Cyfroteka.pl

klikaj i czytaj online

Cyfro
Czytomierz
03321 040276 16314844 na godz. na dobę w sumie
Prawo ochrony środowiska w transakcjach fuzji i przejęć  oraz nabycia nieruchomości. Wydanie 1 - ebook/pdf
Prawo ochrony środowiska w transakcjach fuzji i przejęć oraz nabycia nieruchomości. Wydanie 1 - ebook/pdf
Autor: , , Liczba stron: 367
Wydawca: Lexis Nexis Język publikacji: polski
ISBN: 978-83-278-0524-9 Data wydania:
Lektor:
Kategoria: ebooki >> prawo i podatki >> gospodarcze i handlowe
Porównaj ceny (książka, ebook (-60%), audiobook).

Prawo ochrony środowiska w transakcjach fuzji i przejęć oraz nabycia nieruchomości w przejrzysty i praktyczny sposób prezentuje wpływ rozmaitych struktur transakcyjnych na realizację obowiązków wynikających z prawa ochrony środowiska. Autorzy szczegółowo omówili przebieg i zakres środowiskowego badania prawnego (due diligence), sygnalizując te zagadnienia, z którymi najczęściej wiąże się istotne ryzyko dla uczestników transakcji lub które często wywołują wątpliwości. Publikacja zawiera omówienie czynności weryfikacyjnych oraz oceny ryzyka wynikającego z zanieczyszczenia nieruchomości lub naruszenia warunków pozwoleń, a także związanego z odpowiedzialnością karną kadry zarządzającej i wymierzaniem kar pieniężnych.

Atutem ksiązki są przykłady oraz wzory postanowień umownych obejmujących oświadczenia i zapewnienia, postanowienia korygujące cenę i ograniczające odpowiedzialność. Ich odpowiednie wykorzystanie pozwala zminimalizować ryzyko i odpowiednio zabezpieczyć interesy stron transakcji.

Publikacja stanowi znakomite kompendium wiedzy dla osób, które uczestniczą w transakcjach M&A i na rynku nieruchomości, doradzają łączącym się spółkom lub reprezentują strony transakcji polegających na nabyciu lub sprzedaży składników majątkowych, przedsiębiorstw i nieruchomości. Jest cennym źródłem wiedzy dla radców prawnych, adwokatów, aplikantów, a także dla konsultantów uczestniczących w transakcjach.

Autorzy są prawnikami w praktyce prawa ochrony środowiska i praktyce transakcyjnej kancelarii Wardyński i Wspólnicy. Specjalizują się w obsłudze transakcji M&A oraz transakcji na rynku nieruchomości. Od wielu lat zajmują się problematyką ochrony środowiska w ramach transakcji i postępowań sądowych oraz administracyjnych. Są autorami wielu publikacji z tej dziedziny prawa.

Znajdź podobne książki Ostatnio czytane w tej kategorii

Darmowy fragment publikacji:

Prawo w praktyce Prawo ochrony środowiska w transakcjach fuzji i przejęć oraz nabycia nieruchomości Dominik Wałkowski, Izabela Zielińska-Barłożek, Bartosz Kuraś, Maciej Szewczyk, Jarosław Grykiel pod redakcją Dominika Wałkowskiego i Izabeli Zielińskiej-Barłożek wydanie 1 Spis treści Spis treści Spis treści Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Przedmowa (Tomasz Wardyński) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 CZĘŚĆ I. PRAWO OCHRONY ŚRODOWISKA W TRANSAKCJACH Rozdział 1. Specyfi ka prawa ochrony środowiska w transakcjach . . . 21 1. Uwagi ogólne (Dominik Wałkowski, Izabela Zielińska-Barłożek) . . . . . . 21 2. Cechy wyróżniające ryzyko wynikające z naruszenia prawa ochrony środowiska (Dominik Wałkowski, Izabela Zielińska-Barłożek) . . . . . . . . 24 2.1. Odpowiedzialność niezależna od winy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 2.2. Specyfi czne sankcje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 2.2.1. Decyzje zobowiązujące i decyzje skutkujące wstrzymaniem działalności . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 2.2.2. Wygaśnięcie, cofnięcie i ograniczenie pozwoleń . . . . . . . . . . . . 31 2.2.3. Sankcje fi nansowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 2.3. Brak „przedawnienia” odpowiedzialności . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 2.4. Odpowiedzialność za zanieczyszczenie gleby lub ziemi . . . . . . . . . . 35 Rozdział 2. Rodzaje transakcji i ich konsekwencje wynikające z prawa ochrony środowiska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 1. Łączenie spółek (Dominik Wałkowski, Izabela Zielińska -Barłożek) . . . . 38 1.1. Konstrukcja prawna łączenia spółek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 1.2. Skutki połączenia spółek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 1.3. Konsekwencje prawne połączenia dla spółki przejmującej . . . . . . . 40 1.3.1. „Przejęcie” odpowiedzialności fi nansowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 1.3.2. „Przejęcie” odpowiedzialności za szkody w środowisku . . . . . . 42 1.3.3. Ograniczenia przeniesienia praw i obowiązków z pozwoleń . . . 45 1.4. Konsekwencje prawne połączenia dla spółki przejmowanej . . . . . . 47 6 Spis treści 2. Transakcje, których przedmiotem są prawa udziałowe (Dominik Wałkowski, Izabela Zielińska -Barłożek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 2.1. Konstrukcja prawna transakcji typu share deal . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 2.2. Konsekwencje transakcji typu share deal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 3. Transakcje, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo (Dominik Wałkowski, Izabela Zielińska -Barłożek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 3.1. Konstrukcja prawna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 3.1.1. Pojęcie przedsiębiorstwa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 3.1.2. Obrót przedsiębiorstwem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 3.1.3. Zorganizowana część przedsiębiorstwa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 3.2. Konsekwencje prawne transakcji dla nabywcy przedsiębiorstwa . . . 55 3.2.1. „Przejęcie” odpowiedzialności fi nansowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 3.2.2. „Przejęcie” odpowiedzialności za szkody w środowisku spowodowane funkcjonowaniem przedsiębiorstwa . . . . . . . . . . 58 3.2.3. Przejście praw i obowiązków z pozwoleń . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 3.3. Konsekwencje prawne transakcji dla zbywcy przedsiębiorstwa . . . 63 4. Transakcje, których przedmiotem są nieruchomości (Dominik Wałkowski, Izabela Zielińska -Barłożek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 4.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 4.2. Konsekwencje prawne transakcji dla nabywcy nieruchomości . . . . 66 4.3. Konsekwencje prawne transakcji dla zbywcy nieruchomości . . . . . 67 CZĘŚĆ II. ŚRODOWISKOWE DUE DILIGENCE Rozdział 3. Badanie prawne a audyt środowiskowy . . . . . . . . . . . . . . . 71 1. Audyt środowiskowy (Dominik Wałkowski) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 1.1. Przedmiot audytu środowiskowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 1.2. Environmental Site Assessment i CERCLA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 2. Komplementarny charakter audytów (Dominik Wałkowski) . . . . . . . . . 78 3. Odpowiedzialność konsultantów środowiskowych (Dominik Wałkowski) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 Rozdział 4. Badanie prawne zgodności z wymaganiami prawa ochrony środowiska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 1. Przedmiot badania prawnego w zakresie ochrony środowiska (Dominik Wałkowski) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 1.1. Źródła informacji o analizowanym podmiocie . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 1.1.1. Dokumenty zawierające ogólne informacje o analizowanym podmiocie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 1.1.2. Oświadczenia osób uprawnionych do reprezentacji . . . . . . . . . 86 1.1.3. Dostęp do informacji o środowisku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 1.1.4. Inne źródła informacji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 2. Obszary badania prawnego (Dominik Wałkowski) . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 2.1. Pozwolenia związane z korzystaniem ze środowiska . . . . . . . . . . . . 90 www.lexisnexis.pl Spis treści 7 2.2. Zanieczyszczenie i szkody w środowisku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 2.2.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 2.2.2. Informacja o działalności prowadzonej obecnie i w przeszłości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 2.2.3. Wyniki badania zanieczyszczenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 2.2.4. Postępowania związane z wystąpieniem szkody w środowisku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 2.2.5. Rejestry publiczne zawierające informacje o szkodach w środowisku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 2.3. Proces inwestycyjny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 2.4. Odpady i substancje niebezpieczne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 2.4.1. Pozwolenia i zezwolenia związane z gospodarowaniem odpadami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 2.4.2. Magazynowanie i składowanie odpadów . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 2.4.3. Pozostałe aspekty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 2.5. Gospodarka wodno -ściekowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 2.6. Postępowania sądowe i administracyjne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 2.7. Kontrole i sankcje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 2.8. Sprawozdawczość . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 2.9. Pozostałe zagadnienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 Rozdział 5. Ryzyko identyfi kowane w ramach badania prawnego . . . 117 1. Szkoda w środowisku i zanieczyszczenie nieruchomości (Bartosz Kuraś) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 1.1. Uwagi wprowadzające . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 1.2. Istota naruszenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 1.2.1. Szkoda w środowisku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 1.2.2. Podmioty ponoszące odpowiedzialność . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 1.2.3. Sankcyjne decyzje zobowiązujące i wstrzymujące . . . . . . . . . . . 127 1.2.4. Szkody historyczne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 1.2.5. Planowane zmiany dotyczące historycznego zanieczyszczenia powierzchni ziemi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 1.3. Wybrane czynności weryfi kacyjne w toku analizy prawnej . . . . . . . 137 1.3.1. Weryfi kacja ryzyka odpowiedzialności za historyczne zanieczyszczenie gleby . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 1.3.2. Uzyskanie wyjaśnień zarządu i pomoc konsultantów środowiskowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 1.3.3. Analiza rodzaju prowadzonej działalności . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 1.3.4. Czynności weryfi kacyjne, gdy szkoda w środowisku wystąpiła . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 1.4. Ocena ryzyka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 1.4.1. Koszty działań zapobiegawczych i naprawczych . . . . . . . . . . . . 142 1.4.2. Roszczenia osób trzecich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 1.4.3. Wstrzymanie działalności i przymuszenie do wykonania obowiązków . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 8 Spis treści 1.4.4. Monitoring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144 1.4.5. Odpowiedzialność karna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144 1.5. Środki zaradcze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 1.5.1. Działania zapobiegawcze i naprawcze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 1.5.2. Uzgodnienie działań . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 1.5.3. Negocjacja ceny lub podział kosztów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 1.5.4. Zgłaszanie szkód w środowisku w ramach czynności zaradczych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 1.5.5. Zaświadczenie o braku szkody w środowisku . . . . . . . . . . . . . . . 149 1.6. Wpływ na transakcję . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 2. Brak pozwoleń, naruszenie warunków pozwolenia (Bartosz Kuraś) . . . 156 2.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 2.2. Istota naruszenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 2.2.1. Formalnoprawna weryfi kacja decyzji administracyjnych . . . . . 158 2.2.2. Weryfi kacja adresata pozwolenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 2.2.3. Wygaśnięcie, cofnięcie i ograniczenie pozwolenia . . . . . . . . . . . 164 2.3. Ocena ryzyka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 2.3.1. Opłaty podwyższone i administracyjne kary pieniężne . . . . . . . 168 2.3.2. Przedawnienie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169 2.3.3. Decyzja wstrzymująca użytkowanie instalacji . . . . . . . . . . . . . . . 169 2.3.4. Odpowiedzialność karna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170 2.4. Środki zaradcze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170 2.5. Wpływ na transakcję . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 3. Nieprawidłowości w zakresie gospodarowania odpadami (Bartosz Kuraś) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 3.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 3.2. Czynności weryfi kacyjne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179 3.2.1. Pozwolenia i zezwolenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179 3.2.2. Prawidłowość kwalifi kacji odpadów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 3.2.3. Magazynowanie i składowanie odpadów . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 3.2.4. Przejęcie obowiązków związanych z gospodarowaniem odpadami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 3.2.5. Specyfi czne rodzaje odpadów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 3.2.6. Sprawozdawczość . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 3.3. Ocena ryzyka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 3.3.1. Opłaty podwyższone i kary administracyjne . . . . . . . . . . . . . . . . 188 3.3.2. Wstrzymanie działalności . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 3.3.3. Obowiązek usunięcia odpadów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 3.3.4. Naprawienie szkody . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 3.3.5. Odpowiedzialność karna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 3.4. Środki zaradcze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 3.5. Wpływ na transakcję . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 4. Finansowe środki sankcyjne (Dominik Wałkowski) . . . . . . . . . . . . . . . . . 198 4.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198 4.2. Zasady ponoszenia opłat i kar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 www.lexisnexis.pl Spis treści 9 4.2.1. Opłaty podwyższone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 4.2.2. Administracyjne kary pieniężne przewidziane w ustawie – Prawo ochrony środowiska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 4.2.3. Administracyjne kary pieniężne w innych przepisach . . . . . . . . 202 4.3. Czynności weryfi kacyjne w toku analizy prawnej . . . . . . . . . . . . . . . 204 4.4. Ocena ryzyka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 4.5. Środki zaradcze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 4.5.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 4.5.2. Podważenie odpowiedzialności ze względu na brak winy . . . . 212 4.5.3. Odroczenie płatności kary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 4.5.4. Kwestionowanie uchybień formalnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 4.6. Wpływ na transakcję . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 5. Odpowiedzialność karna kadry zarządzającej (Dominik Wałkowski) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219 5.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219 5.2. Charakterystyka odpowiedzialności karnej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 5.3. Przestępstwa i wykroczenia przeciwko środowisku . . . . . . . . . . . . . 222 5.4. Czynności weryfi kacyjne w toku analizy prawnej . . . . . . . . . . . . . . . 229 5.5. Ocena ryzyka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 5.6. Środki zaradcze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233 5.7. Wpływ na transakcję . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 6. Nieprawidłowości w procesie inwestycyjnym (Dominik Wałkowski) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236 6.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236 6.2. Postępowania związane z oceną oddziaływania na środowisko . . . 236 6.2.1. Postępowanie w sprawie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236 6.2.2. Ponowna ocena oddziaływania na środowisko . . . . . . . . . . . . . . 238 6.2.3. Ocena oddziaływania na obszary Natura 2000 . . . . . . . . . . . . . 239 6.3. Czynności weryfi kacyjne w toku analizy prawnej . . . . . . . . . . . . . . . 241 6.4. Najczęściej spotykane nieprawidłowości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 6.5. Ocena ryzyka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 6.6. Środki zaradcze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252 7. Ograniczenia inwestycyjne (Dominik Wałkowski) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256 7.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256 7.2. Formy ochrony przyrody . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 7.2.1. Parki narodowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 7.2.2. Rezerwat przyrody . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 7.2.3. Park krajobrazowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 7.2.4. Obszar chronionego krajobrazu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265 7.2.5. Natura 2000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 7.2.6. Pozostałe formy ochrony przyrody . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270 7.3. Czynności weryfi kacyjne w toku analizy prawnej . . . . . . . . . . . . . . . 272 7.4. Ocena ryzyka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275 7.5. Wpływ na transakcję . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276 10 Spis treści CZĘŚĆ III. TRANSAKCJA Rozdział 6. Wybór struktury transakcji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 1. Uwagi wprowadzające (Dominik Wałkowski) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 2. Skutki wykonania due diligence oraz badań środowiskowych (Dominik Wałkowski) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282 2.1. Skutki wykrycia zanieczyszczenia środowiska wodno -gruntowego . . . 282 2.1.1. Obowiązek podjęcia działań naprawczych lub przeprowadzenia rekultywacji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284 2.1.2. Ujawnienie wady przedmiotu transakcji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286 2.2. Skutki braku wykonania badań środowiskowych . . . . . . . . . . . . . . . 287 3. Wybór optymalnej struktury transakcji w kontekście alokacji ryzyka (Dominik Wałkowski) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 3.1. Czynniki przemawiające za realizacją transakcji typu share deal . . . 290 3.2. Czynniki przemawiające za realizacją transakcji typu asset deal . . . 291 Rozdział 7. Klauzule umowne dotyczące aspektów ochrony środowiska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292 1. Uwagi wprowadzające (Maciej Szewczyk, Jarosław Grykiel) . . . . . . . . . 292 2. Oświadczenia i zapewnienia sprzedającego w zakresie ochrony środowiska (Maciej Szewczyk, Jarosław Grykiel) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 2.1. Zagadnienia wstępne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 2.2. Konstrukcja oświadczeń i zapewnień dotyczących ochrony środowiska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295 2.3. Pozwolenia na korzystanie ze środowiska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 2.4. Zanieczyszczenie środowiska gruntowo -wodnego . . . . . . . . . . . . . . 300 2.5. Gospodarka odpadami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304 2.6. Możliwość realizacji na nieruchomości zamierzeń budowlanych . . . 305 2.7. Informacje udzielone kupującemu przez sprzedającego . . . . . . . . . 306 3. Odpowiedzialność za złożone oświadczenia i zapewnienia (Maciej Szewczyk, Jarosław Grykiel) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 3.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 3.2. Odpowiedzialność dłużnika (sprzedającego) z tytułu rękojmi . . . . 309 3.3. Odpowiedzialność kontraktowa dłużnika (na zasadach ogólnych) . . . 311 3.4. Odpowiedzialność deliktowa dłużnika . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315 3.5. Inne formy odpowiedzialności . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317 4. Ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności (Maciej Szewczyk, Jarosław Grykiel) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318 4.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318 4.2. Klauzule modyfi kujące odpowiedzialność stron umowy . . . . . . . . . 320 4.3. Konstrukcja klauzul modyfi kujących odpowiedzialność stron umowy 321 5. Korygowanie ceny (Maciej Szewczyk, Jarosław Grykiel) . . . . . . . . . . . . . 322 5.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322 5.2. Konstrukcja mechanizmu korekty ceny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324 www.lexisnexis.pl Spis treści 11 6. Dodatkowe klauzule umowne (Maciej Szewczyk, Jarosław Grykiel) . . . 326 6.1. Tzw. klauzule indemnifi kacyjne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326 6.2. Istotna negatywna zmiana (MAC) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331 7. Umowne prawo odstąpienia (Maciej Szewczyk, Jarosław Grykiel) . . . . . 333 7.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333 7.2. Uzasadnienie zastrzegania umownego prawa odstąpienia w umowach transakcyjnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335 7.3. Konstrukcja i treść umownego prawa odstąpienia . . . . . . . . . . . . . . 336 7.4. Wykonanie umownego prawa odstąpienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337 7.5. Inne mechanizmy prawne umożliwiające osiągnięcie skutków podobnych do umownego prawa odstąpienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339 CZĘŚĆ IV. CZYNNOŚCI „OKOŁOTRANSAKCYJNE” Rozdział 8. Przeniesienie praw i obowiązków z pozwoleń . . . . . . . . . . 343 1. Uwagi ogólne (Dominik Wałkowski) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343 2. Sukcesja administracyjnoprawna w ramach transakcji (Dominik Wałkowski) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345 2.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345 2.2. Ograniczenia sukcesji administracyjnoprawnej . . . . . . . . . . . . . . . . . 347 2.2.1. Procedura „przenoszenia pozwoleń” jako wyłączenie sukcesji administracyjnoprawnej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 2.2.2. Możliwość wyłączenia przejścia praw z pozwoleń w treści decyzji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350 2.2.3. Inne wyłączenia następstwa administracyjnoprawnego . . . . . . 352 3. Dopuszczalność i zasady „przenoszenia” pozwoleń (Dominik Wałkowski) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353 3.1. Pozwolenia emisyjne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353 3.1.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353 3.1.2. Transakcje obejmujące składniki majątkowe . . . . . . . . . . . . . . . . 353 3.1.3. Łączenie spółek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356 3.1.4. Transakcje, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo . . . . . . 360 3.2. Pozwolenia wodnoprawne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361 3.2.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361 3.2.2. Następstwo prawne wynikające z prawa wodnego . . . . . . . . . . . 362 3.3. Decyzje związane z gospodarowaniem odpadami . . . . . . . . . . . . . . 364 3.3.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364 3.3.2. Następstwo prawne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365 3.3.3. Transakcje obejmujące składowisko odpadów . . . . . . . . . . . . . . 365 3.4. Inne akty administracyjne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368 3.4.1. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach . . . . . . . . . . . . . . 368 3.5. Uwagi końcowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369 Rozdział 9. Planowane zmiany legislacyjne (Dominik Wałkowski) . . . . 372 Wykaz skrótów Wykaz skrótów Wykaz skrótów Akty prawne dyrektywa karna k.c. k.k. – dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2008/99/WE z 19 li- stopada 2008  r. w  sprawie ochrony środowiska poprzez prawo karne (Dz.Urz. UE 2008 L 328/28) – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 121) – ustawa z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz.U. Nr 88, poz. 553 ze zm.) Konstytucja RP – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. k.p.a. k.p.c. k.p.k. k.s.h. k.w. o.p. p.o.ś. pr.bud. pr.g.g. pr.wod. u.i.o.ś. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i zm.) – ustawa z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administra- cyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 267) – ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 101) – ustawa z  6  czerwca 1997  r. – Kodeks postępowania karnego (Dz.U. Nr 89, poz. 555 ze zm.) – ustawa z 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1030) – ustawa z 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń (tekst jedn. Dz.U. z 2013r., poz. 482) – ustawa z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) – ustawa z 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1232 ze zm.) – ustawa z  7  lipca 1994  r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) – ustawa z 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. Nr 163, poz. 981 ze zm.) – ustawa z  18  lipca 2011  r. – Prawo wodne (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 145 ze zm.) – ustawa z 20 lipca 1991 r. o Inspekcji Ochrony Środowiska (Dz.U. z 2013 r., poz. 686 ze zm.) 14 Wykaz skrótów u.o. z 2001 r. – ustawa z  27  kwietnia 2001  r. o  odpadach (tekst jedn. Dz.U. u.o. u.o.p. u.s.h.u. u.u.i.ś. u.z.s.ś.n. wpr.p.o.ś. z 2010 r. Nr 185, poz. 1243 ze zm.) – nie obowiązuje – ustawa z 14 grudnia 2012 r. o odpadach (Dz.U. z 2013 r., poz. 21 ze zm.) – ustawa z  16  kwietnia 2004  r. o  ochronie przyrody (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 627 ze zm.) – ustawa z  28  kwietnia 2011  r. o  systemie handlu uprawnieniami do emisji gazów cieplarnianych (Dz.U. Nr 122, poz. 695 ze zm.) – ustawa z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o śro- dowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środo- wiska oraz o  ocenach oddziaływania na środowisko (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1235 ze zm.) – ustawa z 13 kwietnia 2007 r. o zapobieganiu szkodom w środowi- sku i ich naprawie (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 210) – ustawa z 27 lipca 2001 r. o wprowadzeniu ustawy – Prawo ochro- ny środowiska, ustawy o  odpadach oraz o  zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 100, poz. 1085 ze zm.) Czasopisma, publikatory, elektroniczne systemy informacji i inne Biul. SN CBOSA Dz.U. Dz.Urz. KRS Lexis.pl MoP NSA ONSA ONSAiWSA OSNC OSNKW OSP OSPiKA PiP PPH Pr.Spół. PS SA SIP SN TK WSA ZNSA – Biuletyn Sądu Najwyższego – Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych – Dziennik Ustaw – Dziennik Urzędowy (UE) – Krajowy Rejestr Sądowy – Serwis Prawniczy LexisNexis Polska – „Monitor Prawniczy” – Naczelny Sąd Administracyjny – Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego – Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i  Wojewódz- kich Sądów Administracyjnych – Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna (od 1995 r.) – Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Karna i Wojskowa – Orzecznictwo Sądów Polskich – Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych – „Państwo i Prawo” – „Przegląd Prawa Handlowego” – „Prawo Spółek” – „Przegląd Sądowy” – sąd apelacyjny – system informacji prawnej Wolters Kluwer Polska – Sąd Najwyższy – Trybunał Konstytucyjny – wojewódzki sąd administracyjny – „Zeszyty Naukowe Sądownictwa Administracyjnego” www.lexisnexis.pl Przedmowa Przedmowa Przedmowa W ostatnich latach zdecydowanie wzrosła w Polsce świadomość ryzy- ka, jakie niesie ze sobą naruszenie przepisów związanych z  ochroną środowiska, jak również konsekwencji oddziaływania przedsiębior- ców na środowisko. Wbrew wyrażanym niekiedy opiniom, regulacje prawa ochrony śro- dowiska mają uniwersalne zastosowanie, a konieczność ich przestrze- gania nie ogranicza się jedynie do zakładów produkcyjnych. Prawo ochrony środowiska istotnie wpływa również na prowadzenie działal- ności przez przedsiębiorców z  branży budowlanej, telekomunikacyj- nej, transportowej, handlowej, a  nawet bankowej, przede wszystkim ze względu na udzielane fi nansowanie i  aktywność na rynku nieru- chomości. Konieczność zwrócenia szczególnej uwagi na regulacje prawa ochro- ny środowiska potwierdza obserwowana tendencja do rozbudowywa- nia katalogu nakładanych na przedsiębiorców wymogów związanych z ochroną środowiska. Tendencji tej towarzyszy zaostrzenie odpowie- dzialności, czego przykładem są między innymi przepisy wdrażające do polskiego porządku prawnego tzw. dyrektywę szkodową i środowi- skową dyrektywę karną. Wiele wskazuje na to, że ten trend zostanie utrzymany. W  każdej transakcji jednym z  kluczowych elementów decydujących o sukcesie inwestora i innych zaangażowanych podmiotów jest umie- jętna ocena ryzyka i zarządzanie ryzykiem, a wśród obszarów, w któ- rych ryzyko takie może występować, jest właśnie ochrona środowiska. Niezależnie od tego, czy inwestycja polega na nabyciu praw udziało- wych, nieruchomości czy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej 16 Przedmowa części, naruszenie wymogów środowiskowych może mieć negatywne skutki dla uczestników danego przedsięwzięcia. W rezultacie świado- mość istnienia tego ryzyka, zdolność jego prawidłowej identyfi kacji i  oceny oraz umiejętność posłużenia się odpowiednimi instrumenta- mi prawnymi w celu zminimalizowania zagrożenia mogą decydować o powodzeniu danej transakcji, a w perspektywie długoterminowej – o opłacalności podejmowanego przedsięwzięcia. Niniejsza publikacja ma być pomocnym narzędziem w ramach projek- tów inwestycyjnych czy przeprowadzanych transakcji. Jest to bowiem praktyczny przewodnik po najważniejszych regulacjach prawnych z  zakresu prawa ochrony środowiska w  transakcjach nabycia praw udziałowych w  spółkach (udziałów i  akcji), procesach łączenia, po- działu i  przekształceń spółek handlowych, transakcjach nabycia nie- ruchomości (własności lub użytkowania wieczystego, leaseback) oraz transakcjach, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo (lub zorga- nizowana część przedsiębiorstwa, przedsiębiorstwo upadłego itp.) lub inny zespół składników majątkowych. Znajomość obowiązujących w  tym zakresie wymogów, przynajmniej na podstawowym poziomie, pozwala uwzględnić w  dokumentach transakcyjnych wynikające z nich ryzyka, a tym samym uniknąć przy- krych konsekwencji – w  szczególności przez kupującego lub podmiot będący przedmiotem transakcji. Przykłady rekomendowanych rozwią- zań, stanowiących z pewnością pomocne instrumentarium dla uczest- ników obrotu, zostały omówione w poszczególnych częściach książki. Analogicznie do wcześniejszych publikacji z  serii „Prawo w  prakty- ce”, a w szczególności do Transakcji przejęć i fuzji (wyd. 2011 r.) oraz Ryzyk prawnych w transakcjach fuzji i przejęć (wyd. 2013 r.), niniejsze opracowanie skupia się na praktycznych aspektach stosowania pra- wa, wypełniając jednocześnie lukę w  tym zakresie. O  konieczności uwzględniania aspektów związanych z  odpowiedzialnością za naru- szanie przepisów dotyczących ochrony środowiska w projektach trans- akcyjnych pisze się bowiem stosunkowo rzadko. Autorami publikacji są prawnicy praktycy z  kancelarii Wardyński i  Wspólnicy, którzy na co dzień zajmują się doradztwem prawnym zarówno w  zakresie szeroko rozumianych transakcji fuzji i  przejęć oraz restrukturyzacji przedsiębiorstw, jak i w zakresie regulacji prawa ochrony środowiska. Publikacja została podzielona na cztery części. W pierwszej z nich zos- tały zarysowane skomplikowane relacje między transakcjami a  pra- www.lexisnexis.pl Przedmowa 17 wem ochrony środowiska. Przedstawiamy tu też konsekwencje praw- ne poszczególnych typów transakcji w  świetle uwarunkowań prawa ochrony środowiska. Druga część opracowania poświęcona jest badaniu poprzedzającemu realizację transakcji, przy czym główny nacisk został położony na bada- nie prawne. Autorzy odnieśli się także do roli audytów przeprowadza- nych przez konsultantów środowiskowych oraz wpływu ich ustaleń na warunki realizowanej transakcji. W transakcjach międzynarodowych metodyka badań prowadzonych przez konsultantów oparta jest często na rozwiązaniach obowiązujących w Stanach Zjednoczonych, dlatego w  opracowaniu nie mogło zabraknąć wzmianki o  uwarunkowaniach prawnych wynikających chociażby z CERCLA. W tej części publikacji omówiono również wybrane nieprawidłowości i  oceniono wynikają- ce z  nich ryzyka oraz możliwości zastosowania środków zaradczych. Problematyka prawa ochrony środowiska jest jednak tak szeroka, że ta część ma raczej charakter prezentacji przykładów aniżeli wyczerpują- cego omówienia tych ryzyk. Trzecia część publikacji poświęcona jest samym transakcjom, wybie- raniu ich odpowiedniej struktur y, metodyce przygotowywania umów i najczęściej spotykanym klauzulom umownym. Wreszcie ostatnia część książki stanowi zwięzłe przedstawienie naj- istotniejszych czynności okołotransakcyjnych, do których zaliczają się przede wszystkim skomplikowane zagadnienia związane z przejściem uprawnień i obowiązków z uzyskanych pozwoleń i innych aktów ad- ministracyjnych. Wielość spotykanych struktur transakcyjnych nie pozwala na komplek- sowe omówienie konsekwencji każdej z nich w świetle prawa ochrony środowiska. Autorzy byli zatem zmuszeni dokonać pewnej selekcji, skupiając się na problemach, które najczęściej pojawiały się w  czasie wieloletniej praktyki prawników kancelarii Wardyński i Wspólnicy. Treść publikacji uwzględnia stan prawny na dzień 28 lutego 2014 r. Tomasz Wardyński CZĘŚĆ I PRAWO OCHRONY ŚRODOWISKA W TRANSAKCJACH Rozdział 1 Specyfika prawa ochrony środowiska w transakcjach Rozdział 1. Specyfi ka prawa ochrony środowiska w transakcjach 1. Uwagi ogólne Uwagi ogólne 1. Używając sformułowania „transakcje”, w  ramach szeroko rozumia- nej problematyki fuzji i przejęć, najczęściej mamy na myśli czynności prawne polegające na nabyciu praw udziałowych w  spółkach pra- wa handlowego lub nabyciu określonych składników majątko- wych danej spółki. W tym pierwszym przypadku z reguły będzie to nabycie udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością lub akcji w spółce akcyjnej. Z kolei transakcje, których przedmiotem są okreś- lone składniki majątkowe, obejmują najczęściej nabycie prawa wła- sności nieruchomości lub pewnych zorganizowanych struktur prze- znaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej (np.  nabycie przedsiębiorstwa). Gospodarczy cel transakcji, których przedmiotem są składniki majątkowe, może być realizowany w  drodze standardo- wej umowy sprzedaży, jak również np. przez wniesienie do spółki han- dlowej składników majątkowych jako wkładu niepieniężnego na po- krycie kapitału zakładowego (aport). Do szeroko rozumianych trans- akcji możemy również zaliczyć procesy restrukturyzacyjne polegające na łączeniu spółek, czy to przez przejęcie, czy też przez zawiązanie nowej spółki, jak również rozwiązania łączące niektóre lub wszystkie wymienione elementy w ramach jednego zamierzenia inwestycyjnego (w tym projekty typu joint venture). 22 Rozdział 1. Specyfika prawa ochrony środowiska w transakcjach Wiele modeli transakcji obejmuje konstrukcje, w  ramach których in- westor uzyskuje prawo do korzystania z określonych składników ma- jątkowych, w  tym nieruchomości, na przykład w  ramach uprawnień wynikających z ograniczonych praw rzeczowych (np. użytkowanie). Często również transakcje mogą być oparte na stosunku prawnym typu obligacyjnego, a zatem przede wszystkim najmu lub dzierżawy (w tym w ramach popularnej konstrukcji triple net lease1 lub double net lease2). Praktyka dostarcza również wielu innych przykładów rozmaitych struktur transakcji obejmujących składniki majątkowe, a  najwyraź- niej widać to na rynku nieruchomości. Są to m.in. transakcje typu sale and leaseback3, funkcjonujące w  ramach leasingu zwrotnego, oraz buy and lease4, najczęściej występujące w przypadku obiektów o prze- znaczeniu przemysłowym, biurowym (parki biznesowe), handlowym (centra handlowe, wielkopowierzchniowe obiekty handlowe) lub ma- gazynowym (centra logistyczne). Jeżeli inwestor zainteresowany jest zaprojektowaniem i  wybudowa- niem dla niego określonego obiektu, to często stosowaną w  takich przypadkach konstrukcją jest build -to -suit (BTS). W  ramach tego typu rozwiązań przewiduje się również nabycie przez dewelopera ty- tułu prawnego do nieruchomości, zaprojektowanie i  wybudowanie obiektu oraz oddanie go inwestorowi do korzystania. Ograniczone ramy publikacji pozwalają jedynie odnieść się do czte- rech, jednakże zupełnie różnych rodzajów transakcji: łączenia spółek, nabycia praw udziałowych, transakcji, w  ramach których inwestor nabywa określone składniki majątkowe, przede wszystkim nierucho- mości, a także czynności prawnych, których przedmiotem jest przed- 1 W  umowie najmu zawartej w  ramach konstrukcji triple net lease, czasami określanej akronimem NNN, zakres zobowiązań wynajmującego jest bardzo ograniczony, a  prak- tycznie wszystkie koszty operacyjne związane z  nieruchomością ponosi najemca (a  za- tem nie tylko czynsz, lecz również koszty podatku od nieruchomości, opłaty eksploatacyj- ne i podobne, np. związane z utrzymaniem budynku, ubezpieczeniem). 2 W  ramach konstrukcji double net lease to najemca, oprócz czynszu, pokrywa koszty związane z ubezpieczeniem i podatkiem od nieruchomości. 3 Sale and leaseback obejmuje sprzedaż nieruchomości fi nansującemu (przedsiębiorcy leasingowemu), a następnie oddanie jej do korzystania podmiotowi, który tę nierucho- mość sprzedał. W wyniku transakcji zmienia się tytuł prawny do nieruchomości. 4 Transakcje na rynku nieruchomości określane mianem buy and lease polegają na naby- ciu nieruchomości przez fi nansującego (przedsiębiorcę leasingowego) od osoby trzeciej i oddaniu tej nieruchomości danemu podmiotowi w ramach konstrukcji leasingu. www.lexisnexis.pl 1. Uwagi ogólne 23 siębiorstwo. Takie podejście umożliwia stosunkowo wszechstronną analizę z perspektywy prawa ochrony środowiska i szczegółową pre- zentację niektórych spośród najczęściej spotykanych w toku transakcji problemów wynikających z  oddziaływania prowadzonej działalności na środowisko. Niezależnie od rodzaju transakcji spółka przejmująca czy nabywca praw udziałowych lub określonych składników majątkowych są zaintereso- wani tym, aby dokonana inwestycja pozwoliła im osiągnąć spodzie- wany zysk w  określonym czasie. Zakładany przez inwestora cel może jednak nie zostać osiągnięty ze względu na ryzyko, które wiąże się z na- byciem praw udziałowych lub składników majątkowych. Z tego powodu w ramach czynności poprzedzających transakcję powszechną praktyką jest badanie jej przedmiotu pod kątem ryzyka wynikającego z niepra- widłowości o charakterze prawnym, podatkowym lub dotyczącym ochrony środowiska. W tym ostatnim zakresie weryfi kacja co do zasa- dy opiera się na prowadzonym przez prawników, konsultantów lub au- dytorów środowiskowych badaniu obejmującym zagadnienia związane z  oddziaływaniem na środowisko prowadzonej działalności. Pomimo tożsamości przedmiotu badania, zakres czynności weryfi kacyjnych po- dejmowanych przez prawników i  przez specjalistów ochrony środowi- ska jest odrębny, wobec czego audyty te mają charakter wzajemnie się uzupełniający. Nie ulega wątpliwości, że zagadnienia związane z ochroną środowiska coraz częściej stają się istotnym elementem projektów transakcyjnych, zarówno tych skomplikowanych, jak i takich, których przedmiotem jest na przykład jedynie prawo własności niezabudowanej nieruchomości. O  istotności tych zagadnień przesądza przede wszystkim ryzyko wy- nikające z naruszenia przepisów prawa ochrony środowiska, które w  ramach poprzedzających transakcję czynności weryfi kacyjnych po- winno zostać w należyty sposób ocenione i zmierzone. Ryzyko prawne stanowi bowiem jeden z  kluczowych czynników, który może decydo- wać o powodzeniu transakcji. Dlatego też jego właściwa identyfi kacja jest niezbędna5. Dopiero prawidłowo przeprowadzona ocena ryzyka pozwala na podjęcie przez uczestników transakcji właściwych decyzji, sprzyjających osiągnięciu zamierzonych przez strony celów m.in. przez właściwe ukształtowanie struktury transakcji i warunków jej przepro- 5 I. Zielińska -Barłożek, J. Grykiel, M. Szewczyk, Metodologia oceny istotności kwestii oraz oszacowania ryzyka w ramach badania prawnego, w:  P.  Ciećwierz, I. Zielińska -Barłożek (red.), Ryzyka prawne w transakcjach fuzji i przejęć, Warszawa 2013, s. 39.
Pobierz darmowy fragment (pdf)

Gdzie kupić całą publikację:

Prawo ochrony środowiska w transakcjach fuzji i przejęć oraz nabycia nieruchomości. Wydanie 1
Autor:
, ,

Opinie na temat publikacji:


Inne popularne pozycje z tej kategorii:


Czytaj również:


Prowadzisz stronę lub blog? Wstaw link do fragmentu tej książki i współpracuj z Cyfroteką: