane – numer – punkt procentowy – punkt – porównaj – pozycja – to znaczy, to jest, mianowicie – tekst jednolity – ustęp – zmiana – zobacz Wstęp Wstęp Wstęp Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego po raz pierwszy wprowadza do prawa polskiego przepisy szczegółowo normujące problematykę transakcji na rynku deweloperskim. Pod- stawowym zamysłem ustawodawcy była ochrona interesów nabywcy, czemu dał wyraz w komentowanych przepisach. Ochronę tę realizuje się na kilku płaszczyznach. Przede wszystkim ochronie pod- legają wpłaty dokonywane przez nabywców na poczet wynagrodzenia dewelopera z tytułu umów deweloperskich i umów przedwstępnych. Wpłaty takie obligatoryj- nie muszą być kierowane na mieszkaniowy rachunek powierniczy typu otwartego lub zamkniętego, a deweloper ma do nich ograniczony dostęp. Ponadto, na etapie przedkontraktowym nałożono na dewelopera obszerne obowiązki informacyjne względem potencjalnych nabywców, w szczególności nakaz sporządzenia sforma- lizowanego prospektu. Celem tych obowiązków jest dostarczenie potencjalnemu nabywcy informacji, które są mu potrzebne do podjęcia racjonalnej decyzji o za- warciu umowy z deweloperem. De lege lata wprowadzono obligatoryjną formę aktu notarialnego odnośnie do za- warcia umowy deweloperskiej oraz poprzedzającej ją umowy przedwstępnej. Do- kument takiej umowy musi – w interesie nabywcy – zawierać wiele rozbudowa- nych postanowień o charakterze normatywnym oraz informacyjnym. Co więcej, postanowienia tej umowy nie mogą być dla nabywcy mniej korzystne niż przepisy komentowanej ustawy. Niebagatelną rolę odgrywają również przepisy, które przyznają nabywcy rozbudo- wane uprawnienia do wycofania się z umowy deweloperskiej (umowy przedwstęp- nej), gdy wystąpiły określone uchybienia na etapie przedkontraktowym albo na etapie zawierania tej umowy. Wzmocniono też pozycję prawną nabywcy na wypa- dek ogłoszenia upadłości przez dewelopera, w szczególności przez wprowadzenie odrębnej masy upadłości i umożliwienie – na podstawie uchwały zgromadzenia nabywców – kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego. www.lexisnexis.pl 17 Wstęp Przepisy ustawy deweloperskiej stoją na niskim poziomie legislacyjnym. Przepisy te zawierają błędy językowe i logiczne, są niespójne pod względem systemowym, wprowadzają często wadliwe rozwiązania merytoryczne. Niejasna redakcja wielu przepisów omawianej ustawy stanowi w praktyce podłoże do licznych sporów in- terpretacyjnych. Celem niniejszego komentarza jest nie tylko przedstawienie tych przepisów, ale również rozstrzygnięcie – z uwzględnieniem wykładni systemowej oraz funkcjonalnej – powstających problemów praktycznych i kontrowersji. W książce uwzględniono stan prawny na dzień 1 maja 2013 r. USTAWA z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) Rozdział 1 Przepisy ogólne Rozdział 1. Przepisy ogólne Tomasz Czech Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Art. 1. PRZEDMIOTOWY ZAKRES REGULACJI Art. 1. Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieru chomość. I. WPROWADZENIE 1. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r. 2. Bezpośrednim impulsem do uchwalenia przepisów u.o.p.n. było postanowienie sygnalizacyjne Trybunału Konstytucyjnego z 2 sierpnia 2010 r. (S 3/10, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407). W postanowieniu tym TK stwierdził istnienie luki praw- nej dotyczącej stosunków między stronami umowy deweloperskiej i brak dosta- www.lexisnexis.pl 19 Art. 1 Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego tecznej ochrony praw nabywców mieszkań. Zasygnalizował Sejmowi Rzeczy- pospolitej Polskiej oraz Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy usta- wodawczej w celu usunięcia tej luki i zapewnienia spójności polskiego systemu prawnego. „W istniejącym stanie prawnym, ze względu na fakt, że upadłości fi rm deweloper- skich działających na polskim rynku nie są jednostkowymi sytuacjami, niezbędne jest wprowadzenie szczególnych mechanizmów chroniących interesy nabywców, zwłaszcza wobec faktycznych dysproporcji w kontraktowej pozycji stron umowy deweloperskiej. Konieczne jest zatem określenie wzajemnych praw i obowiąz- ków stron takiej umowy, sposobu jej wykonania, a także odpowiedzialności stron w razie jej niewykonania lub nienależytego wykonania. Niezbędne jest ponadto wprowadzenie mechanizmów ochronnych dla nabywców mieszkań w sytuacji, gdy umowa zobowiązująca lub przedwstępna nie zostały zawarte w formie aktu notarialnego. Istniejąca w tym obszarze luka prawna nie tylko nie sprzyja spójno- ści systemu prawnego Rzeczypospolitej, ale również zagraża realizacji wartości konstytucyjnych wyrażonych w art. 75 i art. 76 Konstytucji” (postanowienie TK z 2 sierpnia 2010 r., S 3/10, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407). Stosowna inicjatywa ustawodawcza wypłynęła od grupy posłów, którzy złożyli w Sejmie projekt przepisów u.o.p.n. Projekt ten w toku prac legislacyjnych uległ znaczącym zmianom. 3. Przed 29 kwietnia 2012 r. przepisy prawa polskiego w niewielkim stopniu zapew- niały ochronę kontrahentom deweloperów. W szczególności ochrona ta była nie- wystarczająca, gdy dochodziło do upadłości dewelopera. „Polska jest jednym z krajów Unii Europejskiej, w którym ryzyko inwestycji dewe- loperskiej ponosi nabywca (klient). Nie może on zrealizować roszczenia o oddanie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanych dalej «lokalem», w da- nym przedsięwzięciu deweloperskim, tracąc nie tylko upragniony lokal, ale rów- nież oszczędności oraz zostaje z kredytami, których spłata jest obliczona na wiele lat, ponieważ w polskim prawie nie uregulowano tego problemu. Obowiązujące przepisy prawa w sposób niewystarczający chronią interesy nabywców będących klientami fi rm deweloperskich” (Uzasadnienie projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, druk sejmowy nr 4349 z 9 czerwca 2011 r., www.sejm.gov.pl, s. 21). 4. W wielu innych państwach Unii Europejskiej od dawna obowiązują regulacje, któ- re szczegółowo chronią nabywców zawierających umowy z deweloperami. Szerzej por. B. Gliniecki, Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wza- jemnych roszczeń stron, Warszawa 2012, s. 49 i n.; J. Wszołek, Ochrona nabyw- ców lokali w budowie w ustawodawstwach wybranych państw europejskich, „Rejent” 2011, nr 1, s. 89 i n. 20 Tomasz Czech Rozdział 1. Przepisy ogólne II. CEL USTAWY Art. 1 5. Ogólnym celem przepisów u.o.p.n. – jak sama nazwa ustawy wskazuje – jest ochro- na nabywców. Ochronę tę realizuje się na kilku płaszczyznach. 6. Po pierwsze, ochronie podlegają wpłaty dokonywane przez nabywców na poczet wynagrodzenia dewelopera z tytułu umów deweloperskich i umów przedwstęp- nych. Wpłaty takie obligatoryjnie muszą być kierowane na mieszkaniowy rachu- nek powierniczy typu otwartego lub zamkniętego. Deweloper ma ograniczony do- stęp do środków zgromadzonych na tym rachunku (zob. art. 4 i n.). 7. Po drugie, na etapie przedkontraktowym nałożono na dewelopera obowiąz- ki informacyjne względem potencjalnych nabywców (art. 17–21). Celem tych obowiązków jest dostarczenie potencjalnemu nabywcy informacji, które są mu potrzebne do podjęcia racjonalnej decyzji o zawarciu umowy z deweloperem. Podstawowym instrumentem ochrony nabywcy jest prospekt informacyjny, któ- ry deweloper ma obowiązek doręczyć potencjalnemu nabywcy na jego żądanie (art. 18 ust. 1). 8. Po trzecie, wprowadzono obligatoryjną formę aktu notarialnego odnośnie do za- warcia umowy deweloperskiej (art. 26 ust. 1) oraz umowy przedwstępnej (art. 2 ust. 2). Umożliwia to nabywcy m.in. skorzystanie z fachowej pomocy notariusza przy dokonywaniu czynności prawnej. 9. Po czwarte, dokument umowy deweloperskiej musi – w interesie nabywcy – za- wierać wiele rozbudowanych postanowień o charakterze normatywnym oraz in- formacyjnym (art. 22 ust. 1). Wprowadzano zasadę, że postanowienia tej umowy nie mogą być dla nabywcy mniej korzystne niż przepisy u.o.p.n. (art. 28). Pozycję prawną nabywcy wzmacnia możliwość wpisu roszczenia do księgi wieczy- stej (art. 23) oraz procedura odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzin- nego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej (art. 27). 10. Po piąte, nabywcy przyznano rozbudowane uprawnienia do wycofania się z umo- wy deweloperskiej (umowy przedwstępnej), gdy wystąpiły określone uchybie- nia na etapie przedkontraktowym albo na etapie zawierania tej umowy (art. 29 ust. 1–3). 11. Po szóste, wzmocniono pozycję prawną nabywcy na wypadek ogłoszenia upa- dłości przez dewelopera, w szczególności przez wprowadzenie odrębnej masy upadłości i umożliwienie – na podstawie uchwały zgromadzenia nabywców – kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 4251 i n. p.u.n.). Należy jednak zastrzec, że regulacja ta wykazuje poważne wady i w wielu przypad- kach ochrona nabywcy może okazać się pozorna w toku postępowania upadłoś- ciowego. www.lexisnexis.pl 21 Art. 1 Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego III. ZAKRES CZASOWY U.O.P.N. 12. Przepisy u.o.p.n. znajdują zastosowanie do umów deweloperskich oraz umów przedwstępnych, jakie zawarto w dniu 29 kwietnia 2012 r. lub później (zob. ko- mentarz do art. 37, tezy 1 i n.). 13. W drodze wyjątku – zgodnie z art. 37 – deweloper nie jest zobowiązany do sto- sowania środków ochrony nabywcy opisanych w art. 4, jeżeli rozpoczął sprzedaż przed 29 kwietnia 2012 r. Defi nicję rozpoczęcia sprzedaży zamieszczono w art. 3 pkt 10 (zob. komentarz do art. 3, tezy 206 i n.). Szerzej na ten temat zob. komen- tarz do art. 37, tezy 8 i n. IV. ZAKRES PODMIOTOWY U.O.P.N. 14. Umowę deweloperską oraz poprzedzającą ją umowę przedwstępną zawierają de- weloper oraz nabywca. 15. Zgodnie z art. 3 pkt 1 u.o.p.n. deweloperem jest przedsiębiorca w rozumieniu art. 431 k.c., który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawiera umo- wę deweloperską. Deweloperem może być osoba fi zyczna, osoba prawna lub jed- nostka organizacyjna, która nie ma osobowości prawnej, gdy przepisy przyznają jej zdolność prawną (art. 331 § 1 k.c.). Zob. komentarz do art. 3, tezy 4 i n. 16. Nabywcą może być tylko osoba fi zyczna: konsument lub nie -konsument (art. 3 pkt 4). Zob. komentarz do art. 3, tezy 43 i n. 17. Umowa zawarta między osobami, które nie spełniają powyższych przesłanek (np. z nabywcą będącym osobą prawną), nie jest umową deweloperską. Do umo- wy takiej nie znajdują zastosowania przepisy u.o.p.n. V. ZAKRES PRZEDMIOTOWY U.O.P.N. 18. Przepisy u.o.p.n. stosuje się do umowy deweloperskiej oraz poprzedzającej ją umo- wy przedwstępnej (art. 2 ust. 2). 19. Zgodnie z art. 3 pkt 5 w zw. z art. 22 ust. 1 pkt 18 umowę deweloperską wyróżnia- ją trzy charakterystyczne elementy: 1) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz: a) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę lub b) przeniesienia na nabywcę własności gruntu za- budowanego domem jednorodzinnym albo użytkowania wieczystego gruntu z własnością domu jednorodzinnego, ewentualnie udziału w tych prawach; 2) zobowiązanie nabywcy do zapłaty na rzecz dewelopera oznaczonej sumy; 3) spełnienie – całości lub części – świadczenia pieniężnego przez nabywcę, za- nim deweloper spełni swoje świadczenie na rzecz nabywcy (brak równoczes- ności świadczeń). 22 Tomasz Czech Rozdział 1. Przepisy ogólne Art. 1 20. Przedmiotem umowy deweloperskiej jest przyszły lokal mieszkalny (art. 3 pkt 2; zob. komentarz do art. 3, tezy 22 i n.) lub dom jednorodzinny (art. 3 pkt 3; zob. ko- mentarz do art. 3, tezy 33 i n.). 21. Następujące umowy nie podlegają przepisom u.o.p.n.: 1) umowa, której przedmiotem jest lokal niemieszkalny lub nieruchomość zabu- dowana budynkiem niebędącym domem jednorodzinnym; 2) umowa, której przedmiotem jest istniejący lokal mieszkalny lub grunt zabudo- wany istniejącym domem jednorodzinnym; 3) umowa, która nie obejmuje zobowiązania dewelopera do wybudowania okreś- lonego budynku; 4) umowa, która nie zawiera zobowiązania dewelopera do przeniesienia na na- bywcę własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości albo udziału w tym prawie; 5) umowa, która nie zobowiązuje nabywcy do spełnienia żadnego świadczenia na rzecz dewelopera; 6) umowa, która obejmuje zobowiązanie nabywcy do spełnienia wyłącznie świad- czenia niepieniężnego na rzecz dewelopera; 7) umowa, zgodnie z którą całość świadczenia pieniężnego nabywcy ma zostać spełniona równocześnie z zawarciem umowy rozporządzającej albo po zawar- ciu takiej umowy; 8) umowa, która wywołuje skutki zobowiązująco -rozporządzające, czyli od razu przenosi na nabywcę własność (użytkowanie wieczyste) nieruchomości albo udział w tym prawie; 9) umowa o budowę lokalu mieszkalnego (zob. art. 18 ust. 1 u.s.m.) lub domu jednorodzinnego pomiędzy spółdzielnią a jej członkiem; 10) umowa przedwstępna, która nie jest źródłem zobowiązania po stronie dewelo- pera (arg. a contrario z art. 2 ust. 2); 11) umowa przedwstępna, która nie poprzedza umowy deweloperskiej (np. doty- czy zawarcia określonej umowy sprzedaży); 12) umowa rezerwacyjna, czyli umowa nienazwana, na podstawie której dewelo- per zobowiązuje się wobec drugiej strony (potencjalnego nabywcy), że w ozna- czonym okresie nie będzie oferował innym osobom określonego lokalu miesz- kalnego lub domu jednorodzinnego, który ma zostać wybudowany w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. 22. Szerzej zob. komentarz do art. 3, tezy 68 i n. VI. OGÓLNA OCENA PRZEPISÓW U.O.P.N. 23. Generalnie przepisy u.o.p.n. należy ocenić bardzo krytycznie. Stoją one bowiem na niskim poziomie legislacyjnym. www.lexisnexis.pl 23 Art. 1 Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Po pierwsze, przepisy u.o.p.n. zostały fatalnie zredagowane pod względem języ- kowym (stylistycznym). Przykładem tego może być przecinek, który – wbrew pod- stawowym zasadom interpunkcji – postawiono w środku art. 25. Po drugie, w komentowanych przepisach nie przestrzega się ustalonych reguł języ- ka prawnego i siatki pojęciowej przyjętej w polskim prawie cywilnym (np. termin „sprzedaż” używany w znaczeniu ekonomicznym w art. 3 pkt 10). Po trzecie, w przepisach u.o.p.n. występują błędy logiczne (np. zamknięte koło odesłań w art. 3 pkt 1, 4 i 5 pomiędzy elementami defi nicji dewelopera, nabywcy i umowy deweloperskiej). Po czwarte, znacząca część przyjętych rozwiązań normatywnych jest wadliwa pod względem merytorycznym. W szczególności dotyczy to warunków wypłaty środków pieniężnych z otwartego rachunku mieszkaniowego (art. 8, art. 11–12), zmian w treści prospektu informacyjnego (art. 22 ust. 2–3) oraz konstrukcji postę- powania upadłościowego wobec deweloperów (art. 4251 i n. p.u.n.). Po piąte, niejasna redakcja wielu przepisów omawianej ustawy stanowi podło- że do licznych sporów interpretacyjnych, podważając istotnie pewność obrotu (np. art. 23, art. 27 ust. 6). Po szóste, przepisy u.o.p.n. pogłębiają – pod wieloma względami – niespójność sys- temu polskiego prawa cywilnego (np. co do relacji między umową deweloperską a umową określoną w art. 9 u.w.l.). Po siódme, niektóre przepisy u.o.p.n. budzą poważne zastrzeżenia co do zgodności z Konstytucją RP (np. art. 5 ust. 4). VII. WYKŁADNIA PRZEPISÓW U.O.P.N. 24. Punktem wyjścia do analizy przepisów u.o.p.n. jest zawsze wykładnia języko- wa. Ze względu na niedostateczny poziom legislacyjny omawianych przepisów (zob. tezę 23) wykładnia ta nie ma decydującego znaczenia. Poziom przełamania wyniku wykładni językowej, tj. odejścia od językowego znaczenia przepisów, jest ustalony stosunkowo nisko. 25. Istotne znaczenie ma wykładnia systemowa. Chodzi zarówno o wykładnię systemo- wą w ramach komentowanej ustawy, jak i w zakresie ogólniejszym (zwłaszcza w kon- tekście normatywnym kodeksu cywilnego). Ten drugi kierunek wykładni pozwala – w sposób spójny – wpisać przepisy u.o.p.n. w system polskiego prawa cywilnego. 26. W każdym przypadku należy uwzględniać wykładnię funkcjonalną (celowoś- ciową). Waga tego rodzaju wykładni rośnie zwłaszcza w obliczu niskiego poziomu legislacyjnego przepisów u.o.p.n. Umożliwia ona uzyskanie racjonalnego wyniku interpretacyjnego z uwzględnieniem pożądanej funkcji normy prawnej. 24 Tomasz Czech Rozdział 1. Przepisy ogólne Art. 2 Interpretując przepisy u.o.p.n., konieczne jest ustalenie funkcji (celu) regulacji oraz ukierunkowanie procesu interpretacyjnego w taki sposób, aby uzyskać normę prawną odpowiadającą tej funkcji (celowi). Jak wspomniano, podstawowym celem komentowanych przepisów jest ochrona interesów nabywców (zob. tezy 5–11). VIII. ZNACZENIE ART. 1 U.O.P.N. 27. Art. 1 nie jest bezpośrednio źródłem żadnej normy prawnej. Przepis ten należy interpretować w kontekście art. 3 pkt 5 oraz art. 22 ust. 1 pkt 18. Współreguluje on przesłanki umowy deweloperskiej, wyznaczając zakres przedmiotowy przepi- sów u.o.p.n. 28. W art. 1 pominięto przypadek umowy, zgodnie z którą deweloper jest zobowiąza- ny – oprócz wybudowania budynku – przenieść na nabywcę udział we własności (użytkowaniu wieczystym) gruntu zabudowanego wieloma domami jednorodzin- nymi (zob. art. 22 ust. 1 pkt 18 in fi ne). Umowę taką należy zakwalifi kować jako umowę deweloperską i stosować do niej przepisy u.o.p.n. (arg. a maiori ad minus). Art. 2. ZAKRES USTAWY. UMOWA PRZEDWSTĘPNA Art. 2. 1. Ustawa określa: 1) środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę; 2) zasady i tryb zawierania umów deweloperskich; 3) obowiązki przedkontraktowe dewelopera; 4) treść umowy deweloperskiej; 5) prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej; 6) zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewe- lopera. 2. Przepisy niniejszej ustawy stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (umo- wa przedwstępna). I. ZAKRES USTAWY 1. W art. 2 ust. 1 opisano zakres przedmiotowy przepisów u.o.p.n. Generalnie od- powiada on rzeczywistemu zakresowi regulacji, z tym że szerzej unormowano zasady postępowania upadłościowego wobec deweloperów (art. 4251 i n. p.u.n.), niż wynikałoby to z literalnej wykładni art. 2 ust. 1 pkt 6 u.o.p.n. (np. odrębna masa upadłości obejmuje również nieruchomość, na której realizowane jest przed- sięwzięcie deweloperskie). 2. Obowiązki przedkontraktowe dewelopera, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 3, należy traktować równoznacznie ze sformułowaniem: „Obowiązki dewelope- www.lexisnexis.pl 25 Art. 2 Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ra przed zawarciem umowy deweloperskiej”, jakie zamieszczono w tytule roz- działu 5 u.o.p.n. 3. Art. 2 ust. 1 nie ma samodzielnego znaczenia normatywnego. Nie wynikają z nie- go żadne zakazy ani nakazy. II. UMOWA PRZEDWSTĘPNA 4. Zgodnie z art. 2 ust. 2, przepisy u.o.p.n. stosuje się również do umowy przedwstępnej (szerzej por. B. Pawlak, Przedwstępna umowa deweloperska, PS 2013, nr 3, s. 38 i n.). Wykładnia celowościowa komentowanego przepisu wskazuje, że w istocie chodzi o stosowanie tych przepisów w sposób odpowiedni, ponieważ umowa przedwstęp- na nie jest równoznaczna z umową deweloperską i przepisy u.o.p.n. – poza art. 2 ust. 2 – nie posługują się terminem „umowa przedwstępna”, więc większości z nich nie można byłoby literalnie zastosować. W konsekwencji konieczne jest przełamanie wyniku wykładni językowej komentowanego przepisu i przyjęcie, że nakazuje on odpowiednio stosować przepisy u.o.p.n. do umowy przedwstępnej. Odpowiednie stosowanie oznacza, że – stosownie do okoliczności, uwzględniając specyfi kę umowy przedwstępnej – określony przepis: 1) stosuje się bez zmian, 2) znajduje zastosowanie z pewnymi zmianami albo 3) nie ma w ogóle zastosowania. Biorąc pod uwagę ochronny – względem nabywców – cel przepisów u.o.p.n., gene- ralnie należy dążyć do wyniku interpretacyjnego, który umożliwia zastosowanie do umowy przedwstępnej w jak najszerszym zakresie nakazów i zakazów, jakie wynikają z tych przepisów. Zupełne wyłączenie stosowania danego przepisu sta- nowi wyjątek. Przykład: Do umowy przedwstępnej nie znajduje zastosowania art. 27, ponieważ normuje on należy- te wykonanie obowiązków dotyczących przedmiotu umowy deweloperskiej. Z tego samego powodu w omawianej sytuacji nie można stosować art. 29 ust. 5 w zakresie, w jakim przyznaje on dewelope- rowi uprawnienie do odstąpienia od umowy, gdy nabywca nie stawił się do odbioru lokalu mieszkal- nego (domu jednorodzinnego). 5. W art. 2 ust. 2 umowę przedwstępną zdefi niowano jako umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej. Stosownie do wykładni systemowej i celowościowej należy jednak uznać, że nie jest to defi - nicja wyczerpująca i do jej pełnej rekonstrukcji konieczne jest również uwzględ- nienie elementów defi nicji umowy przedwstępnej, jaką zamieszczono w ogólnym art. 389 § 1 k.c. Odnośnie do przesłanek umowy przedwstępnej zob. np. M. Krajewski, w: System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część ogólna, t. 5, red. E. Łętowska, War- szawa 2012, s. 870 i n. 26 Tomasz Czech
Pobierz darmowy fragment (pdf)

Gdzie kupić całą publikację:

Ustawa deweloperska. Komentarz
Autor:

Opinie na temat publikacji:


Inne popularne pozycje z tej kategorii:


Czytaj również:


Prowadzisz stronę lub blog? Wstaw link do fragmentu tej książki i współpracuj z Cyfroteką: