Cyfroteka.pl

klikaj i czytaj online

Cyfro
Czytomierz
00302 006079 11246951 na godz. na dobę w sumie
Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi - ebook/pdf
Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi - ebook/pdf
Autor: Liczba stron: 310
Wydawca: C. H. Beck Język publikacji: polski
ISBN: 978-83-255-6341-7 Data wydania:
Lektor:
Kategoria: ebooki >> prawo i podatki >> nieruchomości
Porównaj ceny (książka, ebook, audiobook).

PRAKTYCZNY PORADNIK DLA ZARZĄDCÓW BUDYNKÓW BIUROWYCH!

Opracowanie jest praktycznym podręcznikiem dla zarządców nieruchomości komercyjnych popartym 14-letnim doświadczeniem autorki na rynku nieruchomości. Autorka przedstawia wielopłaszczyznowość zawodu zarządcy nieruchomości, rysuje portret psychologiczny zarządcy nieruchomości oraz pokazuje zagadnienia, z jakimi zarządca spotyka się w codziennej pracy przy zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi na przykładzie budynku biurowego na kilku płaszczyznach:

Autorka opisuje również inne role, jakie zarządca nieruchomości może odgrywać na rynku nieruchomości.

Obecne, 2. wydanie książki – poszerzone i zaktualizowane – uwzględnia najnowsze zmiany w obowiązującym prawie. Mając na uwadze praktyczny aspekt książki, dodano także liczne przykłady, wskazówki i załączniki, których celem jest przyczynienie się do efektywniejszej pracy w zakresie zarządzania nieruchomościami komercyjnymi.

W książce znajdują się ponadto przykładowe wzory takie jak:

Autorką publikacji jest Beata Jońska – absolwentka Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie, Wydział Ekonomiczny, tytuły licencjata – Zarządzanie Nieruchomościami (2001) i Wycena Nieruchomości (2000). Licencjonowany zarządca nieruchomości od 2005 roku Nr licencji 13909. Posiada 14-letnie doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami, aktualnie pełni funkcję Szefa Zespołu Zarządzania Nieruchomościami w międzynarodowej firmie deweloperskiej i inwestycyjnej.

Książka adresowana jest do zarządców i właścicieli nieruchomości komercyjnych, do deweloperów oraz do studentów i absolwentów kierunków związanych z gospodarowaniem nieruchomościami – zarządzaniem i pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Znajdź podobne książki Ostatnio czytane w tej kategorii

Darmowy fragment publikacji:

Beata Jońska Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi 2. wydanie Praktyczny poradnik dla zarządców budynków biurowych NIERUCHOMOŚCI Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi Polecamy nasze publikacje z zakresu prawa nieruchomości: Jacek Jaworski REGLAMENTACJA ZAWODÓW RYNKU NIERUCHOMOŚCI Maciej Bielecki WYBRANE ASPEKTY PROCESU INWESTYCYJNO-BUDOWLANEGO Joseph Karp, Maciej Tertelis, Simon Vieyra ZARZĄDZANIE WARTOŚCIĄ NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Katarzyna Królikowska ZASADA ZAWIĄZANIA PRAW DO LOKALU Z CZŁONKOSTWEM W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ Jan Konowalczuk WYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZEDSIĘBIORSTW Wojciech Karpiński POŚREDNICTWO W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI – TWORZENIE I DOSKONALENIE WARSZTATU PRACY Aleksander Hetko DEKRET WARSZAWSKI – POSTĘPUJĄCE WYWŁASZCZENIE NIERUCHOMOŚCI Lesław Myczkowski WŁASNOŚĆ BUDYNKÓW I LOKALI ORAZ INNE PRAWA RZECZOWE W PRAKTYCE www.ksiegarnia.beck.pl Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi Beata Jońska 2. wydanie WYDAWNICTWO C.H.BECK WARSZAWA 2014 Wydawca: Wioleta Beczek Redakcja: Aleksandra Dróżdż © Wydawnictwo C.H.Beck 2014 Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa Skład i łamanie: Wydawnictwo C.H.Beck Druk i oprawa: Totem, Inowrocław ISBN 978-83-255-6340-0 ISBN e-book 978-83-255-6341-7 Spis treści Przedmowa ..................................................................................... XI Wykaz skrótów ............................................................................... XIII Wprowadzenie ................................................................................ XV Rozdział I. Podmiot i przedmiot zarządzania nieruchomościami .......................................................................... 1. Definicja zarządzania nieruchomościami ............................... 2. Wymogi formalne ................................................................... 3. Portret psychologiczny zarządcy nieruchomości .................... 3.1. Cechy osobowościowe ................................................... 3.2. Umiejętności ................................................................. 3.3. Przeciwwskazania do wykonywania zawodu ................ 4. Definicja i podział nieruchomości komercyjnych ................. 4.1. Uwagi wstępne ............................................................... 4.2. Budynki biurowe ............................................................ 4.2.1. Uwagi wstępne ................................................... 4.2.2. Budynek biurowy klasy A .................................. 4.2.3. Budynek biurowy klasy B .................................. 4.2.4. Budynek biurowy klasy B+ ................................ 4.2.5. Budynek biurowy klasy C .................................. 4.2.6. Znaczenie informacji o klasie budynku .............. 4.3. Nieruchomości handlowe .............................................. 4.4. Centra logistyczne i magazyny ...................................... 4.5. Inne nieruchomości komercyjne ................................... 1 1 2 4 4 8 11 13 13 15 15 15 17 18 18 19 21 24 25 Rozdział II. Zarządca a właściciel nieruchomości komercyjnej .................................................................................... 1. Kim jest właściciel nieruchomości komercyjnej .................... 2. Zakres odpowiedzialności ....................................................... 3. Umowa o zarządzanie ............................................................. 3.1. Uwagi wstępne ............................................................... 3.2. Zakres umowy ................................................................ 28 28 30 32 32 33 VI Spis treści 3.3. Reprezentacja właściciela – pełnomocnictwo ............... 4. Raporty i sprawozdania .......................................................... 4.1. Uwagi wstępne ............................................................... 4.2. Sprawozdanie z zarządzania nieruchomością ................ 4.3. Raporty finansowe ........................................................ 4.4. Budżety operacyjne, inwestycyjne, marketingowe ....... 4.5. Zestawienia z umów najmu .......................................... Rozdział III. Zarządca a najemca ................................................ 1. Monitoring bieżących potrzeb ................................................ 2. Umowa najmu ........................................................................ 2.1. Uwagi wstępne ............................................................... 2.2. Postanowienia wstępne i strony umowy najmu ............. 2.3. Przedmiot najmu i okres trwania .................................. 2.4. Czynsz, koszty eksploatacyjne – katalog i sposoby rozliczania, inne świadczenia ........................................ 2.5. Indeksacja ...................................................................... 