Darmowy fragment publikacji:
Prawo
mieszkaniowe
w praktyce
Wzory pozwów i wniosków sądowych
Roman Dziczek
Wydanie 2
Warszawa 2012
Redaktor prowadzący: Małgorzata Stańczak
Opra co wa nie re dak cyj ne: Beata Gierasimowicz
Redakcja techniczna: Małgorzata Duda
Projekt okładki i stron tytułowych: Agnieszka Tchórznicka
© Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2012
Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana
ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących,
nagrywających i innych – bez pisemnej zgody Autora i wydawcy.
ISBN 978-83-7806-664-4
LexisNexis Polska Sp. z o.o.
Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa
tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68
Infolinia: 22 572 99 99
Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92
www.lexisnexis.pl, e-mail: biuro@lexisnexis.pl
Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.lexisnexis.pl
Spis treści
Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Wprowadzenie
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
PRAWA DO LOKALI MIESZKALNYCH I ZARZĄDZANIE LOKALAMI
Część pierwsza
ROZDZIAŁ I. Formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Prawa i obowiązki
1. Własność lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
uprawnionych. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
31
31
1.1. Przepisy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
1.1.1. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.
Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) – art. 1–17 . . . . . . . . . . . .
Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) – art. 4–61, 18–22, 40–491
31
1.1.2. Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.
37
1.2. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
1.3. Samodzielny lokal mieszkalny, lokal o innym przeznaczeniu . . . . . . . . . . 58
1.4. Odrębna własność lokalu, nieruchomość wspólna, udziały . . . . . . . . . . . 65
1.5. Prawa dotychczasowego właściciela
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
1.6. Umowa z przedsiębiorcą (umowa deweloperska). Ekspektatywa odrębnej
własności lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.7.1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.7.2. Umowa o ustanowieniu własności lokalu
1.7.3. Jednostronne oświadczenie woli dotychczasowego właściciela . . . . .
1.7.4. Postanowienie sądu znoszące współwłasność
76
1.7. Akty ustanawiające odrębną własność . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
90
. . . . . . . . . . . . . . . . . 93
95
. . . . . . . . . . . . . . 96
100
105
118
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
1.8. Wspólnota mieszkaniowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.9. Prawa i obowiązki właścicieli lokali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.10. Koszty zarządu nieruchomością wspólną . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.11. Przymusowa sprzedaż lokalu
2.1. Przepisy – ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
(tekst jedn. Dz.U z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) – art. 171–1719 . . . . . . 125
5
Spis treści
2.2. Charakter, zasady ustanawiania, wielopodmiotowość, związanie
z członkostwem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
129
2.3. Rozporządzalność. Prawo pierwokupu współuprawnionych
. . . . . . . . . . 133
2.4. Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu . . . . . . . . 136
2.5. Koszt budowy lokalu o statusie spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu. Wkład budowlany
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
139
2.6. Księgi wieczyste dla spółdzielczych praw do lokali . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
2.7. Dziedziczenie prawa przez kilka osób
. . . . . . . . . . . . . 142
2.8. Przymusowa sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu
2.9. Wartość spółdzielczego prawa do lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
143
2.10. Szczególny status praw hipotecznie obciążonych . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
2.11. Egzekucja z praw własnościowych
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
2.12. Prawo do przewłaszczenia (uzyskania własności lokalu) . . . . . . . . . . . . 147
2.13. Wynajmowanie, użyczanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
2.14. Upadłość, likwidacja, egzekucja a spółdzielcze własnościowe prawa do lokali 149
2.15. Miejsca postojowe w lokalach garażowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
149
3. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego . . . . . . . . . . . . . . . . 150
3.1. Przepisy – ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
(tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) – art. 9–17 . . . . . . . 150
3.2. Umowa o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, charakter
i cechy tego prawa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
156
3.3. Ekspektatywa lokatorskiego prawa do mieszkania, wkład mieszkaniowy . . .
161
3.4. Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego . . 163
3.5. Prawo do przewłaszczeń (nabycia odrębnej własności lokalu) . . . . . . . . .
165
3.6. Ograniczenia przeniesienia własności lokali mieszkalnych . . . . . . . . . . . 167
3.7. Skutki rozwodu lub unieważnienia małżeństwa
. . . . . . . . . . . . . . . . . 168
3.8. Skutki śmierci małżonka uprawnionego do lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . 169
3.9. Wygaśnięcie prawa do lokalu a uprawnienia osób bliskich . . . . . . . . . . . 170
3.10. Skutki likwidacji i upadłości spółdzielni oraz egzekucyjnej sprzedaży budynku
dla bytu lokatorskiego prawa do mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171
4. Najem lokalu mieszkalnego według Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw
lokatorów
4.1. Przepisy – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16,
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
poz. 93 ze zm.) – art. 659–692 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.2. Najem kodeksowy a ochrona praw lokatorów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
173
178
5. Przydział kwatery i najem lokali służbowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
180
5.1. Przepisy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1.1. Ustawa z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych
Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 206,
poz. 1367 ze zm.) – art. 21–54 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
5.1.2. Ustawa z 6 kwietnia 1990 r. o Policji (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 287,
poz. 1687 ze zm.) – art. 88–98 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
5.1.3. Ustawa z 24 maja 2002 r. o Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego
oraz Agencji Wywiadu (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 29,
poz. 154 ze zm.) – art. 102–113 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
5.1.4. Ustawa z 9 kwietnia 2010 r. o Służbie Więziennej (Dz.U. Nr 79,
poz. 523 ze zm.) – art. 170–192 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. Zakwaterowanie żołnierzy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.3. Zakwaterowanie policjantów
211
218
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
6
www.lexisnexis.pl
Spis treści
6. Użyczenie, rodzinne lub quasi-rodzinne tytuły zależne do korzystania z mieszkania 221
221
6.1. Przepisy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.1.1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16,
poz. 93 ze zm.) – art. 710–719 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
6.1.2. Ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
(tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 788) – art. 23–30 . . . . . . . . . . . . . 222
6.2. Użyczenie i inne stosunki pochodne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224
ROZDZIAŁ II. Zarządzanie prawami do lokali mieszkalnych . . . . . . . . . . . . . 228
1. Zarządzanie własnością lokali we wspólnotach mieszkaniowych . . . . . . . . . . . 228
1.1. Przepisy – ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.
Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) – art. 18–33 . . . . . . . . . . . . . . . . 228
1.2. Zasada swobody umów o zarządzanie. Przegląd modeli zarządzania . . . . . . 234
1.3. Ustawowy zarząd małą wspólnotą mieszkaniową . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
. . . . . . . . . . . . . . . . . 247
1.4. Ustawowy zarząd dużą wspólnotą mieszkaniową
1.5. Podejmowanie i zaskarżanie uchwał w dużej wspólnocie mieszkaniowej . . . .
251
2. Zarządzanie własnością lokali oraz spółdzielczymi prawami do lokali
w spółdzielniach mieszkaniowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266
2.1. Przepisy – ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
(tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) – art. 1, 23–271 . . . . . 266
268
271
2.2. Zarządzanie zasobem mieszkaniowym w ogólności . . . . . . . . . . . . . . . .
2.3. Zarządzanie przez spółdzielnie własnością lokali członków . . . . . . . . . . .
2.4. Prawa i obowiązki właścicieli lokali – członków spółdzielni i osób niebędących
członkami (art. 4–61 u.s.m.)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
2.5. Wnoszenie opłat, zasada bezwynikowej gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
fundusz remontowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
285
288
288
. . . . 292
2.6. Zmiana wysokości opłat, kontrola wewnątrzspółdzielcza i sądowa . . . . . . .
2.7. Odpowiedzialność innych osób niż właściciel z tytułu opłat za lokal . . . . . .
2.8. Ukształtowanie kompetencji organów oraz uprawnień członków . . . . . . . .
2.9. Zasady zarządu i administrowania osiedlem domów jednorodzinnych
2.10. Zaskarżanie uchwał walnego zgromadzenia spółdzielni przez członków
i inne osoby . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
3. Zarządzanie lokalami oddanymi w najem lub jako kwatery – przez właścicieli
domów lub dysponentów lokali
3.1. Przepisy – ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – art. 184–190 . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
3.2. Pojęcie zarządzania i obowiązki profesjonalnego zarządcy . . . . . . . . . . . .
303
307
OCHRONA PRAW LOKATORÓW I DODATKI MIESZKANIOWE
Część druga
ROZDZIAŁ III. Ochrona praw lokatorów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31,
poz. 266 ze zm.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
7
Spis treści
ROZDZIAŁ IV. Dodatki mieszkaniowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 443
Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych
(Dz.U. Nr 71, poz. 734 ze zm.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 443
Załącznik nr 1. Wniosek o przyznanie dodatku mieszkaniowego . . . . . . . . . . . . .
462
Załącznik nr 2. Deklaracja o wysokości dochodów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464
OCHRONA SĄDOWA. WZORY POZWÓW I WNIOSKÓW SĄDOWYCH
Część trzecia
Wzór nr 1. Pozew o zobowiązanie spółdzielni do ustanowienia odrębnej własności
lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467
Wzór nr 2. Pozew o zobowiązanie spółdzielni mieszkaniowej do przeniesienia
własności lokalu (w trybie art. 49¹ u.s.m. – roszczenie o przewłaszczenie
lokalu) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472
Wzór nr 3. Pozew o zobowiązanie przedsiębiorcy do ustanowienia odrębnej własności
lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 477
484
Wzór nr 4. Pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej . . . . . . . . . . . .
Wzór nr 5. Wniosek właściciela lokalu o wyrażenie zgody na podział (połączenie)
lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490
Wzór nr 6. Pozew o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni . . . . . . 494
Wzór nr 7. Pozew o eksmisję z lokalu mieszkalnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 498
Wzór nr 8. Pozew o ustalenie niezasadności wypowiedzenia czynszu najmu . . . . . . 502
506
Wzór nr 9. Pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. . . . . . . . . . . . . . . .
Wzór nr 10. Pozew o zapłatę. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
510
Wzór nr 11. Pozew o nakazanie dokonania napraw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514
www.lexisnexis.pl Wykaz skrótów
Akty prawne
k.c.
Konstytucja RP
– ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)
– ustawa z 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U.
k.p.c.
k.r.o.
k.s.h.
Nr 78, poz. 483 ze sprost. i zm.)
– ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43,
poz. 296 ze zm.)
– ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U.
z 2012 r., poz. 788)
– ustawa z 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94,
poz. 1037 ze zm.)
nowela czerwcowa – ustawa z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkanio-
do u.s.m. z 2007 r.
nowela grudniowa – ustawa z 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkanio-
do u.s.m. z 2002 r.
nowela grudniowa – ustawa z 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkanio-
do u.s.m. z 2009 r.
pr. spółdz.
wych oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 223, poz. 1779)
– ustawa z 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r.
wych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873)
wych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058 ze zm.)
u.d.m.
u.g.n.
u.k.s.c.
u.k.w.h.
u.n.f.p.
u.n.l.
u.o.p.l.
u.s.m.
Nr 188, poz. 1848 ze zm.)
– ustawa z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 71,
poz. 734 ze zm.)
– ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.
Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.)
– ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst
jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.)
– ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U.
z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.).
– ustawa z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownic-
twa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.)
– ustawa z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkanio-
wych (tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.; nieobowiązująca);
powoływana też jako ustawa o najmie lokali
– ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym za-
sobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31,
poz. 266 ze zm.); powoływana też jako ustawa o ochronie praw lokatorów
– ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.
Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.)
9
Wykaz skrótów
– ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r.
Nr 80, poz. 903 ze zm.)
– ustawa z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospoli-
tej Polskiej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 206, poz. 1367 ze zm.)
– Biuletyn Sądu Najwyższego
– „Monitor Prawniczy”
– Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów
Administracyjnych
– Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna (od 1995 r.)
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna, Zbiór Dodatkowy
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna, Pracy i Ubezpieczeń Społecz-
nych (od 1964 r. do 1994 r.)
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Karna i Izba Wojskowa (od 1962 r.)
– Orzecznictwo Sądów Polskich
– Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych
– Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych
– Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Zbiór Urzędowy
– Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Zbiór Urzędowym, Seria A
– „Prokuratura i Prawo”
– Bank Gospodarstwa Krajowego
– Dziennik Ustaw
– Krajowy Fundusz Mieszkaniowy
– system informacji prawnej Wydawnictwa Wolters Kluwer
– Serwis Prawniczy LexisNexis
– Sąd Najwyższy
– Towarzystwo Budownictwa Społecznego
– Trybunał Konstytucyjny
u.w.l.
u.z.s.z.
Czasopisma
Biul. SN
MoP
ONSAiWSA
OSA
OSN
OSNC
OSNC-ZD
OSNCP
OSNKW
OSP
OSPiKA
OSS
OTK
OTK-A
Prok. i Pr.
Inne
BGK
Dz.U.
KFM
Lex
LexPolonica
SN
TBS
TK
Wprowadzenie
1. Niniejsza książka jest – przeznaczoną dla prawników praktyków oraz zaintere-
sowanych właścicieli, zarządców nieruchomości, spółdzielni mieszkaniowych,
uprawnionych do mieszkań z tytułu spółdzielczych praw do lokali oraz najemców
– monografią poświęconą najważniejszym instytucjom prawa mieszkaniowego,
zawartym w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U.
z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), w ustawie
z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.),
w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 71,
poz. 734 ze zm.) i w Kodeksie cywilnym, zawierającą klasyczny wykład wraz z ko-
mentarzem, z przywołaniem przepisów i orzecznictwa sądowego. W nieco krót-
szym zarysie uwzględnia także przepisy i zwięźle omawia regulacje tego przed-
miotu w unormowaniach dotyczących służb mundurowych, w szczególności
w takim zakresie, w jakim zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych żołnierzy i funk-
cjonariuszy następuje w formach właściwych dla stosunków cywilnych i cywili-
stycznych.
Drugie wydanie książki uwzględnia postępujący od 2007 r. rozwój rynku miesz-
kaniowego na bazie budownictwa deweloperskiego oraz skomplikowanie zarzą-
dzania w związku z przekształceniami własnościowymi w zasobach budownictwa
spółdzielczego, następującymi po zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkanio-
wych dokonanych nowelą czerwcową do u.s.m. z 2007 r., a także wpływ zmian
prawnych w tym obszarze, w szczególności w ustawie o ochronie praw lokatorów,
dokonanych w 2009 r. i w 2011 r. Odnotowuje aktualny wkład judykatury, w szcze-
gólności Sądu Najwyższego, w odczytywanie istotnej treści prawa oraz wskazuje,
co stanowi utrwalony dorobek tej części prawa, a co wymaga jeszcze zdecydowa-
nych wypowiedzi Sądu Najwyższego lub ingerencji ustawodawcy.
Zasadnicza koncepcja książki nawiązuje do pierwszego wydania, ale poprzez
zmianę proporcji w przedstawianiu istotnych instytucji tej gałęzi prawa, odmienne
11
Wprowadzenie
rozłożenie akcentów i dokonane w ciągu ostatnich pięciu lat zmiany w prawie we
wskazanych obszarach, odnowiona szata Prawa mieszkaniowego zawiera wiele no-
wości w kontekście postrzegania zarządzania, ochrony przed eksmisją i rozwiązań
gwarancyjnych, w tym odszkodowawczych, dla właścicieli domów i mieszkań.
Podstawowe wypowiedzi Autora zamieszczone komentarzach: do ustawy
o ochronie praw lokatorów i dodatkach mieszkaniowych (Ochrona praw loka-
torów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, Warszawa 2012), ustawy
o własności lokali (Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądo-
wych, Warszawa 2011) oraz w monografii Zarządzanie nieruchomościami lokalo-
wymi przez spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe i właścicieli lokali,
Warszawa 2011, zostały tu podtrzymane i rozwinięte, uzupełnione aktualnym
orzecznictwem sądowym i pogłębioną refleksją. Zasadniczej odnowie poddano
natomiast wypowiedzi zawarte w komentarzu do ustawy o spółdzielniach miesz-
kaniowych (Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków są-
dowych, Warszawa 2010).
Część pierwsza zawiera przepisy oraz pełne i najbardziej aktualne omówienie róż-
nych form i postaci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (własność lokalu
i domu jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe i lokatorskie prawo do lokalu,
najem lokalu, inne) – rozdział I, oraz zasady i sposoby funkcjonowania we wspól-
nocie mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej, w domach czynszowych i osie-
dlach domów jednorodzinnych – rozdział II.
Część druga odnosi się przede wszystkim do unormowań ustawy o ochronie praw
lokatorów, tj. ustawy mającej postać unormowania uniwersalnego, regulującego
i korygującego zasady i formy ochrony wszystkich lokatorów, zarówno z zasobów
mieszkaniowych gmin, innych jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Pań-
stwa, spółdzielni mieszkaniowych, zakładów pracy, innych osób prawnych, jak
i osób fizycznych. Wyłączenia dotyczą jedynie zasobów Wojskowej Agencji Miesz-
kaniowej (art. 1a tej ustawy) oraz w części – najmu okazjonalnego i najmu (prawa
do kwatery) pozostałych służb mundurowych (art. 3 ust. 2 i art. 19e u.o.p.l.).
Oczywiście, co tu należy jedynie przypomnieć, nie odnosi się ona do właścicieli
lokali, którzy nie są lokatorami, a jedynie koryguje ich uprawnienia jako wynaj-
mujących w stosunku do lokatorów (z reguły najemców).
Część trzecia obejmuje przykłady ochrony sądowej, na podstawie przepisów wska-
zanych ustaw, w postaci wzorów wniosków i pozwów sądowych.
W opracowaniu powołano dorobek Trybunału Konstytucyjnego, Sądu Najwyższego
oraz orzeczniczą praktykę innych sądów. Odnotowano również wpływ zmian za-
chodzących w poszczególnych aktach prawnych na kształtowanie praw i obo-
wiązków osób uprawnionych do mieszkań oraz bieżące funkcjonowanie i zasady
kształtowania kosztów zarządzania oraz kosztów pozyskania (nabycia) tych praw.
12
www.lexisnexis.pl Wprowadzenie
2. Ostatnie lata ubiegłego wieku oraz lata pierwszej dekady XXI wieku przy-
niosły – w warunkach gospodarki rynkowej – intensywny rozwój budownictwa
wielomieszkaniowego, do czego przyczynili się deweloperzy prywatni i spół-
dzielnie mieszkaniowe oraz proces przewłaszczenia lokali jednostek samorządu
terytorialnego, Skarbu Państwa i zakładów pracy na rzecz dotychczasowych na-
jemców i innych uprawnionych osób. Nową falę przewłaszczeń na prawach od-
rębnej własności przyniosła nowela do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
z 14 czerwca 2007 r., którą obecnie uzupełnia nowela z 18 grudnia 2009 r., oraz
rozwój pierwotnego rynku mieszkaniowego – szczególnie intensywny po 2006 r.
– już tylko na prawach odrębnej własności.
Wspólnoty mieszkaniowe weszły na trwałe w krajobraz rynku mieszkaniowego
i okrzepły w swej zasadniczej roli gospodarza domu. Własność lokalu stała się dla
wielu ludzi najpełniejszym doświadczeniem bycia właścicielem nieruchomości.
Stała się również synonimem pełnej, właścicielskiej wolności dla osób dysponują-
cych spółdzielczymi prawami do lokali.
Doświadczenia wynikające z pierwszych lat obowiązywania ustawy o własności
lokali, zwłaszcza związane z funkcjonowaniem nieruchomości wspólnych, które
powstały na bazie zasobów komunalnych i zakładowych, przyczyniły się do prze-
prowadzenia dwóch zasadniczych nowelizacji tej ustawy: z 22 sierpnia 1997 r.
(Dz.U. Nr 106, poz. 682 ze zm.) i z 16 marca 2000 r. (Dz.U. Nr 29, poz. 355). Ta
ostatnia rozszerzyła ustawowy reżim zarządzania z ustawy na wspólnoty składa-
jące się co najmniej z ośmiu lokali, a nie – jak przedtem – obejmujących jedenaście
i więcej lokali; umożliwiła zmianę – na wniosek mniejszości (mającej co najmniej
1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej) – sposobu liczenia głosów przy podej-
mowaniu uchwał przez właścicieli lokali, z dominującym udziałem jednego z nich,
według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos; poszerzyła (przy-
kładowy) katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz prze-
sądziła o wymaganiu posiadania przez zarząd pełnomocnictwa od właścicieli lo-
kali do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zwykły zarząd;
nałożyła dodatkowe obowiązki na zarząd lub zarządcę w zakresie ewidencji
kosztów i ich rozliczania oraz uzyskiwania, aktualizacji i przechowywania doku-
mentacji technicznej budynku, jak również inicjowania uchwał wyrażających
zgodę na nabycie przyległych nieruchomości wówczas, gdy grunt wchodzący
w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymagań przewidzianych dla działki
budowlanej. Uzupełniła także regulacje art. 2 i 3, konstruujących przesłanki po-
wstania i kształtowania się odrębnej własności lokali w zakresie: pomieszczeń
przynależnych, dokumentowania lokali i pomieszczeń przynależnych na potrzeby
aktów ustanawiających odrębną własność, możliwości umownego określenia
udziałów w nieruchomości wspólnej oraz przyjęcie prymatu zasad kształtujących
obliczanie udziałów w nieruchomości wspólnej według pierwszego i następnych
13
Wprowadzenie
aktów ustanawiających odrębną własność, mimo ich niezgodności z zasadą usta-
wową, wyrażoną w art. 3 ust. 3, ale z możliwością korekty dostosowującej udziały
(w drodze stosownej uchwały właścicieli) do reżimu ustawowego.
Z dniem 24 kwietnia 2001 r. weszła w życie ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spół-
dzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).
Wprowadziła ona nowy, ustawowy model umów o budowę lokalu w celu ustano-
wienia na rzecz członka spółdzielni (także małżonka lub osób bliskich przez niego
wskazanych, którzy ubiegają się o to prawo) odrębnej własności lokalu, skutkują-
cych powstaniem „ekspektatywy odrębnej własności lokalu”, z cechą jej zbywal-
ności wraz z wkładem budowlanym, dziedziczności i możnością egzekucji, a także
obligatoryjnym ustawowym reżimem zarządzania przez spółdzielnię domami wie-
lomieszkaniowymi z odrębną własnością lokali należącymi do członków i osób nie-
będących członkami, jeżeli przewłaszczenie lokali następowało na podstawie prze-
pisów tej ustawy. Konsekwencją było wyłączenie stosowania w stosunku do tak
powstających zespołów właścicieli lokali przepisów ustawy o wspólnocie mieszka-
niowej, zebraniu właścicieli i zarządzie nieruchomością wspólną (notabene także do
praw i obowiązków, które są zasadniczo określone w art. 4–6¹ u.s.m.), a jedynie
w zakresie w nich nieuregulowanym znajduje (zgodnie z art. 27 ust. 1 u.s.m.) zasto-
sowanie ustawa o własności lokali i (zgodnie z art. 1 ust. 2 u.w.l.) Kodeks cywilny.
Ustawodawca – w pierwotnej wersji tej ustawy – zaprojektował organizacyjną for-
mułę spółdzielni jako korporację samorządnych właścicieli. Obecnie ma temu
służyć art. 108b pr. spółdz., a przejście do formuły zarządzania właściwego dla
ustawy o własności lokali następuje w przypadkach określonych w art. 241, art. 26
i – stosowanego wprost – art. 18 ust. 1 u.s.m.
Przepisy konstruujące cechy istotne i ustanowienie własności lokalu stosuje się za-
sadniczo także do odrębnej własności lokali powstającej w ramach budownictwa
realizowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe, z zastrzeżeniem procedury prze-
właszczeń unormowanej w art. 42–43, 49 i 49¹ u.s.m.
Odrębna własność lokalu jest szczególnym rodzajem własności nieruchomości
i została całościowo uregulowana w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lo-
kali, obowiązującej od 1 stycznia 1995 r. Modyfikacje dotyczące budowy i zarzą-
dzania lokalami stanowiącymi odrębną własność dotyczą jedynie lokali powstają-
cych w ramach spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego
i zostały
zamieszczone w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.
Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi współwłasność spół-
dzielni mieszkaniowej i członków, jest wykonywane przez spółdzielnię na zasa-
dach określonych w Prawie spółdzielczym, ustawie o spółdzielniach mieszkanio-
wych i statucie, a przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej
i zebraniu właścicieli nie stosuje się (art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m.).
14
www.lexisnexis.pl Wprowadzenie
Ustanowienie i przeniesienie własności lokalu na rzecz członka (małżonków lub
ich następców prawnych) następuje w umowie zawartej ze spółdzielnią w formie
aktu notarialnego.
Powstanie odrębnej własności lokalu następuje przez wpis tej własności przez sąd
w księdze wieczystej, ze skutkiem od chwili, w której wniosek o wpis (zawarty
w akcie notarialnym) został zgłoszony i odnotowany w księdze wieczystej jako
tzw. wzmianka o wniosku. Dla każdego lokalu stanowiącego odrębną nierucho-
mość prowadzi się oddzielną księgę wieczystą. Dla nieruchomości, z której lokal
został wyodrębniony, prowadzi się dotychczasową księgę, w której wymienia się
współwłaścicieli, tj. dotychczasowego właściciela (np. dewelopera lub spółdzielnię
mieszkaniową) i właścicieli poszczególnych lokali.
Lokale nieprzewłaszczone na rzecz uprawnionych (np. członków spółdzielni,
klientów dewelopera) pozostają własnością dotychczasowego właściciela.
3. W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, w rozdziale 21 pt. „Spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu” całościowo (art. 171–1719), uregulowano z dniem
15 stycznia 2003 r. zagadnienia związane z tym prawem, eliminując dotychcza-
sowe unormowania zamieszczone w dziale IV części I tytułu II ustawy – Prawo
spółdzielcze.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w okresie od 15 stycznia 2003 r. do
30 lipca 2007 r. powstawało z chwilą zawarcia między spółdzielnią a członkiem
umowy – w formie pisemnej, pod rygorem nieważności, o ustanowieniu spółdziel-
czego własnościowego prawa do lokalu. Wcześniej, przed 24 kwietnia 2001 r., po-
wstawało na mocy pisemnego (pod rygorem nieważności) przydziału wystawio-
nego przez spółdzielnię mieszkaniową i przyjętego (w dowolnej formie) przez
członka.
Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które mogło być ustanowione w budynku
stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. Może należeć do jednej lub
kilku osób, przy czym członkiem spółdzielni może być tylko jedna osoba, chyba że
przysługuje ono wspólnie małżonkom. Jest to prawo zbywalne, dziedziczne i pod-
legające egzekucji, z którym nierozerwalnie jest związane prawo do wkładu bu-
dowlanego.
Umowa zbycia tego prawa (po pierwotnym jego ustanowieniu w drodze wspo-
mnianej umowy lub przydziału) wymaga formy aktu notarialnego. Skuteczność
nabycia nie zależy od przyjęcia nabywcy w poczet członków (por. wyrok TK
z 30 marca 2004 r., K 32/03, Dz.U. Nr 63, poz. 591). Jeżeli jednak prawo to jest
ujawnione w księdze wieczystej (ma założoną księgę wieczystą), dla jego skutecz-
nego przeniesienia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej (art. 2451 k.c.).
W wypadku gdy prawo to należy do kilku osób, zbycie jego ułamkowej części jest
obciążone prawem pierwokupu na rzecz pozostałych współuprawnionych,
15
Wprowadzenie
a umowa bezwarunkowa albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub
z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rze-
czywistością jest nieważna.
Z członkiem ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu spółdzielnia mogła zawrzeć – w okresie od 15 stycznia 2003 r. do
30 lipca 2007 r. – umowę o budowę lokalu. Umowa taka, zawarta w formie pi-
semnej pod rygorem nieważności, zobowiązywała strony do zawarcia – po wybu-
dowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do
tego lokalu – a ponadto zawierała zobowiązanie członka do pokrywania kosztów
zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal (przez wniesienie
wkładu budowlanego i partycypowanie w innych zobowiązaniach spółdzielni
związanych z budową), zgodnie z postanowieniami statutu, określała zakres rze-
czowy robót realizowanego zadania inwestycyjnego, zasady ustalania wysokości
kosztów budowy oraz zawierała inne postanowienia określone w statucie, w szcze-
gólności określała inne zobowiązania, jakie w związku z budową będzie ponosił
członek.
Po wejściu w życie 31 lipca 2007 r. ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 125, poz. 873) spółdzielnie mieszka-
niowe nie mogą ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali ani
praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie,
do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub wieczystego użytkowania.
Wyjątki, dopuszczalne do końca 2012 roku, przewiduje art. 6 noweli grudniowej
do u.s.m. z 2009 r.
Umowa zawarta na podstawie nieobowiązującego już art. 173 u.s.m. stała się
umową o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 u.s.m., a ekspektatywa spółdziel-
czego własnościowego prawa do lokalu stała się ekspektatywą odrębnej własności
lokalu (art. 5 ust. 2 i 3 noweli grudniowej z 2009 r. do u.s.m.).
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie wygasa, z wyjątkiem konfuzji
oraz przekształcenia – z mocy prawa – w prawo odrębnej własności (art. 246
i art. 247 k.c. oraz art. 1718 u.s.m.).
W warunkach dopuszczalnej wielopodmiotowości tego prawa i możliwych kom-
plikacji związanych z pozbyciem się niesolidnych lub niesubordynowanych współ-
uprawnionych do korzystania z lokalu albo choćby jednego z nich wyposażono
spółdzielnię w prawo wystąpienia do sądu o nakazanie zbycia prawa do lokalu,
stosownie do art. 16 u.w.l., tj. w trybie licytacji, odpowiednio do przepisów Ko-
deksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Wystąpienie zarządu
spółdzielni musi mieć podstawę we wniosku (uchwale) rady nadzorczej, a mate-
rialną podstawę żądania stanowią: długotrwała zaległość w uiszczeniu opłat
związanych z korzystaniem z lokalu, rażące lub uporczywe wykraczanie prze-
16
www.lexisnexis.pl Wprowadzenie
ciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie
czyniące korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej bądź spółdziel-
czej uciążliwe.
Umowy w sprawie budowy domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego albo lo-
kalu o innym przeznaczeniu na prawach odrębnej własności lokalu, zawarte przed
dniem wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (24 kwietnia
2001 r.), nabyły z tym dniem cechy, o których mowa w art. 19 u.s.m., z tym jednak
zastrzeżeniem, że przydziały domów i lokali wydane stosownie do art. 232
§ 1–3 pr. spółdz. (obecnie uchylonego) skutkowały powstaniem ograniczonych
praw rzeczowych (lub quasi-rzeczowych): prawa do domu jednorodzinnego
w spółdzielni mieszkaniowej i prawa do lokalu budowanego w celu przeniesienia
jego własności na członka; stosowało się do nich odpowiednio przepisy dotyczące
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (uchylone art. 213,
215, 217, 231, 233 pr. spółdz., a obecnie przepisy rozdziału 21 u.s.m.).
Do czasu przeniesienia własności na rzecz członka spółdzielni stosuje się następu-
jące zasady:
1) jeżeli prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (do lo-
kalu) przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni, w ciągu roku od dnia
otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokony-
wania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie
z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności domu (lokalu);
w razie bezskutecznego upływu tego terminu wyznaczenia przedstawiciela do-
konuje sąd rejonowy w postępowaniu nieprocesowym na wniosek spadko-
bierców lub spółdzielni; pełnomocnik jest uprawniony do udziału w walnym
zgromadzeniu;
2) reguły te obowiązują także w przypadku śmierci jednego z małżonków, którym
prawo do domu jednorodzinnego (lokalu) przysługiwało wspólnie;
3) po przeprowadzeniu rozliczenia kosztów budowy i ostatecznym ustaleniu
wkładu budowlanego, wniesieniu go przez członka bądź też wniesienia jego
części i przejęciu reszty należności z tytułu wkładu, spółdzielnia przenosi na
członka własność przydzielonego domu (lokalu) wraz z prawem do działki
(nieruchomości wspólnej);
4) przeniesienie własności domu lub lokalu może nastąpić także na rzecz spadko-
bierców członka lub małżonków, jeżeli prawo to przysługuje im obojgu;
5) członkowie, oprócz wkładu budowlanego, są obowiązani pokryć koszty prze-
niesienia własności domu, a także udział w kosztach likwidacji spółdzielni, je-
żeli przeniesienie własności następuje w ramach postępowania likwidacyj-
nego.
4. Spółdzielnia mieszkaniowa może budować lub nabywać budynki w celu usta-
nowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się
17
Wprowadzenie
w tych budynkach lokali mieszkalnych. Obecnie prawo takie powstaje na pod-
stawie umowy zawieranej między członkiem spółdzielni a spółdzielnią, a nie
w wyniku przydziału dokonywanego przez spółdzielnię. Umowa – zawarta
w formie pisemnej pod rygorem nieważności – uprawnia członka (małżonków)
oraz osoby z nim stale zamieszkujące do korzystania z lokalu zgodnie z jego prze-
znaczeniem na czas nieoznaczony. Spółdzielnia może zawrzeć umowę o to prawo,
będąc właścicielem lub współwłaścicielem budynku.
W obecnych realiach finansowo-prawnych realizacja lokatorskiego budownictwa
mieszkaniowego nie znajduje w istocie wsparcia w polityce państwa. W 2009
i 2011 r. doszło do zmian warunków kredytowania oraz zasad przekształceń lo-
kali, przewidzianych przez ustawę z 26 października 1995 r. o niektórych formach
popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98,
poz. 1070 ze zm.). Bank Gospodarstwa Krajowego może udzielać kredytów w ra-
mach realizacji programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego
m.in. przez:
1) udzielanie, na warunkach preferencyjnych, kredytów towarzystwom budow-
nictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia in-
westycyjno-budowlane mające na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem,
2) udzielanie gminom, na warunkach preferencyjnych, kredytów na realizację
komunalnej infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszka-
niowemu.
Nie poszły jednak za tym programy finansowego wsparcia i wyasygnowanie od-
powiednich środków z budżetu państwa.
Lokale mieszkalne w budynku wzniesionym przy jego wykorzystaniu mogą być
wynajęte lub może być do nich ustanowione spółdzielcze lokatorskie prawo do
lokalu mieszkalnego wyłącznie na rzecz osób, o których mowa w art. 30 i art. 30a
przywołanej ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkanio-
wego. Ponadto lokale te, wybudowane przez spółdzielnie mieszkaniowe, nie mogą
być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność, a także nie może być
do nich ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 15e).
Ustawodawca nie był w tej ostatniej kwestii konsekwentny. W noweli z 19 sierpnia
2011 r. do ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkanio-
wego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 201, poz. 1180),
w dodanych przepisach art. 33e i nast. przewidziano możliwość wykupu takich
lokali na prawach odrębnej własności w stosunku do towarzystw budownictwa
społecznego oraz spółdzielni mieszkaniowych. Dodany tą nowelą w art. 12 ust. 1
pkt 1³ u.s.m. przewiduje natomiast, że w przypadku lokalu mieszkalnego wybudo-
wanego z udziałem kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze
środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, spłata przypadającej na ten lokal
części umorzenia kredytu, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 1, podlega odprowa-
18
www.lexisnexis.pl Wprowadzenie
dzeniu przez spółdzielnię mieszkaniową do Funduszu Dopłat, o którym mowa
w ustawie z 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszka-
niowych o stałej stopie procentowej (Dz.U. Nr 230, poz. 1922 ze zm.).
Spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania jest prawem obligacyjnym, niezby-
walnym, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Może należeć
do członka będącego osobą fizyczną albo do małżonków. Jest ściśle związane
z członkostwem. Umowa o lokatorskie prawo do lokalu nie może być wypowie-
dziana przez spółdzielnię. Wygasa wraz z ustaniem członkostwa osób uprawnio-
nych, wskutek zrzeczenia się przez nie tego prawa oraz w przypadku podjęcia
przez spółdzielnię mieszkaniową uchwały o wygaszeniu tego prawa, w wypad-
kach przewidzianych w art. 11 ust. 1¹ u.s.m. Dodatkowo, w wyjątkowych przypad-
kach, gdy byli małżonkowie po rozwodzie bądź unieważnieniu małżeństwa albo
małżonek zmarłego członka nie dokonali czynności, o których mowa w art. 13
ust. 1 u.s.m., spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu tego prawa (art. 13
ust. 2 u.s.m.).
Przepis art. 11 ust. 13 u.s.m. przesądził, że do uchwał o wygaśnięciu spółdziel-
czego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio prze-
pisy Prawa spółdzielczego o uchwale o wykluczeniu członka ze spółdzielni, co ma
przede wszystkim znaczenie dla zasad zaskarżania takich uchwał do sądu.
Umowa o lokatorskie prawo do mieszkania zobowiązuje członka do wniesienia
wkładu mieszkaniowego oraz uiszczania opłat wskazanych w ustawie i statucie
spółdzielni (por. art. 4 ust. 3 i art. 10 u.s.m.).
Spółdzielnia może realizować inwestycje wspólnie z towarzystwem budownictwa
społecznego (TBS) i jako współwłaściciel budynku może ustanawiać lokatorskie
prawa do mieszkań. W dotychczasowych zasobach, z których część to lokale o sta-
tusie lokatorskim, proces przewłaszczenia lokali na rzecz osób uprawnionych nie
wpływa na prawa lokatorskie pozostałych osób.
Spółdzielnia mieszkaniowa, która – mocą jednostronnej czynności prawnej – usta-
nowiła odrębną własność lokalu, do którego członkowi przysługuje spółdzielcze
lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, nie może przenieść jego własności na
rzecz innej osoby. Czynność sprzeczna z tym zakazem jest bezwzględnie nieważna
(art. 58 k.c.).
Lokatorskie prawo do mieszkania może należeć do małżonków, choćby członkiem
spółdzielni był tylko jeden z nich. Drugi z małżonków ma prawo (roszczenie)
przystąpienia do spółdzielni również wówczas, gdy prawo do lokalu przysługuje
tylko jednemu z nich (art. 3 ust. 2 u.s.m.).
Ustalanie wartości lokatorskiego prawa do mieszkania zostało powiązane z war-
tością rynkową lokalu.
19
Wprowadzenie
Z dniem 31 lipca 2007 r. zmieniono zasady przewłaszczeń lokali o statusie lokator-
skim w odrębną własność (możliwość przekształceń w spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu została utrzymana tylko w przypadkach, gdy spółdzielnia nie ma
uregulowanego tytułu własności lub wieczystego użytkowania do gruntu, na
którym znajduje się budynek z lokalami o statusie lokatorskim – art. 7 ust. 2 no-
weli czerwcowej z 2007 r.), wprowadzając w tym zakresie obowiązek jedynie
spłaty długów, o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m., uzupełnienia wkładu miesz-
kaniowego w zakresie obciążającym spółdzielnię oraz spłaty nominalnej kwoty
umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na dany lokal, jeżeli spół-
dzielnia skorzystała z pomocy ze środków publicznych (lub innych środków) pod-
legającej odprowadzeniu do budżetu państwa (art. 12 ust. 1 u.s.m.).
Odrębne zasady spłaty kredytu i uzupełniania wkładu budowlanego odnoszą się
również do mieszkań lokatorskich, do których mają zastosowanie przepisy ustawy
z 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszka-
niowych, udzielania premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych
premii gwarancyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1115 ze zm.). Obej-
mują one kredyty mieszkaniowe zaciągnięte do 31 marca 1996 r., spełniające wy-
magania określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 27 lutego 1996 r.
w sprawie warunków objęcia pomocą państwa spłaty niektórych kredytów miesz-
kaniowych zaciągniętych do 31 marca 1996 r. (Dz.U. Nr 27, poz. 121).
Zgłoszone na piśmie roszczenia, o których mowa w art. 12 u.s.m., a także te, o któ-
rych mowa w art. 15, 1714, 1715, 39, 48 i 481 u.s.m., niezrealizowane do dnia wej-
ścia w życie noweli czerwcowej z 2007 r. (do 31 lipca 2007 r.), powinny być rozpa-
trywane na podstawie obecnie obowiązujących przepisów (zob. art. 4–6 noweli
grudniowej do u.s.m. z 2009 r.).
Obowiązek przewłaszczenia członków i innych osób uprawnionych na podstawie
roszczeń przyznanych przez ustawę może być dochodzony przed sądem w pro-
cesie – stosownie do art. 491 u.s.m.
5. Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym za-
sobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31,
poz. 266 ze zm.) została uchwalona u schyłku III kadencji Sejmu RP w niewąt-
pliwej opozycji do wcześniejszej ustawy z 24 czerwca 1994 r. o najmie lokali
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 120,
poz. 787 ze zm.).
Ustawa o ochronie praw lokatorów uwzględniła głosy postulujące wzmocnienie
ochrony (stabilności) stosunku najmu oraz innych praw do lokali mieszkalnych,
z wyjątkiem prawa własności. Te inne stosunki to przede wszystkim spółdzielcze
prawo do mieszkania (lokatorskie, własnościowe).
20
www.lexisnexis.pl Wprowadzenie
Wskazana ustawa wprowadziła, niejako recypując rozwiązania zawarte w ustawie
z 15 grudnia 2000 r. o zmianie ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkanio-
wych (Dz.U. Nr 122, poz. 1317), obowiązek orzekania o uprawnieniu (lub jego
braku) do lokalu socjalnego z urzędu. Określono w niej materialnoprawne prze-
słanki przyznania takiego uprawnienia, zakazano – co do zasady – orzekania
o braku uprawnienia do lokalu socjalnego w odniesieniu do określonej kategorii
osób, objęto ochroną przed eksmisją na bruk nie tylko (byłego) najemcę, lecz rów-
nież osoby wspólnie z nim zamieszkałe, mające uprzednio zależne prawa do zaj-
mowanego lokalu; wprowadzono wreszcie, związane z orzekaniem o eksmisji
i prawem do lokalu socjalnego, normy o charakterze procesowym (art. 14 i 15 u.o.p.l.).
Uwzględniono przy tym stanowisko Trybunału Konstytucyjnego (por. uzasad-
nienie wyroku TK z 4 kwietnia 2001 r., K 11/00, OTK 2001, nr 3, poz. 54).
Obligatoryjną ochroną przed eksmisją bez prawa do lokalu socjalnego objęto: ko-
biety w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych w rozumieniu ustawy z 29 listo-
pada 1990 r. o pomocy społecznej (obecnie: ustawa z 1 maja 2004 r. o pomocy
społecznej, Dz.U. Nr 64, poz. 593 ze zm.) lub ubezwłasnowolnionych oraz sprawu-
jących nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkałych, obłożnie chorych, eme-
rytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy
społecznej, bezrobotnych (mających status bezrobotnego) oraz osoby spełniającej
przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały. Te osoby, w przypadku
utraty prawa do zamieszkiwania w danym lokalu, mają prawo do lokalu socjal-
nego, chyba że mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany (art. 14
ust. 4 u.o.p.l.), lub gdy eksmisja następuje w szczególnych warunkach (art. 13 u.o.p.l.
– gdy lokator w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi
domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo
uniemożliwiając współzamieszkiwanie współlokatorowi) i gdy sąd uzna to za nie-
zbędne (art. 14 ust. 5 u.o.p.l.).
Od 1 stycznia 2005 r. odstąpiono od obligatoryjnego nakazu orzekania przez sąd
o uprawnieniu do lokalu socjalnego dla wymienionych w art. 14 ust. 4 u.o.p.l. ka-
tegorii osób w przypadku stosunków (umów o używanie lokali mieszkalnych) na-
wiązanych po 1 stycznia 2005 r., gdy lokal, do którego utraciły tytuł prawny, nie
wchodzi do publicznego zasobu mieszkaniowego, a zarazem nie jest to lokal nale-
żący do zasobów spółdzielni mieszkaniowej albo towarzystwa budownictwa spo-
łecznego.
Równocześnie na skutek obowiązującej od 5 lutego 2005 r. zmiany art. 1046 k.p.c.,
dokonanej ustawą z 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cy-
wilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 172, poz. 1804), wyeliminowano
na okres do 28 stycznia 2010 r. pojęcie eksmisji na bruk.
Za sprawą tego ostatniego unormowania obok kategorii „lokal socjalny” pojawiło
się „pomieszczenie tymczasowe”. Przepis art. 1046 § 4 k.p.c. w brzmieniu nadanym
21
Wprowadzenie
tą nowelą stanowił, że wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspo-
kojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego,
z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, ko-
mornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tym-
czasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie (z zastrze-
żeniem § 5 tego artykułu, co oznacza, że komornik nie może się wstrzymać
z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie).
W ocenie Trybunału Konstytucyjnego, który w wyroku z 4 listopada 2010 r.,
K. 19/06 (OTK-A 2010, nr 9, poz. 96) stwierdził niekonstytucyjność art. 1046
§ 4 k.p.c., zdecydowały o tym:
1) brak precyzyjnego określenia obowiązków podmiotów wskazanych w art. 1046
§ 4 i 5 k.p.c. związanych z zapewnieniem dłużnikowi pomieszczenia tymcza-
sowego, co powoduje, że podmioty te nie podejmują efektywnych czynności
w tym kierunku. W konsekwencji komornik, który na podstawie art. 1046 § 4
k.p.c. był zobowiązany do wstrzymania czynności egzekucyjnych na niedający
się przewidzieć czas, nie był w stanie wykonać prawomocnego wyroku sądo-
wego,
2) konieczność zagwarantowania ochrony członkom rodziny osoby, w stosunku
do której orzeczono nakaz opróżnienia lokalu ze względu na znęcanie się nad
rodziną, wykonywany w trybie art. 1046 § 4 k.p.c.,
3) konstatacja, że wstrzymanie wykonania wyroku nakazującego opróżnienie lo-
kalu na podstawie art. 1046 § 4 k.p.c. skutkuje tym, że właściciel lub podmiot
innych praw majątkowych nie może korzystać z lokalu i pobierać pożytków;
jest też poważnie ograniczony w możliwości dysponowania lokalem.
Wcześniej, w postanowieniu sygnalizacyjnym z 4 marca 2008 r., S. 2/08
(OTK-A 2008, nr 2, poz. 33) Trybunał Konstytucyjny wskazał na nieuregulowanie
kwestii zawierania umów w tym przedmiocie, w szczególności co do ich czaso-
wego trwania (art. 20 ust. 2 i 3 u.o.p.l.), kwestii odpłatności, a także: rozstrzyg-
nięcia kolizji pomiędzy ochroną pokrzywdzonych członków rodziny a eksmitowa-
niem osoby znęcającej się nad nią. Podniósł także kwestię odpowiedzialności
odszkodowawczej gminy wobec właściciela za niewskazanie pomieszczenia tym-
czasowego.
Kwestia odpowiedzialności odszkodowawczej gminy w okresie do 16 listopada
2011 r. na podstawie art. 417 § 1 k.c. za szkodę powstałą w okresie obowiązy-
wania art. 1046 § 4 k.p.c. w brzmieniu nadanym ustawą z 2 lipca 2004 r. o zmianie
ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.
Nr 172, poz. 1804) na skutek zaniechania wskazania, na wezwanie komornika,
tymczasowego pomieszczenia dla dłużnika mającego obowiązek opuszczenia,
opróżnienia i wydania tego lokalu została przesądzona uchwałą składu siedmiu
sędziów Sądu Najwyższego z 13 grudnia 2011 r., III CZP 48/11 (Biul. SN 2011,
22
www.lexisnexis.pl Wprowadzenie
nr 12). Odpowiedzialność ta ma miejsce także (tym bardziej) obecnie, w nowym
brzmieniu art. 1046 § 4 k.p.c.
Nowela sierpniowa z 2011 r. (ustawa z 31 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu
cywilnego oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. Nr 224,
poz. 1342), wymuszona krytyką Trybunału Konstytucyjnego oraz zdecydowanym
stanowiskiem Sądu Najwyższego w zakresie prawnego obowiązku gmin dostar-
czania pomieszczeń tymczasowych osobom eksmitowanym w postępowaniu eg-
zekucyjnym (ze skutkami odszkodowawczymi w tle), niewątpliwie uczyniła prag-
matyczny krok naprzód w zakresie stworzenia sprawnego instrumentarium
prowadzenia eksmisji z lokali mieszkalnych. Nie można jednak nie dostrzec syste-
mowych i społecznie usprawiedliwionych obaw co do właściwego określenia w tej
noweli obowiązku gmin przeciwdziałania bezdomności (art. 75 Konstytucji RP)
oraz konstytucyjnej ochrony rodziny (art. 18 Konstytucji RP), skoro m.in. wyłą-
czyła ona kontrolę sądu rodzinnego nad eksmisją osób małoletnich i ubezwłasno-
wolnionych do noclegowni i schronisk (patrz szerzej – uwagi do art. 17, art. 25b
i 25c u.o.p.l.).
Nowością w nowym stanie prawnym (obowiązującym od 16 listopada 2011 r.) jest
zastąpienie eksmisji do pomieszczenia tymczasowego oraz eksmisji na bruk, która
wynikała z treści art. 1046 § 4¹ k.p.c. (wobec najemców z umów najmu okazjonal-
nego zawartych w okresie od 28 stycznia 2010 r.), eksmisją do noclegowni, schro-
niska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę
właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu,
z zachowaniem względnego prawa ograniczonego kręgu osób eksmitowanych bez
prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego, do uzyskania na krótki czas (do
6 miesięcy) prawa do pomieszczenia tymczasowego. Ten ograniczony krąg osób
uprawnionych wynika z dyspozycji art. 25d u.o.p.l., zgodnie z którym prawo do
tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli:
1) z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orze-
czone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub
uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaści-
wego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w bu-
dynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu praw-
nego;
2) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie
umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie
z art. 19b ust. 1;
3) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia.
Innymi słowy, krąg osób uprawnionych do pomieszczenia tymczasowego został
ograniczony do wąskiej grupy dotychczasowych najemców lokalu (z wyłączeniem
23
Wprowadzenie
byłych najemców z najmu okazjonalnego zawartego od 28 stycznia 2010 r.), którzy
nie mają prawa do lokalu socjalnego (por. art. 17 ust. 1 u.o.p.l.) i nie zostali za-
kwalifikowani przez sąd jako uprawnieni do lokalu socjalnego (por. art. 14 ust. 3
i 4 u.o.p.l.), z reguły z przyczyn społecznie nieakceptowalnych (np. nałogów), in-
nych niż te wymienione w art. 17 ust. 1 u.o.p.l.
Pomieszczenie tymczasowe powinno nadawać się do zamieszkania, posiadać do-
stęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdo-
wały się poza budynkiem, posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne, możli-
wość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniać
możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniać co naj-
mniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znaj-
dować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszki-
wały osoby przekwaterowywane (art. 2 ust. 5b u.o.p.l.). Szczegółowy tryb
postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie
nieruchomości określił Minister Sprawiedliwości w rozporządzeniu z 22 grudnia
2011 r. (Dz.U. z 2012 r., poz. 11).
6. Ustawa przyjęła postać unormowania uniwersalnego w tym sensie, że reguluje
zasady i formy ochrony wszystkich lokatorów, zarówno z zasobów mieszkanio-
wych gmin, innych jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, spół-
dzielni mieszkaniowych, zakładów pracy, innych osób prawnych, jak i osób fi-
zycznych (art. 1 u.o.p.l.).
Dopiero ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy o zakwaterowaniu Sił
Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 116,
poz. 1203 ze zm.) od 1 lipca 2004 r. wyłączyła spod regulacji niniejszej ustawy
lokale będące w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.
Ponadto od 1 stycznia 2005 r. spod działania zasadniczych instytucji ochronnych
tej ustawy wyłączono szczególną postać najmu (innej formy oddania lokalu do
używania) – najem okazjonalny – nawiązywany, gdy właściciel przejściowo nie
korzysta z całości lub z części lokalu w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszka-
niowych (art. 3 ust. 1 w brzmieniu od 1 stycznia 2005 r. do 27 stycznia 2010 r.).
Unormowanie to nie działało wstecz i odnosiło się tylko do umów zawartych
w tym okresie.
Innymi słowy, umowa, która została zawarta wcześniej, a która według tego unor-
mowania miała charakter „najmu okazjonalnego”, podlega rygorom niniejszej
ustawy na zasadach ogólnych, a nie z ograniczeniem przewidzianym w tym prze-
pisie.
Z dniem 28 stycznia 2010 r. nowo ukształtowany najem okazjonalny, w wersji
właściwej dla zapobiegliwych i lojalnych wobec urzędów skarbowych właścicieli
lokali, pozwalał nie tylko na wprowadzenie umownych rygorów rozwiązywania
24
www.lexisnexis.pl Wprowadzenie
i opróżniania lokali mieszkalnych, ale ostatecznie pozwalał – do 15 listopada
2011 r. na eksmisję na bruk, a obecnie gwarantuje im jedynie prawo eksmisji do
noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.
Do lokali będących w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub
podległych mu organów oraz będących w dyspozycji jednostek organizacyjnych
Służby Więziennej, a także do lokali pozostających i przekazanych do dyspozycji
Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub Szefa Agencji Wywiadu przepisy
tej ustawy stosuje się tylko wówczas, gdy odrębne przepisy dotyczące tych lokali
nie stanowią inaczej (art. 3 ust. 2 u.o.p.l.).
Lokatorem, w myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l., jest najemca lokalu lub osoba używa-
jąca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
Ta szeroka definicja, obejmująca także w zakresie orzekania o eksmisji i prawie do
lokalu socjalnego dotychczasowych lokatorów, tj. osoby, które utraciły przysługu-
jący im tytuł do lokalu, zawiera w swoim spektrum zarówno osoby, które korzy-
stają z prawa do lokalu na podstawie umowy użyczenia, jak i te, które mają status
quasi-właścicielski, jak w przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lo-
kali mieszkalnych.
Szerok
Pobierz darmowy fragment (pdf)
