Cyfroteka.pl

klikaj i czytaj online

Cyfro
Czytomierz
00102 009832 7505976 na godz. na dobę w sumie
Wycena nieruchomości przedsiębiorstw - ebook/pdf
Wycena nieruchomości przedsiębiorstw - ebook/pdf
Autor: Liczba stron: 273
Wydawca: C. H. Beck Język publikacji: polski
ISBN: 978-83-255-0696-4 Data wydania:
Lektor:
Kategoria: ebooki >> prawo i podatki
Porównaj ceny (książka, ebook, audiobook).

Książka dotyczy jednej z najważniejszych kwestii współczesnej ekonomii, mianowicie wartości podstawowych zasobów przedsiębiorstw, jakimi są nieruchomości. Autor zwrócił uwagę na istotne różnice koncepcyjne i terminologiczne dotyczące wyceny nieruchomości w Polsce i na Świecie. Przeprowadzone analizy i porównania obejmują ocenę zgodności proponowanych rozwiązań z krajową metodyką wyceny, w tym z aktualnymi regulacjami prawnymi. Umożliwiło to wskazanie obszarów, gdzie już obecnie możliwe jest stosowanie standardów europejskich i międzynarodowych.

Książka jest podręcznikiem dla studentów specjalności gospodarka nieruchomościami i słuchaczy studiów podyplomowych z zakresu wyceny nieruchomości, będzie także przydatna rzeczoznawcom majątkowym oraz praktykom zajmującym się problematyką zarządzania nieruchomościami przedsiębiorstw.

(...) praca ma charakter pionierski. Choć na polskim rynku wydawniczym dostępne są publikacje dotyczące wyceny nieruchomości, to wciąż  brak opracowań dotyczących wyceny nieruchomości przedsiębiorstw, z uwzględnieniem specyfiki nieruchomego majątku i warunków jego wykorzystywania, a także z uwzględnieniem zdolności do generowania dochodów. (...). Zawarta w niej kompleksowa prezentacja wyników studiów literaturowych oraz autorskich badań teoretycznych i empirycznych, a także przejrzyste studia przypadków wyceny nieruchomości umożliwiają czytelnikowi zgłębienie wiedzy na omawiane w książce tematy.

Prof. dr hab. Elżbieta Mączyńska

Szkoła Główna Handlowa, Prezes PTE

Opiniowana praca jest bardzo ciekawą pozycją, poświeconą rozważaniom teoretycznym i praktycznym dotyczącym wyceny nieruchomości specjalistycznych przedsiębiorstw, wnosi nowe rozwiązania. Wypełnia lukę w obszarze wyceny nieruchomości, dla których źródłem wartości jest działalność gospodarcza. Godnym podkreślenia jest fakt, że Autor jest praktykiem, który świetnie uporał się z warstwą teoretyczną pracy i potrafił krytycznie ocenić dotychczasowy dorobek metodyki stosowanej w Polsce.

Prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak

Uniwersytet, Łódzki

Znajdź podobne książki

Darmowy fragment publikacji:

Wycena nieruchomoÊci przedsi´biorstw Pami´ci nieod˝a∏owanej El˝biety J a n Ko n o w a l c z u k Wycena nieruchomoÊci przedsi´biorstw N I E R U C H O M O Â C I Wydawnictwo C.H. Beck Warszawa 2009 Wydawca: Dorota Ostrowska-Furmanek Redakcja merytoryczna: Grażyna Nowak Recenzenci: prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak prof. dr hab. Elżbieta Mączyńska Projekt okładki i stron tytułowych: GRAFOS Ilustracja na okładce: © kkonkle/iStockphoto.com Seria: Ekonomia Podseria: Nieruchomości © Wydawnictwo C.H. Beck 2009 Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o., ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa Skład i łamanie: GRAFOS Druk i oprawa: Studio Spartan, Gdynia ISBN 978-83-255-0696-4 Spis treści Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1. Metodyczne podstawy wyceny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 1.1. Definicje, klasyfikacja i ocena stanu nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 1.1.1. Definiowanie nieruchomości przedsiębiorstw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 1.1.2. Identyfikacja i ocena stanu nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 1.1.3. Klasyfikacja nieruchomości przedsiębiorstw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 1.2. Systematyka i ocena metodyki wyceny nieruchomości w Polsce . . . . . . . . . . 35 1.2.1. Zasady wyceny nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 1.2.2. Sposoby wyceny i jej przesłanki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 1.2.3. Formalizacja prawna wyceny i kategorii wartości . . . . . . . . . . . . . . . . 42 1.2.4. Przesłanki ujednolicania metodyki wyceny i ocena regulacji meto- dycznych w Polsce . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 1.3. Wykorzystanie cen sprzedaży i czynszów do określania wartości rynkowej . 64 1.3.1. Cena sprzedaży jako nośnik wartości w podejściu porównawczym . . . 64 1.3.2. Rodzaje czynszów w podejściu dochodowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 1.4. Koszt odtworzenia jako miernik wartości nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . 85 1.5. Dochód z działalności prowadzonej na nieruchomości a jej wartość . . . . . . . 96 2. Szacowanie wartości specjalistycznych nieruchomości przedsiębiorstw . . . . 112 2.1. Uwarunkowania stosowania różnych metod wyceny . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 2.2. Wycena nieruchomości specjalistycznych oparta na dochodach z działalności 123 2.3. Miary dochodu i stóp zwrotu oraz ich zastosowanie w wycenie metodą zysków 133 2.4. Stosowanie metody zysków . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 2.4.1. Bezpośrednie zastosowania metody zysków . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 2.4.2. Pośrednie zastosowania metody zysków . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 2.5. Metoda zysków a metodyka wyceny przedsiębiorstw . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 2.6. Wartość godziwa i współczesne zastosowanie kosztów do jej oszacowania . . 196 5 Spis treści 3. Przykłady wycen nieruchomości przedsiębiorstw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207 3.1. Prezentacja podstawowych parametrów wycenianych nieruchomości i propo- nowane metody wyceny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207 3.2. Przykłady wycen nieruchomości inwestycyjnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 3.2.1. Budynek biurowy z czynszem deficytowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 3.2.2. Hala produkcyjno-składowa z czynszem nadwyżkowym . . . . . . . . . . . 218 3.2.3. Kryta pływalnia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 3.2.4. Obiekt logistyczny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228 3.3. Przykłady wycen nieruchomości operacyjnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 3.3.1. Stacja paliw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 3.3.2. Walcownia wieloliniowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 3.3.3. Obiekt produkcyjny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 3.3.4. Spalarnia odpadów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 Bibliografia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 Indeks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268 6 Wykaz skrótów BEV CF CRE DON DRC – Business Enterprise Value (wartość aktywów niematerialnych działalności) – Cash Flow (przepływ pieniężny) – Corporate Real Estate (nieruchomości przedsiębiorstw) – dochód operacyjny netto – Depreciated Replacement Cost (zamortyzowany koszt odtworzenia) Dz.U. – „Dziennik Ustaw RP” EBIT – Earnings Before Interest and Taxes (dochód przed odsetkami i podatkiem dochodowym) EBITA – Earnings Before Interest, Taxes and Amortization (dochód przed odsetkami, podatkiem dochodowym i amortyzacją) EBITDA – Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization (dochód przed odsetkami, podatkiem dochodowym, utratą wartości aktywów i amor- tyzacją) ESW – Europejskie Standardy Wyceny EVS ECF – European Valuation Standards (Europejskie Standardy Wyceny) – Equity Cash Flow (przepływ pieniężny dla właścicieli) FCFC – Free Cash Flow to Capital (wolny przepływ pieniężny dla właścicieli i wie- rzycieli przy uwzględnieniu zadłużenia) FCFD – Free Cash Flow to Debtholders (wolny przepływ pieniężny dla wierzycieli) FCFE FCFF – Free Cash Flow to Equity (wolny przepływ pieniężny dla właścicieli) – Free Cash Flow to the Firm (wolny przepływ pieniężny dla właścicieli i wie- rzycieli bez uwzględniania zadłużenia) FF E – furniture, fixtures and equipment (meble, wystrój i wyposażenie/urządzenia) FMT – Fair Maintainable Trade (trwały/stabilny poziom działalności/sprzedaży) GC IVS – Going Concern (działające przedsiębiorstwo/biznes) – International Valuation Standards (Międzynarodowe Standardy Wyceny) 7 Wykaz skrótów IVSC – The International Valuation Standard’s Committee (Komitet Międzynaro- dowych Standardów Wyceny) k.c. k.s.h. KSWP – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm. – Kodeks spółek handlowych, Dz.U. nr 94, poz. 1037 ze zm. – Krajowy Standard Wyceny Podstawowy KSWS – Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny MSSF – Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej MSR – Międzynarodowe Standardy Rachunkowości MSW – Międzynarodowe Standardy Wyceny NGD RICS – nieruchomości generujące dochód – The Royal Institution of Chartered Surveyors (Królewskie Stowarzyszenie Dyplomowanych Rzeczoznawców Majątkowych) rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości – Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacun- kowego, Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm. SVA SZA TAB – Shareholder Value Analysis (analiza wartości dla akcjonariuszy) – specjalistyczny zespół aktywów – Total Assets of the Business (całość/ogół aktywów przedsiębiorstwa) tekst jedn. – tekst jednolity u.g.n. – ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm. TIAVSC – The International Asset Valuation Standards Committee (Komitet Między- narodowych Standardów Wyceny Aktywów) TEGoVA – The European Group of Valuers’ Associations (Europejska Grupa Stowa- rzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych) ZCP – zorganizowana część przedsiębiorstwa 8 Wstęp We współczesnej gospodarce przedsiębiorstwa odchodzą od tradycyjnego trak- towania nieruchomości jako zasobu posiadanego na własność i coraz większego znaczenia nabierają różnorodne słabsze prawa do nieruchomości. W ten sposób przedsiębiorstwa tworzą złożone wiązki praw do nieruchomości, które są przez nie zarówno użytkowane, jak i stanowią towar na rynku. Posiadanie dobrze dobranych praw do nieruchomości wpływa na efektywność prowadzonej dzia- łalności, ogranicza ryzyko oraz pozwala przedsiębiorstwu planować rozwój, dzięki czemu wzrasta rola wartości rynkowej, która stanowi kryterium wyko- rzystywane przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych, a także przy użytko- waniu zasobów nieruchomości. Wykorzystując bogato prezentowaną w literaturze zagranicznej koncepcję Corporate Real Estate (CRE), nieruchomości przedsię- biorstw traktuje się jako złożone systemy obejmujące elementy kapitału mate- rialnego i intelektualnego. Problematyka wyceny została odniesiona do kwestii zasobu przedsiębiorstwa, gdy wartość szacuje się, uwzględniając aktualny sposób użytkowania, oraz do nieruchomości stanowiących złożone dobra ekono- miczne występujące w obrocie, gdy wartość rynkową szacuje się, uwzględniając optymalny sposób użytkowania. W obu sytuacjach nieruchomości przedsię- biorstw można traktować statycznie w odniesieniu do poniesionych historycznie nakładów lub dynamicznie poprzez pożytki wynikające z posiadania i kontro- lowania określonej wiązki praw do nieruchomości oraz ceny sprzedaży i koszty rynkowe. W literaturze ekonomicznej dotyczącej problematyki wartości przedsię- biorstwa i jego majątku oraz w praktyce gospodarczej nadal prezentowane są poglądy, że nieruchomości przedsiębiorstw powinny być szacowane na podstawie 9 Wstęp nakładów, co znajduje wyraz w preferowaniu metod kosztowych, na przykład na obszarze rachunkowości. Postulatowi stosowania metod opartych na nakła- dach towarzyszy krytyka ich małej przydatności do rynkowych wycen nieru- chomości, a także ograniczonej użyteczności takich wycen dla celów praktyki gospodarczej. Powoduje to sprzężenie zwrotne polegające na marginalizacji kwestii wartości rynkowej nieruchomości, którą w przypadku nieruchomości przedsiębiorstw trudno oszacować prostymi metodami bez uwzględniania ich niepowtarzalnego charakteru jako dóbr ekonomicznych. W publikacji zwrócono uwagę na istotne różnice koncepcyjne i terminolo- giczne zasad wyceny w regulacjach krajowych i międzynarodowych. Przeprowa- dzone analizy i porównania obejmują także ocenę zgodności proponowanych rozwiązań z aktualną krajową metodyką, w tym z regulacjami prawnymi. Umoż- liwiło to wskazanie sytuacji, w których dopuszczalne jest stosowanie regulacji międzynarodowych i europejskich standardów wyceny. Uznanie, że ważną kwestią jest rozróżnianie poszczególnych rodzajów nieruchomości przedsiębiorstw, pozwoliło na prowadzenie rozważań szcze- gółowych i badań empirycznych odrębnie w odniesieniu do nieruchomości operacyjnych i inwestycyjnych. Dla oceny przydatności metod dochodowych niezbędne okazało się wskazanie na granice pojęciowe nieruchomości, specy- ficzne sposoby oceny stanu nieruchomości biznesowych oraz odróżnianie kon- cepcji wyceny nieruchomości i wyceny przedsiębiorstwa. Książka prezentuje zintegrowane spojrzenie na zagadnienie nieruchomości przedsiębiorstw jako specjalistycznych zespołów aktywów, co ma implikacje w postaci wskazania na nowe obligatoryjne źródła informacji o tego rodzaju nieruchomościach oraz na potrzebę wykonywania oceny ich stanu w ujęciu dynamicznym z wykorzy- staniem procedury due diligence. Przyjęcie zintegrowanego spojrzenia na nie- ruchomości przedsiębiorstw jest warunkiem niezbędnym do zapewnienia w przyszłości zbierania wiarygodnych danych rynkowych o transakcjach, gdyż dotychczasowe dane, związane wyłącznie z identyfikacją według katastrów (prawnego i geodezyjnego), są niewystarczające. Ważnym rezultatem przeprowadzonych badań jest zidentyfikowanie i kom- pleksowe przedstawienie pojęcia pożytków z nieruchomości związanych w pro- wadzeniem działalności gospodarczej. Brak stanowczości umów obligacyjnych i wieloznaczność ekonomiczna ceny płaconej w ramach czynszu powodują istotne implikacje metodyczne dotyczące przede wszystkim możliwości wyko- rzystania do wyceny różnych strumieni dochodu o odmiennych ryzykach ich uzyskiwania. Przeprowadzona analiza ograniczeń metodycznych została od- niesiona do praktyki stosowania różnych metod wyceny nieruchomości przed- 10 Wstęp siębiorstw, ze szczególnym uwzględnieniem możliwości stosowania metod dochodowych. Pozwoliło to na zaproponowanie właściwych metod wyceny dla poszczególnych rodzajów nieruchomości klasyfikowanych z punktu wi- dzenia sposobu wykorzystania w przedsiębiorstwie oraz przy uwzględnieniu stanowczości założeń do wyceny związanych z aktualnym, optymalnym lub alternatywnym sposobem użytkowania. Ponadto zaproponowano nową klasy- fikację metody zysków z podziałem na kapitalizację pośrednią i bezpośrednią. Koncepcja ta stanowiła podstawę do zaprezentowania wybranych procedur metod dochodowych dla specjalistycznych nieruchomości przedsiębiorstw wraz z określeniem możliwości oraz warunków stosowania w Polsce. Weryfikacja zastosowanych procedur wyceny na przykładzie ośmiu nieruchomości pozwo- liła na sformułowanie wniosku, że w przypadku metody zysków możliwe jest korzystanie z wielu procedur wyceny, które muszą uwzględniać kryteria zwią- zane z najlepszym odzwierciedleniem sytuacji rynkowej, a przez to umożliwiać spełnianie podstawowego kryterium obiektywizacji procesu wyceny. Przy wyko- rzystaniu metod dochodowych wskazano na potrzebę szczegółowego identyfi- kowania czynników ekonomicznych, prawnych i fizycznych kreujących rodzaj i wysokość dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości. Publikacja obejmuje także rozważania dotyczące koncepcji goodwillu nieruchomości in- westycyjnych i operacyjnych. Rezultatem prowadzonych badań są propozycje praktyczne pozwalające na unikanie błędów związanych z myleniem koncepcji wyceny nieruchomości i wyceny przedsiębiorstwa poprzez uwzględnienie kwestii optymalnego sposobu użytkowania oraz przyjmowanie założeń do wy- ceny opartych na pojęciu stabilnego dochodu do kapitalizacji. Ponadto ważnym rezultatem badań w zakresie aplikacji metody zysków jest wskazanie przypadków braku możliwości jej zastosowania do wyceny nie- ruchomości operacyjnych, mimo prowadzenia dochodowej działalności. Na tym przykładzie dodatkowo uzasadniono komplementarność metod kosztowych i metod dochodowych, co potwierdza tezy sformułowane w części teoretycznej, gdzie wskazywano na brak antagonizmu między kategoriami wartości rynkowej i odtworzeniowej. Wyniki badań potwierdziły, że dla stosowania metod do- chodowych do wyceny nieruchomości przedsiębiorstw nie ma znaczenia eks- kluzywność posiadanych praw do nieruchomości. Metody dochodowe mają charakter uniwersalny i mogą być wykorzystywane na podobnych zasadach do wyceny najbardziej ekskluzywnego prawa własności i słabego prawa obli- gacyjnego i jedynym ograniczeniem jest zidentyfikowanie właściwego dla danego prawa strumienia dochodu i ustalenie ryzyka związanego z jego uzy- skiwaniem. 11 Wstęp Publikacja składa się trzech rozdziałów. W rozdziale pierwszym, na tle podstawowej charakterystyki nieruchomości przedsiębiorstw obejmującej definicje, klasyfikacje i problematykę ich oceny, przeprowadzono przegląd i dokonano oceny rozwiązań metodycznych stoso- wanych w Polsce. Odnosząc się do rozwiązań metodycznych prezentowanych w literaturze zagranicznej, przeprowadzono krytykę krajowych rozwiązań, za- równo w zakresie klasyfikacji sposobów wyceny, jak i błędnie sformułowanych zasad stosowania poszczególnych metod wyceny, włączając do rozważanej pro- blematyki metody porównawcze i kosztowe. Rozdział drugi to rozważania teoretyczne i ocena praktycznych możliwości zastosowania różnych metod wyceny, ze szczegółowym ujęciem metod dochodo- wych. Omówiono możliwości wykorzystania zróżnicowanych miar (strumieni) dochodu przy konieczności stosowania współmiernych stóp zwrotu. Przedsta- wiono koncepcję wskazującą na właściwe dla poszczególnych rodzajów nieru- chomości metody wyceny, przy uwzględnieniu różnych założeń, dotyczących sposobu użytkowania. Wprowadzono autorski podział na pośrednie i bezpo- średnie zastosowanie metody zysków. Ponadto zaprezentowano ważne dla wyceny nieruchomości przedsiębiorstw kwestie wartości godziwej i wykorzy- stania kosztów w metodzie zamortyzowanego kosztu odtworzenia (Depreciated Replacement Cost, DRC), a także przestawiono porównanie metodyki wyceny przedsiębiorstw z metodą zysków. W rozdziale trzecim przedstawiono przykłady wycen nieruchomości ope- racyjnych i inwestycyjnych oraz dokonano oceny wiarogodności stosowanych dotychczas metod inwestycyjnych w zakresie wartości nadwyżkowej i deficy- towej. Jeden z przykładów dotyczy zastosowania elementów metody inwesty- cyjnej i metody DRC do szacowania utraty wartości godziwej. Pracę kończy podsumowanie. Należy zaznaczyć, że książka dotyczy zaawansowanych zagadnień metodyki wyceny nieruchomości, stąd wymagane jest, aby Czytelnicy posiadali wcześ- niejsze przygotowanie obejmujące studia literatury z zakresu podstaw wyceny i funkcjonowania rynku nieruchomości, problematyki prawnej nieruchomości i wiedzy o przedsiębiorstwie. Oczywista refleksja nasuwająca się przy formułowaniu wstępu do książki (który naturalnie powstaje na końcu zmagań autora) kieruje moje myśli w stronę wszystkich osób, z którymi miałem przyjemność osobiście spotkać się lub tylko poznać ich poglądy jako autorów prac. Państwa poglądy pomogły mi w zasad- niczy sposób uporządkować większość kwestii naukowych, a także wpłynęły mocno na obecny kształt moich poglądów. Wyrażam podziękowania osobom 12 Wstęp i instytucjom, które przyczyniły się do powstania tej pracy. Publikacja stanowi zasadniczą część rozprawy doktorskiej przygotowanej w Katedrze Inwestycji Akademii Ekonomicznej im. K. Adamieckiego w Katowicach. Pierwsze podzię- kowania kieruję zatem do prof. dr. hab. Henryka Walicy, który z wielką cierp- liwością i wytrwałością towarzyszy mi od czasu studiów doktoranckich. Do powstania ostatecznej wersji opracowania przyczyniły się zarówno inspiru- jące krytyki przygotowane przez prof. dr hab. Ewę Kucharską-Stasiak oraz prof. dr hab. Halinę Henzel jako Recenzentów rozprawy doktorskiej, jak i ich nieocenione dodatkowe wsparcie, za które dziękuję w sposób szczególny. Pani prof. Elżbiecie Mączyńskiej dziękuję za cenne uwagi sformułowane w recenzji wydawniczej, które stały się podstawą i inspiracją do nadania publikacji zwar- tego i bardziej praktycznego wymiaru. Podziękowania za wszelką pomoc w moich zmaganiach naukowych jako praktyka-rzeczoznawcy majątkowego kieruję także do koleżanek i kolegów z Katedry Inwestycji i Nieruchomości oraz wspólników i współpracowników SIGMA CAPITAL Spółki Partnerskiej Rzeczoznawców Majątkowych w Kato- wicach. Te dwa światy nauki i praktyki łączy mój przyjaciel dr Tomasz Ramian, bez pomocy którego niemożliwe byłoby poradzenie sobie z kilkoma nadzwy- czajnie trudnymi dla mnie sprawami, wynikającymi z ludzkiej ułomności. Kończąc podziękowania, wszystkim, którzy towarzyszyli mi w drodze do wydania tej publikacji, dziękuję za ten wspólny czas, w którym towarzyszyła mi modlitwa Mistrza św. Tomasza z Akwinu, której fragment pozwalam sobie zacytować: „Boże wszechmogący i wszystkowiedzący [...]. Pozwól, abym nigdy nie żądał rzeczy nierozumnych ani się nie zniechęcał do tych, co są uciążliwe, a także bym nie pragnął niczego nie zaczynać nie w porę, lub spraw rozpoczętych nie rzucał przed ich zakończeniem”. Jan Konowalczuk 13 1 Metodyczne podstawy wyceny 1.1. Definicje, klasyfikacja i ocena stanu nieruchomości 1.1.1. Definiowanie nieruchomości przedsiębiorstw Nieruchomości są jednym z podstawowych i nieodzownych składników ma- jątku przedsiębiorstw. W wymiarze ekonomicznym można je określić jako kon- trolowane zasoby stanowiące konkretną i określoną przestrzeń ziemi wraz z jej naturalnymi i antropogenicznymi elementami. Wykorzystanie w rozważaniach ekonomicznego ujęcia definicyjnego nieruchomości jest uzasadnione, gdyż bazowanie wyłącznie na definicji prawnej, do której nawiązuje większość specjalistycznych publikacji krajowych z zakresu wyceny [Kucharska-Stasiak, 2004a, s. 13; Mączyńska, Prystupa, Rygiel, 2004, s. 53; Prystupa, 2000, s. 11; Konowalczuk, Kurowska, Ostrowski, Urbańczyk, 2002, s. 53], okazało się nie- wystarczające do przeprowadzenia pogłębionych rozważań ekonomicznych, uwzględniających wymogi współczesnej gospodarki. Szerokie ekonomiczne ujęcie nieruchomości nawiązuje do powszechnie prezentowanej w literaturze anglojęzycznej definicji corporate real estate (CRE). Pojęcie to używane jest w szerokim sensie odnoszonym do nieruchomości posiadanych przez przedsię- biorstwo, niezależnie od tego, czy są użytkowane, czy stanowią inwestycje. Obej- muje własność i najem nieruchomości, które są wykorzystywane do własnych celów wytwórczych niezależnie od tego, czy przedsiębiorstwo uważa tę nieru- chomość za inwestycję [Kooymans, 2000, s. 2]. Zasadne jest zatem wprowa- dzenie do rozważań ekonomicznego określenia nieruchomości, opartego na 15 1. Metodyczne podstawy wyceny pojęciu sprawowania kontroli dotyczącej przestrzeni ziemi poprzez różnorodne prawa majątkowe przysługujące poszczególnym osobom. Przy ograniczeniu pod- miotowym do grupy przedsiębiorstw poruszana problematyka obejmuje nie- ruchomości przedsiębiorstw zgodnie z pojęciem CRE. Nieruchomości, rozumiane jako przestrzeń ziemi, kształtowane są przez dwie grupy czynników (rys. 1.1). Przestrzeń nieruchomo(cid:258)ci Czynniki naturalne Czynniki antropogeniczne Zasoby organiczne (gleba, ro(cid:258)liny, zwierzęta) Zasoby nieorganiczne (woda, skały, minerały) Dobra materialne (budynki, budowle, urządzenia techniczne) Dobra niematerialne (goodwill) Rysunek 1.1. Czynniki kształtujące przestrzeń nieruchomo(cid:258)ci Źródło: opracowanie własne. Czynniki naturalne oraz antropogeniczne o charakterze dóbr materialnych nadają nieruchomościom cechy fizyczne, które mają charakter pierwotny. Do podstawowych pierwotnych cech fizycznych należy zaliczyć parametry decy- dujące o obszarze, tj. długość i szerokość, które wraz z trzecim wymiarem nazywanym głębokością (wymiar w głąb ziemi) i wysokością (wymiar ponad powierzchnią ziemi) ostatecznie kształtują przestrzeń bryły nieruchomości. Ma to zastosowanie zarówno do gruntu, jak i budowli zaliczanych do czynników antropogenicznych, np. kubatura hali przemysłowej czy powierzchnia parkingu. Pierwotny charakter cech fizycznych związany jest przede wszystkim z czyn- nikami naturalnymi, które kształtują naturalne cechy fizyczne nieruchomości, takie jak: jakość gruntu, nachylenie stoku, poziom wód gruntowych, występo- wanie minerałów czy rodzaj szaty roślinnej. Cechy te mają niezmiennie pod- stawowe znaczenie dla przedsiębiorstw wykorzystujących nieruchomości do celów rolniczych i leśnych oraz przemysłu wydobywczego kopalin i minerałów, a także turystyki. Dla innych zastosowań gospodarczych są one także istotne, ponieważ kształtują w sposób zasadniczy opór towarzyszący gospodarczemu wykorzystaniu, co determinuje rodzaj i wysokość ponoszonych nakładów przy ich zagospodarowaniu. 16 1.1. Definicje, klasyfikacja i ocena stanu nieruchomości Budowle wzniesione przez człowieka nadają nieruchomościom określone cechy fizyczne1. Niektóre z nich mają zasadniczy wpływ na kształtowanie czyn- ników naturalnych, czego przykładem może być wzniesienie budowli w postaci zapory wodnej czy systemu irygacyjnego lub przeprowadzenie przez las auto- strady. Także typowe budowle stanowiące budynki biurowe czy obiekty fabryki kształtują w sposób wtórny antropogeniczne cechy fizyczne nieruchomości. Biorąc pod uwagę odległy czas od daty dokonania takich nakładów przez czło- wieka (kilkadziesiąt lat i więcej) i ich trwały charakter fizyczny, można je trak- tować podobnie jak naturalne cechy fizyczne. W ten sposób cechą fizyczną nieruchomości jest zarówno istnienie lasu naturalnego, wody w jeziorze po- lodowcowym, jak i występowanie budowli wzniesionych przez człowieka, np. sztucznego zbiornika zaporowego, drogi, budynku czy parku z zasadzonymi przez człowieka drzewami i innymi roślinami. Przy wykorzystaniu nieruchomości do działalności gospodarczej ujawniają one cechy ekonomiczne determinowane cechami fizycznymi i będące ich pochod- nymi. Stosunkom ekonomicznym związanym z wykorzystaniem nieruchomości do działalności gospodarczej towarzyszy nieodłącznie sfera stosunków prawnych. Na stosunki prawne nie można patrzeć jak na czynniki pasywne, które jedynie opisują rzeczywistość ekonomiczną. Należy je traktować jako samodzielną, niematerialną, antropogeniczną grupę czynników kształtujących sposoby spra- wowania kontroli nad zasobem i kapitałem zaangażowanym w nieruchomości. W ten sposób stosunki prawne należy uznać za samodzielną, antropogeniczną grupę czynników, nadającą nieruchomościom cechy prawne. Można postawić tezę, że grupa czynników prawnych nadaje nieruchomościom cechy prawne, które pozwalają na ich efektywne wykorzystywanie w danym systemie gospo- darczym. Przepisy prawa urastają do rangi regulatora umów (kontraktów) na rynku, co ma związek z efektywnością alokacji zasobów [Soto, 2002, s. 78; Williamson, 1998, s. 37], a jednocześnie pozwalają one na wykorzystywanie zalet nieruchomości jako dóbr ekonomicznych, jak i w pewnym zakresie ogra- niczają ich wady ekonomiczne. Takie ujęcie problematyki prawnej znajduje formalne oparcie w nurcie tzw. szkoły praw własności (property rights school) [Barzel, 1989; North, 1990 – cyt. za Gruszecki, 2002, s. 145]. Wprowadzone przez naukowców z tej szkoły pojęcie ekskluzywności (exclusive) dotyczy własności rozumianej eko- nomicznie jako sprawowanie kontroli nad zasobami, które utożsamiane jest 1 Działalność człowieka dotyczy nie tylko wznoszenia budowli, ale także innych działań zwią- zanych z kształtowaniem czynników uznawanych powszechnie za naturalne, np. większość lasów i pastwisk w Polsce ma charakter antropogeniczny. 17 1. Metodyczne podstawy wyceny z wyłącznością użytkowania określonych dóbr ekonomicznych [Gruszecki, 2002, s. 147]. Wykorzystując dorobek szkoły praw własności w warunkach polskich, pojęciem ekskluzywności objąć należy własność oraz wszelkie inne prawa dające konkretnej osobie możliwość korzystania z zasobu, w tym przypadku z nieruchomości2. Przedstawione ekonomiczne ujęcie nieruchomości, wykorzy- stując pojęcia „przestrzeni” i „kontroli”, łączy zdecydowanie odrębne pojęcia: (cid:31) nieruchomość (real estate), która jest bytem fizycznym stanowiącym grunt z trwałymi elementami naturalnymi i antropogenicznymi na, pod i nad gruntem (przestrzeń ziemi), (cid:31) prawo własności nieruchomości (property), która jest bytem prawnym, tj. koncepcyjnym, i oznacza wszelkie umowne i społecznie akceptowane ko- rzyści przysługujące z tytułu kontroli nieruchomości. Podstwowe znaczenie ma pojęcie „nieruchomość”, które pozwala na od- różnianie tych dóbr od ruchomości oraz umożliwia fizyczne identyfikowanie przestrzeni ziemi, do której przysługuje prawo własności. Nieruchomość jako byt fizyczny jest konkretna, określona, widoczna i namacalna, dzięki czemu można stwierdzić jej istnienie. W wymiarze ekonomicznym z nieruchomością, jako bytem fizycznym, związane są uprawnienia (prawa) do konkretnych dzia- łań, np. eksploatacji, dzierżawy, sprzedaży, aportu. W ten sposób można określić, że z gospodarczym wykorzystaniem nieruchomości wiążą się prawa dające możliwość kontroli określonej przestrzeni ziemi. Nieruchomości przedsiębiorstw mają charakter niejednorodny (heteroge- niczny) zarówno z punktu widzenia cech fizycznych (związanych z czynnikami naturalnymi i antropogenicznymi), ekonomicznych, jak i prawnych. Cechy prawne wynikają z rodzaju posiadanych praw do nieruchomości, co jest wyra- żane poprzez ekskluzywność prawa, która oznacza siłę, zakres i jakość spra- wowanej kontroli nad kapitałem nieruchomości. Wśród różnorodnych praw do nieruchomości posiadanych przez przedsiębiorstwa w Polsce wyróżniać można z formalnoprawnego punktu widzenia najbardziej ekskluzywne, tj. „własność”, poprzez mocne „prawo wieczystego użytkowania”, słabsze „ograniczone prawa rzeczowe” do najmniej ekskluzywnych „praw zobowiązaniowych” [Konowalczuk, 2 Rozważania skoncentrowane są na kwestiach korzystania z nieruchomości przez przedsiębior- stwa, nie są zatem poruszane bardzo istotne kwestie dotyczące finansowania rynku nieruchomości przedsiębiorstw, w tym problematyka sekurytyzacji. Warto jednak zwrócić uwagę choćby na zna- czenie prawa hipoteki, które nie daje uprawnienia do korzystania, jednakże decyduje o możliwości prowadzenia sekurytyzacji na rynku nieruchomości i stanowi podstawowy atrybut nieruchomości umożliwiający tworzenie instrumentów pochodnych na rynku finansowym. 18 1.1. Definicje, klasyfikacja i ocena stanu nieruchomości 2004a, s. 20]. Tak ujmowane nieruchomości przedsiębiorstw stanowią jeden z ważnych i ograniczonych zasobów, o które konkurują przedsiębiorstwa3, starając się uzyskać przy najniższych nakładach wystarczający zakres kontroli ekonomicznej nad nieruchomościami niezbędnymi do prowadzenia działalności. Podstawowe znaczenie dla właściwego zdefiniowania prawnego pojęcia „nieruchomość” mają w warunkach polskich przepisy Kodeksu cywilnego4, sta- nowiące, że: „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Zaprezentowana podstawowa definicja prawna nieruchomości ma fun- damentalne znaczenie, ponieważ: (cid:31) traktuje nieruchomość jako rzecz, tj. przedmiot materialny stanowiący przedmiot prawa własności, (cid:31) wyróżnia nieruchomość z punktu widzenia odrębności poprzez osobę właściciela, (cid:31) uznaje występowanie dwóch form nieruchomości5, tj. nieruchomości natu- ralnych (gruntu) stanowiących fizycznie wydzieloną część powierzchni ziemi oraz nieruchomości z przepisu prawa, tj. budynków lub ich części 6. Szczególne znaczenie w definicji prawnej ma ograniczenie związane z poj- mowaniem nieruchomości wyłącznie jako rzeczy, tj. „materialnej części przy- rody w stanie pierwotnym lub przetworzonym, na tyle wyodrębnionej (w sposób 3 Konkurencja o zasoby nieruchomości może być postrzegana wąsko jako konkurencja między przedsiębiorstwami na rynku nieruchomości lub szeroko jako wolności gospodarcze wyrażane poprzez zakres ingerencji i kontroli państwa nad zasobami nieruchomości. Przykładem szeroko rozumianej konkurencji jest zakres swobody przysługującej przedsiębiorstwom przy kontroli nad zasobami na- turalnymi, np. wód, lasów, kopalin, gruntów rolniczych czy możliwością zabudowy gruntu budow- lami przemysłowymi. 4 Art. 46 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.). 5 W ramach tych dwóch form można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości różniących się przed- miotem, którego dotyczy własność: tj.: (1) prawa własności nieruchomości gruntowej – części po- wierzchni ziemi (gruntu) stanowiącego odrębny przedmiot własności (nieruchomość naturalna), (2) prawa własności nieruchomości budynkowej (budynkowych) – budynku (budynków), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności (nieruchomość z przepisu prawa), (3) prawa własności nieruchomości lokalowej – części budynku, tj. lokalu miesz- kalnego lub lokalu użytkowego, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności (nieruchomość z przepisu prawa). 6 Podobnie wyodrębniane były nieruchomości już w Kodeksie Napoleona (Code Napoleon), w którym wyróżniano nieruchomości z natury oraz nieruchomości z przedmiotu. Kodeks obowiązy- wał na ziemiach polskich w okresie Księstwa Warszawskiego (1807–1815), stanowił także podstawę kodyfikacji w Polsce po roku 1918. 19
Pobierz darmowy fragment (pdf)

Gdzie kupić całą publikację:

Wycena nieruchomości przedsiębiorstw
Autor:

Opinie na temat publikacji:


Inne popularne pozycje z tej kategorii:


Czytaj również:


Prowadzisz stronę lub blog? Wstaw link do fragmentu tej książki i współpracuj z Cyfroteką: