Niniejsza publikacja to kompleksowe omówienie przepisów tzw. ustawy deweloperskiej, która obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r.
Autorki przedstawiają sposób realizowania ochrony interesów nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych w razie niewywiązania się dewelopera z umowy oraz przed skutkami jego bankructwa. W książce wyjaśniono los prawny umów deweloperskich zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy, a także wskazano, jak należy sporządzić umowę deweloperską dotyczącą nabycia lokalu z inwestycji budowlanej, w której rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 29 kwietnia 2012 r., a jak należy to zrobić w przypadku przedsięwzięcia deweloperskiego, w którym rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po 29 kwietnia 2012 r. Omówiono ponadto m.in. charakter prawny umowy deweloperskiej, zagadnienia związane z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, gwarancją bankową i ubezpieczeniową, a także obowiązki dewelopera oraz kwestie odstąpienia od umowy deweloperskiej. Publikacja zawiera także komentarz do tytułu Ia części trzeciej ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze zatytułowanego „Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów”, a także wzory umów deweloperskich i innych pism.
Książka jest skierowana do szerokiego kręgu odbiorców: notariuszy, adwokatów, radców prawnych, sędziów, aplikantów zawodów prawniczych, a także firm deweloperskich, banków i innych podmiotów zajmujących się problematyką rynku mieszkaniowego.
Helena Ciepła – sędzia Sądu Najwyższego w stanie spoczynku.
Barbara Szczytowska – radca prawny, doktorantka w Katedrze Prawa Cywilnego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Prowadzi kancelarię specjalizującą się w prawie nieruchomości i inwestycji deweloperskich.
Darmowy fragment publikacji:
Ustawa o ochronie praw
nabywcy lokalu mieszkalnego
i domu jednorodzinnego
Wzory umów deweloperskich
Komentarz
i pism
Helena Ciepła • Barbara Szczytowska
Wydanie 1
Stan prawny na 1 czerwca 2012 roku
Warszawa 2012
Poszczególne fragmenty książki opracowały:
Helena Ciepła – Część II art. 1–3 tezy 1–14, art. 4–12, art. 15–16, art. 22–23,
Barbara Szczytowska – Część I; Część II art. 3 tezy 15–21, art. 13–14, art. 17–21,
art. 36–37, Część III
Helena Ciepła i Barbara Szczytowska – Wzory nr 1–6
art. 24–35, art. 38–41
Redaktor prowadzący: Katarzyna Bojarska
Opracowanie redakcyjne: Robert Stępień
Redakcja techniczna: Małgorzata Duda
Projekt okładki i stron tytułowych: Michał Piotrowski
© Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2012
Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana
ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych,
kopiujących, nagrywających i innych – bez pisemnej zgody Autorek i wydawcy.
ISBN 978-83-7806-429-9
LexisNexis Polska Sp. z o.o.
Ochota Offi ce Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa
tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68
Infolinia: 22 572 99 99
Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92
www.lexisnexis.pl, e-mail: biuro@lexisnexis.pl
Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.lexisnexis.pl
Spis treści
Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CZĘŚĆ I
Umowa deweloperska według stanu prawnego
obowiązującego do dnia wejścia w życie ustawy
z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
ROZDZIAŁ 1. Charakter prawny umowy deweloperskiej . . . . . . . . .
ROZDZIAŁ 2. Forma umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
ROZDZIAŁ 3. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu
niewykonania lub nienależytego wykonania umowy
deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy
lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
CZĘŚĆ II
ROZDZIAŁ 1. Przepisy ogólne (art. 1–4) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
ROZDZIAŁ 2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy (art. 5–9) . . . . .
ROZDZIAŁ 3. Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku
powierniczego (art. 10–14) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
ROZDZIAŁ 4. Gwarancja bankowa i gwarancja
ubezpieczeniowa (art. 15–16) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
ROZDZIAŁ 5. Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy
deweloperskiej (art. 17–21) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9
11
15
22
24
27
69
80
85
88
5
Spis treści
ROZDZIAŁ 6. Umowa deweloperska (art. 22–28) . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
ROZDZIAŁ 7. Odstąpienie od umowy deweloperskiej
(art. 29–31) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
ROZDZIAŁ 8. Przepisy karne (art. 32–34) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
ROZDZIAŁ 9. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy
przejściowe i przepis końcowy (art. 35–41). . . . . . . . . . 138
CZĘŚĆ III
Upadłość dewelopera
Ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe
i naprawcze
Część trzecia. Odrębne postępowania upadłościowe . . . . . . . . . . . . . 147
Tytuł Ia. Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów . . . . . . . . . . 147
Art. 4251 [Zakres zastosowania] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
Art. 4252 [Osobna masa upadłości] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
Art. 4253 [Zobowiązania niepieniężne] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
Art. 4254 [Uchwały zgromadzenia nabywców] . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
Art. 4255 [Termin przeniesienia prawa na nabywców] . . . . . . . . . . . 154
Wzory umów deweloperskich i innych pism
CZĘŚĆ IV
WZÓR nr 1. Prospekt Informacyjny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
WZÓR nr 2. Umowa deweloperska dla lokali mieszkalnych
budowanych w ramach inwestycji, której sprzedaż
rozpoczęła się przed wejściem w życie przepisów ustawy
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
WZÓR nr 3. Umowa deweloperska dla lokali mieszkalnych budowanych
w ramach inwestycji, której sprzedaż rozpoczęła się
po wejściu w życie ustawy o ochronie praw nabywcy
lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego . . . . . . . . . 203
WZÓR nr 4. Umowa rezerwacyjna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
WZÓR nr 5. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej . . . 241
WZÓR nr 6. Zgoda dewelopera na przeniesienie praw i obowiązków
nabywcy wynikających z umowy deweloperskiej . . . . . . . 242
ANEKS
1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16,
poz. 93 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
6
www.lexisnexis.pl
Spis treści
2. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U.
Nr 78, poz. 483 ze sprost. i zm.) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
3. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U.
z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
4. Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
(tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) – wyciąg . . . . 252
5. Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
(tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) – wyciąg . . . . . . 253
6. Ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze
(tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 ze zm.) – wyciąg . . . 254
7. Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U.
z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
8. Ustawa z 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym
(tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . 259
9. Ustawa z 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej
(tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 11, poz. 66 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . 264
10. Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U.
z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
11. Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki
Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu
i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2012 r., poz. 462) . . . . . . . . 306
12. Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach
cywilnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.)
– wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
13. Ustawa z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej
(tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447 ze zm.) – wyciąg . . . 314
14. Ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U.
z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315
15. Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
(tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) – wyciąg . . . 318
Bibliografi a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320
7
Wykaz skrótów
Dz.U.
k.c.
k.p.c.
– Dziennik Ustaw
– ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93
ze zm.)
– ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
(Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.)
Konstytucja RP – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U.
LexPolonica
MoP
NSA
OSA
OSNC
OSNP
OSP
OSPiKA
OTK
p.u.n.
Pal.
PiP
PPH
PS
pr.bud.
pr.not.
SN
SOKiK
SPP
u.b.f.g.
u.d.u.
Nr 78, poz. 483 ze sprost. i zm.)
– Serwis Prawniczy LexisNexis
– „Monitor Prawniczy”
– Naczelny Sąd Administracyjny
– „Orzecznictwo Sadów Apelacyjnych”
– „Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna”
– „Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Pracy, Ubezpieczeń Spo-
łecznych i Spraw Publicznych”
– „Orzecznictwo Sądów Polskich”
– „Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych”
– „Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego”
– ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst
jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 ze zm.)
– „Palestra”
– „Państwo i Prawo”
– „Przegląd Prawa Handlowego”
– „Przegląd Sądowy”
– ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U.
z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.)
– ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U.
z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.)
– Sąd Najwyższy
– Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
– „Studia Prawa Prywatnego”
– ustawa z 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym
(tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711 ze zm.)
– ustawa z 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej (tekst
jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 11, poz. 66 ze zm.)
9
Wykaz skrótów
u.k.s.c.
– ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywil-
nych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.)
u.k.w.h.
– ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst
UOKiK
u.o.p.n.
u.s.d.g.
u.s.m.
u.w.l.
ZBP
jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.)
– Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
– ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu miesz-
kalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377)
– ustawa z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej
(tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447 ze zm.)
– ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
(tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.)
– ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U.
z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)
– Związek Banków Polskich
10
www.lexisnexis.pl
Wprowadzenie
Wprowadzenie
W ostatnich latach wzrasta ranga i rola umów deweloperskich na
rynku mieszkaniowym. Popyt na lokale mieszkalne wpływa na dy-
namiczny rozwój usług deweloperskich, świadczonych na podstawie
szczególnego rodzaju umowy, której charakter prawny budzi kontro-
wersje zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Zjawisko zawierania
przez zainteresowane podmioty takich umów w ramach ogólnej swo-
body kontraktowej wynikającej z art. 3531 k.c. przybiera cechy ma-
sowości. Deweloperzy stanowią szczególną odmianę inwestorów
budujących domy mieszkalne w celu ich dalszej sprzedaży. Ich nazwa
pochodzi od angielskiego słowa developer odnoszącego się do osoby,
która kupuje grunt i rozwija na nim działalność inwestycyjną, podno-
sząc w ten sposób wielokrotnie wartość zabudowanego przez siebie
gruntu oraz gruntów sąsiednich.
Dopuszczalność zawierania tego typu umów w stanie prawnym obo-
wiązującym przed dniem 29 kwietnia 2012 r. była możliwa i wynikała
z zasady swobody umów (art. 3531 k.c)., w ramach której strony miały
do wyboru trzy możliwości:
1) przyjęcia bez jakichkolwiek modyfi kacji określonego typu umowy
uregulowanej normatywnie;
2) zawarcia umowy nazwanej z jednoczesnym wprowadzeniem do
niej pewnych odmienności, w tym połączenie cech kilku umów
nazwanych (tzw. umowy mieszane);
3) zawarcia umowy nienazwanej, której treść ukształtują całkowicie
według swego uznania (oczywiście z zachowaniem ograniczeń
wynikających z art. 3531 in fi ne k.c.).
Helena Ciepła, Barbara Szczytowska
11
Wprowadzenie
Jak stwierdził Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z 2 sierpnia
2010 r., S 3/10 (OTK-B 2010, nr 6, poz. 407), istniejąca w tym przed-
miocie luka prawna nie tylko nie sprzyjała spójności systemu prawnego
Rzeczypospolitej, lecz także zagrażała wartościom konstytucyjnym
wyrażonym w art. 75 i 76 Konstytucji RP. Dlatego Trybunał Kon-
stytucyjny zasygnalizował Sejmowi i Radzie Ministrów potrzebę pod-
jęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między
stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw
nabywców mieszkań.
Na konieczność ochrony konsumenta jako strony umowy deweloper-
skiej zwrócił także uwagę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
(UOKiK) w Raporcie z kontroli wzorców umownych stosowanych w umo-
wach deweloperskich, Warszawa, lipiec 2007 (http://www.uokik.gov.pl/
raporty2.php), wykazując, że deweloperzy zawierają umowy w zwykłej
formie pisemnej zamiast w formie aktu notarialnego, co pozbawia ku-
pujących skutecznego dochodzenia przed sądem roszczenia o przenie-
sienie prawa własności lokalu, jeżeli deweloper uchyla się od zawarcia
umowy lub bezzasadnie odstępuje od umowy czy zostaje ogłoszona
jego upadłość. Jeśliby nawet przyjąć, jak uważają niektórzy przedsta-
wiciele doktryny (a nawet niektóre sądy), że umowa deweloperska za-
warta w zwykłej formie pisemnej staje się umową przedwstępną o tzw.
słabszym skutku, dając jedynie prawo do roszczeń odszkodowawczych
nabywcy lokalu wobec dewelopera, to należy pamiętać, że odszkodo-
wanie przysługuje tylko w granicach ujemnego interesu.
Artykuł 76 Konstytucji RP zobowiązuje władze publiczne do podejmo-
wania działań uniemożliwiających stosowanie nieuczciwych praktyk
rynkowych przez podmioty, które wykorzystują swoją dominującą
pozycję wobec konsumentów m.in. przez unikanie odpowiedzialności
z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania z zobowiązań.
Środki ochrony powinny gwarantować realizację tego rodzaju działań.
Tymczasem w obowiązującym stanie prawnym brak jakiejkolwiek re-
gulacji ochrony praw nabywców w transakcjach deweloperskich, tym
bardziej pozostaje w sprzeczności z obowiązkami władz publicznych
wynikającymi z powołanego przepisu Konstytucji RP. Stanowisko
sądów, które uznawały zawarte przez deweloperów z kontrahentami
12
Helena Ciepła, Barbara Szczytowska
Wprowadzenie
umowy przedwstępne o budowę lokalu mieszkalnego za tzw. umowy
deweloperskie, aby zapewnić możliwość domagania się pełnego od-
szkodowania, można uznać za próbę poszukiwania sposobu przeciw-
działania stosowanym praktykom deweloperskim.
Wszystko to wskazywało na pilną potrzebę podjęcia inicjatywy usta-
wodawczej w celu wypełnienia istniejącej luki prawnej. Wychodząc
naprzeciw tym potrzebom, ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie
praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
(Dz.U. Nr 232, poz. 1377), która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r.,
wprowadzono do systemu prawnego umowę deweloperską, która
zmienia diametralnie działanie rynku mieszkaniowego.
Umowa deweloperska w stanie prawnym obowiązującym do 28 kwiet-
nia 2012 r. została omówiona w części I.
Ustawa o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jed-
norodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) została omówiona w części II.
Ten akt prawny określa prawa i obowiązki stron umowy deweloper-
skiej, środki ochrony nabywców lokalu w danym przedsięwzięciu de-
weloperskim, w tym zasady prowadzenia otwartego mieszkaniowego
rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku
powierniczego z gwarancją bankową. Przepisy ustawy będą miały za-
stosowanie także do umów o budowę lokalu zawieranych przez spół-
dzielnię mieszkaniową z członkiem ubiegającym się o ustanowienie
odrębnej własności lokalu.
Przepisy dotyczące upadłości dewelopera (art. 4251–4255 p.u.n.) zo-
stały skomentowane w części III.
Natomiast w części IV niniejszej publikacji zamieszczono wzory umów
i innych pism związanych z komentowaną ustawą.
Helena Ciepła, Barbara Szczytowska
13
Część I
Rozdział 1. Charakter prawny umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska według stanu
prawnego obowiązującego do dnia wejścia
w życie ustawy z 16 września 2011 r.
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego
Charakter prawny umowy deweloperskiej
Rozdział 1
Brak regulacji ustawowej w przedmiocie tzw. umowy deweloperskiej
powodował liczne dyskusje i spory na temat jej charakteru prawnego.
Dopuszczalność zawierania tego typu umów w stanie prawnym obo-
wiązującym do 28 kwietnia 2012 r. wynikała z zasady swobody umów
(art. 3531 k.c.).
W doktrynie prawniczej oraz w orzecznictwie sądów umowa dewelo-
perska była najczęściej porównywana z umową przedwstępną, o której
mowa w art. 389 k.c., oraz umową o wzniesienie budynku określoną
w art. 9 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.
Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).
W obrocie prawnym umowa deweloperska była też nazywana
umową:
– realizatorską,
– zobowiązującą (zawieraną na podstawie art. 9 u.w.l.),
– zobowiązującą (podobną do zawieranej na podstawie art. 9 u.w.l.),
– przedwstępną,
– rozporządzającą, będącą dopełnieniem umów zobowiązujących
i zawieraną w chwili, gdy lokal jest wybudowany i stanowi odrębną
własność.
Z braku regulacji ustawowej charakter prawny tzw. umowy dewelo-
perskiej budził kontrowersje zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie
(J. Jgnaczewski, Umowy nienazwane, Warszawa 2004, s. 4; A. Kunicki,
Barbara Szczytowska
15
Część I. Umowa deweloperska do wejścia w życie ustawy z 16 września 2011 r.
Umowa deweloperska, Warszawa 2007, s. 3). Zjawisko zawierania przez
zainteresowane podmioty takich umów w ramach ogólnej swobody
kontraktowej wynikającej z art. 3531 k.c. miało charakter masowy.
Do zawarcia umowy deweloperskiej dochodzi w drodze negocjacji po-
między stronami, które uzgadniają wszystkie postanowienia umowy,
a jak się przyjęło w praktyce – to deweloper przedstawia kupującemu
wzór umowy i ten zazwyczaj przyjmuje go bez zastrzeżeń.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 u.w.l. odrębna własność lokalu może powstać
także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wy-
budowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakoń-
czeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa
na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Do
ważności tej umowy niezbędne jest kumulatywne spełnienie prze-
słanek sformułowanych w art. 9 ust. 2 u.w.l. Według tego przepisu
w chwili zawierania tego typu umowy:
1) strona podejmująca się budowy (deweloper) musi być właścicielem
gruntu, na którym budynek ma być wzniesiony;
2) deweloper musi dysponować pozwoleniem na budowę;
3) roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przenie-
sienie tego prawa musi zostać ujawnione w księdze wieczystej pro-
wadzonej dla nieruchomości, której budowa dotyczy.
Zawarcie umowy deweloperskiej oznacza, że obydwie strony przyj-
mują względem siebie zobowiązania. Jest więc umową dwustronnie
zobowiązującą, wzajemną. Mają do niej zastosowanie przepisy Ko-
deksu cywilnego o umowach wzajemnych, w tym art. 487 § 2 k.c.
Zatem kupujący i deweloper są względem siebie zarówno dłużnikami,
jak i wierzycielami. Zobowiązania stron nie muszą być równoważne.
Należy zaznaczyć, że deweloper może być także użytkownikiem wie-
czystym gruntu, na którym ma zostać wzniesiony budynek. Wynika to
wprost z przepisu art. 4 ust. 3 u.w.l., który stanowi, że jeżeli budynek
został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste,
przedmiotem wspólności jest to prawo, a przepisy u.w.l. o własności
lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użyt-
kowania wieczystego. Część przedstawicieli doktryny wyrażała po-
16
Barbara Szczytowska
Rozdział 1. Charakter prawny umowy deweloperskiej
gląd, że art. 9 ust. 1 u.w.l. w sposób wyczerpujący określa elementy
formalne umowy deweloperskiej, i na tej podstawie formułowała
wniosek, że skoro umowa zawarta została z naruszeniem tego prze-
pisu, to jest bezwzględnie nieważna, a pogląd przeciwny stanowiłby
obejście przepisów ustawy i godziłby w bezpieczeństwo obrotu. Do-
datkowo argumentowano, że umowa deweloperska może prowadzić
do przeniesienia prawa własności na nabywcę tylko wówczas, gdy zo-
stała zawarta w formie aktu notarialnego. Artykuł 158 k.c. nakłada
bowiem obowiązek zachowania formy aktu notarialnego przy każdej
umowie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości.
W praktyce obrotu deweloperskiego najczęściej można było jednak
spotkać umowy zawarte w zwykłej formie pisemnej o treści zbliżonej
do umowy, o której mowa w art. 9 ust. 1 u.w.l. Umowy te nie speł-
niały jednak kumulatywnie wszystkich warunków określonych w tym
przepisie. Spotykane w obrocie umowy zawierane przez deweloperów
z nabywcami lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych często
były także zatytułowane jako umowy przedwstępne. Na tym tle po-
wstawały pytania o kwalifi kację prawną tak zawartych umów oraz
ich ważność. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa pogląd,
zgodnie z którym zawarcie umowy o treści odpowiadającej art. 9 ust. 1
u.w.l. w sytuacji niespełnienia przesłanek wymienionych w art. 9 ust. 2
u.w.l. (gdy deweloper nie dysponuje prawem własności bądź użytko-
wania wieczystego gruntu, na którym budynek ma zostać wzniesiony,
lub nie uzyskał jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę budynku) bądź
też zawarcie takiej umowy bez zachowania formy aktu notarialnego
nie powoduje nieważności umowy. Umowa taka jest ważna, jeśli odpo-
wiada przepisom Kodeksu cywilnego (por. wyroki SN: z 9 lipca 2003 r.,
IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 130; z 30 czerwca 2004 r., IV
CK 521/03, Pal. 2008, nr 3-4, s. 268; z 18 lutego 2011 r., I CSK 275/10,
LexPolonica nr 2811288). W sprawach, których dotyczyły wyżej wy-
mienione wyroki, Sąd Najwyższy nie zastosował ani art. 9 u.w.l., ani
art. 158 k.c. Uznał przy tym, że umowa – zwana w praktyce obrotu
umową deweloperską – jest odrębnym od umowy przedwstępnej
i umowy zdefi niowanej w art. 9 ust. 1 u.w.l. typem umowy. Jest
umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku
Barbara Szczytowska
17
Część I. Umowa deweloperska do wejścia w życie ustawy z 16 września 2011 r.
specjalnego połączenia czynności prawnych realizowanych w ramach
budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przeka-
zania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę
tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych tworzące
jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech orygi-
nalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy
zawiera. Umowę tę charakteryzuje znacznie większe bogactwo ele-
mentów i tylko jednym z nich jest wyrażony przez strony gospodarczy
cel tej umowy, tj. zamiar przeniesienia na zamawiającego własności
lokalu po zakończeniu inwestycji i spełnieniu innych warunków okre-
ślonych w umowie.
Należy zatem stwierdzić, że w stanie prawnym obowiązującym do
28 kwietnia 2012 r. prawo własności lub prawo użytkowania wieczy-
stego do gruntu, na którym budynek miał zostać wzniesiony, czy też
posiadanie pozwolenia na budowę nie stanowiły przesłanek ważności
zawarcia umowy deweloperskiej; były jedynie obowiązkiem kontrak-
towym, którego niedotrzymanie powodowało odpowiedzialność od-
szkodowawczą. O ważności umowy deweloperskiej nie decydowała
również forma prawna zawartej umowy (umowa w formie aktu nota-
rialnego, umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej).
W doktrynie umowa deweloperska była również porównywana do
umowy przedwstępnej, o której mowa w art. 389 k.c. Każda bowiem
umowa – zarówno nazwana, jak i nienazwana – może być poprze-
dzona zawarciem umowy przedwstępnej (również umowa o wybu-
dowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkal-
nego i przeniesienie jego własności na nabywcę). Zgodnie z art. 389
§ 1 k.c. umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub
obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, i która określa
istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W stanie prawnym obo-
wiązującym od 25 września 2003 r. termin zawarcia umowy przyrze-
czonej nie stanowi już koniecznego elementu umowy przedwstępnej.
Do ważności umowy przedwstępnej nie jest też niezbędne zachowanie
określonej formy prawnej. Poglądu, zgodnie z którym umowa dewe-
loperska była porównywana do umowy przedwstępnej, nie podzielił
jednak Sąd Najwyższy w wyroku z 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01
18
Barbara Szczytowska
Rozdział 1. Charakter prawny umowy deweloperskiej
(OSNC 2004, nr 7–8, poz. 130), wyjaśniając, że tzw. umowa dewelo-
perska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty
całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej
własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przed-
wstępną, o której mowa w art. 389 k.c.
I to właśnie przedmiot świadczenia, który przy umowie przedwstępnej
ogranicza się wyłącznie do zobowiązania do złożenia oświadczenia
woli o zawarciu umowy przyrzeczonej, odróżnia tę umowę od umowy
deweloperskiej. Umowa przedwstępna nie ma samodzielnego charak-
teru, lecz jest tylko instrumentem prowadzącym do zawarcia umowy
przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie prowadzi do wymiany świad-
czeń, jak również nie spełnia innego samoistnego celu społeczno-go-
spodarczego. Jest konstrukcją o wąskim zakresie zastosowania, a jej
rola ogranicza się wyłącznie do stworzenia gwarancji prawnych dla
zawarcia umowy przyrzeczonej (patrz uchwała SN z 9 grudnia 2010 r.,
III CZP 104/10, OSNC 2011, nr 7–8, poz. 79) i to odróżnia ją od umowy
deweloperskiej, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera
stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji (budynku, lokalu)
nabywcy. Celem umowy zawieranej pomiędzy deweloperem a na-
bywcą lokalu jest w istocie zobowiązanie dewelopera do wybudowana
budynku, a w ramach tego budynku – konkretnego lokalu mieszkal-
nego, ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego
własności na nabywcę. Przedmiotem zobowiązania nabywcy jest zaś
zobowiązanie do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet ceny
nabycia prawa, o którym mowa powyżej. Podstawową cechą odróż-
niającą umowę deweloperską od innych rodzajów umów jest termin
spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera. Zazwyczaj
deweloperzy wymagają uiszczenia całości ceny przed przeniesieniem
własności lokalu mieszkalnego na jego nabywcę. Przy umowie dewelo-
perskiej spełnienie świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera nie
ogranicza się, jak to ma miejsce przy umowie przedwstępnej, do za-
płaty zadatku czy zaliczki.
Prawidłowa kwalifi kacja prawna umowy deweloperskiej ma nie-
zwykle istotne znaczenie, przesądza bowiem o tym, jakie przepisy po-
winny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego z niej wy-
Barbara Szczytowska
19
Pobierz darmowy fragment (pdf)
