Darmowy fragment publikacji:
NIERUCHOMOŒCI
Zawód poœrednika w obrocie nieruchomoœciami
Polecamy nasze publikacje z tej serii:
Wojciech Karpiñski
POŒREDNICTWO W OBROCIE NIERUCHOMOŒCIAMI
– TWORZENIE I DOSKONALENIE WARSZTATU PRACY
Nieruchomoœci
Piotr Kunicki
UMOWA DEWELOPERSKA
Nieruchomoœci
Maciej Bielecki
KLUCZOWE DECYZJE I UMOWY W INWESTYCJACH
BUDOWLANYCH
Nieruchomoœci
Zbigniew Dobosiewicz
KREDYT MIESZKANIOWY I BUDOWLANY
Nieruchomoœci
S³awomir Serafin
ZAGADNIENIA TECHNICZNE W PRAWIE BUDOWLANYM
Nieruchomoœci
Aleksander Turlej
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA, wyd. 2
Nieruchomoœci
Les³aw Myczkowski
W£ASNOŒÆ BUDYNKÓW I LOKALI ORAZ INNE PRAWA
RZECZOWE W PRAKTYCE, wyd. 2
Nieruchomoœci
Maciej Tertelis
POZYSKIWANIE FUNDUSZY UNIJNYCH PRZEZ
WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE
Nieruchomoœci
www.sklep.beck.pl
Zawód poœrednika
w obrocie
nieruchomoœciami
Jacek Jaworski
Redakcja: Joanna Cybulska
© Wydawnictwo C. H. Beck 2008
Wydawnictwo C. H. Beck Sp. z o.o.
ul. Gen. Zaj¹czka 9, 01–518 Warszawa
Sk³ad i ³amanie:
Krzysztof Biesaga
Druk i oprawa: P.W.P. INTERDRUK, Warszawa
ISBN 978-83-255-0065-8
Spis treœci
Podziêkowania .................................................................................
IX
Spis treœci
Spis treœci
Wykaz skrótów ................................................................................
XI
Wprowadzenie ................................................................................. XV
1. Ingerencja pañstwa w gospodarkê nieruchomoœciami...........
1
1.1. Geneza administracji na tle publicznoprawnej ingerencji
w gospodarkê nieruchomoœciami.........................................
1.2. Cel, zadania i istota publicznoprawnej ingerencji ................
1.3. G³ówne obszary wspó³czesnej ingerencji na p³aszczyŸnie
gospodarki nieruchomoœciami..............................................
1.4. Typologia zawodów.............................................................
1.5. Pojêcie reglamentacji wykonywania zawodu.......................
1.6. Podzia³ reglamentacji...........................................................
2. Zakres podmiotowy reglamentacji zawodu poœrednika
w obrocie nieruchomoœciami .....................................................
2.1. Warunki podmiotowe reglamentacji dostêpu do zawodu .....
2.1.1. Wymogi zwi¹zane z cechami fizyczno-psychicz-
nymi ............................................................................
2.1.2. Wymogi zwi¹zane z zaci¹ganiem zobowi¹zañ
cywilnoprawnych ........................................................
2.1.3. Wymogi zwi¹zane z kwalifikacjami zawodowymi...
2.1.3.1. Wykszta³cenie i posiadanie specjalistycznej
wiedzy zawodowej...........................................
2.1.3.1.1. Wymóg posiadania œredniego wykszta³cenia
– wzmianka ...................................................
2.1.3.1.2. Termin do sk³adania wniosków o przeprowa-
dzenie egzaminu na „starych zasadach” .......
2.1.3.1.3. Posiadanie specjalistycznej wiedzy – zakres
minimum programowego..............................
2.1.3.2. Praktyka i umiejêtnoœci zawodowe..................
2.2. Warunki podmiotowe reglamentacji wykonywania zawodu
2.2.1. Definicja zawodu i zakresu czynnoœci zawodowych
2.2.1.2. Pojêcie zawodu ...............................................
1
8
15
18
20
23
25
25
29
31
37
38
39
41
45
51
59
59
64
VI
Spis treœci
2.2.1.3. Definicja legalna poœrednika w obrocie nieru-
chomoœciami ....................................................
3. Zakres przedmiotowy reglamentacji zawodów gospodarki
nieruchomoœciami .......................................................................
3.1. Warunki przedmiotowe reglamentacji dostêpu do zawodu ..
3.1.1. Postêpowanie kwalifikacyjne jako szczególna postaæ
postêpowania administracyjnego................................
3.1.1.1. Postêpowanie kwalifikacyjne dla poœredników
w obrocie nieruchomoœciami ..........................
3.1.2. Postêpowanie w przedmiocie uznania kwalifikacji
nabytych na terenie UE przez obywateli pañstw
cz³onkowskich.............................................................
3.1.2.1. Nabycie kwalifikacji przez cudzoziemców......
3.1.2.2. Uznanie kwalifikacji zawodowych ..................
3.1.2.2.1. Element niekaralnoœci...................................
3.1.2.2.2. Postêpowanie uznaniowe ..............................
3.1.2.2.3. Porównanie zawodów ...................................
3.1.2.2.4. Zastosowanie œrodków wyrównaw-
czych .............................................................
3.1.2.2.5. Czêœciowe uznanie kwalifikacji....................
3.2. Warunki przedmiotowe wykonywania zawodu....................
3.2.1. Definicja poœrednictwa ...............................................
3.2.2. Uprawnienia przy wykonywaniu czynnoœci..............
3.2.3. Obowi¹zki w³aœciwe dla poœrednictwa......................
3.2.3.1. Przestrzeganie przepisów prawa ......................
3.2.3.2. Zasada przestrzegania standardów i etyki
zawodowej .......................................................
3.2.3.3. Szczególna i nale¿yta starannoœæ .....................
3.2.3.4. Dzia³anie w interesie klienta............................
3.2.3.5. Zawarcia umowy..............................................
3.2.4. Umowa poœrednictwa w obrocie nieruchomoœciami
3.2.4.1. Wynagrodzenie.................................................
3.2.5. Ubezpieczenie od odpowiedzialnoœci cywilnej .........
3.2.6. Doskonalenie kwalifikacji zawodowych....................
3.2.7. Forma wykonywania zawodu ....................................
3.2.7.1. Prowadzenie dzia³alnoœci gospodarczej...........
3.2.7.2. Spó³ka cywilna.................................................
3.2.7.3. Jednostki organizacyjne wyposa¿ane w zdol-
noœæ prawn¹......................................................
3.2.7.4. Spó³ki osobowe................................................
3.2.7.5. Spó³ka partnerska i jawna ................................
75
78
78
78
78
82
83
86
91
92
93
96
98
102
102
105
108
109
110
118
120
121
123
126
132
134
140
140
141
142
144
146
Spis treœci
VII
3.2.7.6. Samozatrudnienie a stosunek pracy .................
148
3.2.8. Wp³yw prawa wspólnotowego, a swoboda
przedsiêbiorczoœci i us³ug w zakresie poœrednictwa
4. Prawne formy reglamentacji zawodu poœrednika ..................
4.1. Akty normatywne w przedmiocie regulacji zawodów
gospodarki nieruchomoœciami..............................................
4.1.1. Konstytucja .................................................................
4.1.2. Ustawa o gospodarce nieruchomoœciami...................
4.1.3. Rozporz¹dzenia ...........................................................
4.2. Akty administracyjne w przedmiocie regulacji zawodów
gospodarki nieruchomoœciami..............................................
4.2.1. Decyzja jako akt administracyjny..............................
4.2.2. Rodzaje aktów administracyjnych .............................
4.2.3. Licencja zawodowa oraz przyznanie i uznanie
uprawnieñ jako kwalifikowana decyzja administra-
cyjna ............................................................................
4.2.4. Nadanie licencji poœrednika w obrocie nieruchomo-
œciami ..........................................................................
4.2.5. Wpis do centralnego rejestru zawodowego...............
4.2.6. Odmowa nadania licencji zawodowych i uznania
kwalifikacji .................................................................
4.2.7. Decyzje w przedmiocie na³o¿enia kar dyscyplinar-
nych.............................................................................
4.2.7.1. OdpowiedzialnoϾ zawodowa..........................
4.2.8. Odpowiedzialnoœæ karna i cywilna – wzmianka ......
4.2.8.1. OdpowiedzialnoϾ cywilna ..............................
4.2.8.2. OdpowiedzialnoϾ karna ..................................
4.3. Pozosta³e zewnêtrzne formy dzia³ania administracji
realizuj¹cej dzia³ania reglamentacyjne wobec zawodów
gospodarki nieruchomoœciami..............................................
4.4. Dzia³ania wewnêtrzne administracji ....................................
4.4.1. Minister w³aœciwy ds. Budownictwa i struktura
urzêdu..........................................................................
4.4.2. Formy dzia³añ wewnêtrznych administracji..............
5. Kontrola nad dzia³aniami administracyjnymi w przedmiocie
reglamentacji zawodów..............................................................
5.1. Kontrola i nadzór.................................................................
5.1.1. Uwagi ogólne..............................................................
5.1.2. Kontrola.......................................................................
5.1.2.1. Elementy kontroli.............................................
5.1.2.2. Kryteria i formy kontroli..................................
154
157
157
159
161
164
166
166
167
170
172
178
184
184
186
193
193
196
197
199
199
205
208
208
208
209
211
212
VIII
Spis treœci
5.1.2.3. Kategorie kontroli ............................................
5.1.3. Nadzór .........................................................................
5.1.3.1. Rodzaje nadzoru...............................................
5.2. Kierownictwo oraz jego odniesienie do nadzoru i kontroli..
5.2.1. Dookreœlenie definicji kierownictwa .........................
5.2.2. Nadzór a kierownictwo ..............................................
5.2.3. Kontrola a kierownictwo............................................
5.3. Œrodki prawne kontroli ........................................................
5.3.1. Œrodki prawne w postêpowaniu administracyjnym ..
5.3.1.1. Odwo³anie ........................................................
5.3.1.2. Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy .......
5.3.1.3. Za¿alenie ..........................................................
5.3.1.4. Œrodki nadzwyczajne wzruszania decyzji osta-
tecznych ...........................................................
5.3.1.4.1. Wznowienie postêpowania ...........................
5.3.1.4.2. Stwierdzenie niewa¿noœci decyzji ................
5.3.1.4.3. Nadzwyczajne tryby wzruszenia
decyzji...........................................................
5.3.2. Œrodki prawne postêpowania s¹dowo-administracyj-
nego.............................................................................
5.3.2.1. Kontrola s¹dów ................................................
5.3.2.2. Skarga...............................................................
5.3.2.3. Skarga kasacyjna..............................................
5.4. Klasyfikacja i rola kontroli zawodów zwi¹zanych
z gospodark¹ nieruchomoœciami ..........................................
5.4.1. Kontrola i nadzór nad reglamentacj¹ zawodów........
5.4.2. Schematy kontrolne w obrêbie reglamentacji ...........
6. Kierunki przekszta³ceñ i tendencje rozwój zawodu poœred-
nika w obrocie nieruchomoœciami ............................................
6.1. Od wolnego zawodu do zawodu zaufania publicznego .......
6.2. Pojêcie wolnego zawodu w ujêciu prawnym.......................
6.3. Zawód zaufania publicznego ...............................................
6.4. Rynek us³ug poœrednictwa nieruchomoœci mieszkaniowych
6.5. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomoœciami .........
Indeks rzeczowy ..............................................................................
Aneks ................................................................................................
216
217
220
223
223
224
227
228
231
231
234
239
243
244
247
249
251
251
254
256
257
257
261
267
267
283
288
290
296
309
315
Podziêkowania
Podziêkowania
Mia³em szczêœcie, i¿ na swej ¿yciowej drodze spotka³em wielu wspa-
Podziêkowania
nia³ych ludzi, którzy wykazali siê wobec mnie du¿¹ ¿yczliwoœci¹. Bez
w¹tpienia do grupy tej nale¿y prof. Zygmunt Niewiadomski. Jest to oso-
ba o wspania³ym dorobku naukowym i pozycji zawodowej – wzór do na-
œladowania. Specjalne podziêkowania pragnê z³o¿yæ tak¿e prof. Zbignie-
wowi Cieœlakowi.
Grono osób, którym powinienem wyraziæ szacunek jest zbyt liczne,
by wymieniæ nazwiska wszystkich. S¹ wœród nich prawnicy, z którymi
przy okazji codziennych spotkañ w biurze prawnym, kancelarii lub
s¹dzie, wymieniam pogl¹dy na temat prawnych aspektów nieruchomo-
œci, a tak¿e w³aœciciele biur nieruchomoœci oraz zaprzyjaŸnieni poœredni-
cy, zarz¹dcy, rzeczoznawcy i dziennikarze.
Dziêkujê Wydawnictwu i Redaktorowi prowadz¹cemu za cierpli-
woœæ i wyrozumia³oœæ.
Wszystko co osi¹gam, tak¿e ta publikacja, jest po czêœci owocem po-
œwiêcenia i zaanga¿owania moich ukochanych Rodziców.
Ksi¹¿kê dedykujê mojej Mamie.
Jacek Jaworski
Wykaz skrótów
1. Eród³a prawa
Wykaz skrótów
Wykaz skrótów
Dzia³UbezpU............. ustawa z 22.5.2003 r. o dzia³alnoœci ubezpiecze-
niowej (Dz.U. Nr 124, poz. 1151 ze zm.)
Dzia³ZawR................. rozporz¹dzenie RM z 18.8.1998 r. w sprawie wyko-
nania niektórych przepisów ustawy o gospodarce
nieruchomoœciami, dotycz¹cych dzia³alnoœci za-
wodowej (Dz.U. Nr 115, poz. 745) – akt nieobo-
wi¹zuj¹cy
GospNierU ................ ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomoœcia-
KC ............................. ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U.
mi (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.)
Nr 16, poz. 93 ze zm.)
Konstytucja RP......... ustawa z 2.4.1997 r. – Konstytucja Rzeczpospolitej
Polskiej (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.)
KK............................. ustawa z 6.6.1997 r. – Kodeks karny (Dz.U. Nr 88,
poz. 553 ze zm.)
KP.............................. ustawa z 26.6.1974 r. – Kodeks pracy (t.j. Dz.U.
z 1998 r. Nr 21, poz. 94 ze zm.)
KPA ........................... ustawa z 14.6.1960 r. – Kodeks postêpowania
administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 98,
poz. 1071 ze zm.)
KPC........................... ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postêpowania cy-
KSH........................... ustawa z 15.9.2000 r. – Kodeks spó³ek handlowych
wilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.)
(Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.)
KW ............................ ustawa z 20.5.1971 r. – Kodeks wykroczeñ (Dz.U.
Nr 12, poz. 114 ze zm.)
KwalifU..................... ustawa z 26.4.2001 r. o zasadach uznawania naby-
tych w pañstwach cz³onkowskich Unii Europej-
skiej kwalifikacji do wykonywane zawodów regu-
lowanych (Dz.U. Nr 87, poz. 954 ze zm.)
XII
Wykaz skrótów
PodFizU .................... ustawa z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od
osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 14,
poz. 176 ze zm.)
PrStow....................... ustawa z 7.4.1989 r. – Prawo stowarzyszeñ (t.j.
Dz.U. z 2001 r. Nr 79, poz. 855 ze zm.)
SwobGospU .............. ustawa z 2.7.2004 r. o swobodzie dzia³alnoœci go-
spodarczej (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095
ze zm.)
UprR.......................... rozporz¹dzenie Ministra Infrastruktury z 17.2.2005 r.
w sprawie nadawania uprawnieñ i licencji zawodo-
wych w dziedzinie gospodarowania nieruchomo-
œciami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodo-
wych przez rzeczoznawców maj¹tkowych, poœred-
ników w obrocie nieruchomoœciami i zarz¹dców
nieruchomoœci (Dz.U. Nr 35, poz. 314 ze zm.)
2. Organy orzekaj¹ce
ETS............................ Europejski Trybuna³ Sprawiedliwoœci
NSA........................... Naczelny S¹d Administracyjny
SA.............................. S¹d Apelacyjny
SN.............................. S¹d Najwy¿szy
TK ............................. Trybuna³ Konstytucyjny
............................ Glosa
.................... Dziennik Urzêdowy
3. Czasopisma
Dz.U. ........................ Dziennik Ustaw
Dz.Urz.
Gl.
MoP........................... Monitor Prawniczy
OSA........................... Orzecznictwo S¹dów Polskich
OTK-A ...................... Orzecznictwo Trybuna³u Konstytucyjnego seria A
PiP ............................. Pañstwo i Prawo
PPH ........................... Przegl¹d Prawa Handlowego
PS .............................. Przegl¹d S¹dowy
Rej. ........................... Rejent
SP .............................. Studia Prawnicze
ST .............................. Samorz¹d Terytorialny
4. Inne skróty
art. ............................ artyku³
cz. ............................. czêœæ
ds. ............................. do spraw
Wykaz skrótów
XIII
........................... orzeczenie
.................... niepublikowany
............................ na przyk³ad
........................... porównaj
......................... postanowienie
.......................... pozycja
KOZ .......................... Komisja Odpowiedzialnoœci Zawodowej
lit. ............................. litera
m.in. ......................... miêdzy innymi
MinBud ..................... Minister Budownictwa
MinInf ....................... Minister Infrastruktury
niepubl.
np.
Nr .............................. numer
orz.
PFRN......................... Polska Federacja Rynku Nieruchomoœci
PKK........................... Pañstwowa Komisja Kwalifikacyjna
pkt.............................. punkt
por.
post.
poz.
Prezes RM ................ Prezes Rady Ministrów
Prezes UMiRM......... Prezes Urzêdu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miasta
r.
s. ............................... strona
t.
t.j. ............................. tekst jednolity
tzn.
tzw. ........................... tak zwany (-a, -e)
UE ............................. Unia Europejska
........................... ustêp
ust.
w. .............................. wiek
wyr.
ze zm.
zd.
zob.
z.
............................ zdanie
.......................... zobacz
.............................. zeszyt
.......................... wyrok
...................... ze zmianami
............................... rok
............................... tom
........................... to znaczy
Wprowadzenie
Wprowadzenie
Ponad dziesiêcioletni okres obowi¹zywania ustawy o gospodarce
Wprowadzenie
nieruchomoœciami sk³ania do refleksji, tym bardziej, i¿ poczynione ostat-
ni¹ nowelizacj¹ i obowi¹zuj¹ce od 1.1.2008 r. zmiany uznaæ mo¿na za
donios³e. Warto wiêc przyjrzeæ siê nie tylko tym zmianom, ale w ca³oœci
i kompleksowo oceniæ zawód poœrednika, zbadaæ jak kszta³towa³ siê jego
zakres i w jaki sposób by³ on reglamentowany.
Podstawow¹ p³aszczyzn¹ niniejszej publikacji jest element admini-
stracyjno-prawny. To bowiem administracja kszta³tuje w sposób najbar-
dziej znacz¹cy zawód poœrednika w obrocie nieruchomoœciami, swoim
zakresem obejmuje ona zarówno nadawanie uprawnieñ, jak i ich odbie-
ranie lub zawieszanie. Takie formy jak licencja, decyzja odmowna lub
decyzja nak³adaj¹ca na poœrednika karê – s¹ w³aœnie typowymi dla pra-
wa administracyjnego. Œwiadcz¹ one o reglamentacji, która choæ koja-
rzona z wprowadzaniem ograniczeñ, ma przecie¿ na celu realizowanie
dobra publicznego. Mo¿e nim byæ zapewnienie bezpieczeñstwa obrotu
nieruchomoœciami, które niejednokrotnie stanowi¹ g³ówny dorobek ¿y-
cia osób bêd¹cych klientami poœredników. Zakres reglamentacji uzale-
¿niony jest zawsze od koncepcji roli pañstwa.
Budowanie presti¿u zawodu zale¿y od samych poœredników, ich kon-
taktów z klientami i codziennie wykonywanych czynnoœci. Dorobek na-
ukowy, rozwój doktryny i teorii tak¿e nie jest w tym zakresie bez znacze-
nia. Niniejsza publikacja zosta³a napisana w³aœnie z takimi ambicjami
– podnoszenia presti¿u zawodu. Publikacja ta ma bowiem unaoczniæ, i¿
zawód poœrednika w obrocie nieruchomoœciami, jak i jego reglamentacja
na sta³e zakotwiczona jest w obowi¹zuj¹cym systemie prawa. Novum, ja-
kie wnosz¹ zawarte w niej treœci, to spojrzenie na sam zawód z perspek-
tywy prawno-administracyjnej. Na rynku nie ma innych publikacji, które
maj¹c na celu zrozumienie istoty poœrednictwa w obrocie nieruchomo-
œciami, wyjaœnia³by genezê zawodu, reglamentacji, administracji i jej pu-
blicznoprawnej ingerencji w gospodarkê nieruchomoœciami.
Kolejnym wyró¿nikiem jest cytowane przy okazji problematyki
uznawania kwalifikacji bogate orzecznictwo Europejskiego Trybuna³u
XVI
Wprowadzenie
Sprawiedliwoœci. Elementy prawa wspólnotowego by³y do tej pory trak-
towane zarówno w komentarzach, jak i podrêcznikach dla poœredników
bardzo marginalnie. W dobie globalizacji i ci¹g³ej migracji ich rola jed-
nak roœnie. Staj¹ siê one istotne ze wzglêdu na mo¿liwoœæ wykonywania
czynnoœci poœrednictwa na terenie ca³ej Unii Europejskiej, jak i coraz
wiêkszego zainteresowania obywateli wspólnoty polskimi nieruchomo-
œciami.
Z racji opisywania czynnoœci poœrednictwa, w ksi¹¿ce ujêto tak¿e in-
stytucje cywilnoprawne, chocia¿by przy okazji omawiania umowy o po-
œrednictwo, czy okreœlenia form wykonywania zawodu. Nie opisano jed-
nak tych zagadnieñ, które choæ wa¿ne z punktu widzenia warsztatu
pracy, nie s¹ zwi¹zane z sam¹ istot¹ zawodu. Chodzi tu o elementy prawa
rzeczowego, budowlanego, czy mieszkaniowego, które stanowi¹ od-
rêbn¹ ga³¹Ÿ w nauce prawa i s¹ przedmiotem oddzielnych podrêczników.
Publikacja podzielona zosta³a na szeœæ czêœci. Pierwsza z nich opi-
sujê genezê administracji, jej ingerencji w gospodarkê nieruchomoœcia-
mi, typologiê zawodów oraz pojêcie i istotê reglamentacji. Poniewa¿
w ksi¹¿ce przyjêto podzia³ na reglamentacjê podmiotow¹ i przedmio-
tow¹, dlatego schemat ten rzutuje na strukturê dalszych rozdzia³ów. I tak
w zakresie podmiotowym omówiono m.in. warunki stawiane kandyda-
tom, natomiast w zakresie przedmiotowym – sposób i formê wykonywa-
nia zawodu.
Wœród prawnych form dzia³ania administracji w zawodzie poœredni-
ka w obrocie nieruchomoœciami omówiono przede wszystkim konstruk-
cje aktów administracyjnych, w tym licencji uznawanej w doktrynie za
kwalifikowan¹ formê decyzji administracyjnej.
Opisanie instytucji kontroli, która nie ma przecie¿ charakteru samo-
istnego, oraz porównanie jej do nadzoru by³o jednym z najwiêkszych
wyzwañ w niniejszej publikacji. Rozdzia³ pi¹ty charakteryzuje siê wiêc
du¿¹ dawk¹ teorii, bez której nie mo¿na zrozumieæ na jakich zasadach
minister w³aœciwy do spraw budownictwa kontroluje poœredników, oraz
czy sam minister jako organ administracji mo¿e byæ kontrolowany.
W rozdziale tym omówiono tak¿e kontrolê s¹dow¹, która badaj¹c legal-
noœæ rozstrzygniêæ w zakresie poœrednictwa, mo¿e doprowadziæ do
uchylenia decyzji. Zarówno kandydatowi, któremu odmówiono przyzna-
nia licencji, jak i ukaranemu poœrednikowi, przys³uguje wniosek o po-
nowne rozpatrzenie sprawy, a w dalszej kolejnoœci skarga do s¹du admi-
nistracyjnego. Dlatego te¿ opisane zosta³y œrodki prawne w³aœciwe
zarówno dla postêpowania administracyjnego, jak i s¹dowo-administra-
cyjnego.
Wprowadzenie
XVII
Trudno jest zg³aszaæ wnioski de lege lata i de lege ferenda w czasie,
gdy nowelizuje siê i to w znaczny sposób przepisy dotycz¹ce zawodu po-
œrednika w obrocie nieruchomoœciami. Nie ma przecie¿ sensu omawianie
starych rozwi¹zañ, a nowe nie zosta³y jeszcze zweryfikowane w prakty-
ce. Ostatni, szósty rozdzia³ stara siê odpowiedzieæ na pytanie, czy zawód
poœrednika mo¿na okreœliæ mianem zawodu zaufania publicznego, lub
czy ma on chocia¿ szansê zostaæ wolnym zawodem. Podsumowanie to
jest tak¿e miejscem, gdzie autor pozwoli³ sobie zaprezentowaæ w³asne,
subiektywne zdanie co do kwestii regulacji zawodu.
Ksi¹¿ka ta zawiera sporo teorii prawa, a co za tym idzie doskonale
nadaje siê dla studentów studiów kierunkowych i podyplomowych z za-
kresu poœrednictwa w obrocie nieruchomoœciami. Tak¿e sami poœrednicy
mog¹ czerpaæ z niej praktyczne umiejêtnoœci, dowiaduj¹c siê jak prowa-
dzone s¹ postêpowania z tytu³u odpowiedzialnoœci zawodowej, czy te¿
w jakich formach nie wolno wykonywaæ zawodu. I tak na przyk³ad
zupe³nie pominiêta w komentarzach, a postawiona w niniejszej ksi¹¿ce
teza o zakazie wykonywania zawodu przez poœrednika bêd¹cego wspól-
nikiem spó³ki osobowej w ramach tej¿e spó³ki – jest przecie¿ praktyczn¹
wskazówk¹ dla osób prowadz¹cych biura obrotu nieruchomoœciami
w ramach spó³ek jawnych. Podobne wskazówki, tym razem co do pobie-
rania prowizji, czerpaæ mo¿na z rozwa¿añ na temat charakteru prawnego
umowy poœrednictwa w obrocie nieruchomoœciami. Tak¿e fakt doskona-
lenia warsztatu pracy, a w szczególnoœci potrzeba stworzenia narzêdzia
wymiany ofert, ale tylko miêdzy poœrednikami – to wniosek p³yn¹cy
z publikacji, który mo¿e zostaæ uwzglêdniony przy okazji publicznej de-
baty prowadzonej na ten temat w œrodowisku.
Przez u¿yte w ksi¹¿ce s³owa „poœrednik” nale¿y rozumieæ poœredni-
ka w obrocie nieruchomoœciami, natomiast okreœlenie „ustawa” lub
GospNierU dotyczy ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomoœcia-
mi. Stan prawny okreœlono na 1.2.2008 r., gdy¿ ksi¹¿ka omawia wszelkie
zmiany wchodz¹ce w ¿ycie z tym dniem zgodnie z nowelizacj¹ wprowa-
dzon¹ przez ustawê z 24.8.2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieru-
chomoœciami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173,
poz. 1218), a tak¿e akty wykonawcze do ustawy, w tym rozporz¹dzenia
Ministra Infrastruktury z 28.12.2007 r. oraz z 11.1.2008 r. dotycz¹ce po-
stêpowañ z tytu³u odpowiedzialnoœci zawodowej oraz zmian w zasadach
nadawanie licencji zawodowych.
Autor
1. Ingerencja pañstwa w gospodarkê
nieruchomoœciami
1.1. Geneza administracji na tle publicznoprawnej ingeren-
cji w gospodarkê nieruchomoœciami
Geneza publicznoprawnej ingerencji w gospodarkê nierucho-
1. Ingerencja pañstwa w gospodarkê nieruchomoœciami
1.1. Geneza administracji na tle publicznoprawnej ingerencji...
moœci jest œciœle zwi¹zana z genez¹ samej administracji. Przyczy-
ny istnienia zjawiska publicznoprawnej ingerencji w gospodarkê
nieruchomoœciami s¹ oczywiœcie specyficzne, jak np. chêæ uregu-
lowania statusu mieszkaniowego, porz¹dku budowlanego, plano-
wania przestrzennego itd., jednak w pewnych fundamentalnych
sferach s¹ one to¿same z ogólnymi zadaniami administracji pu-
blicznej. Patrz¹c wiêc na reglamentacjê zawodów nale¿y zwróciæ
uwagê na g³ówne nurty w rozwoju administracji publicznej. Do-
datkowo w odniesieniu do tematyki pracy nie bez znaczenia jest
rys historyczny w³asnoœci publicznej, a w szczególnoœci nierucho-
moœci jakie wchodz¹ w sk³ad wspólnego mienia. Administracja
mo¿e bowiem zmieniaæ swe struktury, czêœciowo cele, formy czy
metody, jednak jako instytucja wydaje siê trwa³a. Ponadto admini-
stracja publiczna jest w zasadzie sta³ym elementem pañstwa, na-
rzêdziem, wykonawc¹ w³adzy.
Patrz¹c na historiê samego pañstwa polskiego, trudno nie od-
nieœæ siê do czasów rozbiorowych, kiedy mienie przesz³o pod za-
bór rosyjski, pruski i austryjacki, a podzielone ziemie polskie
wchodzi³y w orbity oddzia³ywañ ró¿nych systemów, w tym syste-
mów prawnych odnosz¹cych siê do roli pañstwa i administracji.
W XX w., kiedy Polska po II wojnie œwiatowej znalaz³a siê w orbi-
cie pañstw komunistycznych, sprawy zwi¹zane z obrotem, han-
dlem, a tym samym poœrednictwem, wycen¹ na potrzeby wolnego
rynku czy nowoczesnym zarz¹dzaniem zesz³y na drugi plan, by
Pobierz darmowy fragment (pdf)