Książka jest zbiorem studiów przypadków przedstawiających problemy pojawiające się we wszelkiego typu przedsiębiorstwach usługowych, niezależnie od ich specyfiki, branży czy wielkości. Jej celem jest ukazanie konkretnych rozwiązań teoretycznych oraz popularyzacja najlepszych praktyk stosowanych już w tym specyficznym sektorze gospodarki. Kierowana jest zarówno do studentów kierunków ekonomicznych, jak i do praktyków gospodarczych poszukujących najlepszych metod i sposobów radzenia sobie z problemami pojawiającymi się podczas świadczenia usług, kontaktów z klientami czy zarządzania samym przedsiębiorstwem usługowym.
Darmowy fragment publikacji:
Przedsi´biorstwo
us∏ugowe
Studia przypadków
Autorzy
Agnieszka Budziewicz-Guêlecka
Hanna Czaja-Cieszyƒska
Wojciech Downar
Anna Drab-Kurowska
Beata Filipiak
Anna Gardziƒska
Ma∏gorzata Gorza∏czyƒska-Koczkodaj
Mariusz Jedliƒski
Rafa∏ Klóska
Adam Kowalczyk
Tomasz Kwarciƒski
Dariusz Milewski
Dawid Milewski
Piotr ¸adny
Aleksander Panasiuk
Adam Pawlicz
Micha∏ Pluciƒski
Robert Rumiƒski
Piotr Szczypa
Daniel Szostak
Blanka Tundys
Agnieszka Zegarek-Dudziƒska
Magdalena Zio∏o
Redakcja naukowa
Beata Filipiak
Aleksander Panasiuk
Przedsi´biorstwo
us∏ugowe
Studia przypadków
Wydawnictwo C.H. Beck
Warszawa 2009
Wydawca(cid:497)(cid:561)Joanna(cid:561)Perzyńska
Redaktor(cid:561)merytoryczny(cid:497)(cid:561)Ewdokia(cid:561)Cydejko
Projekt(cid:561)okładki(cid:561)i(cid:561)stron(cid:561)tytułowych(cid:497)(cid:561)Anna(cid:561)Gogolewska(cid:561)
Ilustracja(cid:561)na(cid:561)okładce(cid:497)(cid:561)Nadiia(cid:561)Prokhorova(cid:550)iStockphoto(cid:495)com(cid:561)
Recenzent(cid:497)(cid:561)prof(cid:495)(cid:561)zw(cid:495)(cid:561)dr(cid:561)hab(cid:495)(cid:561)El(cid:268)bieta(cid:561)Skrzypek
Seria(cid:497)(cid:561)Teoria(cid:561)ekonomii
Publikacja(cid:561)do(cid:281)nansowana(cid:561)przez
Wydział(cid:561)Zarządzania(cid:561)i(cid:561)Ekonomiki(cid:561)Usług
Uniwersytetu(cid:561)Szczecińskiego
(cid:538)(cid:561)Wydawnictwo(cid:561)C(cid:495)H(cid:495)(cid:561)Beck(cid:561)(cid:344)(cid:342)(cid:342)(cid:351)
Wydawnictwo(cid:561)C(cid:495)H(cid:495)(cid:561)Beck(cid:561)Sp(cid:495)(cid:561)z(cid:561)o(cid:495)o(cid:495)
ul(cid:495)(cid:561)Bonifraterska(cid:561)(cid:343)(cid:349)(cid:496)(cid:561)(cid:342)(cid:342)(cid:558)(cid:344)(cid:342)(cid:345)(cid:561)Warszawa
Skład(cid:561)i(cid:561)łamanie(cid:497)(cid:561)Wydawnictwo(cid:561)C(cid:495)H(cid:495)(cid:561)Beck(cid:561)Sp(cid:495)(cid:561)z(cid:561)o(cid:495)o(cid:495)
Druk(cid:561)i(cid:561)oprawa(cid:497)(cid:561)Studio(cid:561)Spartan(cid:496)(cid:561)Gdynia
ISBN(cid:561)(cid:351)(cid:349)(cid:350)(cid:556)(cid:350)(cid:345)(cid:556)(cid:344)(cid:347)(cid:347)(cid:556)(cid:342)(cid:348)(cid:350)(cid:348)(cid:556)(cid:347)
Spis treści
Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9
Rozdział 1. Szacowanie wartości gruntów jako narzędzie wspierające
proces inwestycyjny (Beata Filipiak, Agnieszka Zegarek-Dudzińska) . . .
1.1. Charakterystyka przedsiębiorstwa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.2. Opis problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.3. Rozwiązanie problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.4. Charakterystyka cech nieruchomości gruntowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.5. Zaplanowanie działań inwestycyjnych – zakres działań . . . . . . . . . . . . .
1.6. Propozycje rozwiązań . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Rozdział 2. Analiza fi nansowa opłacalności inwestycji w nieruchomość
użytkową za pomocą kredytu bankowego (Robert Rumiński) . . . . . .
2.1. Charakterystyka przedsiębiorstwa Real Estate Spółka z o.o. . . . . . . . . .
2.1.1. Profi l działalności fi rmy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1.2. Strategia rozwoju Real Esteta Spółka z o.o. oraz skrócona
analiza SWOT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2. Opis problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2.1. Istota problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2.2. Charakterystyka nieruchomości będącej przedmiotem analizy
(przepływu środków pieniężnych) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2.3. Szczegółowe problemy do rozwiązania przez zarząd fi rmy . . . . .
2.2.4. Kalkulacja kredytowa z uwzględnieniem spłat metodą
annuitetową . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.3. Rozwiązanie problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Rozdział 3. Prognozowanie sprzedaży w przedsiębiorstwie handlowym
(Rafał Klóska) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1. Charakterystyka przedsiębiorstwa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2. Opis problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.3. Rozwiązanie problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Rozdział 4. Organizacja, fi nansowanie i zarządzanie usługami komunalnymi,
z uwzględnieniem aspektów jakościowych
(Małgorzata Gorzałczyńska-Koczkodaj, Magdalena Zioło) . . . . . . . . . . . . .
4.1. Informacje ogólne. Charakterystyka przedsiębiorstwa . . . . . . . . . . . . . .
4.2. Opis problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.3. Rozwiązanie problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11
11
12
13
13
15
16
21
21
21
22
23
23
23
24
24
28
31
31
31
32
45
45
51
54
5
Spis treści
Rozdział 5. Współpraca przedsiębiorstw turystycznych i samorządu
terytorialnego w zakresie promocji turystyki w regionie
(Aleksander Panasiuk, Adam Pawlicz) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. Opis problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2.1. Promocja produktu turystycznego województwa
zachodniopomorskiego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2.2. Implementacja teoretycznych rozwiązań problemu
efektów zewnętrznych na rynku turystycznym . . . . . . . . . . . . . .
5.3. Praktyczne rozwiązania problemu promocji obszarowego produktu
turystycznego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.4. Rozwiązanie problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Rozdział 6. Kooperacja jako determinanta kształtowania struktur
klastrowych w branży turystycznej (Anna Gardzińska,
Dawid Milewski, Aleksander Panasiuk, Daniel Szostak) . . . . . . . . . . . . . .
6.1. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.2. Problem badawczy. Tworzenie struktur klastrowych w branży
turystycznej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.2.1. Turystyka a konkurencyjność i innowacyjność regionalnej
gospodarki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.2.2. Branża turystyczna województwa zachodniopomorskiego
jako przedmiot badań . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.3. Rozwiązanie problemu. Koncepcja funkcjonowania klastra
turystycznego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Rozdział 7. Usługi przewozów przesyłek drobnych w małej fi rmie
sektora TSL (Tomasz Kwarciński, Dariusz Milewski) . . . . . . . . . . . . . . .
7.1. Charakterystyka przedsiębiorstwa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.1.1. Rynek usług przewozów drobnych w Polsce . . . . . . . . . . . . . . . .
7.1.2. Organizacja przewozów przesyłek drobnych . . . . . . . . . . . . . . . .
7.1.3. Usługi świadczone przez DrobTrans Logistic . . . . . . . . . . . . . . . .
7.2. Opis problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.3. Rozwiązanie problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
59
59
64
64
65
67
69
71
71
73
73
77
80
87
87
87
89
90
92
92
Rozdział 8. Outsourcing w sferze usług logistycznych
(Mariusz Jedliński, Blanka Tundys) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
97
8.1. Charakterystyka przedsiębiorstwa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
97
8.2. Opis problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
98
8.3. Rozwiązanie problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
Rozdział 9. Zarządzanie procesowe w przedsiębiorstwie
logistyczno-spedycyjnym (Wojciech Downar, Adam Kowalczyk) . . . . 107
9.1. Charakterystyka przedsiębiorstwa logistyczno-spedycyjnego . . . . . . . 107
9.2. Opis problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
9.3. Rozwiązanie problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
Rozdział 10. Wykorzystanie informacji księgowych do zarządzania
procesowego w ochronie środowiska
(Hanna Czaja-Cieszyńska, Piotr Szczypa) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
10.1. Charakterystyka przedsiębiorstwa – sieci stacji paliw Ambra . . . . . . . 117
10.2. Opis problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
10.3. Rozwiązanie problemu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
6
Spis(cid:561)treści
(cid:561) Rozdział(cid:562)(cid:343)(cid:343)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Identy(cid:281)kacja(cid:561)form(cid:561)i(cid:561)obszarów(cid:561)aktywności(cid:561)marketingowej(cid:561)
podmiotów(cid:561)zarządzających(cid:561)portami(cid:561)morskimi(cid:561)w(cid:561)Polsce(cid:561)
(Michał(cid:561)Pluciński) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
(cid:343)(cid:343)(cid:495)(cid:343)(cid:495)(cid:562)Charakterystyka(cid:561)przedsiębiorstwa(cid:561) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
(cid:562)(cid:343)(cid:343)(cid:495)(cid:343)(cid:495)(cid:343)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Istota(cid:561)działalności(cid:561)podmiotów(cid:561)zarządzających(cid:561)polskimi
(cid:562)(cid:562)portami(cid:561)morskimi(cid:561). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
(cid:562)(cid:343)(cid:343)(cid:495)(cid:343)(cid:495)(cid:344)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Syntetyczna(cid:561)ocena(cid:561)zespołu(cid:561)portowego(cid:561)
(cid:562)(cid:562)Szczecin(cid:561)(cid:558)(cid:561)Świnoujście(cid:561) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
(cid:343)(cid:343)(cid:495)(cid:344)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Opis(cid:561)problemu(cid:561) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
(cid:562)(cid:343)(cid:343)(cid:495)(cid:344)(cid:495)(cid:343)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Uwarunkowania(cid:561)wpływające(cid:561)na(cid:561)osłabienie(cid:561)pozycji(cid:561)
(cid:562)(cid:562)polskich(cid:561)portów(cid:561)morskich(cid:561) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
(cid:562)(cid:343)(cid:343)(cid:495)(cid:344)(cid:495)(cid:344)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Zastosowanie(cid:561)narzędzie(cid:561)marketingowych(cid:561)w(cid:561)działalności(cid:561)
(cid:562)(cid:562)podmiotów(cid:561)zarządzających(cid:561)portami(cid:561)morskimi(cid:561)w(cid:561)Polsce(cid:561) . . . . . 135
(cid:343)(cid:343)(cid:495)(cid:345)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Rozwiązanie(cid:561)problemu(cid:561) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
(cid:561) Rozdział(cid:562)(cid:343)(cid:344)(cid:495)(cid:562)(cid:561)System(cid:561)zarządzania(cid:561)relacjami(cid:561)z(cid:561)klientem(cid:561)a(cid:561)jakość(cid:561)obsługi(cid:561)klienta(cid:561)
(Agnieszka(cid:561)Budziewicz(cid:556)Gu(cid:266)lecka(cid:496)(cid:561)Anna(cid:561)Drab(cid:556)Kurowska(cid:496)(cid:561)Piotr(cid:561)Ładny) . . 143
(cid:343)(cid:344)(cid:495)(cid:343)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Charakterystyka(cid:561)przedsiębiorstwa(cid:561) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
(cid:343)(cid:344)(cid:495)(cid:344)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Opis(cid:561)problemu(cid:561) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
(cid:343)(cid:344)(cid:495)(cid:345)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Rozwiązanie(cid:561)problemu(cid:561) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
Rozdział(cid:562)(cid:343)(cid:345)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Zarządzanie(cid:561)wiedzą(cid:561)w(cid:561)(cid:281)rmie(cid:561)usługowej (Adam(cid:561)Kowalczyk) . . . . . . . 153
(cid:343)(cid:345)(cid:495)(cid:343)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Charakterystyka(cid:561)przedsiębiorstwa(cid:561) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
(cid:343)(cid:345)(cid:495)(cid:344)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Opis(cid:561)problemu(cid:561) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
(cid:343)(cid:345)(cid:495)(cid:345)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Rozwiązanie(cid:561)zidenty(cid:281)kowanych(cid:561)problemów(cid:561) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
(cid:562)(cid:343)(cid:345)(cid:495)(cid:345)(cid:495)(cid:343)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Procesy(cid:561)biznesowe(cid:561)spójne(cid:561)z(cid:561)procesami(cid:561)wiedzy(cid:561) . . . . . . . . . . . . . 157
(cid:562)(cid:343)(cid:345)(cid:495)(cid:345)(cid:495)(cid:344)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Technologia(cid:561)i(cid:561)infrastruktura(cid:561)wspierające(cid:561)zarządzanie
(cid:562)(cid:562)wiedzą(cid:561) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
(cid:562)(cid:343)(cid:345)(cid:495)(cid:345)(cid:495)(cid:345)(cid:495)(cid:562)(cid:561)Kultura(cid:561)organizacyjna(cid:561)i(cid:561)przywództwo(cid:561) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
Bibliogra(cid:281)a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
Wstęp
Wyjątkowa rola usług w gospodarce światowej przejawia się nie tylko w zapo-
trzebowaniu na nie w społeczeństwach wysoko rozwiniętych, ale również w spo-
łeczeństwach rozwij ających się. Jest też podstawowym motorem rozwoju gospo-
darek narodowych. Udział usług w produkcie narodowym bruĴ o wielu krajów
(nie tylko Polski czy Unii Europejskiej) stale wzrasta. Wychodząc naprzeciw po-
trzebom umocnienia roli sektora usług w gospodarce, a przede wszystkim potrze-
bie rozwij ania badań nad nim i kształtowania systemu kształcenia ekonomiczne-
go, a także stosowania dobrych praktyk w samym sektorze usług, zespół autorski
podjął się zaprezentowania rozwiązań praktycznych, mogących mieć (i często ma-
jących) zastosowanie w przedsiębiorstwach usługowych.
Książka Przedsiębiorstwo usługowe. Studia przypadków pokazuje konkretne pro-
blemy decyzyjne, zarządcze i ekonomiczne w ujęciu mikro i mezo, pojawiające
się w działalności przedsiębiorstwa usługowego. Autorzy odnieśli się do realnych
problemów mogących wystąpić w branży lub we wszystkich typach przedsię-
biorstw usługowych, bez względu na ich specyfi kę czy wielkość.
Celem książki jest zatem przedstawienie możliwości przeniesienia na grunt
praktyki przedsiębiorstw usługowych konkretnych rozwiązań teoretycznych. Tym
samym zostaje przeniesiony dorobek nauk ekonomicznych (ekonomii i zarządza-
nia) na grunt pragmatyki funkcjonowania przedsiębiorstw usługowych. Wskaza-
niem decydującym o specyfi ce problematyki usług jest szczególny produkt, jaki
świadczą przedsiębiorstwa tego sektora – usługa. Firmy usługowe stosują ponad-
to inną formułę kontaktów z klientami, opartą na bezpośrednich relacjach per-
sonel obsługujący – konsument, co wymusza prowadzenie innej polityki wobec
zatrudnionych pracowników. Problematyka studiów przypadków prezentuje tę
właśnie specyfi kę, ale ma również wymiar mikroekonomiczny, co określa cha-
rakter przygotowanych opracowań i ich podział na obszary dotyczące ekonomiki
oraz zarządzania1.
1 Teoretyczne podstawy prezentowanych zagadnień zostały przedstawione w dwóch tomach, wy-
danych przez Wydawnictwo Naukowe PWN: Przedsiębiorstwo usługowe. Ekonomika oraz Przedsiębior-
stwo usługowe. Zarządzanie.
9
Wstęp
O wyborze problematyki poszczególnych studiów przypadków zdecydowały
zainteresowania badawczo-naukowe oraz doświadczenia praktyczne poszczegól-
nych autorów, którzy często łączą aktywność naukową z praktyką gospodarczą.
Studia przypadków obejmują problemy zarządczo-decyzyjne, fi nansowe, księgowe,
logistyczne, ale również problematykę poszczególnych sfer usług, takich jak usłu-
gi transportowe, spedycyjne, turystyczne czy fi nansowe. Skierowane są nie tylko
do studentów pierwszego i drugiego stopnia studiów kierunków ekonomicznych,
słuchaczy studiów trzeciego stopnia (doktoranckich) oraz studiów podyplomo-
wych, a także do przedstawicieli praktyki gospodarczej.
Zespół autorski stanowią pracownicy dydaktyczno-naukowi Wydziału Zarzą-
dzania i Ekonomiki Usług Uniwersytetu Szczecińskiego, jedynej jednostki podsta-
wowej uczelni publicznej w Polsce, która na szeroką skalę prowadzi badania na-
ukowe oraz kształci na wszystkich poziomach studiów w zakresie problematyki
sektora usług (generalnie oraz w poszczególnych branżach usługowych).
Ograniczona objętość i charakter materiałów powodują zasygnalizowanie tylko
skromnej części istotnych problemów przedsiębiorstw usługowych. A problemy
te i zdarzenia gospodarcze są niezwykle ważne. Zmienność otoczenia wymusza
ciągłe dostosowanie się do nowych warunków społeczno-gospodarczych. Wiedza,
umiejętność uczenia się i kreatywnego adaptowania rozwiązań praktycznych stają
się niezbędnymi elementami współczesnej gospodarki. Dlatego autorzy mają na-
dzieję, że zaprezentowana problematyka stanie się inspiracją do dalszej dyskusji
i badań, a przedsiębiorstwom usługowym pomoże w rozwiązywaniu problemów,
z którymi stykają się na co dzień, świadcząc usługi różnym podmiotom w gospo-
darce globalnej. Zamiarem redaktorów naukowych jest kontynuacja serii publi-
kacji dotyczących funkcjonowania przedsiębiorstw usługowych i przygotowanie
kolejnego tomu Studiów przypadków w przyszłości.
Beata Filipiak
Aleksander Panasiuk
10
Rozdział 1
Szacowanie wartości gruntów jako narzędzie
wspierające proces inwestycyjny
Beata Filipiak, Agnieszka Zegarek-Dudzińska
1.1. Charakterystyka przedsiębiorstwa
Firma funkcjonuje w branży usługowej, jej działalność polega na organizacji
konferencji, bankietów, wesel, cateringu oraz innych form żywieniowych, takich
jak żywienie zbiorowe np. kolonistów, uczniów szkół podstawowych oraz przed-
szkoli. Działalność gospodarcza ma charakter wyłącznie usługowy, zarówno lokal-
ny jak i międzynarodowy; fi rma obsługuje rynek województwa zachodniopomor-
skiego oraz rynki zagraniczne, m.in. niemiecki, belgij ski i francuski. Odbiorcami
usług są klienci indywidualni, instytucje publiczne oraz przedsiębiorstwa.
Przedsiębiorstwo zatrudnia 5 osób, jego siedziba mieści się w Szczecinie,
w dzielnicy przygranicznej. Składają się na nią pomieszczenie biurowe oraz hala
umożliwiająca kompleksowe przygotowanie posiłków; znajdują się tu dwie chłod-
nie, zaplecze do wstępnej obróbki produktów, sterylne pomieszczenie do przygo-
towywania posiłków, magazyn na przyprawy, magazyn na opakowania, pomiesz-
czenie do dezynfekcji żywności, pomieszczenie techniczne oraz zaplecze socjalne
dla pracowników. Przedsiębiorstwo nie posiada własnych pomieszczeń służących
do organizacji imprez.
Charakter prowadzonej działalności opiera się na dwóch różnych procesach –
procesie produkcji żywności (ściśle powiązanym ze świadczeniem usług) oraz pro-
cesie świadczenia usług. Proces produkcyjny jest wykonywany wyłącznie na potrze-
by zamówień związanych z organizacją konferencji, bankietów, wesel czy innych
form żywienia zbiorowego. Pomieszczenia do produkcji wraz z zapleczem tech-
niczno-socjalnym znajdują się w siedzibie fi rmy. Proces świadczenia usług odbywa
się poza siedzibą fi rmy – w dowolnym miejscu wskazanym przez klienta. Gotowe
produkty rozwożone są samochodami–chłodniami, przewóz pozostałych sprzę-
11
Beata Filipiak, Agnieszka Zegarek-Dudzińska
tów (koniecznych przy organizacji) oraz personelu zorganizowany jest na zasadach
outsourcingu. Przedsiębiorstwo dba o najwyższą jakość dostarczanej żywności oraz
wysoką jakość usług zapewniającą satysfakcję klientowi.
Firma funkcjonuje na rynku od roku 1995. Długi okres prowadzonej działalności
pozwolił na wypracowanie stabilnej pozycji na rynku usług cateringowych. Kon-
kurencję w tym sektorze stanowią fi rmy cateringowe, restauracje i bary, jednakże
ze względu na brak warunków do zaawansowanego procesu produkcji żywności
(jakim dysponuje przedsiębiorstwo) nie są one w stanie świadczyć usług dla więk-
szej liczby odbiorców. Mocną stroną przedsiębiorstwa są m.in. doświadczenie, mo-
bilność usług, dobra organizacja pracy, warunki produkcji zgodne z HACCP, słabą
stroną natomiast jest brak możliwości oceny jakości świadczonych usług (brak re-
stauracji, sali weselnej, punktu gastronomicznego) oraz zmiany kadrowe.
Firma wykorzystała już wszystkie proste możliwości rozwoju, poprzez mar-
keting, wejście na rynki zagraniczne, współpracę z fi rmami zagranicznymi dzia-
łającymi w branży usługowej organizującymi przyjęcia, wesela, bankiety i inne
imprezy wymagające usług żywieniowych.
1.2. Opis problemu
Dla rozwoju fi rmy niezbędne jest pozyskanie gruntu pod inwestycję związaną
z wybudowaniem obiektu gastronomicznego o wysokim standardzie. Punkt ten
pozwoliłby na organizację wesel, bankietów, szkoleń i innych usług (np. wypo-
czynkowych) w powiązaniu z usługą żywieniową. Przedsiębiorstwo widzi w tej
inwestycji szansę na rozwój, ale własna baza lokalowa i noclegowa pozwoli rów-
nież na wzbogacenie oferty usługowej i rozwój działalności (fi rma często była je-
dynie podwykonawcą usługi gastronomicznej dla fi rm zajmujących się komplek-
sową obsługą klienta).
Przedsiębiorstwo chce inwestować w rejonie nadmorskim, gdyż upatruje w tej
lokalizacji szansy na zwiększenie atrakcyjności swoich usług. Impreza w połącze-
niu z korzystną lokalizacją (a taką daje położenie nadmorskie) stwarza szansę na
zwiększenie obrotów fi rmy. Położenie nadmorskie jest ponadto korzystne z punk-
tu widzenia lokalizacji siedziby fi rmy, gdzie odbywa się również proces przygo-
towania usługi gastronomicznej (nieznaczna odległość). Dlatego też przedsiębior-
stwo rozważa pas nadmorski województwa zachodniopomorskiego, a zwłaszcza
wszystkie lokalizacje (miejscowości nadmorskie) mające dogodny dojazd i niezbyt
dużą odległość od siedziby fi rmy (maksymalnie 150 km).
Barierą dla przedsiębiorstwa jest ryzyko inwestycyjne, związane ze zmianą
cen gruntów niezabudowanych. Firma zbiera informacje dotyczące cen gruntów
w miejscowościach nadmorskich. Podłożem problemu decyzyjnego jest duża roz-
bieżność cen za nieruchomości gruntowe niezabudowane, nawet w obrębie tej sa-
mej miejscowości. Ryzyko inwestycji związane jest z właściwym oszacowaniem
ceny potencjalnego gruntu pod zainwestowanie oraz efektywne zaplanowanie
sposobu i źródła fi nansowania. Przedsiębiorstwo, pomimo samodzielnej anali-
zy rynku cen nieruchomości, nie potrafi dokonać wartościowania atrybutów nie-
12
1. Szacowanie wartości gruntów jako narzędzie wspierające proces inwestycyjny
ruchomości, tym samym prawdopodobieństwo efektywnego zainwestowania
w działkę gruntu staje się niskie. Firma nie korzysta z pomocy rzeczoznawców
majątkowych w celu oszacowania wartości gruntów, które są przedmiotem zain-
teresowania, gdyż przedmiotem potencjalnej inwestycji jest kilka działek położo-
nych w różnych miejscowościach, a koszt opinii dotyczącej jednej to ok. 700 zł,
natomiast czas realizacji wynosi ok. dwóch tygodni.
1.3. Rozwiązanie problemu
Głównym problemem jest podejście do oceny ryzyka związanego z osza-
cowaniem wartości nieruchomości. Jakie czynniki i informacje powinny zostać
uwzględnione, aby wybrać nieruchomość korzystną z punktu widzenia procesu
świadczenia usług? Jakie wykorzystać metody, aby przedsiębiorstwo nie utraciło
płynności fi nansowej i mogło dalej się rozwij ać?
Na potrzeby eliminacji ryzyka, związanego z nabyciem gruntu po cenie nie-
odzwierciedlającej jego wartości, stworzono symulację oszacowania wartości grun-
tu pod planowaną inwestycję. Dla potrzeb określenia wartości nieruchomości (po
konsultacji z rzeczoznawcą majątkowym) wyspecyfi kowano cechy rynkowe, ka-
tegorie wariantowe tych cech oraz ich wagi, które odwzorowują rynek nierucho-
mości gruntowych niezabudowanych, położonych w pasie nadmorskim w woje-
wództwie zachodniopomorskim.
Na podstawie tych informacji oraz informacji na temat cen nieruchomości po-
dobnych (min. 11 cen – uwarunkowania prawne dotyczące stosowania metody
korygowania ceny średniej określa Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 wrze-
śnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowe-
go § 4.4), zebranych przez fi rmę, możliwe staje się oszacowanie prawdopodobnej
(opłacalnej dla inwestora) ceny nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem
zainteresowania przedsiębiorstwa.
Następnie należy omówić cechy i ich kategorie wariantowe, które mają wpływ
na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych w pasie
nadmorskim w województwie zachodniopomorskim. Zadaniem przedsiębiorstwa
jest scharakteryzowanie przedmiotu inwestycji pod względem cech i wariantów,
adekwatnie do stanu rzeczywistego, tj. na dzień zakupu gruntu. Charakterystyki
przedmiotu inwestycji może dokonać sam inwestor lub osoba niezależna, która
w sposób logiczny przypisze podane warianty cech do kupowanej działki.
1.4. Charakterystyka cech nieruchomości gruntowej
1. Położenie, jako cecha trójdzielna z uwzględnieniem niżej wymienionych ka-
tegorii wariantowych:
•
słabe, jeśli wyceniana nieruchomość położona jest przy ciągu pieszym lub
pieszo-jezdnym o drugorzędnym znaczeniu lub w relatywnie dużej odległości
od morza;
13
Beata Filipiak, Agnieszka Zegarek-Dudzińska
•
średnie, jeśli wyceniana nieruchomość położona jest przy ciągu pieszym
głównym lub o drugorzędnym znaczeniu, pieszo-jezdnym lub w dalszej odległo-
ści od morza;
•
bardzo dobre, jeśli wyceniana nieruchomość położona jest przy głównym
ciągu pieszym lub pieszo-jezdnym lub w bliskiej odległości od morza.
2. Dojazd i usytuowanie szczegółowe, jako cecha trójdzielna, z uwzględnie-
niem niżej wymienionych kategorii wariantowych:
•
utrudnione, jeśli wyceniana nieruchomość ma zapewniony dojazd jedynie
z dłuższego odcinka ciągu pośredniego lub z ciągu nieutwardzonego;
•
średnie, jeśli wyceniana nieruchomość ma zapewniony dojazd z krótkiego
odcinka ciągu pośredniego;
•
bardzo dobre, jeśli wyceniana nieruchomość ma zapewniony dojazd bezpo-
średnio z utwardzonego ciągu komunikacyjnego.
3. Wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, jako cecha trój-
dzielna, z uwzględnieniem niżej wymienionych kategorii wariantowych:
•
brak uzbrojenia technicznego, jeśli wyceniana nieruchomość nie posiada
technicznych możliwości przyłączenia do żadnego z urządzeń infrastruktury
technicznej, takich jak: woda, kanalizacja, energia elektryczna, gaz w sposób nie-
wymagający budowy znaczących odcinków sieci lub specjalistycznych urządzeń
umożliwiających podłączenie do tych sieci (kolektorów, stacji przepompowych,
trafostacji);
•
uzbrojenie techniczne niepełne, jeśli wyceniana nieruchomość jest przyłączo-
na lub posiada możliwości przyłączenia nie do wszystkich urządzeń infrastruk-
tury technicznej, takich jak: woda, kanalizacja, energia elektryczna, gaz w sposób
niewymagający budowy znaczących odcinków sieci lub specjalistycznych urzą-
dzeń umożliwiających podłączenie do tych sieci (kolektorów, stacji przepompo-
wych, trafostacji);
•
uzbrojenie techniczne pełne,
jeśli wyceniana nieruchomość jest przyłączo-
na lub posiada możliwości przyłączenia do wszystkich urządzeń infrastruktury
technicznej, takich jak: woda, kanalizacja, energia elektryczna, gaz w sposób nie-
wymagający budowy znaczących odcinków sieci lub specjalistycznych urządzeń
umożliwiających podłączenie do tych sieci (kolektorów, stacji przepompowych,
trafostacji).
4. Kształt działki i stan nieruchomości, jako cecha dwudzielna, odzwierciedla-
jąca możliwości i ograniczenia w wykorzystaniu powierzchni działki, z uwzględ-
nieniem niżej wymienionych kategorii wariantowych:
•
niekorzystny, oznaczający istotne ograniczenia w zagospodarowaniu nieru-
chomości z uwagi na kształt działki, ukształtowanie terenu i inne ograniczenia;
•
korzystny,
oznaczający brak istotnych ograniczeń w zagospodarowaniu
nieruchomości z uwagi na kształt działki, ukształtowanie terenu i inne ograni-
czenia.
Mając na uwadze minimalizację ryzyka fi nansowego (zwłaszcza chodzi tu
o utrzymanie płynności fi nansowej i wypłacalności fi rmy), polegającego na nie-
ustannym ruchu cen nieruchomości oraz na nabyciu gruntu dla celów komercyj-
14
1. Szacowanie wartości gruntów jako narzędzie wspierające proces inwestycyjny
nych po cenie nieodzwierciedlającej jego wartości, należy rozważyć szereg kwestii.
Należą do nich, oprócz określenia cech nieruchomości gruntowej, zaplanowanie
działań inwestycyjnych i oszacowanie wstępnej wartości nieruchomości.
1.5. Zaplanowanie działań inwestycyjnych – zakres działań
1. Wybór nieruchomości gruntowej – podstawowe parametry związane z lo-
kalizacją. Wybór nieruchomości gruntowej powinien zostać oparty na analizie na-
stępujących kwestii:
•
•
•
w jakiej miejscowości nadmorskiej fi rma zamierza prowadzić działalność;
jaka powierzchnia działki jest optymalna dla prowadzonej działalności;
czy inne aspekty, takie jak sąsiedztwo, ukształtowanie terenu, mają znacze-
nie dla funkcjonowania punktu gastronomicznego.
2. Minimalizacja ryzyka nieopłacalnej inwestycji w nieruchomość grunto-
wą. Działania w tym zakresie powinny obejmować następujące kwestie:
•
•
skąd pozyskać informacje na temat cen gruntów w wybranej miejscowości;
jakie informacje o nieruchomości należy posiadać przed podjęciem decyzji
o jej zakupie na cele komercyjne;
•
w jakim okresie dokonać zakupu gruntu i czy specyfi ka działalności nad-
morskiej – sezonowość – ma wpływ na ceny nieruchomości;
jak sprawdzić stan prawny nieruchomości.
•
3. Trzecia grupa działań powinna umożliwiać uzyskanie odpowiedzi na py-
tanie: w jaki sposób określić, czy cena przedmiotowej działki gruntu mieści się
w przedziale cen rynkowych uzyskiwanych za podobne nieruchomości i odpo-
wiada cechom, jakie dana nieruchomość posiada. W tym celu należy pozyskać in-
formacje pozwalające na ustalenie następujących punktów:
•
czy zasięgnąć porady u pośrednika w obrocie nieruchomościami i z jego po-
mocą określić stosunek atrybutów nieruchomości do jej ceny;
•
czy zlecić uprawnionej osobie sporządzenie opinii o wartości nieruchomości
(skalkulować koszty opinii);
•
za pomocą arkusza symulacji podjąć próbę oszacowania wartości działki
gruntu, będącej przedmiotem potencjalnego zainwestowania.
4. Kolejne działania powinny być podjęte w celu zaplanowania sposobów
i źródeł fi nansowania inwestycji. W tym celu należy:
•
rozplanować budżet przedsiębiorstwa, w szczególności uwzględnić zakup
działki gruntu wraz z wybudowaniem obiektu gastronomicznego i związane
z tym opłaty, takie jak koszty dokumentacji, opłaty notarialne;
zebrać informacje o ofertach kredytowych banków i instytucji fi nanso-
•
wych;
•
ustalić, czy istnieje możliwość dofi nansowania przedsięwzięcia z budżetu
Unii Europejskiej.
5. Piąta grupa działań powinna umożliwiać ustalenie innych działań, które
należy podjąć przed zakupem gruntu na cele komercyjne.
15
Beata Filipiak, Agnieszka Zegarek-Dudzińska
1.6. Propozycje rozwiązań
1. Jak zaplanować działania inwestycyjne?
A. Proces inwestycyjny należy rozpocząć od decyzji dotyczącej lokalizacji in-
westycji. Inwestor powinien przy tym uwzględnić odległość od siedziby fi rmy,
czyli zaplecza produkcyjnego, oraz charakter miejscowości, którą wybierze za cel
lokalizacyjny. Jeśli inwestycja będzie nastawiona na młodych odbiorców, zakup
działki w Międzyzdrojach może okazać się bardziej zasadny, jeśli natomiast na
odbiorców dojrzałych, a sam obiekt gastronomiczny (restauracja) będzie otwar-
ty po sezonie, działka w Pogorzelicy, jako najdłużej funkcjonującej miejscowości,
będzie korzystniejsza.
B. Ze względu na charakter działalności optymalną powierzchnię działki sta-
nowi grunt o wielkości odpowiadającej powierzchni zabudowy budynku (obiek-
tu restauracji) z dodatkowymi miejscami parkingowymi, drogami wewnętrznymi,
placem zabaw dla dzieci oraz zapleczem technicznym.
C. Tereny o funkcji komercyjnej komponują się najlepiej wśród zabudowy ko-
mercyjnej oraz terenów zielonych, które z kolei są neutralne. Ważnym aspektem
staje się zatem sąsiedztwo zabudowy o funkcji handlowo-usługowej lub terenów
zielonych. Niewskazana jest inwestycja w działkę gruntu na cele komercyjne, je-
żeli w sąsiedztwie plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje funkcję
mieszkaniową.
2. Jak zminimalizować ryzyko nieopłacalnej inwestycji w działkę gruntu?
A. Ceny gruntów w wybranej miejscowości inwestor może porównać w biu-
rze obrotu nieruchomościami, prowadzonym przez licencjonowanego pośredni-
ka nieruchomościami. Informacje zdobyte w biurze obrotu stanowią jednak ceny
ofertowe, a nie rynkowe. Obligatoryjnie należy zapytać, przez jaki okres dana nie-
ruchomość była wystawiona na sprzedaż. Jeśli okres ten jest krótki, wnioskować
można, że cena ofertowa była adekwatna do cen rynkowych uzyskiwanych za
podobne nieruchomości. Na podstawie takich transakcji inwestor otrzyma obraz
rynku nieruchomości dla danej miejscowości.
B. Przed podjęciem decyzji o inwestycji w działkę gruntu należy upewnić się,
jaki jest stan prawny nieruchomości, sprawdzić zarówno zapisy w ewidencji grun-
tów i budynków, jak i zapisy w księdze wieczystej, ze szczególnym uwzględnie-
niem obciążeń z działu III (np. służebności). Kolejnym źródłem informacji o nie-
ruchomości jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który określa
przeznaczenie gruntu oraz możliwości jego zabudowy.
C. Ceny nieruchomości w pasie nadmorskim nie wykazują tendencji spadko-
wych w okresach zmniejszonego ruchu turystycznego. Przez cały rok obserwuje
się wzrost cen, niezależnie od sezonu. Na rynku nadmorskim zaczyna rysować
się nowy trend, który polega na braku zainteresowania nieruchomościami zabu-
dowanymi oraz wzmożone zainteresowanie gruntami – należy wnioskować, że
ceny nieruchomości niezabudowanych będą rosły.
D. Stan prawny nieruchomości sprawdzamy poprzez analizę dokumentów
stwierdzających prawo władania oraz możliwości i ograniczenia tej nieruchomości
(od właściciela lub fi rmy pośredniczącej – jeżeli posiadają aktualną dokumentację),
16
1. Szacowanie wartości gruntów jako narzędzie wspierające proces inwestycyjny
w sądzie (wydział ksiąg wieczystych), w gminie i w powiecie, ustalając jej prze-
znaczenie na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego terenu w danej
miejscowości. Na podstawie informacji z urzędu gminy i starostwa powiatowego
uzyskujemy obraz możliwości wykorzystania nieruchomości, jej zagospodarowa-
nia oraz informacje o ograniczeniach związanych z jej wykorzystaniem.
3. W jaki sposób określić, czy cena przedmiotowej działki gruntu mieści się
w przedziale cen rynkowych uzyskiwanych za podobne nieruchomości i odpo-
wiada cechom, jakie nieruchomość posiada?
A. Przy podejmowaniu decyzji o zakupie działki gruntu może być pomocna
konsultacja z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, nie jest jednak konieczna
i nie gwarantuje rezultatu, rozumianego jako określenie wartości gruntu w stosun-
ku do jego cech. Pośrednik nie ma uprawnień do szacowania wartości nierucho-
mości. Jego opinia pokaże inwestorowi jedynie, które z tych cech są przez innych
inwestorów preferowane i z jakich powodów. Konsultacje z pośrednikiem będą
pomocne np. na etapie podejmowania decyzji o lokalizacji.
B. Uprawnionym do sporządzania opinii o wartości nieruchomości jest –
w myśl Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – rze-
czoznawca majątkowy. Aby uzyskać informację co do wartości gruntu pod in-
westycję, należy zlecić wykonanie operatu szacunkowego, który będzie opinią
rzeczoznawcy o wartości przedmiotowej nieruchomości. Koszt operatu wynosi
ok. 700 zł, czas realizacji zlecenia – ok. dwóch tygodni. Decyzja co do zlecenia wy-
konania operatu leży w gestii inwestora.
C. Symulacja oszacowania wartości rynkowej gruntu wymaga:
•
•
określenia podstawowych cen transakcyjnych nieruchomości,
dokonania opisu nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości o cenie mi-
nimalnej i maksymalnej pod względem wyspecyfi kowanych cech rynkowych,
ustalenia wag cech rynkowych i zakresu współczynników korygujących,
ustalenia wartości jednostki przeliczeniowej,
dokonania kalkulacji (symulacji wyceny).
•
•
•
Określenie podstawowych cen transakcyjnych powinno wyglądać następująco:
Minimalna cena transakcyjna 1 m2 dla grupy nieruchomości
podobnych wynosi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
59,57 zł
Maksymalna cena transakcyjna 1 m2 dla grupy nieruchomości
podobnych wynosi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100,42 zł
Średnia cena transakcyjna 1 m2 dla grupy nieruchomości
podobnych wynosi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
82,23 zł
Zakres cenowy 1 m2 dla grupy nieruchomości podobnych wynosi:
100,42 zł – 59,57 zł = 40,85 zł
Zakres sumy współczynników korygujących*:
0,724431–1,221209
* Warunek: rozpiętość zakresu 1,0.
17
Beata Filipiak, Agnieszka Zegarek-Dudzińska
Opisy nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości o cenie minimalnej
i maksymalnej pod względem wyspecyfi kowanych cech rynkowych przedsta-
wiono w tabeli 1.1.
Tabela 1.1. Klasyfi kacja nieruchomości o cenie minimalnej, maksymalnej
i wycenianej
Wyszczególnienie
Cecha
Charakterystyka
Nieruchomość
o cenie minimalnej
Nieruchomość
o cenie maksymalnej
•
•
•
•
•
•
•
Nieruchomość
wyceniana
Położenie
Dojazd i usytuowanie szczegółowe
Wyposażenie w urządzenia infrastruk-
tury technicznej
Kształt działki i stan nieruchomości
Położenie
Dojazd i usytuowanie szczegółowe
Wyposażenie w urządzenia infrastruk-
tury technicznej
Kształt działki i stan nieruchomości
Położenie
Dojazd i usytuowanie szczegółowe
Wyposażenie w urządzenia infrastruk-
tury technicznej
Kształt działki i stan nieruchomości
•
•
•
•
•
Słabe
Niekorzystne
Niepełne
Niekorzystne
Bardzo dobre
Bardzo dobre
Niepełne
Korzystne
Bardzo dobre
Bardzo dobre
Niepełne
Korzystne
Źródło: opracowanie własne.
Tabela 1.2. Wagi cech rynkowych i zakresy współczynników korygujących
Cecha
Waga
cechy
(w )
Współczynnik
korygujący dla
najgorszego
Współczynnik
korygujący dla
najlepszego
Współczynnik
korygujący dla
nieruchomości
wariantu cechy
wariantu cechy
wycenianej
Położenie
Dojazd i usytuowanie
szczegółowe
Wyposażenie w urzą-
dzenia infrastruktury
technicznej
Kształt działki i stan
nieruchomości
Suma
40
20
25
15
100
0,289773
0,144886
0,181108
0,108665
0,724431
0,488484
0,244242
0,305302
0,183181
1,221209
0,488484
0,244242
0,243205
0,183181
1,159112
Źródło: opracowanie własne.
Wartość jednostki przeliczeniowej (1 m2) wycenianej nieruchomości jest iloczy-
nem średniej ceny transakcyjnej uzyskanej dla grupy nieruchomości podobnych
i sumy współczynników korygujących dla tej nieruchomości.
Określona w symulacji wartość 1 m2 wynosi:
82,23 zł · 1,159112 = 95,31 zł.
18
1. Szacowanie wartości gruntów jako narzędzie wspierające proces inwestycyjny
Zasymulowana wartość działki o powierzchni np. 1300 m2 wynosi:
1300 · 95,31 = 123 903 zł (po zaokrągleniu).
4. Jak zaplanować sposoby i źródła fi nansowania inwestycji?
A. Na zakup działki gruntu fi rma powinna zarezerwować od 100–500 zł/m2,
na wybudowanie obiektu i zagospodarowanie terenu ok. 1 mln zł, na inne koszty
i opłaty – ok. 50 tys. zł. W zależności od rozmiaru inwestycji oraz technologii wy-
konania koszty mogą ulec zmianie.
B. Przy wyborze źródła fi nansowania inwestycji warto skonsultować się z do-
radcą fi nansowym, np. z fi rmy Expander. Doradcy znają bieżące oferty banków
pod względem oprocentowania i okresu spłaty oraz podpowiedzą, w jakiej walu-
cie najkorzystniej wziąć kredyt i czy warto go ubezpieczyć. Koszt kredytu należy
skalkulować na poziomie ok. 5 .
C. Przedsiębiorstwo mogłoby pozyskać dofi nansowanie z regionalnych pro-
gramów operacyjnych (RPO), opracowywanych przez poszczególne wojewódz-
twa, w ramach których przedsiębiorstwa regionalne mogą uzyskiwać dofi nanso-
wanie na poprawę konkurencyjności. Wysokość przyznanej pomocy zależy od
lokalizacji projektu i wielkości przedsiębiorstwa. W województwie zachodnio-
pomorskim limit pomocy regionalnej, uwzględniając wielkość przedsiębiorstw
(średnie i małe) wynosi 60 .
5. Jakie inne działania należy podjąć przed zakupem gruntu na cele komer-
cyjne?
Biorąc pod uwagę lokalizację inwestycji, należy upewnić się, czy nieruchomość
nie leży w całości lub w części w pasie ochronnym wydm, w którym obowiązuje
zakaz zabudowy, oraz sprawdzić warunki gruntowo-wodne przed wykonaniem
projektu budowlanego.
*
* *
W omawianym przypadku, dzięki uzyskanym informacjom o symulacji kosz-
tów związanych z nabyciem nieruchomości oraz analizie działań minimalizujących
ryzyko, inwestująca fi rma usługowa uzyskuje informację pozwalającą na podjęcie
decyzji inwestycyjnej, w wyniku której będzie w stanie rozszerzyć zakres usług.
Zaprezentowane podejście umożliwia ograniczenie ryzyka fi nansowego zwią-
zanego z błędnie podjętą decyzją inwestycyjną.
Literatura zalecana
Cymerman R., Hopfer A., Wycena nieruchomości. Zasady i procedury, Polska Federacja Stowa-
rzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2005.
Prystupa M., Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, Polska Fede-
racja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003.
Źróbek S., Źróbek R., Kuryj J., Gospodarka nieruchomościami z komentarzem do wybranych pro-
cedur, Gall, Katowice 2008.
19
Pobierz darmowy fragment (pdf)
