Darmowy fragment publikacji:
Rozdział 1
1.1. Wprowadzenie
Zakup lokalu mieszkalnego zarówno pod wynajem, jak i na własne
cele mieszkaniowe stanowi jedną z najważniejszych i najbardziej
długofalowych decyzji fi nansowych w życiu. W niniejszym rozdziale
przedstawiono zagadnienia związane z wyborem, zakupem oraz eks-
ploatacją lokalu mieszkalnego na wynajem. W pierwszej kolejności
omówiono ogólne kryteria związane z wyborem nieruchomości,
następnie – najczęściej spotykane grupy budownictwa wraz z krót-
ką charakterystyką użytkową, a na końcu rozdziału – zagadnienia
związane z oceną efektywności ekonomicznej oraz analizę kosztów
związanych z zakupem nieruchomości.
1.2. Kryteria wyboru lokalu mieszkalnego pod wynajem
Zakup lokalu mieszkalnego pod wynajem jest obecnie jedną
z najchętniej wybieranych przez Polaków form lokowania kapita-
łu. Do najważniejszych zalet tego typu inwestycji można zaliczyć
przede wszystkim stabilność przychodów oraz bezpieczeństwo.
Wśród wad najistotniejszymi są wysoka fi nansowa bariera wejścia
oraz dłuższy okres wychodzenia z inwestycji niż w przypadku rynku
fi nansowego. Główny cel zakupu nieruchomości pod wynajem to
maksymalizacja efektywności ekonomicznej inwestycji. W prak-
tyce jest on realizowany poprzez wyszukanie i zakup w możliwie
jak najniższej cenie transakcyjnej nieruchomości, która pozwoli na
osiągnięcie jak najwyższego czynszu najmu. W celu umożliwienia
realizacji tych założeń niezbędne jest określenie na wstępnym etapie
kryteriów, jakie powinien spełniać dany lokal. W niniejszej publi-
kacji zostaną przedstawione techniczne, użytkowe i ekonomiczne
2
Rozdział 1
podstawy określania warunków brzegowych inwestycji oraz oceny
efektywności ekonomicznej zakupu nieruchomości.
Podczas poszukiwania mieszkania na wynajem na sukces składa
się szereg czynników wynikających z uwarunkowań użytkowych,
budowlanych, finansowo-ekonomicznych, czy też związanych
z lokalizacją i otoczeniem nieruchomości. Inwestycyjny cel zakupu
wpływa bardzo istotnie na priorytety, jakimi powinien kierować się
nabywca podczas poszukiwań odpowiedniego lokalu. Nabywanie
nieruchomości w celach mieszkalnych odbywa się w znacznej mierze
w sposób subiektywny w oparciu o indywidualne odczucia i emocje
jakie wzbudza w nabywcy oraz rozpatrywanie zakupu jako „dobrego
miejsca do życia”. Zakup inwestycyjny, aby był zakończony sukce-
sem, wymaga odmiennego – obiektywnego i pozbawionego emocji
podejścia oraz podejmowania decyzji w oparciu o listę przyjętych
kryteriów. Poleganie na własnych odczuciach lub intuicji może okazać
się zgubne, jeżeli nie zostanie poparte racjonalnymi argumentami
i twardymi danymi. W niniejszej publikacji przedstawiony zostanie
przegląd czynników wpływających na atrakcyjność nieruchomości
w oparciu o poszczególne branże oraz dotyczących tak bezpośrednio
nieruchomości, jak i jej otoczenia.
Podstawowym aktem prawnym sankcjonującym sposób projek-
towania przestrzeni wewnątrz lokali mieszkalnych, jest rozporzą-
dzenie Ministra Infrastruktury z 12.4.2002 r. w sprawie warunków
technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
(Dz.U. z 2017 r. poz. 2285 ze zm.; dalej: WarTechBudR). W sposób
istotny wpływa ono zarówno na walory użytkowe samego lokalu,
jak i jego otoczenie m.in. określając minimalne odległości pomiędzy
budynkami.
1.3. Krok pierwszy – lokalizacja
Żartobliwe powiedzenie, popularne wśród amerykańskich pośred-
ników w obrocie nieruchomościami głosi, że na cenę nieruchomości
wpływają trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja oraz lokalizacja.
W rzeczywistości stanowi ona podstawowy, lecz nie jedyny element
wpływający na atrakcyjność danego lokalu. Rozpoczęcie poszukiwań
1.3. Krok pierwszy – lokalizacja
3
warto rozpocząć od przestudiowania mapy miejscowości, w której
planujemy zakupić nieruchomość, ponieważ na sukces w dużej mierze
składa się dobra znajomość specyfi ki danej okolicy.
1.3.1. Grupa docelowa
Podstawowym pytaniem, na jakie warto odpowiedzieć dokonując
wyboru lokalizacji, jest: jaka powinna być grupa docelowa najemców,
do których będzie kierowana oferta najmu lokalu mieszkalnego?
Pod tym kątem należy określić okolice, które będą dla nich naj-
bardziej atrakcyjne oraz trasy dojazdu pomiędzy tymi miejscami.
Pomocna może okazać się także analiza tras i sposobu poruszania
się po mieście.
Przykład
Studenci – stanowią liczną grupę najemców w dużych miastach
o profi lu akademickim lub częściowo akademickim takich jak
Kraków, Wrocław czy Poznań. Lokalizacjami najczęściej odwie-
dzanymi przez tę grupę odbiorców będą w pierwszej kolejności
uczelnie wyższe, następnie potencjalne miejsca pracy (biurowce
oraz galerie handlowe) oraz rozrywki – puby i kluby muzyczne.
Przemieszczanie się pomiędzy tymi strefami odbywa się najczęś-
ciej za pośrednictwem komunikacji miejskiej, rzadziej transportem
indywidualnym (samochód).
Osoby pracujące – stanowią jedną z najliczniejszych grup np.
w aglomeracji warszawskiej, jednakże ze względu na rosnącą liczbę
oddziałów międzynarodowych korporacji także w mniejszych mia-
stach widoczny jest trend zmiany charakteru lokalnego rynku najmu
z typowo akademickiego na mieszany: akademicko-pracowniczy.
Podstawowym celem codziennych podróży w obrębie miasta będą
zatem miejsca pracy, przykładowo: skupiska biurowców, jak przy
ul. Domaniewskiej na warszawskim Mokotowie lub okolice Placu
Strzegomskiego we Wrocławiu, ale także centra handlowe i logi-
styczne położone na obrzeżach miast. Mniejsze, choć także istotne
znaczenie ma dostęp do rozrywki. Podstawowe środki komunikacji
to samochód lub komunikacja zbiorowa, co jest silnie uzależnio-
ne od charakteru pracy (dojazd do pracy na etat – komunikacja
miejska; własna działalność i dojazd do klientów – komunikacja
indywidualna).
4
Rozdział 1
Rodziny z dziećmi – grupa ta została wyłoniona spośród osób
pracujących ze względu na potencjalne odmienne oczekiwania
związane z posiadaniem rodziny. W tym przypadku dobry dojazd do
pracy będzie równoznaczny z dostępnością do usług edukacyjnych
(żłobki, szkoły, przedszkola) na trasie dojazdu – w pobliżu miejsca
zamieszkania lub pracy. Konieczność dowożenia dzieci do szkoły
powoduje, że ta grupa najemców preferuje transport indywidualny.
Istotnym elementem będzie zapewnienie spokoju, dostępu do zieleni
i przestrzeni zabaw dla dzieci.
Dzięki przedstawionemu powyżej podziałowi możliwe jest do-
konanie bardziej świadomego wyboru celu inwestycyjnego. W przy-
padku zakupu nieruchomości przeznaczonej do wynajęcia przez
studentów poszukiwania skupią się na lokalizacjach w pobliżu uczelni
wyższych lub z dobrym połączeniem komunikacją zbiorową do nich.
Istotne znaczenie będzie miał dostęp do centrum miasta, w którym
zaspokajane są pozostałe potrzeby tej grupy docelowej – praca stała
lub dorywcza oraz rozrywka. Naturalnym wyborem powinna być
zatem strefa centralna, śródmiejska lub pośrednia z zapewnioną
komunikacją zbiorową (tramwajową i autobusową). W przypadku
oferty kierowanej do osób pracujących atrakcyjne okażą się nierucho-
mości położone w pobliżu większych skupisk biurowców, centrów
logistycznych lub galerii handlowych. Z perspektywy wynajmującego
lokalizacje centralne, śródmiejskie oraz pośrednie również można
zaliczyć do pewnych. Sytuacja wygląda nieco odmiennie w przypadku
rodzin z dziećmi. Potencjalnie ta grupa najemców poszukiwać będzie
spokojniejszej okolicy z dobrym dostępem do usług medycznych
i szkół. Ze względu na dowożenie dzieci do szkoły samochodem do-
stępność komunikacji miejskiej będzie miała znaczenie drugorzędne.
1.3.2. Okolica
Po wyborze lokalizacji warto przeanalizować bezpośrednie są-
siedztwo nieruchomości oraz jej okolicę pod kątem dostępności
usług oraz miejsc rekreacji. Na etapie przygotowania oferty najmu
przydatne będą informacje o dległości do infrastruktury takiej jak:
przedszkola i szkoły, przychodnie i szpitale, sklepy, banki i ban-
komaty, przystanki komunikacji miejskiej, dostępność do parków
1.4. Walory użytkowe lokalu
5
i innych terenów zielonych oraz rekreacji (baseny, boiska, place
zabaw). Przydatne mogą okazać się także bliższe informacje doty-
czące komunikacji miejskiej – czy dostępny jest tylko autobus, czy
także tramwaj, jakie linie dojeżdżają na przystanek, częstotliwość
połączeń oraz połączenia nocne. Weryfi kacja okolicy pozwoli także
na wyeliminowanie lokali z niekorzystnym sąsiedztwem – głośnymi
zakładami produkcyjnymi czy ruchliwą ulicą.
1.3.3. Miejsca postojowe
Defi cyt miejsc postojowych dotyczy większości terenów miej-
skich. Im bliżej centrum, tym bardziej problem ten przybiera na sile,
dlatego też większa liczba mieszkańców, o ile to możliwe, rezygnuje
z samochodu na rzecz komunikacji zbiorowej. Mają na to wpływ
także koszty związane z korzystaniem ze strefy płatnego parkowania,
albo drogich miejsc postojowych w nowo powstałych budynkach.
Informacja o dostępności takich miejsc oraz zasad ich odpłatności
będzie zatem dla najemcy bardzo istotna.
1.4. Walory użytkowe lokalu
Następnym etapem, po sprecyzowaniu listy oczekiwanych desty-
nacji, jest dokładna analiza samej nieruchomości. Walory użytkowe
w znacznym stopniu determinują wygodę korzystania z lokalu oraz
wysokość możliwego do uzyskania czynszu. Budynki wielorodzinne
od 2002 r. są wznoszone w oparciu o WarTechBudR, dlatego też
w wielu przypadkach nowe lokale mieszkalne prezentują podobny
poziom techniczny. Sytuacja staje się bardziej złożona w przypadku
nieruchomości z rynku wtórnego, ze względu na zmieniające się na
przestrzeni lat normatywy budowlane oraz uwarunkowania histo-
ryczne, takie jak stosowane po II wojnie światowej podziały dużych
mieszkań w kamienicach i dokwaterowania lokatorów. Wpływają
one na tzw. zużycie moralne starszych nieruchomości. Pojęcie to
oznacza utratę wartości oraz walorów użytkowych w wyniku postępu
technologicznego. Jest ono wyraźnie zauważalne np. w śródmiej-
skich kamienicach, w których projektowane dawniej duże lokale
6
Rozdział 1
mieszczańskie zostały podzielone na mniejsze, co zachwiało układem
poszczególnych przestrzeni. Problem stanowi czasem także brak
tuneli teletechnicznych, które w nowym budownictwie są normą.
Poniżej przedstawiono przykładowy zespół cech, na podstawie któ-
rych możliwa będzie ocena użytkowa lokalu.
1. Powierzchnia i kształt pokoi – do najbardziej pożądanych na-
leżą pokoje o kształcie foremnego (niewydłużonego) prostokąta,
zbliżone do kwadratu o powierzchni powyżej 10 m2. Zbyt długie
i wąskie pomieszczenia uniemożliwią wstawienie niezbędnych
mebli (łóżko + szafa + biurko) lub będą sprawiały wrażenie za-
graconych i ciasnych. Podobnie jest w przypadku izb mniejszych
niż 10 m2, które mogą być oferowane jako jednoosobowe lub
warunkowo dla pary.
2. Liczba pokoi – parametr ten będzie uzależniony od przyjętej
strategii inwestycyjnej: najmu całego mieszkania lub poszczegól-
nych jego składowych. Z praktyki wynika, że mieszkania jedno-
i dwupokojowe wynajmują się relatywnie łatwiej niż większe,
trzy- i czteropokojowe, na co wpływ ma kilka czynników. Po
pierwsze, podaż tzw. kawalerek w wielu miastach jest niższa
niż w przypadku większych mieszkań. Po drugie, należy pamię-
tać, że każdy kolejny pokój będzie oznaczał dodatkową liczbę
osób korzystających z jednej kuchni, łazienki oraz toalety, co,
zwłaszcza w godzinach porannych, może powodować konfl ikty
pomiędzy najemcami. Dodatkowo większa liczba użytkowników
mieszkania przyspiesza zużycie lokalu. Większe mieszkania:
cztero-, pięciopokojowe są często nabywane w celu wynajmo-
wania pojedynczych pokoi. Wówczas przydatna jest pomoc
architekta, który określi, czy możliwy będzie podział np. salonu
o powierzchni 20–25 m2 na dwie mniejsze „jedynki”.
3. Kuchnia – w ostatnich latach w nowych inwestycjach dewe-
loperskich zauważalny stał się trend stosowania aneksów ku-
chennych. Stanowi to jedno z największych ograniczeń nowych
lokali mieszkalnych i może wpływać negatywnie na wysokość
potencjalnego czynszu. Porównanie 49 m2 mieszkania składa-
jącego się z dwóch pokoi, osobnej kuchni położonego w bloku
z wielkiej płyty z 2-pokojowym lokalem o powierzchni 45 m2
z aneksem kuchennym w nowym budownictwie średniej klasy
1.4. Walory użytkowe lokalu
7
(nie apartamentowcu) wykazuje, że czynsz możliwy do uzyskania
w starszym budynku będzie wyższy przy założeniu, że inne war-
tości pozostaną niezmienione. Stosowanie aneksu kuchennego
zawęża funkcję mieszkania 2-pokojowego do roli kawalerki
z osobną sypialnią.
4. Powierzchnia mieszkalna – sugerowanym podejściem analizy
lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem jest trakto-
wanie go jako niewielkiej nieruchomości komercyjnej. Zasto-
sowanie roboczego podziału powierzchni lokalu na mieszkalną
(powierzchnia pokoi) oraz wspólną (korytarze, kuchnia, łazienka,
WC) pozwoli określić efektywność inwestycji. Główną ideą
takiego podziału jest założenie, że powierzchnia mieszkalna jest
tą, która tworzy czynsz, podczas gdy części wspólne i tak muszą
być zapewnione w każdym lokalu mieszkalnym.
Przykład
Lokal Nr 1 o powierzchni 50 m2 składający się z salonu (20 m2), sy-
pialni (12 m2), kuchni (7 m2), korytarza (7 m2), łazienki z WC (4 m2).
Lokal Nr 2 o powierzchni 52 m2 składający się z salonu (17 m2),
sypialni (9 m2), dwóch przedpokoi (11 m2), kuchni (9 m2) łazienki
(4 m2) oraz osobnego WC (2 m2).
Wniosek: Lokal Nr 1 – współczynnik powierzchni mieszkalnej:
32 m2/50 m2 × 100 = 64
Lokal Nr 2 – współczynnik powierzchni mieszkalnej: 26 m2/52 m2
× 100 = 50 .
W powyższym przykładzie zestawione zostały dwie nieruchomo-
ści. Lokal Nr 1 stanowi lepszą propozycję inwestycyjną z dwóch
powodów: po pierwsze, charakteryzuje się wyższym współczynni-
kiem powierzchni mieszkalnej aniżeli lokal Nr 2. Po drugie, jego
powierzchnia użytkowa jest o 2 m2 mniejsza, co powinno przełożyć
się na niższą cenę zakupu nieruchomości.
5. Balkony i loggie – rozróżnienie pomiędzy balkonem a loggią czę-
sto jest pomijane w decyzji zakupowej a może w sposób istotny
wpłynąć na cenę nieruchomości. Wynika to z różnej klasyfi kacji
obu tych elementów. Podczas gdy loggia znajdująca się w obrysie
budynku stanowi element składowy mieszkania, balkon wystają-
cy poza elewację budynku nie należy do właściciela lokalu a jest
częścią wspólną z prawem wyłącznego korzystania. Rozróżnie-
8
Rozdział 1
nie to niesie za sobą konsekwencje zarówno na etapie zakupu,
jak i użytkowania nieruchomości. Loggia, jako część składowa
lokalu mieszkalnego zostaje zaliczona do jego powierzchni
użytkowej, za którą nabywca musi zapłacić. Ponadto, znajduje
się ona w obrysie budynku, przez co powstaje kosztem salonu
lub innego pomieszczenia, z którego została wydzielona. Balkon,
jeżeli znajduje się poza obrysem elewacji budynku, stanowi jego
część wspólną. Dzięki takiej klasyfi kacji nie wlicza się go do
powierzchni użytkowej lokalu, za którą nabywca płaci. Różnice
pozostają również istotne na etapie użytkowania mieszkania.
Zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej zali-
czane są od powierzchni użytkowej całego lokalu, a więc także
i logii. Jednocześnie wszelkie remonty balkonów (barierki itp.)
wykonywane są na koszt całej wspólnoty mieszkaniowej, a nie
właścicieli pojedynczych lokali.
6. Pomieszczenia dodatkowe – posiadane przez lokal pomieszcze-
nia przynależne takie jak piwnica, komórka lokatorska czy też
poddasze może okazać się pomocne w użytkowaniu ze wzglę-
dów logistycznych. Dopasowanie wyposażenia i umeblowa-
nia mieszkania do potrzeb każdego najemcy nie jest możliwe.
Bardzo często może dochodzić do sytuacji, w której najemca
poprosi o zabranie części mebli, łóżka czy pralki. Zniesienie
niepotrzebnych sprzętów do komórki znajdującej się w tej samej
klatce schodowej pozwala uniknąć niezaplanowanych kosztów
transportu i znoszenia mebli lub ich przechowywania.
7. Położenie w budynku i kondygnacja – są to elementy mogące
w istotny sposób wpłynąć na koszty użytkowania lokalu. Najbar-
dziej korzystne do zakupu są mieszkania położone wewnątrz bu-
dynku i nieposiadające ścian szczytowych. Dzięki temu nabywca
uniknie przemarzania ścian i ucieczki ciepła z lokalu. Warto
zwrócić także uwagę, aby mieszkanie nie znajdowało się bezpo-
średnio nad bramą przejazdową oraz nieogrzewanym garażem
podziemnym. Równie istotnym czynnikiem jest kondygnacja.
Ze względu na ryzyko podwyższonych kosztów ogrzewania oraz
zalania warto unikać ostatniej kondygnacji. Odradzaną kondyg-
nacją jest także parter, zwłaszcza niski, ze względu na łatwy
dostęp do nieruchomości i ryzyko włamania oraz podwyższone
1.5. Nieruchomość budynkowa i wspólnota mieszkaniowa
9
koszty ogrzewania, w przypadku gdy mieszkanie znajduje się nad
nieogrzewanym garażem podziemnym. Idealnym rozwiązaniem
wydaje się zatem środkowa strefa budynku na pierwszym lub
drugim piętrze, co pozwoli na łatwe dostanie się do lokalu nawet
w przypadku awarii windy.
1.5. Nieruchomość budynkowa i wspólnota mieszkaniowa
Trzecim elementem, niemniej istotnym niż lokalizacja i samo
mieszkanie jest jego bezpośrednie otoczenie. W tym obszarze należy
zwrócić uwagę na szereg omówionych poniżej elementów.
1.5.1. Stan techniczny budynku
Problem ten dotyczy rynku wtórnego, głównie kamienic. Warto
szczegółowo przeanalizować następujące aspekty:
1. Stan klatki schodowej oraz elewacja. Są to dwa elementy, na
podstawie których potencjalny najemca dokonuje oceny miesz-
kania na wynajem. Jeżeli budynek nie został odnowiony przed
zakupem, warto udać się do zarządcy nieruchomości wspólnej
i zapoznać się z planem gospodarczo-remontowym na najbliż-
sze lata. Pozwoli to określić, czy w najbliższym czasie można
spodziewać się polepszenia stanu techniczno-użytkowego nieru-
chomości. O ile klatka schodowa jest elementem rozpatrywanym
w kategoriach estetycznych, o tyle zły stan techniczny elewacji
pociąga za sobą poważne konsekwencje prawnofi nansowe. Od-
padające fragmenty ściany mogą stanowić zagrożenie dla osób
i mienia znajdujących się w jej otoczeniu.
2. Konstrukcja budynku. Znajomość podstawowych zagadnień
z zakresu budownictwa jest niezwykle pomocna w ocenie kon-
dycji budynku. Najistotniejsze będzie uzyskanie informacji,
z jakich materiałów została wykonana nieruchomość oraz jego
konstrukcja – ściany, stropy, dach. Do najczęściej spotykanych
rozwiązań w kwestii stropów można zaliczyć żelbetowe – sto-
sowane głównie w blokach wielkopłytowych oraz dzisiejszym
budownictwie, stalowo-ceramiczne – typu Akermana i Kleina
10
Rozdział 1
stosowane często w kamienicach z końcowego okresu budow-
nictwa modernistycznego i powojennego, socrealistycznego,
oraz stropy drewniane stosowane w kamienicach. Największą
czujność należy zachować w przypadku kamienic z drewnianymi
stropami oraz więźbą dachową.
1.5.2. Kondycja fi nansowa wspólnoty
Każdy budynek z rynku wtórnego posiada określone potrzeby
remontowe, dlatego też niekoniecznie trzeba przekreślać te, które
jeszcze nie przeszły wszystkich niezbędnych napraw i renowacji.
W ocenie zasadności inwestowania w taką nieruchomość przydatne
są wszelkie informacje przekazane przez zarządcę nieruchomości
wspólnej. Szczególnie dokładnie warto przeanalizować aspekty
wymienione poniżej.
1. Plan gospodarczo-remontowy nieruchomości. W praktyce
niewielki odsetek budynków wielorodzinnych posiada klasyczny
plan zarządzania nieruchomością zbliżony do tego, który na
praktykach zawodowych poznają kandydaci na zarządców nie-
ruchomości. Najczęściej jego forma ogranicza się do prostego
planu zawierającego bilans nieruchomości oraz listę remontów
niezbędnych do przeprowadzenia. Obie informacje są niezwykle
cenne. Bilans pozwoli na zorientowanie się w ogólnej sytuacji
fi nansowej wspólnoty mieszkaniowej, a także w ewentualnym
istnieniu kłopotliwych z punktu widzenia regulowania zobowią-
zań lokatorów. Plan niezbędnych remontów pozwoli określić,
jakich nakładów będzie wymagać dany budynek.
2. Saldo funduszu remontowego. Stanowi on ważny wskaźnik
możliwości inwestycyjnych wspólnoty mieszkaniowej. Im więcej
środków fi nansowych zgromadzonych na funduszu, tym większe
możliwości remontowe oraz niższe koszty obsługi fi nansowej
remontów (odsetek od kredytów).
3. Historia fi nansowa lokalu mieszkalnego. Jest to najistotniejszy
element z punktu widzenia przyszłego najemcy. Weryfi kacja
danych historycznych dotyczących zużycia mediów, wysoko-
ści zaliczek oraz zapoznanie się z przyjętymi przez zarządcę
metodami rozliczenia mediów (głównie ciepła i wody) pozwoli
1.6. Wyposażenie lokalu mieszkalnego
11
uniknąć bardzo wysokich dopłat, niekoniecznie spowodowa-
nych faktycznym ich zużyciem, a np. błędami w rozliczeniach.
Przykładem takiego zjawiska są spotykane w spółdzielniach
mieszkaniowych tzw. kominowe dopłaty do centralnego ogrze-
wania, kiedy przyjęcie błędnych współczynników korygujących
ze względu na położenie lokalu w budynku potrafi skutkować
kilkutysięcznymi dopłatami do ogrzewania, pomimo że saldo
nieruchomości jest dodatnie.
1.6. Wyposażenie lokalu mieszkalnego
Zakup odpowiedniej nieruchomości jest dopiero połową drogi. Do
pełnego sukcesu niezbędne jest także odpowiednie przygotowanie
go do wynajęcia. Przyjęta strategia wykończenia mieszkania będzie
różna dla nieruchomości w stanie deweloperskim i tych z rynku
wtórnego.
1.6.1. Stan deweloperski
Decydując się na zakup mieszkania od dewelopera już na etapie
negocjacji ceny należy uwzględnić pulę środków przeznaczonych na
wykończenie. Logistyka prac wykończeniowych wydaje się łatwiej-
sza niż w przypadku rynku wtórnego ze względu na brak koniecz-
ności usuwania przedmiotów pozostawionych przez poprzedniego
właściciela nieruchomości, skuwania starych parkietów czy glazury.
Niemniej jednak nowe mieszkanie wymaga potencjalnie większych
nakładów początkowych.
1.6.2. Rynek wtórny
Lokale mieszkalne z rynku wtórnego charakteryzują się odmienną
specyfi ką wynikającą z poprzedniego okresu użytkowania. W zależ-
ności od wieku budynku czynnikiem ryzyka, który należy dokładnie
zweryfi kować, jest stan instalacji. Począwszy od wodociągowej i ka-
nalizacyjnej, poprzez grzewczą, na elektrycznej kończąc. Przegląd in-
stalacji wodno-kanalizacyjnej powinien skupić się głównie na ogólnym
12
Rozdział 1
wizualnym sprawdzeniu stanu rur oraz gwintowań (czy są świeże,
czy zaśniedziałe oraz ile warstw farby je pokrywa), występowaniu
rdzawych wykwitów oraz zawilgoceń, a także ciśnienia wody w kranie
i pod prysznicem. Najważniejszym pytaniem do sprzedającego lokal,
dotyczącym elektryki, jest ustalenie, czy instalacja została wykonana
z miedzi czy aluminium. Ten ostatni rodzaj stosowany był w prze-
szłości na szeroką skalę ze względu na oszczędność. Jako dużo tańszy
odpowiednik miedzi posiada gorsze parametry. Kable aluminiowe,
zwykle o przekroju 1,5 mm2 (podczas gdy miedziane mają 2,5 mm2),
dwużyłowe (miedziowe – trzyżyłowe) słabiej przewodzą prąd, są
łamliwe i ulegają utlenianiu powierzchniowemu. Sprawdzenie insta-
lacji elektrycznej polega na chwilowym zwiększeniu jej obciążenia
np. włączając większą liczbę sprzętów jednocześnie – np. lodówkę,
piekarnik, czajnik elektryczny. Jeżeli efektem będzie przeciążenie
i wyłączenie korków lub zabezpieczenia przepięciowego za liczni-
kiem, może to oznaczać zły stan lub wadliwe wykonanie instalacji.
Istotną jej cechą jest liczba faz. W klasycznej, jednofazowej prąd
płynie dwoma kablami pod napięciem 230 V. Instalacja trójfazowa,
czyli tzw. siła, posiada napięcie 400 V i wykorzystuje cztery prze-
wody – trzy fazy plus jeden kabel „roboczy”. Każda z faz posiada
osobne zabezpieczenie, dzięki czemu ewentualne przeciążenie nie
wyłączy całej instalacji. Ponadto, umożliwia stosowanie urządzeń
AGD o większym poborze mocy (np. płyta indukcyjna).
1.6.3. Sprzęt AGD
Artykuły gospodarstwa domowego stanowią podstawowy i je-
den z bardziej kosztownych elementów wyposażenia mieszkania.
W tej części monografi i pokrótce omówione zostaną poszczególne
sprzęty wraz z parametrami, na jakie należy zwrócić uwagę podczas
ich zakupu.
1. Lodówka. Podstawowymi parametrami, jakimi producenci okre-
ślają jej parametry jest jej pojemność (litraż) oraz klasa energe-
tyczna (od A do A+++). Praktyka wskazuje jednak, że nie warto
ograniczać się do informacji podanych na etykiecie i sprawdzić
pełną specyfi kację techniczną. Rozbieżności średniego roczne-
go zużycia prądu dla poszczególnych klas energetycznych na
1.6. Wyposażenie lokalu mieszkalnego
13
pierwszy rzut oka mogą wydawać się znaczące, nie mniej jednak
nie powinien to być główny warunek zakupu danego modelu.
Przyjmując średnią cenę kilowatogodziny (kWh) w wysokości
0,50 zł łatwo oszacować, że w przypadku istotnych różnic np. na
poziomie 50–100 kWh, w skali roku oszczędność wyniesie w za-
kresie od 25 do 50 zł. Istotniejszym z punktu widzenia wygody
użytkowania wydaje się być przede wszystkim wyposażenie
dodatkowe – systemy typu no frost, dzięki którym nie będzie
konieczne rozmrażanie lodówki, dodatkowe półki na warzywa,
stojaki na butelki itp. Warto zwrócić także uwagę na głośność
lodówki. Wyposażając mieszkanie pod wynajem bezpieczniej-
szym rozwiązaniem będzie zakup standardowej lodówki wolno
stojącej (nie w zabudowie mebli), aby w przypadku awarii moż-
liwa była jej szybka wymiana na sprawną.
2. Pralka. W przypadku pralek klasa energetyczna ma potencjalnie
jeszcze mniejsze znaczenie niż w przypadku lodówek. Wyni-
ka to ze sposobu użytkowania – sporadycznego uruchamiania
tylko na czas prania, podczas gdy lodówka pracuje cały czas.
Najistotniejszymi parametrami są przede wszystkim wymiary
(możliwość dopasowania do niewielkich pomieszczeń) oraz
ilość wody pobierana przez pralkę w czasie pojedynczego prania.
Producenci często w specyfi kacji towaru podają średnioroczne
zużycie wody, lecz parametr ten niewiele mówi ze względu na
brak bliższych informacji takich jak częstotliwość użytkowania.
Ze względów użytkowych polecanym rozwiązaniem jest także
ładowanie bębna pralki od frontu. Taka konstrukcja pozwala na
łatwiejsze suszenie i wietrzenie wnętrza pralki (bez zdejmowania
przedmiotów z blatu pralki), dzięki czemu nie będzie występował
zapach stęchlizny.
3. Kuchenka. Najprostsze rozróżnienie dzieli je na gazowe oraz
elektryczne. Te drugie stosowane są w nowoczesnym budow-
nictwie, w którym często ze względów bezpieczeństwa nie do-
prowadza się przyłącza gazu. Montaż płyty elektrycznej lub
indukcyjnej wymaga stosowania w danym lokalu tzw. siły, czyli
trójfazowej instalacji elektrycznej. Zwykle kuchenki w pełni elek-
tryczne (płyta oraz piekarnik) są droższe niż gazowe. Podobnie
jak w przypadku lodówek warto unikać modeli w zabudowie ze
14
Rozdział 1
względu na trudności w ewentualnej wymianie. W przypadku
kuchenek posiadających palniki gazowe warto zakupić model
wyposażony w piekarnik elektryczny.
4. Zmywarka. Podobnie jak w przypadku pralki podstawową kwe-
stią, na jaką warto zwrócić uwagę, jest ilość wody pobieranej
podczas jednego cyklu. Pozostałymi istotnymi parametrami są
wymiary, ze szczególnym uwzględnieniem wysokości, tak aby
zmywarka ustawiona w ciągu mebli umożliwiała dopasowanie
do niej blatu kuchennego.
5. Pozostałe sprzęty. Tak zwane małe AGD staje się coraz popular-
niejsze, a liczba sprzętów w domowych kuchniach stale rośnie.
Ich wybór jest zatem sprawą bardzo indywidualną, nie mniej
jednak warto pamiętać, że zbyt duża liczba urządzeń włączonych
w tym samym czasie może prowadzić do przeciążenia instalacji.
1.6.4. Podsumowanie
Pomimo pozornej prostoty, zakup lokalu mieszkalnego na wy-
najem jest skomplikowanym procesem wymagającym od nabywcy
wiedzy z zakresu prawa, ekonomii oraz podstaw budownictwa. Aby
inwestycja okazała się sukcesem, powinna być oparta o obiektywne
kryteria wyboru konkretnej nieruchomości, które będą obejmowały
zarówno sam lokal, jak i jego bliższe, a także dalsze otoczenie. Wstęp
do poszukiwań można rozpocząć na dwa sposoby – określając grupy
docelowe, do których kierowane będą ogłoszenia najmu lub wyty-
powanie atrakcyjnych lokalizacji pozwalających na wystosowanie
szerokiej oferty. Najistotniejszym etapem jest ocena konkretnych
lokali po wytypowaniu ofert. Sukces inwestycyjny w znacznej mierze
będzie zależał od przyjętych kryteriów, jakie powinna spełniać dana
nieruchomość. Każdy z nich musi wynikać z obiektywnych przesła-
nek wpływających na atrakcyjność mieszkania i przekładających
się na wyższy czynsz najmu, takich jak połączenia komunikacyjne,
standard budynku. Kompleksowa analiza zakłada badanie nie tylko
samego lokalu, ale także jego bliższego i dalszego otoczenia. Sytuacja
fi nansowa oraz szybkość procesu decyzyjnego wspólnoty przekładają
się na wzrost standardu nieruchomości wspólnej i stabilność fi nanso-
wą lokalu – brak ryzyka nagłego wzrostu opłat np. z tytułu funduszu
1.7. Technologia wykonania budynku a koszty eksploatacji lokalu
15
remontowego. Ocena sąsiedztwa pozwala na wstępne zapoznanie się
z potencjałem nieruchomości – odległością od centrum, bliskością
usług i centrów akademickich, połączeniem komunikacyjnym. Ostat-
nim obszarem oceny jest stan techniczno-użytkowy budynku. Warto
wesprzeć się w tej materii doświadczeniem specjalisty z zakresu
budownictwa lub literaturą fachową.
1.7. Technologia wykonania budynku a koszty
eksploatacji lokalu
Podczas zakupu mieszkania nabywca przeprowadza dokładną
analizę lokalu pod kątem własnych preferencji, standardu i stanu
użytkowego nieruchomości. Zwykle w pierwszej kolejności kupujący
zwracają uwagę na:
1) rozkład mieszkania i wielkość poszczególnych pomieszczeń;
2) standard wykończenia lokalu (w zależności od planowanego
zakresu prac remontowych);
3) otoczenie nieruchomości;
4) możliwość zaparkowania samochodu i bliskość komunikacji
miejskiej.
Aspekty związane z otoczeniem lokalu i sąsiedztwem nierucho-
mości budynkowej są przedmiotem analizy na późniejszym etapie
zakupu. Niedoszacowanie kosztów utrzymania nieruchomości może
w najlepszym przypadku skutkować zwiększonymi nakładami na lo-
kal, w najgorszym – sprawić, że inwestycja przestanie być opłacalna.
W celu dokładnego oszacowania kosztów utrzymania lokalu
znajdującego się w budynku wielorodzinnym, należy przeprowadzić
analizę stanu techniczno-użytkowego oraz kondycji fi nansowej za-
równo lokalu mieszkalnego, jak i nieruchomości, w której ten lokal
się znajduje.
1.7.1. Analiza nieruchomości wspólnej
Analiza nieruchomości wspólnej powinna obejmować budynek
oraz działkę, na której on się znajduje. Sprawdzenie nieruchomości
gruntowej dotyczy następujących aspektów.
Pobierz darmowy fragment (pdf)