2.6. Okresy wolne od czynszu, opcja wcześniejszego rozwiązania umowy, zakaz konkurencji ........................ 2.7. Obowiązki i prawa właściciela i najemcy ...................... 2.7.1. Uwagi wstępne ................................................... 2.7.2. Obowiązki i prawa właściciela ........................... 2.7.3. Obowiązki i prawa najemcy ............................... 2.8. Zabezpieczenie wykonania umowy ............................... 2.9. Ubezpieczenia ................................................................ 2.10. Warunki rozwiązania umowy ........................................ 3. Przedłużanie i renegocjowanie warunków umów najmu ....... 3.1. Uwagi wstępne ............................................................... 3.2. Przedłużenie lub skrócenie czasu najmu ....................... 3.3. Zmniejszenie lub rozszerzenie powierzchni najmu ....... 3.4. Stawki za czynsz – renegocjowanie stawek na wyższe lub niższe ....................................................................... 3.5. Koszty eksploatacyjne – sposób rozliczania .................. 3.6. Zabezpieczenie umowy najmu – sposób i naliczanie .... 3.7. Standard wykończenia – remont i modernizacja powierzchni najmu ......................................................... 3.8. Sposób i częstotliwość indeksacji .................................. 3.9. Zmiana wzoru umowy najmu ........................................ 3.10. W jaki sposób zachęcić najemcę do pozostania w budynku ...................................................................... 37 39 39 39 44 52 59 63 63 67 67 68 69 73 79 82 83 83 83 84 85 88 88 90 90 92 94 96 96 97 97 98 98 99 Spis treści VII Rozdział IV. Zarządca a budynek ................................................. 102 1. Uwagi wstępne ........................................................................ 102 2. Przejęcie nieruchomości w zarządzanie ................................. 102 2.1. Uwagi wstępne ............................................................... 102 2.2. Harmonogram przejęcia nieruchomości ........................ 102 2.3. Lista wymaganych dokumentów ................................... 108 2.3.1. Uwagi wstępne ................................................... 108 2.3.2. Umowy ............................................................... 108 2.3.3. Dokumentacja nieruchomości ............................ 109 2.3.4. Dokumentacja związana z bezpieczeństwem budynku i dokumentacja techniczna .................. 109 2.3.5. Dokumentacja finansowa .................................... 111 3. Procedury i dokumenty obowiązujące w budynku ................. 112 3.1. Uwagi wstępne ............................................................... 112 3.2. Regulamin budynku ....................................................... 113 3.3. Plan ochrony .................................................................. 116 3.4. Instrukcja bezpieczeństwa pożarowego i plan ewakuacji .. 118 3.5. Zasady przeprowadzania prac remontowych i aranżacyjnych .............................................................. 122 4. Instalacje i urządzenia ............................................................. 125 4.1. Uwagi wstępne ............................................................... 125 4.2. Harmonogram przeglądów ............................................ 130 4.3. Książka obiektu budowlanego ....................................... 133 4.3.1. Uwagi wstępne ................................................... 133 4.3.2. Sposób wypełniania KOB .................................. 135 4.4. System zarządzania budynkiem – BMS ........................ 142 4.5. Awarie i katastrofy ......................................................... 144 4.5.1. Uwagi wstępne ................................................... 144 4.5.2. Zalania ................................................................ 145 4.5.3. Awarie systemów ................................................ 147 4.5.4. Przerwy w dostawie mediów .............................. 147 4.5.5. Inne awarie ......................................................... 149 4.5.6. Katastrofa budowlana ......................................... 151 5. Archiwizacja dokumentacji .................................................... 154 5.1. Uwagi wstępne ............................................................... 154 5.2. Sposób i miejsce przechowywania dokumentacji nieruchomości ................................................................ 154 5.3. Archiwizacja dokumentów w formie elektronicznej i wykorzystanie systemów informatycznych w procesie zarządzania ..................................................................... 157 VIII Spis treści 5.3.1. Uwagi wstępne ................................................... 157 5.3.2. Oprogramowanie firmy conject AG – opis, wdrożenie i użytkowanie .................................... 159 5.4. Korzyści z zastosowania systemu informatycznego conject do archiwizacji dokumentów ........................... 167 Rozdział V. Zarządca a podwykonawcy i dostawcy mediów ..... 168 1. Uwagi wstępne ........................................................................ 168 2. Dobór firm podwykonawczych ............................................... 168 2.1. Uwagi wstępne ............................................................... 168 2.2. Organizacja przetargów i konkursów ofert .................... 169 2.3. Kryteria wyboru ............................................................. 173 2.4. Zawieranie umów z podwykonawcami ......................... 176 3. Budowanie relacji z pracownikami obsługi ............................ 179 4. Organizacja prac remontowych i modernizacyjnych w nieruchomości ..................................................................... 184 4.1. Uwagi wstępne ............................................................... 184 4.2. Faza projektowania i uzgodnień .................................... 185 4.3. Faza doboru wykonawców ............................................ 186 4.4. Faza wykonania i nadzór nad pracami ........................... 189 4.5. Odbiór wykonanych robót ............................................. 191 5. Relacja zarządcy nieruchomości z dostawcami mediów ........ 192 Rozdział VI. Różne role zarządcy nieruchomości komercyjnych ................................................................................. 195 1. Uwagi wstępne ........................................................................ 195 2. Rola zarządcy nieruchomości w fazie projektowania budynku .................................................................................. 195 3. Rola zarządcy w procesie sprzedaży lub zakupu budynku .... 197 3.1. Uwagi wstępne ............................................................... 197 3.2. Doradztwo oraz analiza sposobu zarządzania (raporty due diligence) ................................................... 201 4. Zarządzanie spółką i aktywami właściciela ............................ 206 5. Zarządzanie portfelem nieruchomości ................................... 209 6. Rola zarządcy w kreowaniu wizerunku budynku ................... 212 Rozdział VII. Zarządzanie budynkiem zielonym (green building) ............................................................................... 216 1. Uwagi wstępne ........................................................................ 216 2. Certyfikat LEED ..................................................................... 216 3. Program BREAM ................................................................... 218 4. Certyfikat BEPAC ................................................................... 219 Spis treści IX 5. Program Green Building ......................................................... 220 6. Zarządzanie zielonymi budynkami ........................................ 220 7. Przeprowadzenie procesu certyfikacji budynku istniejącego (BREEAM In-Use) .................................................................. 221 Załączniki ........................................................................................ 235 1. Umowa o zarządzanie nieruchomością (wzór) ....................... 237 2. Budżet kosztów operacyjnych (opex) dla budynku biurowego – wzór ................................................................... 245 3. Budżet kosztów inwestycyjnych (CAPEX) dla budynku biurowego – wzór ................................................................... 249 4. Umowa najmu – wzór ............................................................. 251 5. Harmonogram przejęcia budynku biurowego (po sprzedaży) – wzór ..................................................................................... 263 6. Lista dokumentacji budynku biurowego – wzór ..................... 266 7. Regulamin budynku biurowego – wzór .................................. 270 8. Roczny harmonogram przeglądów urządzeń i instalacji w obiekcie – wzór ................................................................... 278 Indeks rzeczowy ............................................................................. 287 Przedmowa Szanowni Państwo, ooddaję w Państwa ręce opracowanie drugie poprawione, które jest wyni- kiem mojego 14-letniego doświadczenia w wykonywaniu zawodu zarządcy nieruchomości. Mam nadzieję, że opracowanie to będzie pomocne zarówno dla osób rozpoczynających przygodę z zawodem zarządcy nieruchomości, jak i Kole- żanek i Kolegów wykonujących ten zawód od lat. Jednocześnie zaznaczam, że jest to moje osobiste podejście do problemu zarządzania nieruchomościa- mi. Są to sprawdzone w praktyce rozwiązania, dzięki którym mogę odnosić sukcesy i czerpię wiele przyjemności oraz satysfakcji z wykonywanej pracy, czego życzę każdemu, kto zdecydował się lub zdecyduje na wykonywanie zawodu zarządcy nieruchomości. W tym miejscu chciałabym złożyć podziękowania przedstawicielom firmy Grontmij Polska Sp. z o.o. za wsparcie i pomoc merytoryczną w opra- cowaniu i rozszerzeniu rozdziału 7 o zarządzaniu zielonymi budynkami. Dziękuję także firmie conject AG z Monachium, z którą mam przyjemność współpracować, za pozwolenie opublikowania informacji na temat systemu informatycznego, który znajduje się w ofercie firmy a także firmie Explo Sp. z o.o. z Warszawy za udostępnienie Harmonogramu Przeglądów Obiektu. Dziękuję mojej siostrze Ani, która była moją pierwszą korektorką i czytel- niczką pierwszej edycji książki. Wspierała mnie swoją pomocą i wiedzą z zakresu języka polskiego. Dziękuję wszystkim moim współpracowni- kom, przedstawicielom właścicieli nieruchomości, firm podwykonawczych i najemców za wiedzę i doświadczenie, które dzięki nim zdobyłam i które pozwoliły mi na napisanie niniejszego poradnika. Warszawa, 15.4.2014 r. Beata Jońska Wykaz skrótów 1. Źródła prawa GospNierU ................ ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomo- ściami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) KC ............................. ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) KOBR ....................... rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 3.7.2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz.U. Nr 120, poz. 1134) KSH ........................... ustawa z 15.9.2000 r. – Kodeks spółek handlowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 1030 ze zm.) OchrPpożR ................ rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 7.6.2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. Nr 109, poz. 719) PrBud ........................ ustawa z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) ZmURegWNZ ........... ustawa z 13.6.2013 r. o zmianie ustaw regulują- cych wykonywanie niektórych zawodów (Dz.U. z 2013 r. poz. 829) 2. Instytucje GUS ........................... Główny Urząd Statystyczny KRS ........................... Krajowy Rejestr Sądowy MinInf ....................... Minister Infrastruktury ZUS ........................... Zakład Ubezpieczeń Społecznych XIV Wykaz skrótów 3. Inne skróty BHP ........................... bezpieczeństwo i higiena pracy BMS .......................... system zarządzania budynkiem CO ............................. centralne ogrzewanie CW ............................ ciepła woda DSO ........................... dźwiękowy system ostrzegawczy DTR ........................... dokumentacja techniczno-ruchowa KOB .......................... książka obiektu budowlanego NIP ............................ numer identyfikacji podatkowej OC ............................. odpowiedzialność cywilna ppoż. .......................... przeciwpożarowy REGON ..................... numer statystyczny ROP ........................... ręczny ostrzegacz pożarowy UPS ........................... system podtrzymywania zasilania w energię elek- tryczną Wprowadzenie Poradnik jest zbiorem praktycznych informacji na temat zarządzania nieruchomościami komercyjnymi ze szczególnym uwzględnieniem budyn- ków biurowych. Z uwagi na to, że na rynku jest niewiele opracowań na ten temat, autorka zdecydowała się na zebranie swojej wiedzy i doświadczenia oraz na podzielenie się nimi z Czytelnikami. Porównując spis treści niniej- szego opracowania z innymi tego typu pozycjami dostępnymi na rynku, z pewnością można zauważyć, że niektóre zagadnienia i tematy powtarzają się. To, co wyróżnia tę pozycję, to praktyczne ujęcie tych samych zagadnień. W poradniku starano się ograniczyć do minimum teoretyczne rozważania, a szczególnie zwrócić uwagę na sprawdzone rozwiązania oraz wskazówki. Książka przedstawia rady wynikające z 14-letniego doświadczenia autorki. Podaje przykłady i propozycje zapisów w umowach. Wiedza, jaką zarządca nieruchomości musi posiadać, jest szeroka i wymaga ciągłego doskonalenia. Dlatego w niniejszej książce zwraca się uwagę na elementy najistotniejsze, które dotyczą każdego tematu, a także na wielopłaszczyznowość zagadnienia zarządzania nieruchomościami komercyjnymi ze szczególnym uwzględ- nieniem budynku biurowego. Publikacja pokazuje płaszczyzny, na których działa zarządca nieruchomości, takie jak: – zarządca – właściciel, – zarządca – najemcy, – zarządca – budynek, – zarządca – podwykonawcy. Autorka obrazuje zadania, jakie czekają zarządcę na każdej z tych płaszczyzn. Głównym celem tej książki jest pokazanie zawodu zarządcy nieruchomości z punktu widzenia osoby i praktyki, a nie teorii. Poradnik został podzielony na 7 rozdziałów. Pierwszy przedstawia definicję zarządzania nieruchomościami. Następne podrozdziały pokazują portret psychologiczny zarządcy nieruchomości z podziałem na cechy i umiejętności oraz przeciwwskazania do wykonywania zawodu. Wska- zówki te, zdaniem autorki, mogą być szczególnie pomocne dla studentów, którzy będą chcieli wykonywać ten zawód, lub kandydatów na zarządców nieruchomości. W dalszej części pierwszego rozdziału przedstawiona zo- XVI Wprowadzenie stała definicja i podział nieruchomości komercyjnej. Znajduje się tam kilka informacji teoretycznych, które na pewno przydadzą się zarządcy nieruchomości w jego pracy. Rozdział drugi poświęcony jest relacji pomiędzy zarządcą nieruchomości i jej właścicielem. W jego pierwszej części został zdefiniowany podmiot – właściciel wymieniono także przykłady właścicieli nieruchomości komer- cyjnych. Autorka wyjaśniła także, w jaki sposób struktura czy osobowość prawna właściciela nieruchomości może mieć wpływ na współpracę z za- rządcą oraz stawiane mu wymagania i oczekiwania. Następnie pokazany został zakres odpowiedzialności zarządcy nieruchomości wobec właściciela. Kolejne punkty rozdziału poruszają temat umowy o zarządzanie nierucho- mością i pokazują, na jakie jej elementy należy zwrócić szczególną uwagę. Nie jest to jednak opracowanie prawne. Autorka podaje praktyczne wska- zówki wynikające z jej wieloletniego doświadczenia. Kolejnym ważnym zagadnieniem poruszonym w tym rozdziale jest opis raportów i sprawozdań przygotowywanych przez zarządcę dla właściciela budynku. W tekście Autorka wskazała elementy, jakie może zawierać sprawozdanie z zarzą- dzania nieruchomością, a które mogą być ważne dla właściciela. Następnie zdefiniowała budżety, jakie przygotowuje zarządca nieruchomości (budżet operacyjny, inwestycyjny i marketingowy), oraz pokazała, jakie pozycje może zawierać dany budżet. Przykładowe budżety operacyjne i inwestycyjne stanowią załączniki do niniejszego opracowania. Następnym opisanym za- gadnieniem jest zestawienie z umów najmu (ang. rent roll) ze wskazaniem, na co należy zwrócić szczególną uwagę podczas przygotowywania takiego zestawienia oraz jaki jest jego cel i zastosowanie. Rozdział trzeci pokazuje relację między zarządcą nieruchomości a na- jemcą. Autorka przede wszystkim wskazuje sposoby budowania zaufania oraz rolę właściwej komunikacji. Następne podrozdziały dotyczą umowy najmu. Przedstawiają jej najważniejsze zapisy z uwzględnieniem punktów, które mogą sprawiać problemy lub są dyskusyjne. Autorka uzasadnia, dla- czego warto zadbać o jasne i klarowne sprecyzowanie tych punktów oraz podaje przykładowe zapisy w umowie najmu. Podobnie jak w przypadku umowy o zarządzanie nie są to opracowania prawne, jedynie wskazówki. Ostatni podrozdział poświęcony jest zagadnieniu renegocjowania umów najmu, ponieważ z tym zadaniem zarządca często ma do czynienia w swojej pracy zawodowej. Właściciele często zlecają zarządcy, żeby reprezentował ich w trakcie negocjacji z najemcami. W książce zostały wskazane elementy umowy najmu, które mogą być negocjowane i w jakich przypadkach (na przykład wynikających z zapisów w umowie najmu, tj. przedłużenie umowy, opcja rozszerzenia powierzchni czy wykorzystanie opcji wcześniejszego Wprowadzenie XVII rozwiązania umowy). Ostatni podrozdział pokazuje, w jaki sposób zachęcić najemcę do pozostania w budynku, czyli jaka jest rola zarządcy nierucho- mości, żeby najemca przedłużył umowę najmu na kolejny okres. Rozdział czwarty, najbardziej rozbudowany, prezentuje płaszczyznę zarządca – budynek. Rozpoczyna się od opisu sposobu przejęcia nieru- chomości w zarządzanie. Zawiera harmonogram przejęcia budynku oraz istotne punkty i zagadnienia z tym związane. Następnie opisane zostały dokumenty, jakie powinny być na liście dokumentacji w trakcie przejęcia budynku. Kolejne punkty rozdziału poświęcone są procedurom i dokumen- tom związanym z bezpieczeństwem budynku. Autorka opisuje regulamin budynku, wyszczególniając elementy, jakie powinien zawierać. Przykładowy harmonogram przejęcia i lista dokumentacji oraz regulamin budynku biuro- wego są załączone do niniejszego opracowania. Autorka następnie zwraca uwagę na plan ochrony, a także instrukcję bezpieczeństwa pożarowego oraz plan ewakuacji. Przedstawia również propozycje stworzenia dokumen- tu regulującego zasady prowadzenia prac remontowych i aranżacyjnych w nieruchomości. Charakteryzuje również budynek od strony technicznej, wskazując przy tym przykładowe instalacje i urządzenia, które mogą być zainstalowane w budynku oraz harmonogram przeglądów z podziałem na przeglądy wymagane przepisami prawnymi oraz przeglądy techniczne wynikające z eksploatacji obiektu i poszczególnych instalacji. Kolejny roz- dział poświęcony jest zasadom prowadzenia książki obiektu budowlanego. Autorka przedstawia instrukcje i sposób wypełnienia poszczególnych stron i tablic zgodnie z przepisami prawa. W następnych częściach znajdują się: opis BMS i korzyści z zastosowania systemu w budynku, sposoby wyko- rzystania go przez zarządcę oraz sposoby postępowania w sytuacji awarii i katastrof. Autorka opisuje kilka sytuacji awaryjnych i schemat postępo- wania w trakcie awarii. Ostatnia część to propozycja sposobu archiwizacji i przechowywania dokumentacji budynku, oznakowania segregatorów. Część ta ilustruje wykorzystanie systemów informatycznych w procesie za- rządzania na konkretnym przykładzie oprogramowania firmy conject AG. Rozdział piąty w całości poświęcony jest relacji zarządca nieruchomo- ści a podwykonawcy i dostawcy mediów. Autorka opisuje metody doboru firm podwykonawczych oraz określa kryteria, jakimi należy się kierować w trakcie wyboru tych firm. W szczególności pokazuje zasady formułowa- nia zapytania ofertowego oraz wagę poszczególnych kryteriów w ocenie ofert oraz sposób porównywania ofert, tak by wybrać najbardziej korzyst- ną. Kolejny podrozdział przedstawia budowanie relacji z pracownikami firm podwykonawczych, sposoby współpracy i motywowania pracow- ników. Te relacje służą zwiększeniu jakości wykonywanych usług przez XVIII Wprowadzenie poszczególnych podwykonawców. Dalsza część książki zawiera sposób przeprowadzania prac remontowych i modernizacyjnych w budynku od fazy projektowania, poprzez dobór wykonawców, wykonanie i nadzór robót i na końcu odbiór. Ostatnia część tego rozdziału to zasygnalizowanie relacji zarządca a dostawcy mediów i określenie roli zarządcy w związku z tym zagadnieniem. Szósty rozdział pokazuje, że zarządca może pełnić różne role na rynku nieruchomości, podczas kolejnych faz powstania budynku. Autorka na początku przedstawia zarządcę w roli doradcy w czasie projektowania budynku. Następną opisaną rolą, która coraz częściej pojawia się na rynku nieruchomości, jest doradztwo w procesie sprzedaży i zakupu nierucho- mości. W tej części Autorka przedstawia zadania, jakie wykonuje zarządca przy sprzedaży lub zakupie budynku, tj. obsługa doradców, przygotowanie załączników do umowy sprzedaży, przygotowanie dokumentacji i budynku do przejęcia. Rozdział opisuje rolę zarządcy przy przygotowywaniu: analiz i raportów podczas procesu due diligence, analiz struktury podwykonawców i sposobu zarządzania budynkiem, analiz SWOT. Następnie pokazuje rolę zarządcy w procesie zarządzania spółką i aktywami właściciela. Te zadania daleko wykraczają poza zakres zarządzania budynkiem i wymagają większej wiedzy. Kolejna część pokazuje zadania zarządcy i sposoby zarządzania portfelem nieruchomości. Autorka wskazuje również rolę, jaką pełni za- rządca w kreowaniu wizerunku budynku. W szczególności podkreśla jego wpływ na postrzeganie budynku wraz z otoczeniem przez najemców, a także wpływ na jakość świadczonych usług na terenie nieruchomości. Rozdział siódmy pokazuje zupełnie nową rolę zarządcy w związku z rosnąca popularnością przyjaznych dla środowiska zielonych budynków. Opisuje certyfikaty budynków dotyczące ochrony środowiska i wymogi związane z ich uzyskaniem. Na końcu przedstawiono procedurę certyfikacji dla funkcjonującej nieruchomości na przykładzie certyfikacji BREEAM In-Use. Treść niniejszego opracowania ma charakter poradnikowy i nie może stanowić podstawy do podejmowania jakichkolwiek decyzji związanych z procedurą zarządzania nieruchomościami. Przedstawione przykłady i opi- nie są tylko wskazówkami. Teksty załączonych umów i opracowań są przykładowe. Wykorzystanie tych dokumentów w praktyce wymaga dosto- sowania ich do indywidualnych potrzeb zarządcy i konkretnego budynku. Zapisy w umowach i innych dokumentach wymagają konsultacji prawnej. Autorka nie ponosi zatem odpowiedzialności za wykorzystanie zapisów przykładowych umów oraz innych dokumentów lub ich części i skutków wynikających z zastosowania treści zawartych w tej książce. Rozdział I. Podmiot i przedmiot zarządzania nieruchomościami 1. Definicja zarządzania nieruchomościami Definicja zarządzania nieruchomościami wprowadzona w art. 185 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: GospNierU) przestała być aktualna. Zgodnie z ustawą z 13.6.2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz.U. z 2013 r. poz. 829), z dniem 1.1.2014 r. zawód zarządcy nieruchomości podlega deregulacji. Jak zatem dzisiaj zdefiniować zarządcę nieruchomości? Poprzednia definicja w rozumieniu niniejszej ustawy (art. 185) brzmiała: 1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: 1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości; atacji nieruchomości; 2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksplo- 3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego; 4) bieżące administrowanie nieruchomością; 5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem; 6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. 1a. Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i eks- pertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami. 1b. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonują- cych czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie. 1c. W przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepi-
Pobierz darmowy fragment (pdf)

Gdzie kupić całą publikację:

Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi
Autor:

Opinie na temat publikacji:


Inne popularne pozycje z tej kategorii:


Czytaj również:


Prowadzisz stronę lub blog? Wstaw link do fragmentu tej książki i współpracuj z Cyfroteką: