Darmowy fragment publikacji:
Re daktor prowadzący: Anna Popławska
Redakcja techniczna: Krzysztof Koziarek
Projekt okładki i stron tytułowych: Agnieszka Tchórznicka
© Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2013
Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana
ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych,
kopiujących, nagrywających i innych – bez pisemnej zgody Autora i wydawcy.
ISBN 978-83-278-0365-8
LexisNexis Polska Sp. z o.o.
Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa
tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68
Infolinia: 22 572 99 99
Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92
www.lexisnexis.pl, e-mail: biuro@lexisnexis.pl
Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.lexisnexis.pl
Spis treści
Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
21
ROZDZIAŁ I. Akt notarialny w obrocie prawnym . . . . . . . . . . . . .
1. Wyłączność kompetencyjna sporządzenia aktu notarialnego
2. Gwarancje bezpieczeństwa obrotu prawnego, którego przedmiotem
jest akt notarialny
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
3. Prawny wymóg aktu notarialnego jako przedmiot obrotu . . . . . . 39
4. Oryginał aktu notarialnego oraz wypis aktu notarialnego
a bezpieczeństwo obrotu prawnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
25
. . . . 25
ROZDZIAŁ II. Merytoryczna oraz funkcjonalna integralność aktu
notarialnego jako podstawa wpisu w księdze
wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
47
1. Jednolitość struktury aktu notarialnego a jego części składowe
(elementy) w zakresie oceny podstawy wpisu . . . . . . . . . . . . . 49
2. Byt prawny umowy stwierdzonej w akcie notarialnym a zakres
wykładni w postępowaniu o wpis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
3. Skutek materialnoprawny czynności prawnej stwierdzonej
w akcie notarialnym a dokonany na jego podstawie wpis
w księdze wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
4. Stwierdzona w akcie notarialnym czynność prawna a redakcja
wnios ku wieczystoksięgowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
4.1. Charakter wnios ku
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
4.2. Kompetencja notariusza zamieszczenia w akcie wnios ku . . . . 73
4.3. Wymogi formalne wnios ku a podstawa jego sporządzenia . . . 76
4.4. Sporządzenie wnios ku z przekroczeniem obowiązku,
o którym mowa w art. 92 § 4 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
. . . . 90
4.5. Obowiązek przesłania sądowi wypisu aktu notarialnego
5
ROZDZIAŁ III. Akt notarialny jako dowód w postępowaniu
sądowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
91
1. Akt notarialny jako dowód w postępowaniu wieczystoksięgowym . . 91
2. Akt notarialny jako dowód w pozostałych postępowaniach
cywilnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
3. Akt notarialny jako dowód w postępowaniu karnym . . . . . . . . . 103
ROZDZIAŁ IV. Część ogólna prawa cywilnego
. . . . . . . . . . . . . . 105
1. Skuteczność oświadczenia o uchyleniu się od zawartej umowy
w postępowaniu o wpis prawa w księdze wieczystej
. . . . . . . . . 105
2. Żądanie zmiany wpisu w dziale I-Sp na skutek uchylenia się
zbywcy od wady oświadczenia woli zamieszczonego w umowie
jako podstawie wpisu w dziale II księgi wieczystej lokalowej
w odniesieniu do nienależnie nabytego pomieszczenia
przynależnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
111
3. Uchylenie się od oświadczenia o przystąpieniu do spółki z o.o.
i objęcia udziałów z powodu błędu co do prawa uprzywilejowanego
głosu na rzecz jednego udziałowca spółki
. . . . . . . . . . . . . . . 117
4. Ocena skuteczności materialnoprawnej umowy sprzedaży zawartej
przez pełnomocnika na podstawie umocowania cudzoziemca . . . .
122
ROZDZIAŁ V. Prawo rzeczowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
1. Zapewnienie o tytule prawnym dla rozporządzanej nieruchomości
niemającej założonej księgi wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . .
126
2. Żądanie wpisu kolejnych następców prawnych po wpisanym
w księdze wieczystej właś cicielu nieruchomości . . . . . . . . . . . 129
3. Skutki uwłaszczenia stwierdzonego postanowieniem sądu
a rozporządzenie nieruchomością . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
4. Rozporządzenie nieruchomością w świet le treści wpisu w dziale II
księgi wieczystej a zmiana włas ności nieruchomości wynikająca
z uwłaszczenia
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
5. Sposób oraz tryb sprostowania aktu włas ności ziemi jako podstawy
sporządzenia aktu notarialnego
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
6. Sposób i tryb wyeliminowania aktu włas ności ziemi jako podstawy
sporządzenia aktu notarialnego
7. Kognicja sądu przy odłączeniu nieruchomości obciążonej . . . . .
8. Sporządzenie wnios ku aktowego współwłaś cicieli o założenie
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
161
wyodrębnionej geodezyjnie działki przez jej odłączenie, a następnie
zawarcie umowy przenoszącej włas ność tej nieruchomości . . . . 168
9. Rozporządzenie działką z zastrzeżeniem ustanowienia służebności
dla działki wyodrębnionej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
170
10. Rozporządzenie działką nieobciążoną służebnością wchodzącą
w skład nieruchomości obciążonej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
6
Spis treściwww.lexisnexis.pl11. Sprzedaż części udziału w nieruchomości gruntowej . . . . . . . .
12. Żądanie sądu oznaczenia wielkości udziału w nieruchomości
176
w postaci ułamka zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym . . . .
179
13. Rozporządzenie udziałem w użytkowaniu wieczystym
wraz z prawem z nim związanym, nieujawnionym w księdze
wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
14. Rozporządzenie nieruchomością w czasie trwania postępowania
o zasiedzenie przez osobę trzecią . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
185
15. Żądanie odłączenia nabytej działki bez obciążenia z księgi
wieczystej założonej dla obciążonej nieruchomości . . . . . . . . . 189
16. Ustanowienie służebności gruntowej na rzecz współwłaś ciciela
nieruchomości władnącej co do wyodrębnionej quoad usum
działki
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
17. Żądanie wpisu obciążenia na części nieruchomości obejmującej
wyodrębnioną geodezyjnie działkę . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
18. Ustanowienie służebności gruntowej a sposób oznaczenia
197
nieruchomości obciążonej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203
208
19. Żądanie wpisu w dziale I-Sp dla nieruchomości władnącej . . . . .
20. Zrzeczenie się części wykonywanej służebności w odniesieniu
do wyodrębnionej geodezyjnie działki wchodzącej w skład
obciążonej nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213
21. Tryb i forma zwolnienia od służebności gruntowej . . . . . . . . . 217
22. Wpis nabywcy nieruchomości oraz zamknięcie księgi wieczystej
założonej dla tej samej nieruchomości zbywcy . . . . . . . . . . . .
226
23. Dokument z notarialnie poświadczonymi podpisami jako podstawa
wykreś lenia hipoteki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
24. Pozaksięgowa zmiana włas ności nieruchomości a domniemanie
wpisu prawa w księdze wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
ROZDZIAŁ VI. Prawo zobowiązań . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
1. Wykonanie prawa pierwokupu przez prezydenta miasta u innego
notariusza niż sporządzona warunkowa umowa sprzedaży
nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Umowa sprzedaży udziału w użytkowaniu wieczystym związanego
z nabyciem lokalu przez właś ciciela gruntu . . . . . . . . . . . . . .
241
245
3. Sprzedaż wyodrębnionej działki ewidencyjnej wchodzącej w skład
współwłas ności . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
4. Rozporządzenie częścią nieruchomości obciążonej dożywociem . . 252
5. Niezbadanie przez notariusza podstawy wpisu właś ciciela
nieruchomości obciążonej dożywociem a uzgodnienie treści
księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym . . . . . . . . . 257
7
Spis treści6. Kognicja sądu w zakresie oceny przesłanki skuteczności
materialnoprawnej umowy sprzedaży nieruchomości
(użytkowania wieczystego) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262
7. Wpis ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu sądowym,
gdy pozwany nie był już właś cicielem nieruchomości,
i jego skutki dla rozporządzanej nieruchomości . . . . . . . . . . . 264
8. Dokonana przez notariusza ocena oczywiście wadliwego wpisu
ostrzeżenia a sporządzenie umowy sprzedaży . . . . . . . . . . . . 266
9. Umowa zamiany części nieruchomości geodezyjnie wyodrębnionej
bez uprzedniego wpisu dokonanego podziału w dziale I-O
księgi wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
10. „Związanie” notariusza zezwoleniem sądu na zawarcie umowy
darowizny obciążliwej a podstawa dokonania wpisu . . . . . . . . 274
281
11. Wpis roszczenia na podstawie darowizny obciążonej poleceniem
12. Wniosek o dokonanie wpisu prawa na podstawie bezwzględnie
nieważnej umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
284
13. Żądanie dołączenia do umowy sprzedaży zawartej przez spółkę
z o.o. umowy spółki pod rygorem zwrotu wnios ku o wpis
nabywcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
ROZDZIAŁ VII. Prawo spadkowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Oświadczenie testatora o niegodności dziedziczenia a sporządzenie
zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia jako podstawy
wpisu spadkobierców w księdze wieczystej . . . . . . . . . . . . . .
290
290
2. Umowa sprzedaży nieruchomości na podstawie nieujawnionego
w księdze wieczystej postanowienia o dział spadku
. . . . . . . . 297
3. Umowa darowizny części udziału w nieruchomości po ustaniu
wspólności majątkowej na skutek śmierci współmałżonka . . . . . 301
4. Umowne zniesienie współwłas ności nieruchomości wchodzącej
w skład spadku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Skuteczność ograniczeń rozporządzenia spółdzielczym prawem
do lokalu na podstawie przydziału wydanego pod rządem
uchylonego art. 215 § 2 pr. spółdz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Pozaksięgowe rozporządzenie udziałem we współwłas ności
309
312
nieruchomości na podstawie aktu włas ności ziemi
. . . . . . . . . 315
7. Sposób „przeliczenia” udziałów spadkobierców na podstawie
tytułu powołania do spadku jako następców prawnych
po wpisanych w księdze wieczystej właś cicielach – spadkodawcy
i jego współmałżonka na zasadzie wspólności ustawowej . . . . . 318
8. Umowa działu spadku „dotyczącego udziału w nieruchomości”
jako podstawa wpisu nabywcy w dziale II księgi wieczystej . . . . 320
8
Spis treściwww.lexisnexis.pl9. Umowa działu spadku z pominięciem jednoczes nego zniesienia
współwłas ności jako podstawa odmowy wpisu w księdze
wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329
10. Umowny dział spadku obejmujący udział w nieruchomości,
co do której nastąpiło zniesienie współwłas ności przy uczestnictwie
obecnego współspadkobiercy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335
11. Umowa o dział spadku obejmującego nieruchomość obciążoną
a żądanie odłączenia nabytej nieruchomości z księgi wieczystej
bez obciążenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12. Umowny dział spadku na podstawie zarejestrowanego aktu
poświadczenia dziedziczenia w sytuacji wpisu ostrzeżenia
o toczącym się postępowaniu o uchylenie aktu . . . . . . . . . . . .
340
343
13. Dział spadku z osobą trzecią na podstawie pełnomocnictwa
współspadkobiercy upoważniającego do zawarcia umowy
„na rzecz osoby trzeciej na warunkach i według uznania
pełnomocnika” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
14. Skutki uchylenia zarejestrowanego aktu poświadczenia
dziedziczenia, na podstawie którego nastąpił umowny
dział spadku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
350
15. Oczywisty błąd wnios ku o wpis na podstawie zarejestrowanego
aktu poświadczenia dziedziczenia przyczyną jego oddalenia
. . . 352
ROZDZIAŁ VIII. Umowy majątkowe małżeńskie . . . . . . . . . . . . . 357
. . . . 357
1. Wpis prawa na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej
2. Dwa tytuły włas ności nieruchomości (akt włas ności ziemi
oraz umowa podziału majątku dorobkowego) jako podstawy
wpisu prawa w księdze wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363
3. Umowne rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej
w odniesieniu do prawa (przedmiotu), które z mocy ustawy
należało do współwłas ności łącznej małżonków . . . . . . . . . . .
366
4. Brak oświadczenia współmałżonka pozostającego we wspólności
ustawowej o nabytej nieruchomości do okreś lonego majątku . . . 373
5. Nabycie nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży
za pieniądze pochodzące z majątku wspólnego na rzecz
współmałżonka do jego majątku osobistego . . . . . . . . . . . . . 376
6. Nabycie nieruchomości gruntowej przez małżonków
do wspólności ustawowej, z których jedno jest cudzoziemcem
. . 379
7. Osoby obecne przy sporządzeniu umowy majątkowej małżeńskiej
jako przyczyna zarzutu nieskuteczności aktu notarialnego . . . . .
386
8. Osoba obecna przy sporządzeniu aktu notarialnego
jako wnios kodawca o założenie księgi wieczystej . . . . . . . . . . 389
9
Spis treści9. Dwa tytuły włas ności do tej samej nieruchomości jako przedmiotu
rozporządzenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391
10. Zgoda współmałżonka na odpłatne nabycie gospodarstwa rolnego
(przedsiębiorstwa) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395
11. Ocena skuteczności umowy majątkowej ograniczającej wspólność
ustawową
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 396
ROZDZIAŁ IX. Prawo mieszkaniowe
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399
1. Odmowa wpisu roszczenia nabywcy o wyodrębnienie lokalu
mieszkalnego i przeniesienia prawa włas ności tego lokalu
na podstawie umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . 399
2. Umowa sprzedaży włas nościowego spółdzielczego prawa
do lokalu mieszkalnego w trybie wieczystoksięgowym oraz
pozaksięgowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403
3. Rozporządzenie włas nościowym spółdzielczym prawem
do lokalu mieszkalnego nabytym na podstawie uchylonego
art. 215 § 2 i 3 pr. spółdz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412
4. Umowny podział majątku wspólnego obejmujący wierzytelność
z tytułu zawartej warunkowej umowy sprzedaży włas nościowego
spółdzielczego prawa do lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Przeszkoda do wpisu nabywcy nieruchomości (spółdzielczego
włas nościowego prawa do lokalu) na podstawie umowy o podział
majątku wspólnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Umowa o budowę lokalu, na podstawie której strony zawarły
umowę ustanowienia i sprzedaży odrębnej włas ności lokalu . . . .
7. Powstanie hipoteki umownej na włas nościowym spółdzielczym
426
429
431
prawie do lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436
ROZDZIAŁ X. Prawo ksiąg wieczystych . . . . . . . . . . . . . . . . . . 440
1. Kompetencja złożenia wnios ku wieczystoksięgowego
zamieszczonego w akcie notarialnym . . . . . . . . . . . . . . . . . 440
2. Redakcja wnios ków wieczystoksięgowych a kognicja sądu
badania treści wnios ku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
448
3. Wnioski blankietowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457
4. Wymogi formalne aktu notarialnego jako podstawa wpisu . . . . .
459
5. Wymogi formalne wnios ku zamieszczonego w akcie notarialnym
a wpisy dokonywane w księgach wieczystych w systemie
informatycznym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
466
. . . . . . . . . . . . 468
6. Badanie podstawy wpisu (treści dokumentu)
7. Podstawa zmiany wpisu w dziale I-O księgi wieczystej dotyczącej
mylnego geodezyjnego oznaczenia nieruchomości w umowie
skutkującej przeniesieniem włas ności nieruchomości . . . . . . . .
473
10
Spis treściwww.lexisnexis.pl8. Kolejność rozpoznania wnios ków o wpis prawa na podstawie
aktu notarialnego oraz orzeczenia sądu . . . . . . . . . . . . . . . .
9. Migracja księgi wieczystej tzw. papierowej na elektroniczną
475
a przeniesienie obciążenia do nowej numeracji działek
obejmujących nieruchomość
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481
10. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości w świet le wpisu
w księdze wieczystej dokonanego na podstawie wadliwego
aktu włas ności ziemi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 482
ROZDZIAŁ XI. Prawo notarialne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490
1. „Związanie” notariusza podstawą dokonanego wpisu w księdze
wieczystej a rozporządzenie nieruchomością . . . . . . . . . . . . .
2. Moc wiążąca prawomocnego orzeczenia sądu, na podstawie
490
którego wpis zostaje dokonany . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 499
3. Zasada unitas actus a wymóg nieprzerwanej obecności osoby
„obecnej przy sporządzeniu aktu notarialnego” . . . . . . . . . . . 507
514
4. Skutki niezamieszczenia wnios ku w akcie notarialnym . . . . . . .
5. Wymogi formalne wypisu aktu notarialnego zawierającego
wniosek wieczystoksięgowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
517
6. Wadliwie sporządzony wypis aktu notarialnego jako projekt
wypisu wraz z projektem wnios ku wieczystoksięgowego
. . . . . 521
7. Dołączenie do wypisu aktu notarialnie uwierzytelnionych
dokumentów urzędowych
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 525
8. Stwierdzenie tożsamości zbywcy nieruchomości na podstawie
wyroku o ustalenie ojcostwa i zapewnienia co do posługiwania się
nazwiskiem ojca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
526
9. Niezamieszczenie we wnios ku wieczystoksięgowym aktualizacji
wpisu prawa włas ności po spadkodawcy . . . . . . . . . . . . . . . 530
10. Wymogi formalne stwierdzenia tożsamości małżonków
posiadających różne nazwiska
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 533
11. Pominięcie w akcie notarialnym miejsca zamieszkania strony
umowy bądź pełnomocnika strony jako brak formalny
uniemożliwiający doręczenie zawiadomienia o dokonanym
wpisie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 534
12. Znaczenie prawne zawartych w akcie notarialnym zapewnień
oraz opisu nieruchomości w świet le treści wpisów w księdze
wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 536
13. Rozbieżne oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów
oraz wpisu w dziale I-O księgi wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . 539
14. Oznaczenie miejsca położenia budynku a adres wyodrębnionego
lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 544
11
Spis treści15. Wykładnia treści umowy stwierdzonej w akcie notarialnym
a protokół sprostowawczy jako uzupełniający element podstawy
wpisu w księdze wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 546
16. Sprostowanie oczywistej omyłki jako działanie notariusza
z urzędu w celu ochrony interesu uczestnika czynności
notarialnej czy także na wniosek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 550
17. Zamieszczenie w protokole sprostowawczym wnios ku o zmianę
wpisu w dziale I-O oraz I-Sp księgi wieczystej założonej
dla nieruchomości lokalowej oraz w dziale II księgi
macierzystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554
18. Zamieszczenie w akcie notarialnym oświadczeń stron
o sprostowaniu wielkości działu w nieruchomości wspólnej
wskutek błędu rachunkowego przy sprzedaży odrębnej
włas ności lokalu
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 559
19. Sprostowanie oczywistej omyłki aktu zawierającego wniesienie
aportu w postaci przedsiębiorstwa zamiast zorganizowanej
jego części i żądanie na tej podstawie dokonania zmiany wpisu
w księdze wieczystej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 566
20. Dopuszczenie do obrotu dwóch różnych wypisów aktów
notarialnych w wyniku dokonanego sprostowania aktu
pierwotnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 571
21. Zmiana wpisu wielkości udziału w dziale I-Sp księgi wieczystej
lokalowej oraz w dziale II księgi wieczystej nieruchomości
wspólnej na podstawie protokołu uzgodnień z notarialnymi
poświadczeniami podpisów stron
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 576
22. Obowiązek przesłania dokumentów dołączonych do wypisu aktu
notarialnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
582
ROZDZIAŁ XII. Varia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 587
1. Sporządzenie aktu notarialnego stwierdzającego zawarcie umowy
z zastrzeżeniem przyjęcia do depozytu notarialnego . . . . . . . . 587
1.1. Uwagi wprowadzające
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 587
1.2. Status prawny notariusza przyjmującego depozyt,
ze szczególnym uwzględnieniem depozytu dokumentowego
oraz pieniężnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
588
592
1.3. Sposoby lokowania depozytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.4. Charakter depozytu pieniężnego
. . . . . . . . . . . . . . . . . 593
1.5. Powstanie depozytu a dowód złożenia do depozytu . . . . . . 597
2. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości i przyjęcie
do depozytu dokumentów w zamkniętej kopercie a żądanie
sądu wydania depozytu przez notariusza jako świadka
w postępowaniu sądowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
599
12
Spis treściwww.lexisnexis.pl3. Umowa przedwstępna oraz przyrzeczona sprzedaży
nieruchomości i przyjęcie do depozytu pieniędzy złożonych
przez kupującego w związku z trwającym postępowaniem o podział
majątku wspólnego małżonków – sprzedawców i postanowieniem
sądu zabezpieczającym wydanie depozytu . . . . . . . . . . . . . . 602
3.1. Charakter i treść umowy poprzedzającej przyjęcie do depozytu
(umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości oraz umowa
sprzedaży) a protokół z przyjęcia depozytu . . . . . . . . . . . 603
3.2. Skuteczność depozytu wobec postanowienia sądu wydanego
w trybie postępowania zabezpieczającego . . . . . . . . . . . . 607
3.3. Wydanie depozytu na podstawie orzeczenia sądu a dyspozycja
zamieszczona w protokole z przyjęcia depozytu
. . . . . . . . 608
4. Zajęcie przez komornika sądowego wierzytelności pieniężnej
609
obejmującej depozyt notarialny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
610
4.1. Tajemnica zawodowa a zajęcie kwoty depozytowej . . . . . . .
4.2. Status prawny beneficjenta depozytu jako dłużnika . . . . . . 611
4.3. Relacje prawne zachodzące między notariuszem – deponentem;
notariuszem – beneficjentem depozytu; notariuszem – sądem;
notariuszem – komornikiem sądowym . . . . . . . . . . . . . . 612
. . . . . . . . . . . . . . . . . . 614
4.4. Obrót środkami depozytowymi
4.5. Status prawny notariusza zobowiązanego do wydania
depozytu wskutek zajęcia wierzytelności (prawa
majątkowego) dłużnika przez komornika . . . . . . . . . . . . 615
4.6. Ochrona prawna notariusza w odniesieniu do zajętego
przez komornika depozytu pieniężnego . . . . . . . . . . . . . 617
Bibliografia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
621
Spis treściWykaz skrótów
1. Źródła prawa
k.c.
– ustawa z 23 kwiet nia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz.U. Nr 16,
poz. 93 ze zm.
Konstytucja RP
– Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwiet nia 1997 r.,
k.p.c.
k.r.o.
k.s.h.
p.a.s.c.
pr. bank.
Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm. i ze sprost.
– ustawa z 17 lis topada 1964 r. – Kodeks postępowania cywil-
nego, Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.
– ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy,
tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.
– ustawa z 15 wrześ nia 2000 r. – Kodeks spó łek hand lowych,
tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1030
– ustawa z 29 wrześ nia 1986 r. – Prawo o aktach stanu cywil-
nego, tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 212, poz. 1264 ze zm.
– ustawa z 29 sierp nia 1997 r. – Prawo bankowe, tekst jedn.
Dz.U. z 2012 r., poz. 1376 ze zm.
pr. o ks. wiecz.
– dekret z 11 października 1946 r. – Prawo o księgach wieczy-
stych, Dz.U. Nr 57, poz. 320 ze zm.; uchylony
pr. o not. z 1951 r.
– ustawa z 25 maja 1951 r. – Prawo o notariacie, tekst jedn.
Dz.U. z 1963 r. Nr 19, poz. 106 ze zm.; uchylona
pr. o not. z 1989 r.
– ustawa z 24 maja 1989 r. – Prawo o notariacie, Dz.U. Nr 33,
poz. 176 ze zm.; uchylona
pr. o not. z 1991 r.
– ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, tekst jedn.
Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.
pr. rzecz. z 1946 r. – dekret z 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe, Dz.U. Nr 57,
pr. spółdz.
– ustawa z 16 wrześ nia 1982 r. – Prawo spółdzielcze, tekst jedn.
poz. 319 ze zm.; uchylony
rozp. z 1933 r.
Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.
– rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 27 październi -
ka 1933 r. – Prawo o notariacie, Dz.U. Nr 84, poz. 609 ze zm.;
uchylone
rozp. wyk. z 1991 r. – rozporządzenie Ministra Sprawied liwości z 12 kwietnia
1991 r. w sprawie prowadzenia ksiąg notarialnych oraz prze-
kazywania na przechowanie dokumentów sądom rejonowym,
Dz.U. Nr 33, poz. 147 ze zm.
15
Wykaz skrótów
rozp. wyk. z 2001 r. – rozporządzenie Ministra Sprawied liwości z 17 wrześ nia
2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów
dokumentów, Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.
rozp. wyk. z 2003 r. – rozporządzenie Ministra Sprawied liwości z 20 sierp nia 2003 r.
w sprawie sposobu przenoszenia treści dotychczasowej księgi
wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w sys-
temie informatycznym, tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 224
TFUE
u.c.
u.g.n.
u.g.n.r.SP
u.k.u.r.
u.k.w.h.
u.n.n.c.
u.p.k.w.
u.s.m.
– Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej, Dz.U. z 2004 r.
Nr 90, poz. 864 ze zm.; wersja skonsolidowana Dz.Urz. UE
2012 C 326/1.
– ustawa z 13 czerwca 2003 r. o cudzoziemcach, tekst jedn.
Dz.U. z 2011 r. Nr 264, poz. 1573 ze zm.
– ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoś-
ciami, tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.
– ustawa z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nierucho-
mościami rolnymi Skarbu Państwa, tekst jedn. Dz.U. z 2012 r.,
poz. 1187 ze zm.
– ustawa z 11 kwiet nia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego,
tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 803
– ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.
– ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez
cudzoziemców, tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758
ze zm.
– ustawa z 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczys-
tej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie in-
formatycznym, Dz.U. Nr 42, poz. 363
– ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222
ustawa emerytalna – ustawa z 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym
oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin, Dz.U.
z 1977 r.
Nr 32, poz. 140 ze zm.; uchylona
ustawa emerytalna – ustawa z 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolni-
ków indywidualnych i członków ich rodzin, tekst jedn. Dz.U.
z 1982 r.
z 1989 r. Nr 24, poz. 133; uchylona
ustawa uwłaszcze-
niowa z 1971 r.
ustawa uwłaszcze-
niowa z 1982 r.
ustawa
deweloperska
u.w.l.
– ustawa z 26 października 1971 r. o uregulowaniu włas ności
gospodarstw rolnych, Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.; uchylona
– ustawa z 26 marca 1982 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny
oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu włas ności gospo-
darstw rolnych, Dz.U. Nr 11, poz. 81 ze zm.
– ustawa z 16 wrześ nia 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Dz.U. Nr 232,
poz. 1377
– ustawa z 24 czerw ca 1994 r. o włas ności lokali, tekst jedn.
Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.
16
www.lexisnexis.pl Wykaz skrótów
2. Czasopisma
Biul. SN
KPP
Mon. Praw.
NP
NPN
ONSA
OSN
OSNC
OSNC-ZD
OSNCP
OSNKW
OSNPG
OSNwSK
OSP
OSPiKA
OTK
OTK-A
PiP
PN
PS
– „Biuletyn Sądu Najwyższego”
– „Kwartalnik Prawa Prywatnego”
– „Monitor Prawniczy”
– „Nowe Prawo”
– „Nowy Przegląd Notarialny”
– Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Zbiór Dodatkowy
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna, Administra-
cyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (od 1963 r. do 1994 r.)
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Karna i Wojskowa
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Wydawnictwo Prokuratury
Generalnej
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego w Sprawach Karnych
– Orzecznictwo Sądów Polskich
– Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych
– Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Zbiór Urzędowy
– Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Zbiór Urzędowy –
Seria A
– „Państwo i Prawo”
– „Przegląd Notarialny”
– „Przegląd Sądowy”
3. Piśmiennictwo
I Kongres…
II Kongres…
III Kongres…
M. Allerhand, Komentarz…
T. Czech, Hipoteka
S. Dmowski, S. Rudnicki,
Komentarz do k.c. Księga
pierwsza
D. Dończyk, Notarialne
poświadczenie
E. Gniewek, SPP
Hipoteka po nowelizacji,
red. J. Pisuliński
– Księga pamiątkowa I Kongresu Notariuszy RP,
Poznań 1993
– II Kongres Notariuszy RP. Referaty i opracowa
nia, Poznań–Kluczbork 1999
– III Kongres Notariuszy RP. Referaty i opracowa
nia, Warszawa–Kluczbork 2006
– M. Allerhand, Prawo o notariacie, Lwów 1934
– T. Czech, Hipoteka. Komentarz, Warszawa 2013
– S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do ko
deksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna,
Warszawa 2011
– D. Dończyk, Notarialne poświadczenie dziedzi
czenia. Komentarz, Warszawa 2011
– System Prawa Prywatnego. Prawo rzeczowe,
t. 4, pod red. E. Gniewka, Warszawa 2007
– J. Pisuliński, Hipoteka po nowelizacji. Komen
tarz, M. Kućka, J. Pisuliński, Ł. Przyborowski,
B. Swaczyna, red. J. Pisuliński, Warszawa 2011
17
Wykaz skrótów
Komentarz u.g.n.
Komentarz KRO
– G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk,
Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komen
tarz, Warszawa 2011
– Kodeks rodzinny i opiekuńczy, red. K. Piasecki,
Warszawa 2011
E. Janeczko, Wzory
– E. Janeczko, Wzory aktów notarialnych, War-
Komentarz do k.c. Księga
trzecia, t. 2
W. Natanson, Prawo
o notariacie
Nieruchomości. Problematyka
prawna
A. Oleszko, Akty notarialne
szawa 2011
– Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trze
cia. Zobowiązania, t. 2, G. Bieniek, H. Ciepła,
S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski,
M. Sychowicz, T. Wiśniewski, Cz. Żuławska,
Warszawa 2011
– W. Natanson, Prawo o notariacie, Warszawa
1954.
– G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Proble
matyka prawna, Warszawa 2011.
– A. Oleszko, Akty notarialne. Komentarz, War-
szawa 2012
A. Oleszko, Komentarz, cz. I
– A. Oleszko, Prawo o notariacie. Komentarz,
Część I, Warszawa 2011
A. Oleszko, Komentarz, cz. II, t. 1 – A. Oleszko, Prawo o notariacie. Komentarz,
Część II, t. 1, Warszawa 2012
A. Oleszko, Komentarz, cz. II, t. 2 – A. Oleszko, Prawo o notariacie. Komentarz,
Rozprawy
S. Rudnicki, Komentarz k.w.
S. Rudnicki, G. Rudnicki,
Komentarz do k.c. Księga druga
P. Siciński, Komentarz
do wpisów w k.w.
E. Skowrońska-Bocian,
Komentarz do k.c. ks. czwarta
Część II, t. 2, Warszawa 2012
– Rozprawy z prawa prywatnego, prawa o nota
riacie i prawa europejskiego ofiarowane Panu
Rejentowi R. Sztykowi, red. E. Drozd, A. Olesz-
ko, M. Pazdan, Kluczbork 2007
– S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach
wieczystych i hipotece oraz do przepisów o postę
powaniu w sprawach wieczystoksięgowych, War-
szawa 2010
– S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do ko
deksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne
prawa rzeczowe, Warszawa 2011
– P. Siciński, Komentarz do wpisów w księgach
wieczystych, red. J. Ignaczewski, Warszawa
2013
– E. Skowrońska-Bocian, Komentarz do kodeksu
cywilnego. Księga czwarta. Spadki, Warszawa
2011
S. Szer, Prawo o notariacie
– S. Szer, Prawo o notariacie. Komentarz do czyn
ności notarialnych, Warszawa 1934
18
www.lexisnexis.plSystem P.C.
System P.R.O.
System P.P., t. 1
System P.P., t. 2
System P.P., t. 10
System P.P., t. 11
Wykaz skrótów
– System Prawa Cywilnego, t. IV. Prawo spad
kowe, red. tomu J.St. Piątowski, Ossolineum
1986
– System Prawa Rodzinnego
i Opiekuńczego,
red. J.St. Piątowski, Ossolineum 1985
– System Prawa Prywatnego, t. 1. Prawo cywilne
– część ogólna, red. M. Safjan, Warszawa 2007
– System Prawa Prywatnego, t. 2. Prawo cywilne
– część ogólna, red. Z. Radwański, Warszawa
2008
– System Prawa Prywatnego, t. 10. Prawo spad
kowe, red. B. Kordasiewicz, Warszawa 2009
– System Prawa Prywatnego, t. 11. Prawo rodzi n ne
i opiekuńcze, red. T. Smyczyński, Warszawa
2009
4. Pozostałe skróty
ANR
ETS
– Agencja Nieruchomości Rolnych
– Europejski Trybunał Sprawied liwości (obecnie Trybunał Spra-
KRN
Legalis
Lex
LexisNexis
p.b.n.
RIN
SN
TK
TS
wied liwości Unii Europejskiej)
– Krajowa Rada Notarialna
– System informacji prawnej Wydawnictwa C.H. Beck
– System informacji prawnej Wolters Kluwer
– Lexis.pl – Serwis Prawniczy LexisNexis Polska
– państwowe biuro notarialne
– Rada Izby Notarialnej
– Sąd Najwyższy
– Trybunał Konstytucyjny
– Trybunał Stanu
Uwaga: Artykuły bez podania bliższego okreś lenia oznaczają ustawę z 14 lutego
1991 r. – Prawo o notariacie, tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.
Wprowadzenie
Systematycznie udostępniany elektroniczny Portal Orzecznictwa
Sądów Powszechnych pozwala zapoznać się z całokształtem orzecz-
nictwa sądowego, począwszy od sądów rejonowych po sądy apelacyj-
ne, które łącznie z orzecznictwem Sądu Najwyższego oraz Trybunału
Konstytucyjnego stanowią istotny wkład oddziaływania „trzeciej”
władzy porządku konstytucyjnego na system społeczno-gospodarczy
Polski.
Z oczywistych względów najmniej znane i komentowane jest orzecz-
nictwo sądów rejonowych, które w najszerszym zakresie oddziałuje
bezpośrednio na sferę prawa prywatnego, a tzw. pierwsze orzeczenie
potrafi wpływać na zachowania adresatów, a nawet opinii publicznej
oraz kształtować ocenę o wymiarze sprawied liwości.
Przedkładany komentarz po raz pierwszy przełamuje „zmowę” milcze-
nia w odniesieniu do orzecznictwa wieczystoksięgowego, kształtowa-
nego w pierwszej kolejności przez referendarzy sądowych, którzy
z mocy art. 5091 § 1 k.p.c. „mogą wykonywać czynności w sprawach
o wpis w księdze wieczystej”. Spośród wykonywanych czynności o wpis
w księdze wieczystej stosunkowo najliczniejszą grupę spraw stanowią
akty notarialne jako podstawy dokonanego wpisu bądź stają się przy-
czyną oddalenia wnios ku jako uznana przeszkoda do wpisu. W komen-
tarzach do wybranych orzeczeń referendarzy sądowych oddalających
wnios ki zamieszczone w aktach notarialnych można zapoznać się nie
tylko z uzasadnieniami i motywami podjętych rozstrzyg nięć. Specyfi-
ka tego orzecznictwa przejawia się m.in. w tym, że w pierwszej kolej-
ności zainteresowani dokonują zamierzonej czynności prawnej u nota-
riusza jako osoby urzędowej o profesjonalnym zawodzie prawniczym,
21
Wprowadzenie
będącej w świet le najnowszego orzecznictwa Trybunału Konstytucyj-
nego „szczególnego rodzaju funkcjonariuszem publicznym powiąza-
nym organizacyjnie z wymiarem sprawied liwości” (z uzasadnienia
wyroku TK z 7 lipca 2011 r., U 8/08, OTK-A 2011, nr 6, poz. 52).
Rozbieżność ocen między orzeczeniami referendarzy sądowych a sta-
nowiskiem notariuszy redagujących stosowne akty notarialne jako
podstawy wpisów w księgach wieczystych niejednokrotnie wywołują
konsternacje u osób spodziewających się „bezspornego” załatwienia
swojej sprawy, która została powierzona kompetencji profesjonalistów
obu zawodów zaufania publicznego. Niestety zaufanie to narażone jest
na ryzyko „błędu” przez obie instytucje, które tworzą szeroko rozu-
miany wymiar sprawied liwości. Dlatego celem komentarza
jest
do konanie analizy „obu stanowisk”, tj. notariusza sporządzającego akt
notarialny oraz referendarza sądowego, którego orzeczenie oddaliło
wniosek o wpis w księdze wieczystej. Chodzi mianowicie o minimali-
zowanie ryzyka nieoczekiwanych oddaleń wnios ków wieczystoksięgo-
wych, które w najszerszym zakresie dotyka bezpośrednio stron czyn-
ności prawnych działających w zaufaniu do obu wyspecjalizowanych
instytucji prawa publicznego. Bezdyskusyjną pewność obrotu cywil-
noprawnego Państwo powierzyło tym właśnie instytucjom wymiaru
sprawied liwości, w których wyrażać się powinno zaufanie do podej-
mowanych czynności urzędowych przez notariuszy oraz referendarzy
sądowych.
Inicjatywa bliższego zajęcia się tym tematem podjęta została przez
Panią Prezes Rady Izby Notarialnej, Renatę Gresztę, i Radę w Lublinie,
która była wydawcą lokalnego opracowania: Akty notarialne jako pod
stawa wpisu w księdze wieczystej w świet le orzecznictwa wieczystoksię
gowego, Lublin 2013. Obecny komentarz w niewielkim stopniu nawią-
zuje do tego opracowania i był możliwy dzięki wspomnianemu
portalowi oraz inicjatywie notariuszy udostępniających „materiał
dowodowy” i oczekujących na dokładniejszą analizę orzeczeń referen-
darzy sądowych oddalających wnios ki o wpis w księdze wieczystej.
Wnioski te zredagowane były przez notariuszy dokumentujących
czynności prawne, które w zamiarze wystawców aktów notarialnych,
a dokładniej wypisów aktów, stanowić miały podstawę dokonania
22
www.lexisnexis.plWprowadzenie
wpisu, a spotkano się z oddaleniem wnios ków. Dążenie do rzeczywi-
stego poznania przyczyn stwierdzonych rozbieżności ocen prawnych
powinno przyczynić się do większej polaryzacji praktyki notarialnej
oraz wieczystoksięgowej.
Lublin, listopad 2013 roku
Rozdział I
Akt notarialny w obrocie prawnym
Art. 91. Notariusz sporządza akt notarialny, jeżeli wymaga
tego przepis prawa lub taka jest wola stron.
1. Wyłączność kompetencyjna sporządzenia aktu
notarialnego
Akt notarialny jako jeden z rodzajów czynności notarialnych (art. 79
pkt 1) jest najbardziej sformalizowanym dokumentem notarialnym
(art. 92 § 1 pkt 1–9 oraz art. 94 § 1). Nie tylko jednak z tych powodów
ustawodawca zastrzegł sporządzanie wskazanych dokumentów wyłącz-
nie przez notariusza. Innym, równie decydującym powodem tego wybo-
ru jest oczywisty fakt, że jest to najczęściej sporządzana czynność nota-
rialna o najbardziej doniosłym znaczeniu dowodowym dla stwierdzonej
w danym akcie notarialnym czynności prawnej, dla ważności której
ustawodawca przewiduje formę aktu notarialnego (zob. rozdz. III).
Akt notarialny zarówno legitymizuje dokonaną czynność prawną
w postaci sporządzonego dokumentu, jak i jednocześ nie jest wyrazem
realizacji przez ustawodawcę celów i funkcji związanych z obowiąz-
kiem zachowania dla tej czynności prawnej formy aktu notarialnego1.
Ilekroć ustawodawca przy obrocie nieruchomościami odstępował od
obowiązku zachowania formy aktu notarialnego, motywując to „uprosz-
czeniem” tego obrotu, bądź zastępował tę formę inną formą szczególną
1 Co do celów i funkcji aktu notarialnego, zob. A. Oleszko, Komentarz, cz. II, t. 1, s. 482 i n.
25
Rozdział I. Akt notarialny w obrocie prawnym
pod rygorem nieważności umowy (jak to miało miejsce przy przekaza-
niu gospodarstwa rolnego następcy w trybie ustawy emerytalnej
z 1977 r.), tylekroć skutki takiego „wyboru” z punktu widzenia samych
stron umowy, a także w zakresie bezpieczeństwa obrotu zawsze były
zdecydowanie ujemne, a nawet szkodliwe, i zawsze kończyło się to
powrotem do aktu notarialnego, czego wymownym przykładem była
kolejna ustawa emerytalna z 1982 r.2. Istotne w tej mierze znaczenie
miała uchwała składu 7 sędziów SN – zasada prawna – z 6 grudnia
1991 r., III CZP 108/913: „osoba, która weszła w posiadanie nierucho-
mości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie włas ności
zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym
posiadaczem w dobrej wierze”. Był to zasadniczy zwrot dotychczasowe-
go orzecznictwa, które przyjmowało liberalne pojęcie dobrej wiary
w odniesieniu do nieformalnego obrotu nieruchomościami4.
Najbardziej widocznymi skutkami nieformalnego obrotu nieruchomo-
ściami jest nie tylko formalnie uchylona ustawa uwłaszczeniowa
z 1971 r., ale ciąg dalszy tego uwłaszczenia dokonywany jest na grun-
cie ustawy z 1982 r., na podstawie której sądy obligowane są nadal
orzekać o nabyciu nieruchomości rolnych (które najczęściej dzisiaj
utraciły już ten charakter) w trybie uwłaszczenia według stanu praw-
nego z 4 lis topada 1971 r. W zasadzie martwy i zapomniany jest prze-
pis art. 7 ustawy z 1982 r., którego adresatem są organy wykonawcze
gminy mające obowiązek wezwania stron zawierających nieformalne
umowy przeniesienia włas ności nieruchomości do zachowania dla
umowy formy aktu notarialnego lub do przywrócenia poprzedniego
stanu posiadania pod rygorem wymierzenia grzywny w celu przymu-
szenia stosownie do przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w admi-
nistracji (art. 7 § 2). Jeżeli w toku postępowania sądowego dotyczące-
go włas ności nieruchomości ujawni się, że strony zawarły umowę
mającą na celu przeniesienie włas ności nieruchomości bez zachowa-
2 Zob. np. A. Szpunar, Z problematyki nieformalnych umów o przeniesienie włas ności nie
ruchomości, „Palestra” 1964, nr 6, s. 25 i n.; A. Oleszko, Komentarz, cz. II, t. 1, s. 570 i n.
3 OSP 1992, nr 7–8, poz. 162.
4 Zob. Z. Bidziński, Glosa do uchwały składu 7 sędziów SN z 6 grudnia 1991 r., III CZP
108/91, OSP 1995, nr 1, poz. 1.
26
www.lexisnexis.pl1. Wyłączność kompetencyjna sporządzenia aktu notarialnego
nia wymaganej formy aktu notarialnego, sąd zawiadomi o tym właś-
ciwy organ wykonawczy gminy w celu wymierzenia grzywny przewi-
dzianej w art. 7 § 2 tej ustawy, chyba że wcześ niej nastąpiło
zachowanie formy w sposób zgodny ze stanem prawnym nieruchomo-
ści (art. 7 § 3). Ustawodawca w omawianej ustawie nie zapomniał
wskazać, że „umowa mająca na celu przeniesienie włas ności, lecz
zawarta bez zachowania formy prawem przewidzianej, nie stanowi
podstawy do ujawnienia nowego stanu władania w ewidencji gruntów
i budynków” (art. 7 § 4).
Niezależnie od różnych przeobrażeń ustrojowych oraz społeczno-
-gospodarczych i związanych z tym doświadczeń ustawodawstwa pol-
skiego, nadal aktualny jest ukształtowany jeszcze w okresie między-
wojennym kierunek orzecznictwa Sądu Najwyższego, według którego
„ratio legis takiego unormowania [chodzi o obowiązek zachowania
formy aktu notarialnego – dopisek A.O.] są szczególnie ważne zarów-
no z punktu widzenia dobra kontrahentów, jak i interesu społecznego,
dlatego też wymagane jest zawieranie umów rozważnie i przy zacho-
waniu wszelkich innych gwarancji, jakie daje oczywiście forma aktu
notarialnego”5.
Z obowiązkiem zachowania formy aktu notarialnego wiąże się insty-
tucja przymusu notarialnego. Niezależnie od kwalifikacji charakteru
tego przymusu6 i znaczenia dla prawa notarialnego, kierunek pierw-
szy łączy tę instytucję z publicznoprawnym obowiązkiem notariusza
dokonania czynności notarialnej (nie tylko sporządzenia aktu nota-
rialnego) z wyłączeniem wskazanym w art. 81; drugi – adresatem
przymusu czyni osoby, które mają obowiązek składania oświadczeń
woli ze skutkiem prawnym w formie aktu notarialnego pod rygorem
nieważności tej czynności prawnej. Wprawdzie ustawodawca nie
posługuje się wprost okreś leniem „przymus notarialny”, ale skoro
przepis w art. 1 § 1 stanowi wprost, iż notariusz „powołany jest” do
dokonywania czynności notarialnych i w tym celu ustawodawca kre-
5 Orzeczenie SN z 12 stycznia 1936 r., OSP 1936, nr 7, poz. 98; zob. także motywy uza-
sad. uchwały SN z 21 października 1992 r., III CZP 108/92, OSP 1993, nr 4, poz. 89.
6 Bliżej zob. np. E. Drozd, Z problematyki zawarcia umowy w formie aktu notarialnego,
„Rejent” 1996, nr 4–5, s. 18 i n.
27
Rozdział I. Akt notarialny w obrocie prawnym
ował instytucję notariatu, to w odniesieniu do obowiązku ustawowe-
go sporządzania aktów notarialnych (art. 1 § 1 w zw. z art. 91) chodzi
nie tylko o urzędowe potwierdzenie, że dana czynność prawna zosta-
ła dokonana w formie aktu notarialnego, ale także o zachowanie
okreś lonych ustawą procedur dokonania tej czynności notarialnej
wyrażonej w obrocie w postaci tego właśnie dokumentu o nazwie
„akt notarialny”. Nie wystarczy bowiem zachowanie przez notariusza
wszystkich wymogów prawa materialnego właś ciwych dla sporzą-
dzanej czynności prawnej pod względem formy i treści, ale ustawo-
dawca nakłada na notariusza dalsze wymogi proceduralne i formalne
związane ze sporządzeniem samego aktu notarialnego. Dopiero iunc
tim tych obu wymogów nadaje aktowi notarialnemu moc dokumentu
urzędowego (art. 2 § 2).
Wyłączność kompetencyjna nakładająca na notariusza obowiązek spo-
rządzania aktów notarialnych pozostaje w związku z przypisywaniem
notariuszowi okreś lonego statusu prawnego i z usytuowaniem tego
urzędu (stanowiska) w strukturze wewnętrznej danego państwa. Nie-
zależnie od różnic ustrojowych notariatu funkcjonującego w poszcze-
gólnych państwach, akceptowanych przez Unię Europejską, w ramach
której działa Konferencja Notariatów Unii Europejskiej, w każdym
z nich obowiązuje bez wyjątku zasada terytorializmu notariatów kra-
jowych. Zasada ta oznacza wyłączność kompetencyjną funkcjonowa-
nia notariusza wyłącznie w kraju, w którym został powołany na to
stanowisko (urząd)7. Nie ma natomiast porozumienia (zgody) co do
jednoznacznego okreś lenia funkcji, jaką pełni notariusz w sprawowa-
niu swoich kompetencji, zwłaszcza w odniesieniu do sporządzania
aktów notarialnych dokumentujących czynności prawne. W szczegól-
ności chodzi o to, czy akt notarialny mający na podstawie ustawy moc
dokumentu urzędowego, wydawany jest przez notariusza jako osobę
wykonującą usługi notarialne w ramach prowadzonej swobody przed-
siębiorczości czy szczególnego rodzaju osobę wykonującą funkcje
publiczne państwa w ramach odrębnie kreowanego w tym celu orga-
nu ochrony prawnej.
7 Co do zasady terytorializmu, zob. A. Oleszko, Komentarz, cz. I, s. 39.
28
www.lexisnexis.pl1. Wyłączność kompetencyjna sporządzenia aktu notarialnego
Kierunek pierwszy prezentuje orzecznictwo Trybunału Sprawied-
liwości w połączonych sprawach przeciwko Belgii, Luksemburgowi,
Austrii, Niemcom, Grecji, Francji, Holandii, który dążąc do europeiza-
cji zawodu notariusza, stwierdził, że we wspomnianych krajach nota-
riusz dokonujący czynności notarialnych w świet le art. 49 TFUE nie
podejmuje „działalności związanej z wykonywaniem władzy publicz-
nej”8. Uznano w ten sposób notariusza jako osobę świadczącą usługi
notarialne w ramach funkcjonującej kancelarii notarialnej i swobody
przedsiębiorczości, pomijając w zupełności odniesienie się do wykony-
wania przez notariat funkcji publicznych państwa i pozbawiając tym
samym notariat atrybutu urzędu funkcjonującego w ramach realizo-
wanych przez państwo funkcji publicznych w zapewnieniu pewności
obrotu prawnego.
Kierunek ten znalazł akceptację w uchwale składu 7 sędziów SN
z 23 wrześ nia 2009 r., I KZP 7/099, w której Sąd opowiedział się za
charakterem aktu notarialnego jako czynności notarialnej w pełni
usługowej o charakterze umownego zobowiązania prawa cywilnego.
Innymi słowy również po stronie notariusza istnieje cywilnoprawne
zobowiązanie sporządzenia żądanego aktu notarialnego, dla którego
źródłem powstania jest umowa o dokonanie czynności notarialnej10.
Stanowisko przeciwne wyraża najnowsze orzecznictwo Trybunału
Konstytucyjnego, które okreś liło kryteria statusu prawnego podmio-
tu jako wystawcy dokumentu urzędowego. Nie ulega wątp liwości, że
wystawcą takiego dokumentu jest także notariusz (art. 1 § 1 w zw.
z art. 2 § 2). Trybunał rozstrzyg nął (odnosząc się również do art. 244
§ 1 k.p.c.), że „jednoznacznym zamiarem ustawodawcy jest powiąza-
nie na gruncie postępowania cywilnego mocy prawnej dokumentu
8 Wyroki TS z 24 maja 2011 r. w sprawach C-47/08, C-50/08, C-51/08, C-53/08,
C-54/08, C-61/08; zob. także M. Muszalska, M. Strzelbicki, Pojęcie władzy publicznej
w świet le orzecznictwa Trybunału Sprawied liwości a wykonywanie zawodu zaufania
publicznego przez notariusza; M.K. Kolasiński, Prowadzenie działalności gospodarczej
przez notariusza w orzecznictwie unijnego Trybunału Sprawied liwości i polskiego Trybu
nału Konstytucyjnego; A. Oleszko, Odpowiedzialność notariusza (wybrane problemy) –
wszystkie te publikacje, w: „Rejent”, wyd. specjalne, listopad 2011 r.
9 OSNKW 2009, nr 10, poz. 83.
10 Por. uzasad. uchwały składu 7 sędziów SN z 23 wrześ nia 2009 r., I KZP 7/09.
29
Rozdział I. Akt notarialny w obrocie prawnym
urzędowego ze sferą władztwa państwowego i realizacji zadań
publicznych”11. Czy potrzeba jeszcze większej akceptacji stanowiska,
iż notariusz sporządzający dokument urzędowy realizuje zadania
publiczne państwa, a więc jest osobą urzędową (ale nie urzędnikiem),
a nie żadnym prywatnym przedsiębiorcą świadczącym usługi
w ramach swobody działalności gospodarczej. Zbyt często nie rozu-
mie się konieczności odróżnienia funkcjonowania notariatu publicz-
nego w ramach odpowiedzialności politycznej państwa za bezpie-
czeństwo obrotu prawnego od funkcjonowania kancelarii notarialnej
na ryzyko i odpowiedzialność notariusza pozostającego poza oddzia-
ływaniem na tę sferę państwa. Potwierdzeniem takiego właśnie sta-
tusu prawnego notariusza jest kolejny wyrok Trybunału Konstytucyj-
nego, zgodnie z którym czynność notarialna ma charakter urzędowy,
a „notariusz nie jest świadczącym usługi prawne wolnym zawodem
prawniczym, a raczej szczególnego rodzaju funkcjonariuszem publicz-
nym powiązanym organizacyjnie z wymiarem sprawied liwości”12.
Od chwili wejścia w życie ustawy z 13 czerw ca 2013 r. i wprowadze-
nia zmiany w art. 1 § 2 w zw. z art. 76, wyłączność kompetencyjna
notariusza w odniesieniu do sporządzanych aktów notarialnych
(art. 91) uległa istotnej zmianie podmiotowej polegającej na rozszerze-
niu tej właś ciwości o zastępców notarialnych. Na podstawie art. 76a
§ 2 notariusz prowadzący kancelarię notarialną może upoważnić
zastępcę notarialnego zatrudnionego w swojej kancelarii do wykony-
wania czynności notarialnych, w tym także do dokonywania aktów
notarialnych. Wprawdzie sporządzanie czynności notarialnych na
podstawie upoważnienia dokonywane jest na ryzyko i odpowiedzial-
ność odszkodowawczą notariusza zatrudniającego zastępcę notarial-
nego (art. 49), ale nie zmienia to faktu, że dopuszczenie do wskazanej
kompetencji zastępcy notarialnego po złożonym egzaminie notarial-
nym bez praktycznego przygotowania do sprawowania tego zawodu
może w pewnym stopniu osłabić bezpieczeństwo obrotu prawnego
i związaną z nim podstawową funkcję notariatu publicznego, jaką jest
bez wątpienia prewencja jurysdykcyjna. Widać z tego, że ustawodaw-
11 Wyrok TK z 15 marca 2011 r., P 7/09, OTK-A 2011, nr 2, poz. 10.
12 Wyrok TK z 7 lipca 2011 r., U 8/08, OTK-A 2011, nr 6, poz. 52.
30
www.lexisnexis.pl1. Wyłączność kompetencyjna sporządzenia aktu notarialnego
ca większe znaczenie przywiązuje do samego faktu sporządzenia
aktów notarialnych, traktując tę czynność w aspekcie usługowym,
a w mniejszym stopniu jako jedną z gwarancji bezpieczeństwa obrotu
prawnego dokonywanego na zasadzie wyłączności kompetencyjnej
notariusza jako osoby zaufania publicznego.
Wyłączność kompetencyjna sporządzania aktów notarialnych jako
najbardziej doniosłych dokumentów urzędowych legitymizujących
tytuł prawny do nieruchomości czy innego prawa nie zastąpi jednak
wymaganego poziomu legislacji mimo nowego, bo od 3 sierp nia
2013 r., wymagania od notariusza „przestrzegania wartości demokra-
tycznego państwa prawnego” (art. 10 § 3 zd. 1 in fine). Niezależnie od
tego, co ten niedookreś lony zwrot będzie znaczył dla praktyki nota-
rialnej, niejednokrotnie to państwo z woli ustawodawcy „stwarza”
brak stabilności prawnej w postaci uchwalonych ustaw podlegających
krótkotrwałym nawet zmianom (np. ustawa o gospodarce nierucho-
mościami) bądź utrwalających stany prawne powstałe kilkadziesiąt
lat temu w sytuacji, gdy pierwotnym zamiarem ustawodawcy było jed-
norazowe działanie danej ustawy. Takim właśnie przykładem istot-
nym dla praktyki notarialnej oraz sądowej jest formalnie uchylona
ustawa uwłaszczeniowa z 1971 r., podczas gdy jej prawne skutki
wpływające na kształtowanie prawa włas ności nieruchomości rolnych
wymagają oceny sądu według stanu prawnego z 4 lis topada 1971 r.
(ustawa uwłaszczeniowa z 1982 r.).
Sporządzonemu według wszelkich zasad aktowi notarialnemu stwier-
dzającemu przeniesienie włas ności nieruchomości nie jest w stanie
zapobiec jego „wzruszenie”, jeżeli sam ustawodawca dopuszcza do
takich możliwości. Żeby pozostać przy wskazanym przykładzie
uwłaszczenia w trybie obu ustaw z 1971 r. oraz z 1982 r., sąd obowią-
zany jest stwierdzić nabycie włas ności nieruchomości według stanu
prawnego uwłaszczonego rolnika z 4 lis topada 1971 r. nawet wtedy,
gdy w sprawie zostało ustalone, że co do tej samej nieruchomości
uwłaszczony został uprzednio inny rolnik, który rozporządził już tą
nieruchomością na podstawie aktu włas ności ziemi uchylonego po
sporządzeniu aktu notarialnego. Uchylenie decyzji uwłaszczeniowej
przed 1 stycznia 1992 r. spowodowało wszczę cie postępowania
31
Rozdział I. Akt notarialny w obrocie prawnym
uwłaszczeniowego sądowego w trybie ustawy z 1982 r. Zgodnie
z aktualnym nadal orzecznictwem rozporządzenie nieruchomością
uwłaszczoną na rzecz osoby trzeciej, zanim nastąpiło uchylenie aktu
włas ności ziemi wydanego w trybie ustawy z 1971 r., nie ma wpływu
na ocenę zasadności uwłaszczenia w toku postępowania sądowego ze
względu na kognicję sądu ograniczoną do badania przesłanek uwłasz-
czenia według stanu faktycznego i prawnego zaistniałego 4 lis topada
1971 r.13.
Wadliwie przyjęta konstrukcja praw nabytych w odniesieniu do uwłasz-
czenia przewidzianego w ustawie z 1971 r., obligująca sąd do orzekania
o uwłaszczeniu nieżyjących już w większości rolników, stwarza tylko
ich następcom zbyt wiele okazji do wszczy nania pozornych postępo-
wań, którym sąd w zasadzie nie może zapobiec.
2. Gwarancje bezpieczeństwa obrotu prawnego,
którego przedmiotem jest akt notarialny
Niezależnie od różnic ustrojowych poszczególnych państw urząd
notarialny jest instytucją publiczną (z nielicznymi wyjątkami), a nota-
riusz w zakresie wykonywanych kompetencji usytuowany jest poza
hierarchią urzędniczą i innymi organami władzy publicznej14. Pań-
stwo, powierzając notariatowi wykonywanie wyznaczonych przez
ustawę kompetencji w postaci dokonywania czynności notarialnych
(art. 1 § 1), uznaje je za doniosłe z punktu widzenia państwa oraz inte-
resów obywateli. Państwo oraz obywatel oczekują od notariusza takie-
go ukształtowania stosunków prawnych, które zapewnią gwarancję
bezpieczeństwa obrotu prawnego.
Bezpieczeństwo to jest tym silniejsze i powszechniejsze, im notariat
realizuje rzeczywiste funkcje prewencyjnego zapobiegania sporom
o prawo, które w drodze dokonanych czynności notarialnych przybie-
13 Z uzasad. uchwały SN z 20 lutego 1986 r., III CZP 82/85, OSNCP 1987, nr 1, poz. 9.
14 Art. 1 i 2 Podstaw i zasad działania notariatu łacińskiego (uchwała Zarządu Komisji
ds. Międzynarodowej Współpracy Notarialnej z 18 stycznia 1986 r. i Stałej Rady Mię-
dzynarodowej Unii Notariatu Łacińskiego z 13–15 marca 1986 r.).
32
www.lexisnexis.pl2. Gwarancje bezpieczeństwa obrotu prawnego, którego przedmiotem jest akt notarialny
rają postać dokumentów urzędowych i przez to spełniają funkcje
jurysdykcji prewencyjnej. Tam gdzie sporu prawnego nie ma, możliwa
i zalecana jest rezygnacja z drogi sądowej na rzecz poszerzania kom-
petencji notariatu w celu wykonywania zadań z zakresu ochrony
prawnej przekazanych do właś ciwości notariusza jako osoby zaufania
publicznego15.
Wyznacznikiem bezpieczeństwa obrotu prawnego jest przede wszyst-
kim forma oraz sposób (tryb), w jaki dochodzi do obrotu nieruchomo-
ściami w drodze czynności prawnych między żyjącymi (tzw. obrót
sensu stricto) lub na wypadek śmierci (tzw. obrót sensu largo), a według
innego powszechnego kryterium – również zapewnienie kredytu
hipotecznego, które spełniają księgi wieczyste16.
Właściwy rygoryzm w traktowaniu zasad bezpieczeństwa obrotu nie-
ruchomościami zapewnia forma aktu notarialnego, której substratem
jest akt notarialny17, jako dokument urzędowy (art. 2 § 2) legitymizu-
jący nabycie włas ności nieruchomości (czy innego prawa), ale także
stanowiący podstawę wpisu prawa w księdze wieczystej18 (art. 6268
§ 2 k.p.c. w zw. z § 10 ust. 1 pkt 3 rozp. wyk. z 2001 r.); zob. rozdz. III
pkt 1 i 2.
Wzgląd na zasadę bezpiecznego obrotu nieruchomościami nie może
ograniczać okreś lona w art. 3531 k.c. zasada swobody stron w ułoże-
niu stosunku prawnego według włas nego uznania w stopniu, który nie
15 Por. G. Bieniek, W sprawie nowych uprawnień notariusza, w: III Kongres…, s. 15 i n.
16 M. Deneka, Księgi wieczyste. Zasady materialnoprawne
Pobierz darmowy fragment (pdf)