Darmowy fragment publikacji:
Rozdział 1. Pojęcie nieruchomości
w prawie polskim
§ 1. Geneza pojęcia nieruchomości
Prawo rzymskie sztywno trzymało się określonej w ustawie XII tablic1
(tablica VI.3) koncepcji res immobiles, rozumianej jako grunt i wszystko
to, co jest z nim trwale związane. Wprawdzie podział rzeczy na ruchome
i nieruchome nie miał w prawie rzymskim zbyt doniosłego znaczenia, a to
ze względu na nadrzędność ich podziału na res mancipi i res nec mancipi,
niemniej jednak z rzymskiej koncepcji nieruchomości, wykształconej na
wzorze rzymskiego gospodarstwa chłopskiego, wyrosła zasada superficies
solo cedit, według której własność gruntu rozciągała się na ową superfi-
cies, przez którą rozumiano wszystko to, co było z gruntem trwale związa-
ne. Wzniesiony na cudzym gruncie budynek przypadał ex lege właścicie-
lowi gruntu, bez względu na wysokość poniesionych nań nakładów oraz
ich relacje do wartości gruntu. Nie przestrzegano tej zasady jedynie w za-
chodniorzymskim prawie wulgarnym w przypadku budowli wzniesionych
na cudzym gruncie za zgodą jego właściciela2.
Przedstawiona tu rzymska koncepcja nieruchomości, oparta na zasa-
dzie superficies solo cedit, rozszerzonej z biegiem lat do dominus soli est
dominus coeli et inferorum (własność gruntu rozciąga się także na jego
podziemie i znajdujący się nad nim słup powietrza), wyrażanej obrazowo
jako usque ad sidera, usque ad inferos (aż do gwiazd i aż do piekieł), zo-
stała następnie recypowana do większości współczesnych ustawodawstw
europejskich.
11
22
1 Szerzej o lex duodecim tabularum zob. M. Zabłocka, [w:] W. Wołodkiewicz, M. Za-
błocka, Prawo rzymskie. Instytucje, Warszawa 2009, s. 48; K. Sójka-Zielińska, Historia
prawa, Warszawa 2000, s. 25–27.
2 Zob. W. Litewski, Słownik encyklopedyczny prawa rzymskiego, Kraków 1998,
s. 253.
Nb. 1–2
33
44
55
66
77
2
Rozdział 1. Pojęcie nieruchomości w prawie polskim
Wyrazem przyjęcia powyższej konstrukcji przez prawo francuskie był
art. 517 Kodeksu Napoleona1, stanowiący, że grunty i budynki są z natury
swej nieruchomością, a także art. 552 tego kodeksu, głoszący, że własność
ziemi „pociąga za sobą” własność powierzchni i wnętrza.
Podobną regulację zawierał Kodeks cywilny austriacki, który na mocy
§ 291 dzielił rzeczy m.in. na ruchome i nieruchome2, zaś w § 293 dookre-
ślał, że nieruchomymi są te, które nie mogą być przeniesione bez uszko-
dzenia ich istoty. Według § 297 tego kodeksu nieruchomościami były rów-
nież wzniesione na gruncie domy i zabudowania wraz z kolumną powietrza
w linii prostopadłej do ziemi.
Kodeks cywilny niemiecki, choć nie formułował legalnej definicji nie-
ruchomości, stanowił w § 94, że rzeczy trwale z gruntem złączone stano-
wią jego istotne części składowe. Zaliczał on do nich przede wszystkim
budynki oraz nieodłączone od ziemi płody gruntu3.
Kazuistyczny w swej treści Tom X Zwodu Praw Rosyjskich wymie-
niał jako przynależności gruntu m.in.: budynki, dwory, młyny, przewozy,
groble, rzeki, jeziora i stawy (art. 387). Wyjątek stanowiły grunty fabrycz-
ne, które uznawano za przynależności fabryk (art. 388). Rosyjskie przepisy
szczególne dopuszczały możliwość oddzielenia prawa własności budynku
od prawa własności gruntu, lecz tylko w przypadku budynku posadowio-
nego na gruncie dzierżawnym. Budynki nabyte na rozbiórkę, tzn. bez pra-
wa nabywcy do korzystania z gruntu, uznawane były za ruchomości4.
Przedstawioną tu ogólną koncepcję nieruchomości przyjęło również
prawo polskie. Wyrazem tego był art. 3 dekretu z 11.10.1946 r. – Prawo
rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.), uznający za nieruchomości czę-
ści powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Kon-
cepcja ta ostała się również we współczesnym prawie polskim.
1 Zob. Z. Łączyński, Prawo cywilne obowiązujące w województwach centralnych,
Warszawa 1937, s. 151.
2 Zob. M. Zatorski, F. Kasparek, Powszechna księga ustaw cywilnych dla wszystkich
krajów dziedzicznych niemieckich Monarchji austryjackiej z późniejszemi odnośnemi
ustawami i rozporządzeniami, Cieszyn 1875, s. 181.
3 Zob. Z. Lisowski, Kodeks cywilny obowiązujący na ziemiach zachodnich Rzeczy-
pospolitej Polskiej, Poznań 1933, s. 36.
4 Zob. Prawo cywilne ziem wschodnich – Tom X, Część I Zwodu Praw Rosyjskich,
przekł. Z. Rymowicz, W. Święcicki, Warszawa 1932, s. 137–147.
Nb. 3–7
§ 2. Definicja nieruchomości we współczesnym prawie polskim
3
§ 2. Definicja nieruchomości we współczesnym prawie
polskim
Legalna definicja nieruchomości zawarta została w art. 46 KC, według
którego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące
odrębny przedmiot własności, określane mianem gruntów, jak również
budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków (loka-
le), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności. Definicja ta została częściowo powtórzona w art. 4
pkt 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.
Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), według którego przez nierucho-
mość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi,
z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią one odrębny przed-
miot własności.
Wprawdzie powielanie definicji tej samej instytucji na użytek dwóch
ustaw uznać należy za praktykę legislacyjnie niepożądaną1, niemniej defi-
nicje te w żaden sposób nie kolidują ze sobą2. Wynika z nich, że nierucho-
mościami są zarówno grunty niezabudowane, jak i zabudowane, a ponadto
mogą nimi być budynki i lokale, jeżeli na mocy przepisów szczególnych
stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, co rozumieć należy
w ten sposób, że właściciele tych budynków i lokali nie są jednocześnie
właścicielami gruntu.
Przykładem budynku stanowiącego przedmiot odrębnej własności jest
budynek posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.
W sytuacji takiej właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, gmina, powiat
albo województwo, zaś właścicielem budynku jest użytkownik wieczysty.
Przepisami szczególnymi, do których odsyła art. 46 KC, są w tym przy-
padku przepisy dotyczące użytkowania wieczystego, a w szczególności
art. 235 KC, stanowiący m.in. że budynki i inne urządzenia wzniesione na
gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu
88
99
1010
1 Zgadzam się z poglądem wyrażonym przez J. Szachułowicza, iż ustawodawca
w trosce o spójne i stabilne prawo powinien dbać o to, aby każde pojęcie użyte w pra-
wie i odnoszące się do zrozumienia jego treści, miało to samo znaczenie. Autor uważa
za zbędne, a nawet szkodliwe, formułowanie pojęcia na użytek stosowania konkret-
nej ustawy, przy braku wątpliwości co do rozumienia jego treści. Tak J. Szachułowicz,
[w:] J. Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska, Gospodarka nieruchomościami.
Komentarz, Warszawa 2002, s. 28.
2 Również zdaniem S. Rudnickiego, art. 4 pkt 1 GospNierU nie daje żadnych podstaw
do rozumienia pojęcia nieruchomości gruntowej odmiennie, niż to wynika z art. 46 KC.
Tak S. Rudnicki, [w:] Dmowski, Rudnicki, Komentarz do KC, Ks. 1, 2003, s. 179.
Nb. 8–10
4
Rozdział 1. Pojęcie nieruchomości w prawie polskim
terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stano-
wią jego własność.
Innym przykładem przepisu szczególnego, na mocy którego może zo-
stać wykreowana odrębna własność budynku jest art. 272 § 2 KC, stano-
wiącego, że budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spół-
dzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa
stanowią jej własność, chyba że w decyzji o przekazaniu gruntu zostało
zastrzeżone, że mają się one stać własnością Skarbu Państwa. Odrębna
własność takich budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytko-
waniem gruntu (art. 272 § 3 KC).
Przykładem części budynku stanowiącej przedmiot odrębnej własno-
ści jest wydzielony z tego budynku lokal mieszkalny albo lokal o innym
przeznaczeniu (użytkowy). Przepisy szczególne, na mocy których możli-
we jest ustanawianie odrębnej własności lokali, zawarte zostały w usta-
wie z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80,
poz. 903 ze zm.). Dopuszczają one możliwość podzielenia budynku na lo-
kale będące własnością różnych osób. Każdy z tych lokali stanowi odręb-
ną nieruchomość, tzw. nieruchomość lokalową, dla której zakłada się od-
rębną księgę wieczystą.
Innymi słowy, nieruchomościami są:
1) grunt niezabudowany;
2) grunt zabudowany budynkiem trwale z tym gruntem związanym,
tzn. związanym z nim w taki sposób, że budynku tego nie da się od
gruntu odłączyć bez jego uszkodzenia lub zniszczenia, co oznacza, że
nie chodzi tu o wzniesiony dla przemijającego użytku, np. barak czy
kiosk;
3) budynek stanowiący na mocy przepisów szczególnych przedmiot
odrębnej własności, np. budynek posadowiony na gruncie oddanym
w użytkowanie wieczyste (zarówno jego nadziemna, jak i podziemna
część);
4) lokal stanowiący na mocy przepisów szczególnych przedmiot od-
rębnej własności, np. lokal wyodrębniony z budynku na mocy przepi-
sów ustawy o własności lokali.
Pewne kontrowersje budzi w piśmiennictwie pojęcie nieruchomości
gruntowej. Z prawnomaterialnego (prawnorzeczowego) punktu widze-
nia, tzn. z punktu widzenia przepisów Kodeksu cywilnego, nieruchomoś-
cią jest teren stanowiący własność jednego podmiotu otoczony od zewnątrz
gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązania do ksiąg wie-
czystych. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uzasadnieniu praw-
nym uchw. z 27.12.1994 r. (III CZP 158/94, OSNC 1995, Nr 4, poz. 59).
Nb. 11–12
1111
1212
1313
§ 2. Definicja nieruchomości we współczesnym prawie polskim
5
Według tego poglądu za jedną nieruchomość uważa się np. dwie położone
obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczo-
ne gruntami innych właścicieli, nawet wtedy, gdy dla każdej z tych działek
prowadzona jest osobna księga wieczysta.
Z wieczystoksięgowego punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia prze-
pisów ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wie-
czyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości
(art. 1, tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 701 ze zm.). Oznacza to, że grunt
wpisany do jednej księgi wieczystej stanowi jedną nieruchomość, zaś grunt
wpisany do dwóch ksiąg wieczystych stanowi dwie nieruchomości. Inny-
mi słowy, każda księga wieczysta obejmuje odrębną nieruchomość. Z tego
punktu widzenia dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należą-
ce do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli stanowią
dwie nieruchomości, gdyż wpisane są do dwóch ksiąg wieczystych. Jest to
tzw. wieczystoksięgowy model nieruchomości.
Poruszona tu kwestia nie została jednak jednoznacznie przesądzona
w doktrynie i w judykaturze, choć przyznać trzeba, że w ostatnich latach
dominuje w orzecznictwie pogląd, według którego stanowiące własność tej
samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami
wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 KC.
Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej1.
W uzasadnieniu prawnym uchw. z 7.4.2006 r. (III CZP 24/06, OSNC
2007, Nr 2, poz. 24) Sąd Najwyższy wyraził – słuszny moim zdaniem – po-
gląd, że: „definicja nieruchomości została zamieszczona w art. 46 § 1 KC,
zgodnie z którym nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziem-
skiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Przepisy ustawy o księ-
gach wieczystych i hipotece nie definiują nieruchomości. Według przewa-
żającego stanowiska przyjętego w orzecznictwie i piśmiennictwie nie ma
podstaw do przeciwstawiania sobie dwóch różnych pojęć nieruchomości:
materialnoprawnego (prawnorzeczowego) i formalnego (wieczystoksięgo-
wego). Przedstawiona wyżej definicja nieruchomości gruntowej jest uni-
wersalna w tym znaczeniu, że odnosi się zarówno do nieruchomości, dla
których prowadzi się księgi wieczyste, jak i do nieruchomości, które nie
mają założonych ksiąg, jednak gdy dla określonej nieruchomości została
założona księga wieczysta, obowiązuje reguła «jedna księga – jedna nie-
ruchomość». Odnosi się ona również do graniczących z sobą nieruchomo-
ści, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości
1 Tak SN w post. z 30.10.2003 r. (IV CK 114/02, OSNC 2004, Nr 12, poz. 201). W po-
dobnym duchu wypowiedział się SN w wyr. z 26.2.2003 r. (II CKN 1306/00, Legalis).
Nb. 13
6
Rozdział 1. Pojęcie nieruchomości w prawie polskim
stanowiących całość gospodarczą, ale niegraniczących z sobą. Właś-
ciciel może w takiej sytuacji skorzystać z uprawnienia przewidzianego
w art. 21 KWU i doprowadzić do połączenia kilku nieruchomości w jedną.
Rozważane uprawnienie jest wyłącznym atrybutem właściciela”.
Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie
w wyr. z 24.11.2005 r. (I OSK 181/05, Legalis), wyjaśniając, że: „pod po-
jęciem «nieruchomości gruntowej» w rozumieniu art. 4 pkt 1 GospNierU
rozumie się grunt wraz z częściami składowymi (z wyłączeniem budyn-
ków i lokali), jeżeli jest odrębnym przedmiotem własności i może stano-
wić samodzielny przedmiot obrotu prawnego. Wyodrębnienie gruntu wy-
maga określenia granic zewnętrznych, co może nastąpić przez założenie
dla niego księgi wieczystej. Założenie księgi wieczystej dla jednej działki
czyni ją odrębnym przedmiotem własności w stosunku do innych grun-
tów tego samego właściciela, który może posiadać kilka działek sąsia-
dujących ze sobą. Tylko od właściciela zależy, czy zachowa odrębność
prawną nieruchomości sąsiadujących ze sobą. Istnienie wspólnej granicy
i tego samego podmiotu własności nie stanowi prawnej podstawy połą-
czenia nieruchomości, dla których są założone odrębne księgi wieczyste,
lub tylko jedna z nich ma wpis w księdze wieczystej, a właściciel aprobu-
je taki stan. Traktowanie dwóch działek sąsiadujących ze sobą, mających
jednego właściciela, jako jednej nieruchomości w sensie prawnym, jest
dopuszczalne tylko wtedy, gdy żadna z tych działek nie posiada założonej
księgi wieczystej”.
§ 3. Klasyfikacja nieruchomości
1414
Istnieje wiele kryteriów klasyfikowania nieruchomości. Według kryte-
rium przeznaczenia nieruchomości dzielą się na: rolne1, leśne, przeznaczo-
ne pod zabudowę, rekreacyjne, cmentarne2 itp. Według innych kryteriów
1 Według art. 461 KC nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nierucho-
mości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwór-
czej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji
ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Od nieruchomości rolnych odróżnić należy pojęcie
gospodarstwa rolnego, za które – stosownie do art. 553 KC – uważa się grunty rolne
wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem,
jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami
związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
2 Status prawny nieruchomości cmentarnych i grobów regulują: ustawa
z 31.1.1959 r. o cmentarzach i chowaniu zmarłych (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 118,
Nb. 14
§ 3. Klasyfikacja nieruchomości
7
wyróżnia się nieruchomości: zabudowane, niezabudowane, gruntowe, bu-
dynkowe, lokalowe1, składające się z jednej albo wielu działek ewiden-
cyjnych, należące do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialne-
go i wiele innych.
Do przedstawionej tu terminologii należy podchodzić z pewną ostroż-
nością. Wymienione wyżej grupy nieruchomości nie stanowią zbiorów
rozłącznych, np. nieruchomość rekreacyjna może być jednocześnie nieru-
chomością zabudowaną, a nieruchomość gruntowa może stanowić włas-
ność gminy, będąc tym samym tzw. nieruchomością gminną. Bywają także
nieruchomości składające się z działek o różnym przeznaczeniu, tj. niektó-
re przeznaczone np. pod budownictwo mieszkaniowe, inne np. pod działal-
ność usługową. Liczba możliwości jest tu praktycznie nieograniczona.
1515
poz. 687 ze zm.) oraz ustawa z 28.3.1933 r. o grobach i cmentarzach wojennych (Dz.U.
Nr 39, poz. 311 ze zm.).
1 Uregulowane w ustawie o własności lokali.
Nb. 15
Rozdział 2. Prawo własności nieruchomości
§ 4. Pojęcie własności i jej ograniczenia
1616
1717
Według pierwszej definicji własności (dominium), sformułowanej
w połowie XIV w. przez Bartolusa de Saxoferrato, własność to prawo do-
wolnego dysponowania rzeczą materialną1, chyba że zabrania tego usta-
wa (ius de re corporali perfecte disponendi nisi lex prohibeat)2. Pojęcie
własności, jej przedmiot oraz granice ochrony prawnej wynikają jednak
w znacznej mierze z założeń ustrojowych każdego państwa. Są one także
determinowane przez jego potrzeby społeczno-gospodarcze. Dla przykła-
du, w ujęciu prawa angielskiego własność (ownership) wszystkich nie-
ruchomości przysługuje tylko i wyłącznie Koronie (Crown), a zatem je-
dynym właścicielem (owner) wszystkich nieruchomości położonych na
terenie Anglii jest monarcha. Koncepcja ta swój początek bierze jeszcze
w czasach podboju Anglii przez Wilhelma Zdobywcę (XI w.) i w niezmie-
nionym kształcie zachowała się do dnia dzisiejszego. A zatem nikt oprócz
monarchy nie może być właścicielem samej nieruchomości, pojmowanej
jako przedmiot materialny, a jedynie podmiotem praw do nieruchomości
(estates in land)3.
Powyższe okoliczności uniemożliwiają wypracowanie uniwersalnej de-
finicji własności. Kwestię tę podnosił w nauce prawa T. Dybowski, zda-
niem którego skonstruowanie ogólnego pojęcia czy też definicji własności
jest co najmniej wątpliwe, jeżeli nie niemożliwe4.
1 Odnośnie do pojęcia rzeczy zob. A. Brzozowski, W.J. Kocot, E. Skowrońska-Bocian,
Prawo cywilne. Część ogólna, Warszawa 2013, s. 131–134.
2 Tak T. Giaro, [w:] W. Dajczak, T. Giaro, F. Longchamps de Bérier, Prawo rzymskie.
U podstaw prawa prywatnego, Warszawa 2009, s. 371.
3 Tak J. Kopyra, Podział nieruchomości gruntowej na podstawie ustawy o gospodarce
nieruchomościami, Warszawa 2008, s. 199.
4 Tak T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio,
actio negatoria), Warszawa 1969, s. 29. Autor wyjaśnia dalej, że podejmowane przez
współczesną naukę próby zdefiniowania własności stanowiły zazwyczaj uogólnienie
Nb. 16–17
1818
1919
2020
2121
2222
§ 4. Pojęcie własności i jej ograniczenia
9
W polskim systemie prawnym własność jest głównym desygnatem
mienia, obejmującego oprócz niej, także inne prawa o charakterze mająt-
kowym. Wniosek taki wypływa z brzmienia art. 44 KC, który na tle ogółu
praw majątkowych eksponuje jedynie własność1. Nowela Kodeksu cywil-
nego z 28.7.1990 r. (Dz.U. Nr 55, poz. 321 ze zm.) zniosła wcześniejszy
podmiotowy podział mienia, nadając mu charakter jednorodny.
Przedmiotowy zakres prawa własności określono w przepisach Ko-
deksu cywilnego wąsko, ograniczając go jedynie do rzeczy w znaczeniu
przedmiotów materialnych (art. 140 w zw. z art. 45 KC). W literaturze
prawa cywilnego dominuje pogląd, choć nie brak też głosów odmiennych2,
że chodzi tu o przedmioty materialne samoistne, tzn. wyodrębnione i zin-
dywidualizowane w stopniu umożliwiającym ich samodzielne występo-
wanie w obrocie3. Nie są zatem rzeczami – w rozumieniu Kodeksu cywil-
nego – wszelkie dobra niematerialne, np. majątkowe prawa autorskie albo
energie, choć trzeba pamiętać, że art. 555 KC nakazuje stosowanie do ich
sprzedaży odpowiednich przepisów dotyczących sprzedaży rzeczy4.
Wąskie ujęcie zakresu prawa własności w przepisach Kodeksu cywilne-
go jest w istocie kontynuacją rozwiązań wprowadzonych do prawa polskie-
go przez dekret – Prawo rzeczowe. Stanowił on w art. 28, że „właściciel
może w granicach przez ustawy określonych korzystać z rzeczy z wyłącze-
niem innych osób oraz rozporządzać rzeczą”, zaś w art. 1 przesądzał jed-
noznacznie, że „rzeczami są jedynie przedmioty materialne”.
Nieruchomość jest rzeczą, a zatem może być ona przedmiotem włas-
ności. Zasady ogólne dotyczące własności mają zastosowanie również do
własności nieruchomości.
Własność jest prawem dającym uprawnionemu najpełniejszą wła-
dzę nad rzeczą. W większości współczesnych systemów prawnych nie
jest to jednak prawo absolutne (ius infinitum), lecz względnie peł-
ne. Traktowanie prawa własności jako prawa absolutnego prowadziłoby
nieuchronnie do nagminnego naruszania interesów innych podmiotów5.
Według T. Dybowskiego „względna pełnia prawa własności oznacza, że
doświadczeń jednej epoki, a mianowicie doświadczeń płynących z wielkich kodyfikacji
XIX w.
1 Zob. E. Skowrońska-Bocian, [w:] Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 1, 2005, s. 181.
2 Zob. tamże, s. 186 wraz z powołaną tam literaturą.
3 Zob. T. Dybowski, Ochrona własności…, s. 39, 45; K. Piasecki, [w:] J. Winiarz
(red.), Kodeks cywilny z komentarzem, t. 1, Warszawa 1989, s. 58–59. Drugi z autorów
zwraca uwagę, że w obrocie mogą występować także zbiory rzeczy (universitates facti),
np. w postaci biblioteki z książkami lub stada zwierząt.
4 Zob. Z. Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 1, 2005, s. 45–47.
5 Zob. orz. TK z 20.4.1993 r. (P 6/92, OTK 1993, Nr 1, poz. 8).
Nb. 18–22
2323
2424
2525
10
Rozdział 2. Prawo własności nieruchomości
w systemie danego prawa treść własności jest najszersza w porównaniu
z treścią innych praw podmiotowych, ale nie nieograniczona”1. W podob-
nym duchu wypowiedział się o prawie własności Sąd Najwyższy w uchw.
z 16.7.1980 r. (III CZP 45/80, OSNC 1981, Nr 2–3, poz. 25), wyjaśniając,
że zapewnia ono właścicielowi dopuszczalną w danych warunkach peł-
nię uprawnień względem rzeczy.
We współczesnym prawie polskim treść prawa własności określona
została w art. 140 KC, upoważniającym właściciela do korzystania z rze-
czy z wyłączeniem innych osób, w szczególności do pobierania z niej po-
żytków i innych dochodów, z zastrzeżeniem, że będzie to czynił w gra-
nicach określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego,
a ponadto zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego
prawa. Powołany przepis stanowi in fine, że w tych samych granicach
właściciel rzeczy może nią rozporządzać.
Kodeks cywilny określił zatem treść prawa własności przez wskazanie
granic, w obrębie których właściciel rzeczy może wykonywać względem
niej swoje uprawnienia. Komentowany przepis determinuje zarówno pozy-
tywną, jak i negatywną stronę własności, ponieważ z jednej strony przy-
znaje właścicielowi prawo do korzystania i rozporządzania rzeczą (strona
pozytywna), z drugiej zaś wyłącza od tego inne osoby (strona negatywna).
Według art. 140 KC granice prawa własności determinują trzy wy-
znaczniki, a mianowicie:
1) przepisy ustaw,
2) zasady współżycia społecznego oraz
3) społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.
We współczesnej literaturze przedmiotu przyjmuje się dość zgodnie,
że przez pojęcie ustaw rozumieć tu należy także akty prawne niższej
rangi, z zastrzeżeniem jednak, że mają one charakter wykonawczy do
ustaw i nie wykraczają poza granice upoważnień zawartych w tych
ustawach. Taką wykładnię powyższego terminu narzuca art. 64 ust. 3
Konstytucji RP, zezwalający na ograniczanie własności jedynie w dro-
dze ustaw i tylko w zakresie nienaruszającym jej istoty. Przyjmuje się jed-
nak, że ograniczenie własności w drodze aktu prawnego niższego rzędu,
wydanego na podstawie ustawy w granicach zawartej w niej delegacji, nie
narusza konstytucyjnej ochrony własności gwarantowanej w art. 21 ust. 1,
art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 3 Konstytucji RP, pod warunkiem jednak, że
ograniczenie to nie godzi w istotę prawa własności2.
1 Tak T. Dybowski, Ochrona własności…, s. 56–57.
2 Szerzej na ten temat zob. E. Skowrońska-Bocian, [w:] Pietrzykowski, Komentarz
KC, t. 1, 2008, s. 484–486 wraz z powołanym tam orzecznictwem.
Nb. 23–25
§ 5. Moment przejścia własności nieruchomości
11
2626
2727
2828
W doktrynie nie kwestionuje się zasadności ograniczania prawa własno-
ści w drodze ustaw. Konieczność taka jest naturalnym następstwem rozwo-
ju cywilizacyjnego. Większość ograniczeń ma charakter publicznoprawny
i wynika z przepisów prawa administracyjnego (np. z ustawy z 21.5.1999 r.
o broni i amunicji, tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 576 ze zm.), choć nie
brak też ograniczeń o charakterze cywilnoprawnym (np. art. 144 KC do-
tyczący immisji). Ingerencja ustawodawcy w sposób wykonywania pra-
wa własności przez właściciela np. broni palnej nie budzi dziś sprzeciwu.
Nie wzbudza go też ustawowe ograniczenie uprawnień właściciela nieru-
chomości ze względu na uzasadniony interes właściciela nieruchomości
sąsiedniej. Dla przykładu, powołany wyżej art. 144 KC nakazuje właści-
cielowi nieruchomości powstrzymanie się od działań, które zakłócałyby
korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynika-
jącą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosun-
ków miejscowych.
Przy interpretowaniu przepisów ograniczających prawo własności na-
leży jednak pamiętać, że mają one charakter wyjątkowy i nie podlegają
wykładni rozszerzającej1.
Przez wspomnianą wyżej negatywną stronę własności rozumie się wy-
łączenie osób trzecich od możliwości korzystania i rozporządzania rzeczą
wbrew woli jej właściciela. Artykuł 140 KC nakłada na wszystkie pod-
mioty niebędące właścicielami danej nieruchomości obowiązek biernego
poszanowania prawa własności przysługującego jej właścicielowi, pole-
gający na powstrzymaniu się tych podmiotów od wszelkich działań na-
ruszających to prawo (non facere). Ten bierny obowiązek nie ma jednak
charakteru świadczenia dłużnika wobec wierzyciela, gdyż podmiot nim
obciążony nie rezygnuje z żadnych przysługujących mu uprawnień, a jedy-
nie powstrzymuje się od wkraczania w sferę uprawnień właściciela.
§ 5. Moment przejścia własności nieruchomości
Nieruchomość jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości. Ma ona ści-
śle określoną powierzchnię, położona jest w konkretnym miejscu i opisa-
na w konkretnej księdze wieczystej. Do przeniesienia własności nierucho-
mości w drodze umowy ma zatem zastosowanie art. 155 § 1 KC, według
którego własność rzeczy oznaczonych co do tożsamości przechodzi na
2929
1 Zob. wyr. NSA z 1.12.1995 r. (II SA 1400/94, Wok. 1996, Nr 3, s. 32) oraz wyr. SN
z 6.3.1998 r. (III CKN 393/97, OSP 1998, Nr 10, poz. 171).
Nb. 26–29
12
Rozdział 2. Prawo własności nieruchomości
nabywcę z chwilą zawarcia umowy zobowiązującej, takiej jak umowa
sprzedaży, zamiany czy darowizny, o ile przepis szczególny nie stanowi
inaczej albo strony umowy inaczej nie postanowiły. Z przepisu tego wy-
nika, że zawarcie umowy zobowiązującej, np. umowy sprzedaży nierucho-
mości, może, ale wcale nie musi przenosić jej własności. Możliwa jest
sytuacja, w której nieruchomość została aktem notarialnym sprzedana,
lecz sprzedający nadal pozostaje jej właścicielem. W przypadku takim
przeniesienie własności dokonywane jest odrębnym aktem notarialnym
podpisywanym w terminie późniejszym i obejmującym samo przeniesie-
nie własności. Pierwsza umowa (umowa sprzedaży) ma charakter jedynie
zobowiązujący, tzn. zobowiązuje sprzedającego do przyszłego przenie-
sienia własności nieruchomości na kupującego, natomiast umowa druga
(umowa przeniesienia własności) zawierana jest w wykonaniu umowy
pierwszej (umowy sprzedaży) i ma charakter rozporządzający, tzn. prze-
nosi własność nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.
Według powołanego wyżej art. 155 § 1 KC do późniejszego niż przy
zawieraniu umowy zobowiązującej przejścia własności nieruchomości do-
chodzi albo z mocy przepisu szczególnego, albo z woli stron.
Przykładem przepisów szczególnych narzucających konieczność zawar-
cia najpierw umowy sprzedaży nieruchomości (jako umowy jedynie zobo-
wiązującej), a następnie zawarcia odrębnej umowy przenoszącej własność
nieruchomości (jako umowy jedynie rozporządzającej), są przepisy regu-
lujące pierwokup ustawowy. Na ich mocy niektórym podmiotom, takim
jak gminy czy Agencja Nieruchomości Rolnych, przysługuje w określo-
nych sytuacjach, w stosunku do pewnych nieruchomości, ustawowe prawo
pierwokupu. Nieruchomości podlegającej pierwokupowi nie można sprze-
dać z jednoczesnym przeniesieniem własności, lecz należy:
1) zawrzeć umowę sprzedaży z wyłączeniem przeniesienia własności;
2) wysłać wypis aktu notarialnego tej umowy sprzedaży uprawnione-
mu podmiotowi z zapytaniem, czy nie skorzysta z przysługującego
mu prawa pierwokupu;
3) po uzyskaniu odpowiedzi informującej, że uprawniony podmiot nie
skorzystał z prawa pierwokupu, a w przypadku braku odpowiedzi, po
upływie ustawowego jednomiesięcznego (art. 598 § 2 KC) terminu na
jej udzielenie, zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomo-
ści na kupującego.
Umowa sprzedaży nieruchomości podlegającej pierwokupowi usta-
wowemu określana bywa w praktyce notarialnej terminem warunkowa
umowa sprzedaży, a to dla podkreślenia, że sprzedający sprzedaje nieru-
chomość kupującemu, pod warunkiem że osoba trzecia (uprawniony pod-
Nb. 30–32
3030
3131
3232
Pobierz darmowy fragment (pdf)
