Darmowy fragment publikacji:
Krótkie Komentarze Becka
Krótkie Komentarze Becka
Przekazujemy Państwu
popularnością komentarza do ustawy o własności lokali.
siódme wydanie
cieszącego się dużą
Opracowanie kompleksowo omawia problematykę związaną
z tematem odrębnej własności lokalu, w szczególności zajmując
się kwestiami:
[
[
[
trybu i formy ustanowienia odrębnej własności lokalu,
zarządu nieruchomością wspólną,
praw i obowiązków właścicieli lokali,
uwzględniając przy tym najnowsze orzecznictwo i literaturę
przedmiotu. Pozycja zawiera również wybór aktów prawnych
(ustaw i rozporządzeń) uzupełniających wiedzę z tej dziedziny
prawa.
Komentarz stanowi cenną pomoc dla notariuszy, członków
wspólnot mieszkaniowych, zarządców nieruchomości oraz dla
wszystkich osób zainteresowanych tematyką odrębnej włas-
ności lokali.
Gerard Bieniek
wań i komentarzy, sędzia Izby Cywilnej Sądu Najwyższego.
– doktor nauk prawnych, autor wielu opraco-
– notariusz, wieloletni sędzia pionu cywil-
† Zenon Marmaj
nego, w tym Izby Cywilnej Sądu Najwyższego, autor wielu ko-
mentarzy z zakresu prawa cywilnego.
ISBN 978-83-7483-915-0
e
i
n
a
d
y
w
.
7
z
r
a
t
n
e
m
o
K
i
l
a
k
o
l
ć
ś
o
n
s
a
ł
W
j
a
m
r
a
M
,
k
e
i
n
e
i
B
Gerard Bieniek
Zenon Marmaj
Własność
lokali
Komentarz
7. wydanie
www.sklep.beck.pl
e-mail: redakcja@beck.pl
http://www.beck.pl
tel.: 022 31 12 222, fax: 022 33 77 601
9 7 8 8 3 7 4 8 3 9 1 5 0
Cena 59,00 z³
C.H. Beck
C.H.Beck
KRÓTKIE KOMENTARZE BECKA
W³asnoœæ lokali
Polecamy z tego zakresu:
A. Doliwa
PRAWO MIESZKANIOWE, wyd. 3
Komentarze Becka
K. Pietrzykowski
SPÓ£DZIELNIE MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, wyd. 3
Krótkie Komentarze Becka
G. Manjura
DODATKI MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, wyd. 2
Krótkie Komentarze Becka
L. Myczkowski (wprowadzenie)
PRAWO MIESZKANIOWE, wyd. 5
Teksty Ustaw Becka
J. Siegieñ (wprowadzenie)
PRAWO BUDOWLANE, wyd. 8
Teksty Ustaw Becka
Z. Radwañski (wprowadzenie)
KODEKS CYWILNY, wyd. 26
Teksty Ustaw Becka
KODEKS CYWILNY, wyd. 26
Twoje Prawo
KC, KPC, KRO, KSCU, wyd. 9
Edycja S¹dowa
KC, KPC, KRO, wyd. 16
Teksty Ustaw Becka
www.sklep.beck.pl
W³asnoœæ lokali
Komentarz
7. wydanie
Gerard Bieniek
Sêdzia S¹du Najwy¿szego
† Zenon Marmaj
em. notariusz
W³asnoœæ lokali, wyd. 7
Stan prawny: 1 paŸdziernika 2007 r.
Redakcja: Monika Paw³owska, Joanna Cybulska
© Wydawnictwo C. H. Beck 2008
Wydawnictwo C. H. Beck Sp. z o.o.
ul. Gen. Zaj¹czka 9, 01–518 Warszawa
Sk³ad i ³amanie: Wydawnictwo C. H. Beck
Druk i oprawa: WDG Drukarnia w Gdyni Sp. z o.o., Gdynia
ISBN 978-83-7483-915-0
Spis treœci
Spis treœci
Spis treœci
Przedmowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
IX
Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
XI
A. Tekst ustawy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Ustawa o w³asnoœci lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.
(tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) . . . . . .
B. Komentarz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Rozdzia³ 1. Przepisy ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 1. Zakres regulacji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 2. Lokal samodzielny; czêœæ sk³adowa . . . . . . . . . . . . .
Art. 3. Wspó³w³asnoœæ przymusowa
. . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 3a. U¿ytkowanie wieczyste u³amkowej czêœci gruntu . . .
Art. 4. W³asnoœæ dotychczasowa; u¿ytkowanie wieczyste . . . .
Art. 5. Grunt do podzia³u . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1
3
17
19
19
59
71
87
92
96
Art. 6. Wspólnota mieszkaniowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
102
Rozdzia³ 2. Ustanowienie w³asnoœci lokalu . . . . . . . . . . . . .
Art. 7. Tryb; forma; wpis
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 8. TreϾ umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 9. Budowa lokali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 10. CzynnoϾ jednostronna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 11. Orzeczenie s¹du . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Rozdzia³ 3. Prawa i obowi¹zki w³aœcicieli lokali
. . . . . . . . .
Art. 12. Wspó³korzystanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 13. Utrzymanie lokalu i nieruchomoœci wspólnej
. . . . . .
Art. 14. Koszty zarz¹du . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 15. Zaliczki
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 16. Przymusowa sprzeda¿ lokalu . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 17. OdpowiedzialnoϾ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Rozdzia³ 4. Zarz¹d nieruchomoœci¹ wspóln¹ . . . . . . . . . . . .
Art. 18. Umowa o sposobie zarz¹du . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 19. Przepisy o wspó³w³asnoœci
. . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 20. Obowi¹zek wyboru zarz¹du . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 21. Kompetencje zarz¹du . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
113
113
119
123
127
129
132
132
135
138
138
139
141
142
142
153
154
156
V
Spis treœci
Art. 22. Zarz¹d zwyk³y i czynnoœci przekraczaj¹ce . . . . . . . .
Art. 23. Tryb uchwa³ w³aœcicieli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 24. Rozstrzygniêcie s¹du . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 25. Zaskar¿enie uchwa³y . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 26. Zarz¹dca przymusowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 27. Wspó³dzia³anie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 28. Wynagrodzenie dla zarz¹du . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 29. RachunkowoϾ; sprawozdania . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 30. Zebranie w³aœcicieli
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 31. Zwo³anie zebrania
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 32. Zawiadomienie o zebraniu . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 32a. Nabycie nieruchomoœci . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 33. Zarz¹d powierzony umow¹ . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Rozdzia³ 5. Zmiany w przepisach obowi¹zuj¹cych, przepisy
przejœciowe i koñcowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 34–38. (pominiête) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 39. Upowa¿nienie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 40. Dotychczasowi zarz¹dcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 41. Wejœcie w ¿ycie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
159
171
174
175
179
180
181
182
185
188
189
191
192
194
194
194
195
195
C. Przepisy zwi¹zkowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
197
1. Ustawa o ksiêgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca
1982 r. (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) –
wyci¹g . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
199
2. Rozporz¹dzenie Ministra Sprawiedliwoœci w sprawie prowa-
dzenia ksi¹g wieczystych i zbiorów dokumentów z dnia
17 wrzeœnia 2001 r. (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.) – wyci¹g .
203
3. Ustawa o gospodarce nieruchomoœciami z dnia 21 sierpnia
1997 r. (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) –
wyci¹g . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
216
4. Zasady identyfikacji lokali i pomieszczeñ przynale¿nych na do-
kumentach geodezyjnych (Rejent 2000, Nr 7–8, s. 175–176) .
220
5. Ustawa o nabywaniu nieruchomoœci przez cudzoziemców
z dnia 24 marca 1920 r. (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 167,
poz. 1758) – wyci¹g . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
221
6. Ustawa o dodatkach mieszkaniowych z dnia 21 czerwca 2001 r.
(Dz.U. Nr 71, poz. 734 ze zm.) – wyci¹g . . . . . . . . . . . .
224
7. Ustawa o przekszta³ceniu prawa u¿ytkowania wieczystego
w prawo w³asnoœci nieruchomoœci z dnia 29 lipca 2005 r.
(Dz.U. Nr 175, poz. 1459) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
235
VI
Spis treœci
8. Ustawa o zasadach zbywania mieszkañ bêd¹cych w³asno-
œci¹ przedsiêbiorstw pañstwowych, niektórych spó³ek han-
dlowych z udzia³em Skarbu Pañstwa, pañstwowych osób
prawnych oraz niektórych mieszkañ bêd¹cych w³asnoœci¹
Skarbu Pañstwa z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz.U. z 2001 r.
Nr 4, poz. 24 ze zm.) – wyci¹g . . . . . . . . . . . . . . . . . .
239
9. Rozporz¹dzenie Rady Ministrów w sprawie trybu egzeku-
cji z lokali stanowi¹cych odrêbne nieruchomoœci z dnia
19 grudnia 1994 r. (Dz.U. Nr 136, poz. 710) . . . . . . . . . .
244
10. Rozporz¹dzenie Ministra Finansów w sprawie obowi¹zko-
wego ubezpieczenia odpowiedzialnoœci cywilnej zarz¹dcy
nieruchomoœci z dnia 21 wrzeœnia 2004 r. (Dz.U. Nr 207,
poz. 2114) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
245
Indeks rzeczowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
247
VII
Przedmowa
Przedmowa
Przedmowa
Rozwój budownictwa mieszkaniowego zale¿y nie tylko od zapewnienia
odpowiedniego zaplecza finansowego, ale tak¿e od wyboru w³aœciwej for-
my prawnej okreœlaj¹cej sposób dysponowania zasobami mieszkaniowy-
mi. Z regu³y form¹ t¹ jest najem. Wystêpuje tak¿e rozwiniêta forma
spó³dzielczego prawa do mieszkania, która mieœci siê w ogólnym trendzie
posiadania w³asnego lokalu mieszkalnego.
Ustawa o w³asnoœci lokali wychodzi naprzeciw trendowi posiadania
prawa do w³asnego mieszkania, prawa mocniejszego, ni¿ gwarantuj¹ to
stosunki spó³dzielcze, co jest zupe³nie zrozumia³e. Chodzi tu o „mieszka-
nie w³asne”, zbli¿one do domu jednorodzinnego. W stosunkach wielko-
miejskich posiadanie domu jednorodzinnego z regu³y nie jest mo¿liwe.
Wynika to z ich swoistoœci, uwarunkowañ urbanistycznych, sytuacji ma-
j¹tkowej zainteresowanych. Okolicznoœci te sprawiaj¹, ¿e namiastk¹ domu
jednorodzinnego staj¹ siê lokale stanowi¹ce odrêbne nieruchomoœci.
Ustawa o w³asnoœci lokali ma w swej podstawowej warstwie realizowaæ
te d¹¿enia, wychodziæ im naprzeciw. Realizuje ona te cele na miarê ist-
niej¹cych uwarunkowañ.
Akt ten przede wszystkim wprowadza jednolite zasady ustanawiania
odrêbnej w³asnoœci lokali – mieszkalnych i u¿ytkowych. Odnosi siê do
ka¿dej sytuacji, bez wzglêdu na to, czyj¹ w³asnoœæ stanowi nieruchomoœæ
(budynek). Reguluje zasady ustanawiania odrêbnej w³asnoœci lokali. Nie
wkracza natomiast w sam tryb sprzeda¿y takich lokali.
Ustawa nie wprowadzi³a zatem ¿adnych zmian w stosunki wspó³w³as-
noœci nieruchomoœci, w sytuacji gdy dana nieruchomoœæ nale¿y do kilku
osób fizycznych. Wspó³w³aœciciele ci mog¹ z zastosowaniem postanowieñ
ustawy ustanowiæ w takiej nieruchomoœci odrêbn¹ w³asnoœæ lokali.
Omawiany akt nie wprowadzi³ zmian w odniesieniu do zasad sprzeda¿y
mieszkañ przez jednostki samorz¹du terytorialnego, przede wszystkim
gminy, lub Skarb Pañstwa na rzecz ich najemców. Zasady sprzeda¿y oraz
oddawania gruntów w u¿ytkowanie wieczyste normuj¹ postanowienia
ustawy o gospodarce nieruchomoœciami. Ustawa natomiast unormowa³a
sam sposób ustanawiania tej odrêbnej w³asnoœci, nie wkraczaj¹c w zasady
sprzeda¿y tych mieszkañ. Uregulowa³a te¿ sposób zarz¹du nieruchomoœci¹
wspóln¹.
Zasady zbywania lokali nale¿¹cych do przedsiêbiorstw pañstwowych,
spó³ek handlowych z udzia³em Skarbu Pañstwa, niektórych pañstwowych
IX
Przedmowa
osób prawnych oraz niektórych lokali bêd¹cych w³asnoœci¹ Skarbu Pa-
ñstwa reguluj¹ przepisy ustawy z 15.12.2000 r. o zasadach zbywania
mieszkañ bêd¹cych w³asnoœci¹ przedsiêbiorstw pañstwowych, niektórych
spó³ek handlowych z udzia³em Skarbu Pañstwa, pañstwowych osób praw-
nych oraz niektórych mieszkañ bêd¹cych w³asnoœci¹ Skarbu Pañstwa
(Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze zm.). Nale¿y te¿ zwróciæ uwagê na prze-
pisy odrêbne reguluj¹ce zasady sprzeda¿y lokali stanowi¹cych w³asnoœæ
Polskich Kolei Pañstwowych S.A. (ustawa z 8.9.2000 r. o komercjalizacji,
restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiêbiorstwa pañstwowego „Polskie
Koleje Pañstwowe”, Dz.U. Nr 84, poz. 948 ze zm.); lokali bêd¹cych
w³asnoœci¹ Skarbu Pañstwa pozostaj¹cych w dyspozycji Agencji Nieru-
chomoœci Rolnych (ustawa z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomo-
œciami rolnymi Skarbu Pañstwa, tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 208,
poz. 2128 ze zm.) b¹dŸ w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej
(ustawa z 22.6.1995 r. o zakwaterowaniu Si³ Zbrojnych Rzeczypospolitej
Polskiej, tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 ze zm.). Przepisy ko-
mentowanej ustawy nie naruszaj¹ tych zasad.
Ustawa o w³asnoœci
lokali reguluje natomiast – w odniesieniu do
wszystkich mieszkañ, bez wzglêdu na to, w jakich budynkach siê one znaj-
duj¹ oraz czyj¹ dot¹d stanowi³y w³asnoœæ – zasady ustanawiania odrêbnej
w³asnoœci lokali oraz sposób zarz¹du, powstanie wspólnoty mieszkaniowej
itp. Ustawa ma zatem charakter uniwersalny. Odnosi siê do ka¿dej sytu-
acji, w której lokal ma zostaæ wyodrêbniony lub ju¿ zosta³ wyodrêbniony.
Mo¿e to byæ lokal w budynku tzw. prywatnym, nale¿¹cym do gminy,
przedsiêbiorstwa pañstwowego, spó³ki, spó³dzielni mieszkaniowej, zlikwi-
dowanego przedsiêbiorstwa rolnego itp. W ka¿dej sytuacji wyodrêbnienie
lokalu i zarz¹d nastêpuje i ma miejsce na warunkach okreœlonych w usta-
wie. Jest to unormowanie uniwersalne.
Warszawa, paŸdziernik 2007 r.
Gerard Bieniek
X
Wykaz skrótów
Wykaz skrótów
Wykaz skrótów
1. ród³a prawa
GospGruntU . . . . . .
ustawa z 29.4.1985 r. o gospodarce gruntami i wy-
w³aszczaniu nieruchomoœci
(tekst
jedn. Dz.U.
z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) – nie obowi¹zuje
GospNierU . . . . . . .
ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomoœcia-
mi (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603
ze zm.)
KC . . . . . . . . . . . . .
ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U.
Nr 16, poz. 93 ze zm.)
Konstytucja . . . . . . Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r.
(Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.)
KPC . . . . . . . . . . . .
ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postêpowania cy-
wilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.)
KRO . . . . . . . . . . . .
ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuñ-
czy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.)
KSH . . . . . . . . . . . .
ustawa z 15.9.2000 r. – Kodeks spó³ek handlowych
(Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.)
KWU . . . . . . . . . . .
ustawa z 6.7.1982 r. o ksiêgach wieczystych i hipo-
tece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361
ze zm.)
PrSp . . . . . . . . . . . .
ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spó³dzielcze (tekst
jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.)
SpMieszkU . . . . . . .
ustawa z 15.12.2000 r. o spó³dzielniach mieszka-
niowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.)
W³LokU . . . . . . . . .
ustawa z 24.6.1994 r. o w³asnoœci lokali (tekst jedn.
Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)
ZmGospGruntU . . .
ustawa z 7.10.1992 r. zmieniaj¹ca ustawê o zmianie
ustawy o gospodarce gruntami i wyw³aszczaniu
nieruchomoœci (Dz.U. Nr 91, poz. 455) – nie obo-
wi¹zuje
2. Inne skróty
art.
. . . . . . . . . . . . .
artyku³
BSN . . . . . . . . . . . . Biuletyn S¹du Najwy¿szego
Dz.U. . . . . . . . . . . . Dziennik Ustaw
XI
Wykaz skrótów
MS . . . . . . . . . . . . . Minister Sprawiedliwoœci
nast.
. . . . . . . . . . . .
nastêpna (e, y)
Nr . . . . . . . . . . . . . .
numer
OSNCP . . . . . . . . . . Orzecznictwo S¹du Najwy¿szego – Izba Cywilna
i Administracyjna oraz Izba Pracy i Ubezpieczeñ
Spo³ecznych
OSNC . . . . . . . . . . . Orzecznictwo S¹du Najwy¿szego – Izba Cywilna
OSP . . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo S¹dów Polskich
poz. . . . . . . . . . . . . .
pozycja
publ. . . . . . . . . . . . .
publikowane (y)
PS . . . . . . . . . . . . . .
Przegl¹d S¹dowy
RM . . . . . . . . . . . . . Rada Ministrów
SN . . . . . . . . . . . . . .
S¹d Najwy¿szy
tekst jedn. . . . . . . . .
tekst jednolity
TK . . . . . . . . . . . . . . Trybuna³ Konstytucyjny
ust.
. . . . . . . . . . . . .
ustêp
w zw.
. . . . . . . . . . . w zwi¹zku
z. . . . . . . . . . . . . . . .
zeszyt
XII
A. Tekst ustawy
Ustawa o w³asnoœci lokali
z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. Nr 85, poz. 388)
Tekst jednolity z dnia 8 sierpnia 2000 r.
(Dz.U. Nr 80, poz. 903)
(zm. Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492)
Spis treœci
Rozdzia³ 1. Przepisy ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Rozdzia³ 2. Ustanowienie w³asnoœci lokalu. . . . . . . . . . . . . . . . . .
Rozdzia³ 3. Prawa i obowi¹zki w³aœcicieli lokali . . . . . . . . . . . . . .
Rozdzia³ 4. Zarz¹d nieruchomoœci¹ wspóln¹ . . . . . . . . . . . . . . . . .
Rozdzia³ 5. Zmiany w przepisach obowi¹zuj¹cych, przepisy przejœciowe
Art.
1–6
7–11
12–17
18–33
i koñcowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
34–41
Rozdzia³ 1. Przepisy ogólne
Art. 1. [Zakres regulacji] 1. Ustawa okreœla sposób ustanawiania odrêb-
nej w³asnoœci samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przezna-
czeniu, prawa i obowi¹zki w³aœcicieli tych lokali oraz zarz¹d nieruchomo-
œci¹ wspóln¹.
2. W zakresie nie uregulowanym ustaw¹ do w³asnoœci lokali stosuje siê
przepisy Kodeksu cywilnego.
Art. 2. [Lokal samodzielny; czêœæ sk³adowa] 1. Samodzielny lokal
mieszkalny, a tak¿e lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”,
mog¹ stanowiæ odrêbne nieruchomoœci.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wy-
dzielona trwa³ymi œcianami w obrêbie budynku izba lub zespó³ izb prze-
znaczonych na sta³y pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocni-
czymi s³u¿¹ zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje
siê odpowiednio równie¿ do samodzielnych lokali wykorzystywanych
zgodnie z przeznaczeniem na cele inne ni¿ mieszkalne.
3
Art. 3
A. Tekst ustawy
3. Spe³nienie wymagañ, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta
w formie zaœwiadczenia.
4. Do lokalu mog¹ przynale¿eæ, jako jego czêœci sk³adowe, pomieszcze-
nia, choæby nawet do niego bezpoœrednio nie przylega³y lub by³y po³o¿one
w granicach nieruchomoœci gruntowej poza budynkiem, w którym wyod-
rêbniono dany lokal, a w szczególnoœci: piwnica, strych, komórka, gara¿,
zwane dalej „pomieszczeniami przynale¿nymi”.
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynale¿nymi zaznacza siê
na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie po³o¿enia po-
mieszczeñ przynale¿nych poza budynkiem mieszkalnym – tak¿e na wyry-
sie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowi¹ za³¹cznik do aktu
ustanawiaj¹cego odrêbn¹ w³asnoœæ lokalu.
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeñ, o któ-
rych mowa w ust. 5, dokonuje siê, zgodnie z wymogami przepisów prawa
budowlanego, na koszt dotychczasowego w³aœciciela nieruchomoœci, o ile
strony umowy o ustanowienie odrêbnej w³asnoœci lokalu nie postanowi³y
inaczej.
Art. 3.
[Wspó³w³asnoœæ przymusowa] 1. W razie wyodrêbnienia
w³asnoœci lokali w³aœcicielowi lokalu przys³uguje udzia³ w nieruchomoœci
wspólnej jako prawo zwi¹zane z w³asnoœci¹ lokali. Nie mo¿na ¿¹daæ znie-
sienia wspó³w³asnoœci nieruchomoœci wspólnej, dopóki
trwa odrêbna
w³asnoœæ lokali.
2. Nieruchomoœæ wspóln¹ stanowi grunt oraz czêœci budynku i urz¹dze-
nia, które nie s³u¿¹ wy³¹cznie do u¿ytku w³aœcicieli lokali.
3. Udzia³ w³aœciciela lokalu wyodrêbnionego w nieruchomoœci wspólnej
odpowiada stosunkowi powierzchni u¿ytkowej lokalu wraz z powierzchni¹
pomieszczeñ przynale¿nych do ³¹cznej powierzchni u¿ytkowej wszystkich
lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynale¿nymi. Udzia³ w³aœciciela
samodzielnych lokali niewyodrêbnionych w nieruchomoœci wspólnej od-
powiada stosunkowi powierzchni u¿ytkowej tych lokali wraz z powierzch-
ni¹ pomieszczeñ przynale¿nych do ³¹cznej powierzchni u¿ytkowej wszyst-
kich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynale¿nymi.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbêdne jest
okreœlenie, oddzielnie dla ka¿dego samodzielnego lokalu, jego powierzch-
ni u¿ytkowej wraz z powierzchni¹ pomieszczeñ do niego przynale¿nych.
5. Je¿eli nieruchomoœæ, z której wyodrêbnia siê w³asnoœæ lokali, stanowi
grunt zabudowany kilkoma budynkami, udzia³ w³aœciciela lokalu wyod-
rêbnionego w nieruchomoœci wspólnej odpowiada stosunkowi powierzch-
ni u¿ytkowej lokalu wraz z powierzchni¹ pomieszczeñ przynale¿nych do
4
A. Tekst ustawy
Art. 3a
³¹cznej powierzchni u¿ytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami
do nich przynale¿nymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynnoœci prawnej dokonanej
przez w³aœciciela lub przez wszystkich wspó³w³aœcicieli nieruchomoœci na-
stêpuje wyodrêbnienie wszystkich lokali, wysokoœæ udzia³ów, o których
mowa w ust. 1, okreœlaj¹ odpowiednio w umowie w³aœciciel
lub
wspó³w³aœciciele.
7. W budynkach, w których nast¹pi³o wyodrêbnienie w³asnoœci co naj-
mniej jednego lokalu i ustalenie wysokoœci udzia³ów w nieruchomoœci
wspólnej bez uwzglêdnienia powierzchni pomieszczeñ przynale¿nych lub
w sposób inny ni¿ okreœlony w ust. 3, a przy wyodrêbnianiu kolejnych lo-
kali ustalano wysokoœæ udzia³ów w nieruchomoœci wspólnej w taki sam
sposób, do czasu wyodrêbnienia ostatniego lokalu stosuje siê zasady obli-
czania udzia³u w nieruchomoœci wspólnej takie, jak przy wyodrêbnieniu
pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzaj¹cego nie stosuje siê, je¿eli
wszyscy w³aœciciele lokali wyodrêbnionych i dotychczasowy w³aœciciel
nieruchomoœci dokonaj¹ w umowie nowego ustalenia wysokoœci udzia³ów
w nieruchomoœci wspólnej.
Art. 3a.
1
[U¿ytkowanie wieczyste u³amkowej czêœci gruntu] 1. Przy
oddawaniu w u¿ytkowanie wieczyste u³amkowej czêœci gruntu, jako prawa
zwi¹zanego z odrêbn¹ w³asnoœci¹ lokali, stosuje siê nastêpuj¹ce zasady:
1) nie oddaje siê gruntu we wspó³u¿ytkowanie wieczyste, je¿eli stanowi
on przedmiot wspó³w³asnoœci zwi¹zanej z w³asnoœci¹ uprzednio wy-
odrêbnionych lokali,
2) nie sprzedaje siê udzia³u we wspó³w³asnoœci gruntu, je¿eli grunt ten sta-
nowi przedmiot wspó³u¿ytkowania wieczystego zwi¹zanego z w³asno-
œci¹ uprzednio wyodrêbnionych lokali,
3) ustala siê jeden termin trwania prawa u¿ytkowania wieczystego w od-
niesieniu do wszystkich udzia³ów we wspó³u¿ytkowaniu wieczystym,
niezale¿nie od daty wyodrêbnienia lokalu, z którym jest zwi¹zany
udzia³ w tym prawie.
2. Je¿eli przy ustanowieniu odrêbnej w³asnoœci lokali ustanowiono
ró¿ne terminy trwania prawa wspó³u¿ytkowania wieczystego przynale-
¿nej do tych lokali dzia³ki budowlanej, w³aœciciele wyodrêbnionych lo-
kali mog¹ ¿¹daæ zmiany terminów przez przyjêcie jednego terminu dla
wszystkich udzia³ów we wspó³u¿ytkowaniu wieczystym tej dzia³ki.
Z ¿¹daniem takim mo¿e wyst¹piæ tak¿e w³aœciwy organ. Termin ten usta-
1
Art. 3a dodany ustaw¹ z dnia 28.11.2003 r. (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), która wcho-
dzi w ¿ycie 22.09.2004 r.
5
Art. 4–7
A. Tekst ustawy
nawia siê stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozosta³ych
udzia³ów.
Art. 4. [W³asnoœæ dotychczasowa; u¿ytkowanie wieczyste] 1. Dotych-
czasowemu w³aœcicielowi nieruchomoœci przys³uguj¹ co do niewyodrêb-
nionych lokali oraz co do nieruchomoœci wspólnej takie same uprawnienia,
jakie przys³uguj¹ w³aœcicielom lokali wyodrêbnionych; odnosi siê to tak¿e
do jego obowi¹zków.
2. Je¿eli do wyodrêbniania w³asnoœci lokali dochodzi sukcesywnie,
w³aœciciele lokali ju¿ wyodrêbnionych nie s¹ stronami umów o wyodrêb-
nieniu dalszych lokali.
3. Je¿eli budynek zosta³ wzniesiony na gruncie oddanym w u¿ytkowanie
wieczyste, przedmiotem wspólnoœci
jest
to prawo, a dalsze przepisy
o w³asnoœci lub wspó³w³asnoœci gruntu stosuje siê odpowiednio do prawa
u¿ytkowania wieczystego.
Art. 5.
1
[Grunt do podzia³u] 1. Je¿eli powierzchnia nieruchomoœci grun-
towej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrêbniono w³asnoœæ lokali,
jest wiêksza ni¿ powierzchnia dzia³ki budowlanej, w rozumieniu przepi-
sów o gospodarce nieruchomoœciami, niezbêdnej do korzystania z niego,
wspó³w³aœciciele mog¹ dokonaæ podzia³u tej nieruchomoœci.
2. Je¿eli na nieruchomoœci gruntowej jest po³o¿ony wiêcej ni¿ jeden bu-
dynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrêbniono w³asnoœæ lokalu,
wspó³w³aœciciele mog¹ dokonaæ podzia³u tej nieruchomoœci polegaj¹cego
na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomoœci dwóch lub wiêcej dzia³ek
budowlanych.
3. Przy dokonywaniu podzia³u, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje siê
przepisy o gospodarce nieruchomoœciami.
Art. 6. [Wspólnota mieszkaniowa] Ogó³ w³aœcicieli, których lokale
wchodz¹ w sk³ad okreœlonej nieruchomoœci, tworzy wspólnotê mieszka-
niow¹. Wspólnota mieszkaniowa mo¿e nabywaæ prawa i zaci¹gaæ zobo-
wi¹zania, pozywaæ i byæ pozywana.
Rozdzia³ 2. Ustanowienie w³asnoœci lokalu
Art. 7. [Tryb; forma; wpis] 1. Odrêbn¹ w³asnoœæ lokalu mo¿na ustano-
wiæ w drodze umowy, a tak¿e jednostronnej czynnoœci prawnej w³aœciciela
nieruchomoœci albo orzeczenia s¹du znosz¹cego wspó³w³asnoœæ.
1
Art. 5 w brzmieniu ustawy z dnia 28.11.2003 r. (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), która
wchodzi w ¿ycie 22.09.2004 r.
6
A. Tekst ustawy
Art. 8–11
2. Umowa o ustanowieniu odrêbnej w³asnoœci lokalu powinna byæ do-
konana w formie aktu notarialnego; do powstania tej w³asnoœci niezbêdny
jest wpis do ksiêgi wieczystej.
Art. 8. [Treœæ umowy] 1. Umowa o ustanowieniu odrêbnej w³asnoœci lo-
kalu powinna okreœlaæ w szczególnoœci:
1) rodzaj, po³o¿enie i powierzchniê lokalu oraz pomieszczeñ do niego
przynale¿nych,
2) wielkoœæ udzia³ów przypadaj¹cych w³aœcicielom poszczególnych lo-
kali w nieruchomoœci wspólnej.
2. Wspó³w³aœciciele mog¹ w umowie okreœliæ tak¿e sposób zarz¹du nie-
ruchomoœci¹ wspóln¹.
3. Umowa o ustanowieniu odrêbnej w³asnoœci lokalu mo¿e byæ zawarta
albo przez wspó³w³aœcicieli nieruchomoœci, albo przez w³aœciciela nieru-
chomoœci i nabywcê lokalu.
Art. 9. [Budowa lokali] 1. Odrêbna w³asnoœæ lokalu mo¿e powstaæ tak¿e
w wykonaniu umowy zobowi¹zuj¹cej w³aœciciela gruntu do wybudowania
na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakoñczeniu budowy –
odrêbnej w³asnoœci lokali i przeniesienia tego prawa na drug¹ stronê umo-
wy lub na inn¹ wskazan¹ w umowie osobê.
2. Do wa¿noœci umowy, o której mowa w ust. 1, niezbêdne jest, aby
strona podejmuj¹ca siê budowy by³a w³aœcicielem gruntu, na którym dom
ma byæ wzniesiony, oraz aby uzyska³a pozwolenie na budowê, a roszcze-
nie o ustanowienie odrêbnej w³asnoœci lokalu i o przeniesienie tego prawa
zosta³o ujawnione w ksiêdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny
z umow¹, na wniosek ka¿dego nabywcy, s¹d mo¿e powierzyæ, w trybie po-
stêpowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wyko-
nawcy na koszt i niebezpieczeñstwo w³aœciciela gruntu.
Art. 10. [Czynnoœæ jednostronna] W³aœciciel nieruchomoœci mo¿e usta-
nawiaæ odrêbn¹ w³asnoœæ lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynno-
œci prawnej. W takim wypadku stosuje siê odpowiednio przepisy o ustano-
wieniu odrêbnej w³asnoœci w drodze umowy.
Art. 11. [Orzeczenie s¹du] 1. Przepisy o ustanowieniu odrêbnej w³asno-
œci lokali w drodze umowy stosuje siê równie¿ odpowiednio do wyodrêb-
nienia w³asnoœci lokalu z mocy orzeczenia s¹du znosz¹cego wspó³w³as-
noœæ nieruchomoœci.
7
Pobierz darmowy fragment (pdf)